【導(dǎo)讀】十多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。業(yè)的興衰不僅影響著相關(guān)從業(yè)人員和企業(yè)，還與國(guó)計(jì)民生息息相關(guān)。來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)政策不太明朗。究竟未來(lái)的房地產(chǎn)行情如果，仍待觀望。性研究有著重要的意義。本項(xiàng)目為棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，為青島市重點(diǎn)工程、惠民工程。政策的研究和市場(chǎng)分析，確定本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。通過(guò)提出建設(shè)規(guī)劃和施工。進(jìn)度安排，證明了技術(shù)上的可行性。通過(guò)總投資估算、財(cái)務(wù)分析和不確定分。最后給出該項(xiàng)目可行的結(jié)論并建議實(shí)施。

　　

【正文】 圖 42 方案鳥(niǎo)瞰圖 海泊嘉園可行性研究 29 項(xiàng)目規(guī)劃具體信息 住宅具體規(guī)劃見(jiàn)表 42。 表 42 住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃情況 樓座 層數(shù) 戶(hù)數(shù) 單套面積（ 平方米 ） 本單元所占 比例 備注 1 西單元 34 204 45~65（一居室） 33% 廉租房134套（一居室） 75~95（兩居室） 67% 東單元 34 204 45~65（一居室） 33% 廉租房 14套（一居室） 75~95（兩居室） 67% 2 西單元 34 204 45~65（一居室） 33% 75~95（兩居室） 67% 東單元 34 204 45~65（一居室） 33% 75~95（兩居室） 67% 3 西單元 18 99 45~65（一居室） 100% 東單元 26 104 75~95（兩居室） 100% 4 西單元 19 38 105~125（三居室） 100% 東單元 19 38 105~125（三居室） 100% 海泊嘉園可行性研究 30 普通住宅按照 1 車(chē)位 /戶(hù) 的標(biāo)準(zhǔn)配備停車(chē)位 ， 根據(jù)青島市廉租房申請(qǐng)規(guī)定，廉租房住戶(hù)不允許擁有汽車(chē)，所以廉租房 148 戶(hù)不配備停車(chē)位。 商業(yè)建筑按照 1 車(chē)位 /百平方米建筑面積配備停車(chē)位。 計(jì)算公式為： （ 1095148） *1+1333/100=960（個(gè)） 小區(qū)北側(cè)（面對(duì)杭鞍快速路）設(shè)有一個(gè)小區(qū)人行出入口，東側(cè)設(shè)有一個(gè)一層車(chē)庫(kù)出入口，東南角（面對(duì)西吳路）設(shè)有一個(gè)地下車(chē)庫(kù)出入口，小區(qū)西側(cè)（面對(duì)鞍山一路）設(shè)有一個(gè)小區(qū)人行出入口，一個(gè)一層車(chē)庫(kù)出入口，一個(gè)地下車(chē)庫(kù)出入口。 北側(cè)沿杭鞍快速路設(shè)置 10米寬的綠化帶，小區(qū)中央為花壇綠 化區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 樓座采用圍合式的排布 。 各個(gè)樓座之間相互錯(cuò)開(kāi) ，沿路邊布置，留出中央的空地為花壇綠化區(qū) ， 最大限度的保證了各個(gè)樓座之間的通風(fēng)采光和視野。 ，車(chē)流量較大，噪音大， 沿杭鞍快速路設(shè)置 10 米 寬的綠化帶，避免小區(qū)和 杭鞍快速路距離太 近影響居民休息。 ，兩個(gè)一層車(chē)庫(kù)出入口，兩個(gè)地下車(chē)庫(kù)出入口，分布在小區(qū)的四周，既方便了居民的出入，又保證了小區(qū)有一定的安全性。一層車(chē)庫(kù)和地下車(chē)庫(kù)出入口分開(kāi)布置，減少了擁堵的可能。 個(gè)樓座之間的排布 將小區(qū)圍合成一個(gè)內(nèi)向的庭院，避免了沿街道路、商業(yè)嘈雜的環(huán)境對(duì)小區(qū)的影響。 小區(qū)中央為花壇綠化區(qū)，配合雕塑、公用健身器材， 供小區(qū)居民休閑娛樂(lè) 。 這種布局動(dòng)靜結(jié)合，將外界的嘈雜阻擋在樓座以外，保持了中央綠化區(qū)的安靜。 海泊嘉園可行性研究 31 5 工程 進(jìn)度安排 與銷(xiāo)售計(jì)劃 工程進(jìn)度計(jì)劃 海泊嘉園項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)工期為 34 個(gè)月，從 20xx 年 4 月份持續(xù)到 2017 年 1 月份。具體工程進(jìn)度安排如下： （ 1） 地下工程： 20xx 年 4月 —— 7月 (四個(gè)月 )； （ 2） 主體工程： 20xx 年 8月 —— 20xx 年 9月（十四個(gè)月） ； （ 3） 安裝及配套工程： 20xx 年 10 月 —— 20xx 年 5 月 （八個(gè)月） ； （ 4） 裝修工程： 20xx年 6月 —— 20xx年 12月 (七個(gè)月 )； （ 5） 竣工并交付： 2017 年 1 月 （一個(gè)月） 。 ， 見(jiàn)圖 51。 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算期 20xx 年 20xx 年 20xx 年 2017年 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 1 地下工 程 2 主體工 程 3 安裝及配套工程 4 裝修工 程 5 竣工并 交付 圖 51 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖 銷(xiāo)售計(jì)劃 銷(xiāo)售面積及比例見(jiàn)表 51。 海泊嘉園可行性研究 32 表 51 銷(xiāo)售計(jì)劃表 序號(hào) 類(lèi)型 計(jì)算期 20xx 20xx 20xx 2017 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 1 廉租房 30% 30% 20% 20% 2 回遷房 100% 3 普通商品房 6% 6% 6% 6% 6% 10% 10% 10% 10% 10% 20% 4 商鋪 6% 6% 6% 6% 6% 10% 10% 10% 10% 10% 20% 5 停車(chē)位 6% 6% 6% 6% 6% 10% 10% 10% 10% 10% 20% 根據(jù)青島市房屋管理局、市北區(qū)政府和開(kāi)發(fā)商簽訂的三方協(xié)議，開(kāi)發(fā)商在取得施工許可證后可獲得廉租房?jī)r(jià)款的 30%，基礎(chǔ)驗(yàn)收后獲得廉租房?jī)r(jià)款的 30%，主體封頂后再獲得 20%，竣工驗(yàn)收后獲得最后的 20%。所以，廉租房視為在相應(yīng)的區(qū)段內(nèi)銷(xiāo)售對(duì)應(yīng)的比例。 在竣工驗(yàn)收的兩個(gè)月前，回遷戶(hù)向開(kāi)放商補(bǔ)交除拆遷補(bǔ)償外的購(gòu)房?jī)r(jià)款。所以，回遷房視為在 20xx 年最后一個(gè)季度完成 100%的銷(xiāo)量。 普通商品房、商鋪和停車(chē)位 在 20xx 年第 三 季度（實(shí)際上是地下工程驗(yàn)收合格后）開(kāi)始預(yù)售，從地下工程驗(yàn)收合格到主體封頂，預(yù)估銷(xiāo)售 30%， 從主體封頂?shù)?20xx 年最后一個(gè)季度 預(yù)估 銷(xiāo)售 50%， 2017 年第一季度現(xiàn)房 預(yù)估 銷(xiāo)售 20%。 工程進(jìn)度計(jì)劃與銷(xiāo)售計(jì)劃對(duì)比 海泊嘉園 工程進(jìn)度計(jì)劃與銷(xiāo)售計(jì)劃對(duì)比見(jiàn)表 52。 海泊嘉園可行性研究 33 表 52 工程進(jìn)度及銷(xiāo)售計(jì)劃對(duì)比表 海泊嘉園可行性研究 34 6 投資估算及資金籌措 總投資估算 海泊嘉園項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，總投資估算表見(jiàn)表 61。各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算見(jiàn) 下方 ： 表 61 總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 總投資（萬(wàn)元） 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公用設(shè)施配套 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 0 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 1373 其他費(fèi)用 1014． 57 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2712 投資使用計(jì)劃表見(jiàn)附表 1。 土地費(fèi)用 海泊嘉園項(xiàng)目地塊是以出讓和劃撥方式獲得的，故土地費(fèi)用即為土地出讓地價(jià)款、土地征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、契稅與印刷稅之和。 本項(xiàng)目地塊是拍賣(mài)地塊，最終成交價(jià)樓面單價(jià)為 6020 元 /平方米，總費(fèi)用為： 萬(wàn)元。因?yàn)榇说貕K土地出讓部分為凈地出讓?zhuān)酝恋卣魇昭a(bǔ)償費(fèi)已經(jīng)包含在出讓地塊的出讓費(fèi)中，故在此不計(jì)算。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按青島市規(guī)定每 平方米 為275元。本項(xiàng)目共有 7400 平方米 的廉租房部分，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。計(jì)算公式為275*108898=29946950 元 。 契稅 按 出讓土地成交價(jià)的 3%收取， 計(jì)算公式為 萬(wàn)元 *3%= 萬(wàn)元 。 印花稅按 本項(xiàng)目 合同所載金額的 %收取， 計(jì)算公式為海泊嘉園可行性研究 35 萬(wàn)元 *%= 萬(wàn)元 。 合計(jì)土地費(fèi)用總額 = 萬(wàn)元 + 萬(wàn)元 + 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 。 表 62 土地費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 土地出讓地價(jià)款 2 土地 征收補(bǔ)償費(fèi) 0 3 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 青政辦字 [20xx]92 號(hào)文件規(guī)定 ,每平方米 275元 [1] 2994． 7 4 契稅 出讓土地成交價(jià)的 3% 5 印花稅 合同所載金額的 % 合計(jì) 前期工程費(fèi) 海泊嘉園前期工程費(fèi)為 萬(wàn)，詳見(jiàn)表 63。 其中三通一平費(fèi)按照實(shí)際工程項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格估算。 表 63 前期工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安費(fèi)的 3%[1] 7238600 2 可行性研究費(fèi)用 《國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》 1050 億元項(xiàng)目取費(fèi) 110200 萬(wàn)元 120xx00 3 水文、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi) 建筑面積每 平方米 元 132766 4 三通一平費(fèi)用 2540117 施工道路費(fèi) 建設(shè)占地面積每 平方米 10 元 142765 建設(shè)供水費(fèi) 建筑面積每 平方米 10 元 1162985 建設(shè)供電費(fèi) 建筑面積每 平方米 10 元 1162985 土地平整費(fèi) 建設(shè)占地面積每 平方米 5 元 71382 合計(jì) 萬(wàn) 海泊嘉園可行性研究 36 建安工程費(fèi) 海泊嘉園建安工程費(fèi)為 萬(wàn)，折合為平均 2075 元 /㎡，詳見(jiàn)表 64。 建安工程費(fèi)參照實(shí)際工程項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)估算。 表 64 建安工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 土建工程 地上部分 1550 元 /㎡ 地下部分 1750 元 /㎡ 萬(wàn) 2 電氣照明工程 住宅和商服 175 元 /㎡ 地下工程 100 元 /㎡ 萬(wàn) 3 給排水工程 75元 /㎡ 萬(wàn) 4 采暖工程 高層住宅 80 元 /㎡，商鋪 90 元 /㎡ 720 萬(wàn) 5 通風(fēng)工程 60元 /㎡ 萬(wàn) 6 外墻及鋁窗工程 商服 150元 /㎡ 住宅 80 元 /㎡ 728 萬(wàn) 7 電梯安裝工程 選用交流調(diào)速梯 D2/MB(35 萬(wàn)元 /部 ) 805 萬(wàn) 合計(jì) 平均 2075 元 /㎡ 萬(wàn) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 海泊嘉園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為 萬(wàn)萬(wàn)，詳見(jiàn)表 65。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)參照實(shí)際工程項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)估算。 表 65 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算說(shuō)明 建設(shè)費(fèi)用 接口費(fèi)用 費(fèi)用合計(jì) 依據(jù) 單位 基數(shù) 單價(jià) 合價(jià) 單價(jià) 合價(jià) 1 供熱工程 總建筑面積 ㎡ 18 25 海泊嘉園可行性研究 37 2 供電工程 總建筑面積 ㎡ 18 12 萬(wàn) 3 供水工程 總建筑面積 ㎡ 12 20 4 供氣工程 總建筑面積 ㎡ 7 萬(wàn) 7 萬(wàn) 萬(wàn) 5 排污工程 總建筑面積 ㎡ 3 3 萬(wàn) 6 道路工程 總建筑面積 ㎡ 18 7 路燈工程 總建筑面積 ㎡ 7 萬(wàn) 萬(wàn) 8 安全監(jiān)控設(shè)施 總建筑面積 ㎡ 12 9 綠化工程 總建筑面積 ㎡ 12 10 環(huán)衛(wèi)工程 總建筑面積 ㎡ 3 萬(wàn) 合計(jì) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 海泊嘉園公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為 萬(wàn)，詳見(jiàn)表 66。 表 66 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 分類(lèi) 面積（平方米） 金額 居委會(huì)、社區(qū)警衛(wèi)室 80 物業(yè)管理用房 583 換熱站 變電站 公廁 合計(jì) 萬(wàn) 海泊嘉園可行性研究 38 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 海泊嘉園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)不設(shè)置開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)。 該費(fèi)用 計(jì)入管理費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目建設(shè)期借款 7797 萬(wàn)，年貸款利率為 %，利息費(fèi)用為 516 萬(wàn)元。利息以外的其他融資費(fèi)用，按利息費(fèi)用的 10%計(jì)算，為 萬(wàn)元，所以財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)為 萬(wàn)元。 貸款計(jì)算表見(jiàn)附表 2， 還本付息表見(jiàn)附表 3。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用可按建安工程費(fèi)用 *3％計(jì)算 [1],約為 萬(wàn) *3%= 萬(wàn)元 。 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 可按銷(xiāo)售收入的 4%計(jì)算 [1]。 計(jì)算公式為 萬(wàn) *4%= 萬(wàn) 。 銷(xiāo)售收入計(jì)算見(jiàn)第七章銷(xiāo)售收入及相關(guān)稅金估算。 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 海泊嘉園開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)為 13730236 元，詳見(jiàn)表 67。 表 67 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 金額 元 1 前期報(bào)建費(fèi) 含地形圖、定界、日照、評(píng)審、黃證、綠證、指標(biāo)審核， 按 8 元 /平方米 *總建筑面積估算 。 [9] 930388 2 土地使用稅 根據(jù)《青島市市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅土地等級(jí)范圍》的規(guī)