【正文】 [9] 930388 2 土地使用稅 根據(jù)《青島市市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅土地等級范圍》的規(guī)定。 開發(fā)期稅費 海泊嘉園開發(fā)期稅費為 13730236 元，詳見表 67。 計算公式為 萬 *4%= 萬 。 管理費用 管理費用可按建安工程費用 *3％計算 [1],約為 萬 *3%= 萬元 。利息以外的其他融資費用，按利息費用的 10%計算，為 萬元，所以財務(wù)費用總計為 萬元。 該費用 計入管理費用。 表 65 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 序號 項目 估算說明 建設(shè)費用 接口費用 費用合計 依據(jù) 單位 基數(shù) 單價 合價 單價 合價 1 供熱工程 總建筑面積 ㎡ 18 25 海泊嘉園可行性研究 37 2 供電工程 總建筑面積 ㎡ 18 12 萬 3 供水工程 總建筑面積 ㎡ 12 20 4 供氣工程 總建筑面積 ㎡ 7 萬 7 萬 萬 5 排污工程 總建筑面積 ㎡ 3 3 萬 6 道路工程 總建筑面積 ㎡ 18 7 路燈工程 總建筑面積 ㎡ 7 萬 萬 8 安全監(jiān)控設(shè)施 總建筑面積 ㎡ 12 9 綠化工程 總建筑面積 ㎡ 12 10 環(huán)衛(wèi)工程 總建筑面積 ㎡ 3 萬 合計 公共配套設(shè)施建設(shè)費 海泊嘉園公共配套設(shè)施建設(shè)費為 萬，詳見表 66。 表 64 建安工程費估算表 序號 項目 估算依據(jù) 金額（萬元） 1 土建工程 地上部分 1550 元 /㎡ 地下部分 1750 元 /㎡ 萬 2 電氣照明工程 住宅和商服 175 元 /㎡ 地下工程 100 元 /㎡ 萬 3 給排水工程 75元 /㎡ 萬 4 采暖工程 高層住宅 80 元 /㎡，商鋪 90 元 /㎡ 720 萬 5 通風(fēng)工程 60元 /㎡ 萬 6 外墻及鋁窗工程 商服 150元 /㎡ 住宅 80 元 /㎡ 728 萬 7 電梯安裝工程 選用交流調(diào)速梯 D2/MB(35 萬元 /部 ) 805 萬 合計 平均 2075 元 /㎡ 萬 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 海泊嘉園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費為 萬萬，詳見表 65。 表 63 前期工程費估算表 序號 項目 估算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安費的 3%[1] 7238600 2 可行性研究費用 《國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》 1050 億元項目取費 110200 萬元 120xx00 3 水文、地質(zhì)勘測費 建筑面積每 平方米 元 132766 4 三通一平費用 2540117 施工道路費 建設(shè)占地面積每 平方米 10 元 142765 建設(shè)供水費 建筑面積每 平方米 10 元 1162985 建設(shè)供電費 建筑面積每 平方米 10 元 1162985 土地平整費 建設(shè)占地面積每 平方米 5 元 71382 合計 萬 海泊嘉園可行性研究 36 建安工程費 海泊嘉園建安工程費為 萬，折合為平均 2075 元 /㎡，詳見表 64。 表 62 土地費用估算表 序號 項目 估算依據(jù) 金額（萬元） 1 土地出讓地價款 2 土地 征收補償費 0 3 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 青政辦字 [20xx]92 號文件規(guī)定 ,每平方米 275元 [1] 2994． 7 4 契稅 出讓土地成交價的 3% 5 印花稅 合同所載金額的 % 合計 前期工程費 海泊嘉園前期工程費為 萬，詳見表 63。 印花稅按 本項目 合同所載金額的 %收取， 計算公式為海泊嘉園可行性研究 35 萬元 *%= 萬元 。計算公式為275*108898=29946950 元 。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按青島市規(guī)定每 平方米 為275元。 本項目地塊是拍賣地塊，最終成交價樓面單價為 6020 元 /平方米，總費用為： 萬元。各項費用計算見 下方 ： 表 61 總投資估算表 序號 項目 總投資（萬元） 1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費用 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 公用設(shè)施配套 開發(fā)間接費 0 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 1373 其他費用 1014． 57 不可預(yù)見費 2712 投資使用計劃表見附表 1。 工程進(jìn)度計劃與銷售計劃對比 海泊嘉園 工程進(jìn)度計劃與銷售計劃對比見表 52。所以，回遷房視為在 20xx 年最后一個季度完成 100%的銷量。所以，廉租房視為在相應(yīng)的區(qū)段內(nèi)銷售對應(yīng)的比例。 序號 項目 計算期 20xx 年 20xx 年 20xx 年 2017年 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 1 地下工 程 2 主體工 程 3 安裝及配套工程 4 裝修工 程 5 竣工并 交付 圖 51 項目實施進(jìn)度橫道圖 銷售計劃 銷售面積及比例見表 51。具體工程進(jìn)度安排如下： （ 1） 地下工程： 20xx 年 4月 —— 7月 (四個月 )； （ 2） 主體工程： 20xx 年 8月 —— 20xx 年 9月（十四個月） ； （ 3） 安裝及配套工程： 20xx 年 10 月 —— 20xx 年 5 月 （八個月） ； （ 4） 裝修工程： 20xx年 6月 —— 20xx年 12月 (七個月 )； （ 5） 竣工并交付： 2017 年 1 月 （一個月） 。 這種布局動靜結(jié)合，將外界的嘈雜阻擋在樓座以外，保持了中央綠化區(qū)的安靜。 個樓座之間的排布 將小區(qū)圍合成一個內(nèi)向的庭院，避免了沿街道路、商業(yè)嘈雜的環(huán)境對小區(qū)的影響。 ，兩個一層車庫出入口，兩個地下車庫出入口，分布在小區(qū)的四周，既方便了居民的出入，又保證了小區(qū)有一定的安全性。 各個樓座之間相互錯開 ，沿路邊布置，留出中央的空地為花壇綠化區(qū) ， 最大限度的保證了各個樓座之間的通風(fēng)采光和視野。 北側(cè)沿杭鞍快速路設(shè)置 10米寬的綠化帶，小區(qū)中央為花壇綠 化區(qū)。 商業(yè)建筑按照 1 車位 /百平方米建筑面積配備停車位。 海泊嘉園可行性研究 28 圖 41 方案 總平面圖 圖 42 方案鳥瞰圖 海泊嘉園可行性研究 29 項目規(guī)劃具體信息 住宅具體規(guī)劃見表 42。 本項目 總建筑面積 116298 平方米 ，計入容積率建筑面積 88510 平方米 ，其中住宅面積 86977 平方米 ，商業(yè)面積 1334 平方米 ，車庫面積 27787 平方米 ，總戶數(shù)1095 戶，停車位 960 個。廉租房為 148套面積為 50平方米 的一居室。戶型設(shè)計多樣，從 46平方米 到 121 平方米 多種戶型，滿足不同群體的不同住房需求。 表 41 項目整體規(guī)劃要求 項目 數(shù)值 規(guī)劃總用地 平方米 總建筑面積 116298 平方米 計入容積率建筑面積 88510 平方米 住宅面積 86977 平方米 商業(yè)及配套面積 1334 平方米 車庫面積 27787 平方米 容積率 綠地率 10% 總建筑密度 % 總戶數(shù) 1095 戶 總?cè)藬?shù)（ 人 /戶） 3504 人 停車位 960 個 該項目共有四個樓座 ，全部為高層，其中 1號樓 34層， 2 號樓 34層， 3 號樓19 層， 4號樓分為東西兩個單元，西單元 18 層，東單元 26 層。本項目要充分發(fā)揮自己的位置優(yōu)勢和交通優(yōu)勢 ， 努力建設(shè)高品質(zhì)的房屋， 力求 形成質(zhì)量優(yōu)勢。本項目立足于滿足城市中低收入人群的剛性需求 ， 力求形成 價格優(yōu)勢。本項目 位置上 緊鄰 中央商務(wù)區(qū)，交通上背靠 杭鞍快速路， 這些 對房價 均為有利因素。其中中央商務(wù)區(qū)、交通主干道對 附近 房價均有 提升 作用。 圖 322 德馨筑家效果圖 海泊嘉園可行性研究 26 競爭性分析 本項目與 萬科中心萬科大學(xué)里、德諾廣場、華仁歐典商苑、海爾時代廣場、德馨筑家等項目 的相對位置見 圖 323。 房屋品質(zhì) 較 差 ，小區(qū)配套不夠完善，戶型設(shè)計不夠合理。 ： 周邊較嘈雜，環(huán)境差 。德馨筑家以中小戶型為主，滿足市場剛需。 A 區(qū)用地主要是舊村安置用地，將建設(shè) 6座六層高的多層住宅，用于河崖村原住村民的安置用房。 圖 321 海爾時代廣場 效果圖 德馨筑家 德馨筑家項目基本信息見表 35。 周邊正在修地鐵，目前交通不太便利，人員流動性大 。 戶型多以 8090平方米 的戶型為主， 戶型設(shè)計較好 。 表 34海爾時代廣場項目基本信息表 物業(yè)類型 普通住宅 商住 建筑類型 高層，塔板結(jié)合 綠化率 % 容積率 建筑面積 萬 平方米 裝修情況 毛坯 產(chǎn)權(quán)年限 普通住宅 70年 ，商住 50 年 樓盤售價 14000 元 /平方米 樓盤位置 市北區(qū)重慶南路 99 號（海爾老冰箱廠） ： 交通較為便利。 4. 華仁歐典商苑 效果圖見圖 320。 ： 價格高，裝修標(biāo)準(zhǔn)一般 。住宅和商業(yè)的完全分離，保證了居民生活環(huán)境的清潔安靜。 海泊嘉園可行性研究 23 表 33 華仁歐典商苑項目基本信息表 物業(yè)類型 普通住宅 ,商鋪 建筑類型 高層 綠化率 % 容積率 建筑面積 萬 平方米 裝修情況 精裝修 產(chǎn)權(quán)年限 70年 樓盤售價 17800 元 /平方米 樓盤位置 市北區(qū)敦化路與南京路交匯處北側(cè) ： 華仁歐典商苑 位于 青島市中央商務(wù)區(qū)最核心位置，緊鄰山東路、南京路、鞍山路，交通便利。 效果圖見圖 319。產(chǎn)權(quán)年限短 ，只有 40年 。 周邊 環(huán)境好， 交通便捷 。 其地下 部分 同中心廣場地下商業(yè) 部分 統(tǒng)一規(guī)劃 ，設(shè)計時尚 ，居民購物方便 。 圖 318 萬科中心萬科大學(xué)里效果圖 德諾廣場 德諾廣場項目基本信息見表 32。綠化率較低。 ： 該項目價格高昂，中低收入人群難以接受。 萬科中心 萬科大學(xué)里項目定位為高端精品樓盤，設(shè)計時尚，裝修豪華。 樓體采用板樓設(shè)計，保證了每個戶型都實現(xiàn)南北通透。 主要競爭樓盤分析 萬科中心萬科大學(xué)里 萬科中心萬科大學(xué)里項目基本信息見表 31。另外，受訪者購房的目的主要為自住。 首選因素 價格低 戶型好 位置好 配套好 買房用途 自住 出租 轉(zhuǎn)賣升值 商住兩用 海泊嘉園可行性研究 20 圖 317 裝修要求分析餅狀圖 調(diào)查結(jié)果表明， 大多數(shù) 受訪者更加青睞八九十 平方米 左右的兩居室，但是一居室的小戶型的需求也很大，同時有人更加偏愛三居室的大戶型。所以大部分人對裝修沒有要求。 見圖 316。 戶型 一居室 兩居室 三居室 海泊嘉園可行性研究 19 圖 315 首選因素分析餅狀圖 分析 78%的人買房是為了自住， 5%的人是為了 出租獲取長期收益 ， 7%的人是為了轉(zhuǎn)賣升值 ， 10%的人是為了商住兩用。 圖 314 戶型分析餅狀圖 因素 分析 位置和價格成為調(diào)查對象 購房時考慮的兩大 首要 因素，分別占總調(diào)查 對象 的 43%和 34%， 除此之外 ,12%的人將 配套 列 為 首要考慮因素， 11%的人 將 戶型列為首要考慮因素。 由調(diào)查結(jié)果知道，中小戶型的市場需求較大，可以安排較多的中小戶型，滿足社會中低收人群的住房需求。調(diào)查問卷 附在本報告最后 。共發(fā)放調(diào)查問卷 76份，回收有效問卷 64 份。本項目商業(yè)規(guī)劃面積較小，僅有一千多 平方米 ，均 規(guī)劃 為沿街商鋪。 戶型設(shè)計多樣 ,從 46平方米 到 121平方米 多達(dá)十幾種戶型，既考慮了居民的實際困難， 又 照顧了少部分人改善居住條件的需求。本項目另配有 148 戶廉租房。此項海泊嘉園可行性研究 18 目為青島市重點工程，政府領(lǐng)導(dǎo)多次親自過問此項目的進(jìn)展，并給予了大力支持。整個區(qū)域人口密度大，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，居住環(huán)境差。原位置為上世紀(jì)遺留的 棚戶區(qū)，曾是 老職工宿舍，以平房或兩層住宅為主。對房地產(chǎn)的銷售產(chǎn)生影響。如果政府出臺抑