【文章內(nèi)容簡介】 5 2 4路 (無人售票 ，票價一元 ) 海泊橋站、十六中站 185 2 8路 (無人售票 ，票價一元 ) 海泊橋站 185 2 28路 (無人售票 ，票價一元 ) 海泊橋站、十六中站 185 2 30路 (無人售票 ，票價一元 ) 海泊橋站 185 2 36路 (無人售票 ，票價一元 ) 海泊橋站 185 2 212 路 (無人售票 ，票價一元 ) 海泊橋站、十六中站 185 2 219路 (無人售票 ，票價一元 ) 海泊橋站 185 2 302 路 (無人售票 ，票價一元 ) 海泊橋站 185 2 362路 (無人售票 ，票價一元 ) 海泊橋站、十六中站 185 2 367路 (無人售票 ，票價一元 ) 海泊橋站 185 2 369路 (無人售票 ，票價一元 ) 海泊橋站、十六中站 185 2 761 路 (無人售票 ，空調(diào)車，票價兩元 ) 海泊橋站 185 2 310路 (無人售票 ，票價一元 ) 鞍山二路小學(xué)站 180 2 319路 (無人售票 ，票價一元 ) 鞍山二路小學(xué)站 180 2 ： 毗鄰青島鞍山一路小學(xué)、青島鞍山二路小學(xué)、青島十六中、私立青島大路小學(xué)、青島理工大學(xué) 。 ： 緊鄰青島市海慈醫(yī)院、青島市四方醫(yī)院、青島市第六醫(yī)院、青島市市北區(qū)中醫(yī)院、青島新興醫(yī)院。 ： 海泊河環(huán)繞周邊，附件有青島海泊河公園、南山公園 、新興體育館。 ： 緊鄰中央商務(wù)區(qū)，附近有萬達(dá)廣場、新興酒店、興商大廈、卓越大廈、歐亞大廈等。 海泊嘉園可行性研究 6 ： 周邊有多個已建成小區(qū)，例如海泊人家、華新園小區(qū)、澳樺園、海泊苑、飛燕花園、柳苑、方薈嘉苑、花好月圓等。 規(guī)劃控制要點 規(guī)劃控制要點詳見表 22。 表 22 規(guī)劃控制要點 土地位置 市北區(qū)頤和廣廈、西吳路、鞍山一路、杭鞍快速路圍合區(qū)域 土地總面積（平方米） 規(guī)劃建筑總面積（平方米） 88514 出讓土地部分 土地用途 城鎮(zhèn)住宅 商服 土地面積（平方米） 14029 215 規(guī)劃指標(biāo)要求 容積率 ≤ 建筑密度 60%左右 綠地率 ≥ 10% 出讓年限（年） 70 40 規(guī)劃建筑面積（平方米） 88511 86978 1333 拍賣成交價（樓面地價）（元每平方米 ） 6020 成交總價 (萬元 ) 劃撥土地部分 土地面積（平方米） 海泊嘉園可行性研究 7 土地用途 城鎮(zhèn)住宅（廉租住房） 規(guī)劃建筑面積（平方米） ≥ 7400 套數(shù) ≥ 148 規(guī)劃及建筑設(shè)計 要求 ：符合機場凈空限高的要求 。 ：滿足法規(guī)日照的要求 。 ：退后北側(cè)規(guī)劃通路道路紅線 10 米以上，退東側(cè)、南側(cè)及西側(cè)地界 6米以上 。 ：停車位按照普通住宅按照 1車位 /戶，商業(yè)建筑按照 1 車位 /百平方米建筑面積配備停車位，保障性住房按照有關(guān)規(guī)定配備停車位，停車位地上、地下結(jié)合設(shè)置。本項目保障性住房為廉租房項目，按青島市廉租房申請條件，擁有機動車的居民不得申請廉租房，所以本項目的 148戶廉租房不配備相應(yīng)的停車位 。 土地拍賣情況 拍賣起叫價 3570 元 /平方米。 本項目最終樓面地價成交價為 6020 元 /平方米 ，可見競爭之激烈。 海泊嘉園可行性研究 8 3 市場分析 全國房地產(chǎn)市場情況 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 20xx 年，全國房地產(chǎn)完成開發(fā)投資 86000 億元，比上年增長 個百分點（名義增長率），扣除價格因素，增長 個百分點（實際增長率）。從圖 31 可以看出， 20xx 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比 20xx 年明顯提高，且全年保持一個較高水平。從 20xx 年全年來看， 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)中略有下降，從年初的 個百分點降低到 ，說明全國房地產(chǎn)市場從年初的狂熱逐步變得冷靜，市場觀望情緒開始抬頭。 圖 31 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 20xx年 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 38810萬平方米 ,比 20xx年增長 。從圖 32 可以看出， 20xx 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積較 20xx 年明顯提高。從20xx 年全年情況來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積基本上呈現(xiàn)上升趨勢，但是大部分月份的增速 為負(fù)數(shù) ，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)觀望情緒濃厚。 海泊嘉園可行性研究 9 圖 32 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 全國商品房銷售情況 20xx 年，全國商品房銷售面積 130550 萬平方米，比 20xx 年增長 個百分點。 從圖 33可以看出， 20xx 年全國商品房銷售面積和銷售額增速比 20xx 年顯著提高，全年保持在一個較高的水平。從 20xx 年各月情況來看，商品房銷售面積及銷售額增速又呈現(xiàn)逐漸下降趨勢，說明市場從年初的狂熱逐漸歸于理性。從圖 34全國商品房銷售面積及同比走向 可以看出，從 20xx 到 20xx 年，全國商品房銷售面積和同比走向曲折發(fā)展。全國房地產(chǎn)整體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，在 20xx 年，房地產(chǎn)市場受國際金融危機影響，遭遇挫折。此后，房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)高速增長行情。 海泊嘉園可行性研究 10 圖 33 全國商品房銷售面積及銷售額增速 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 圖 34 全國商品房銷售面積及同比走向 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 從圖 35可以看出， 20xx 年全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)比 20xx 年顯著提高，且全年保證在較高水平。從 20xx 年各月情況看，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)保持基本穩(wěn)定，略有起伏。 30%20%10%0%10%20%30%40%50%60%020xx0400006000080000100000120xx0140000200520062007200820092010201120122013商品房銷售面積 商品房增速 海泊嘉園可行性研究 11 圖 35 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 國家房地產(chǎn)政策 20xx 年，受國際金融危機的影響，我國房地產(chǎn)業(yè)遭遇重大挫折。土地交易面積、房價均出現(xiàn)大幅下降。為此中國政府推出四萬億經(jīng)濟(jì)刺激計劃，地方隨之配套了十幾萬億的經(jīng)濟(jì)刺激方案。房地產(chǎn)行業(yè)迎來了新一輪的快速上漲期。 房價的快速上漲產(chǎn)生了一系列的社會問題。國家 20xx 年開始出臺限購政策，通過政府強制力控制市場需求，抑制房價。 20xx 年到 20xx 年初，政府繼續(xù)出臺一系列抑制房價的相關(guān)政策。如 20xx 年初，國務(wù)院提出五條房地產(chǎn)調(diào)控措施即“國五條”，并發(fā)布“國五條”細(xì)則。房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一段穩(wěn)定期，居民對房價持觀望態(tài)度。 隨著新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子的上臺，房產(chǎn)政策出現(xiàn)松動。近幾個月，陸續(xù)有幾個地方城市樓市實行限購松綁。例如，天津濱海新區(qū)購房人交一成首付就能先住房，無錫下調(diào)購房入戶標(biāo)準(zhǔn)，安徽銅陵將對購房者進(jìn)行財稅補貼。未來，有可能有 更多的地方城市放松限購政策。 青島 房地產(chǎn)市場情況 青島 房地產(chǎn)開發(fā)投資 完成 情況 20xx 年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 1048 億元。 從圖 36 可以看出，青島房地產(chǎn)開發(fā)投資從 20xx 以來一直持續(xù)增長。 20xx 年增長率為 %， 比 20xx 年有所下降。從長期來看，青島房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在 20xx20xx 年間逐漸提高，在20xx20xx 年間又逐漸下降，說明青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)觀望情緒抬頭， 房地產(chǎn)業(yè)海泊嘉園可行性研究 12 逐漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。 圖 36 20xx20xx 年青島市房地產(chǎn)投資額及增長率 數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局 20xx 年，青島市供應(yīng)居住與商服用地 120 幅，供應(yīng)土地面積 萬 平方米 ，建筑面積 萬 平方米 。土地面積同比下降 個百分點 ，建筑面積同比上升 個百分點 。 土地供應(yīng)面積情況見圖 37。 圖 37 20xx20xx 年青島市土地供應(yīng)面積走勢 數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局 青島市商品房銷售情況 20xx年度，青島市商品房銷售面積 1160萬平方米， 比 20xx年增長 2個百分點 。%%%%%%%%02004006008001000120020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx房地產(chǎn)開發(fā)投資 增長率 02004006008001000120014001600180020xx20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx土地面積 建筑面積 海泊嘉園可行性研究 13 從圖 38 可以看出，青島市商品房銷售面積在 20xx20xx 年呈現(xiàn)上升趨勢，在20xx20xx 年呈現(xiàn)下降趨勢，在 20xx 年青島市商品房銷售面積實現(xiàn)止跌反升。從圖39 可以看出，青島市商品房銷售額 與商品房銷售面積基本呈現(xiàn)相同的變化態(tài)勢，都在 20xx 年實現(xiàn)止跌反升。 圖 38 20xx20xx年 青島市 商品房銷售面積變化 數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局 圖 39 20xx20xx年 青島市 商品房銷售額變化 數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局 從圖 310可以看出，青島市近一年房價略有起伏，先升后降，但總體上保持在一個%%%%%%%%%%%0200400600800100012001400160020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx商品房銷售面積 增長率 %%%%%%%02004006008001000120020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx商品房銷售額 增長率 海泊嘉園可行性研究 14 較高價位。 而從圖 311可以看出， 20xx年 111月青島房價實現(xiàn)連漲 11個月。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，青島房價漲幅在 1個百分點上下徘徊，較為平穩(wěn)。從同比數(shù)據(jù)來看，青島房價持續(xù)高速增長，最高達(dá)到了 。 圖 310 青島市 20xx年 5月 20xx年 4月房價走勢 數(shù)據(jù)來源：青島搜房網(wǎng) 圖 311 20xx 年前 11 月青島新建商品住宅價格變動 數(shù)據(jù)來源：青島市 搜房網(wǎng) 海泊嘉園可行性研究 15 市北區(qū)房地產(chǎn)市場 情況 市北區(qū)房地產(chǎn)定位 根據(jù)青島市地區(qū)規(guī)劃，市北區(qū)商業(yè)方面定位為綜合性商務(wù)中心，住宅方面定位為中高檔住宅區(qū)。所以，市北區(qū)中高檔住宅項目較多，例如：山東路萬科中心萬科大學(xué)里、德諾廣場等。中高檔小區(qū)走精品路線，常附帶精裝修，價格較高。從圖 312 可以看出，市北區(qū) 20xx 年 5 月 20xx 年 4 月房價持續(xù)上漲且保持在較高價位。 20xx 年 4 月均價已高達(dá) 15308 元 /平方米 。 圖 312 市北區(qū) 20xx 年 5 月 20xx 年 4 月房價走勢 數(shù)據(jù)來源：青島市搜房網(wǎng) 區(qū)位優(yōu)勢 市北區(qū)地理位置優(yōu)越，南臨市南區(qū)，北依李滄區(qū)，東靠嶗山區(qū)，西近膠州灣，交通方便，經(jīng)濟(jì)繁榮。 市北區(qū)坐擁中央商務(wù)區(qū)和“新都心”兩大核心區(qū)域， 極大地促進(jìn)了附近房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 中央商務(wù)區(qū)和“新都心”位置參看圖 313。 青島中央商務(wù)區(qū)是青島的綜合性商務(wù)中心，西臨山東路，東到福州路，南至延吉路，北起遼源路，是青島市開發(fā)建設(shè)面積最大的一塊商務(wù)用地，是青島市的金融中心、商務(wù)中心和經(jīng)濟(jì)中心。 由長沙路、清江路、南昌路、黑龍江路圍合而成的“新都心”， 現(xiàn)在 正逐步發(fā)展為青島 新的 綜合性商務(wù)中心。目前， 9 個規(guī)劃新項目、 4 個舊村改造項目已經(jīng)陸續(xù)展開建設(shè)，和達(dá)中心城、保利葉公館等住宅項目，萬科中心、海爾智能產(chǎn)業(yè)園等商業(yè)、工業(yè)項目均在其中。 海泊嘉園可行性研究 16 本項目位于海泊河遺留片區(qū) 21 號（ 市北區(qū)頤和廣廈、西吳路、鞍山一路、杭鞍快速路圍合區(qū)域）， 緊鄰中央商務(wù)區(qū)，地理位置 極其 優(yōu)越。 圖 313 青島市中央商務(wù)區(qū)與“新都心”分布圖 大規(guī)模棚戶區(qū)改造 市北區(qū)市政府近幾年來一直在進(jìn)行棚戶區(qū)改造。如本項目所在的海泊河遺留片區(qū) 21 號，是青島的重點工程、惠民工程。除此之外，還有海泊河遺留片區(qū) 14 號、海泊河遺留片區(qū) 33 號，也均在這幾年進(jìn)行改造。棚戶區(qū)大規(guī)模改造，大大改善了原址居民的生活環(huán)境，是深得民心的惠民工程。 20xx 年市北區(qū)將繼續(xù)大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造， 改善 原址 居民住房條件。 市北區(qū)政府計劃 啟動 3600 戶居民房屋征收，開工建設(shè) 20xx 套安置房，維修加固 1500 余