【正文】 ，達(dá)標(biāo)后排入市政管網(wǎng)。對(duì)其污水處理處理應(yīng)按《科學(xué)實(shí)驗(yàn)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ9193及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。凡含有毒和有害物質(zhì)的污水，均應(yīng)進(jìn)行必要的處理，符合國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)后，方可排入城市污水管網(wǎng)。（2）廢氣治理本項(xiàng)目基本無(wú)廢氣排出。（3）生活廢棄物治理固體廢棄物采取垃圾分類存放集中收集，統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)作無(wú)害化處理。因此項(xiàng)目固體廢棄物對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)造成不良影響。（4）綠化綠化在生態(tài)建設(shè)中具有極其重要的作用，不僅可以改善當(dāng)?shù)匚⑿夂?，而且具有較好的調(diào)溫、調(diào)濕、吸塵、降噪及凈化空氣等功能，在減輕噪聲污染、美化環(huán)境方面具有特殊意義。建設(shè)項(xiàng)目除車道及地面局部停車外，建筑周圍空地均合理地布置綠化面、點(diǎn)，樹(shù)木及草坪綠化等，美化園區(qū)環(huán)境。（5）照明與噪音控制應(yīng)避免光污染的產(chǎn)生，加強(qiáng)夜間中心區(qū)照明，重點(diǎn)突出地表建筑的照明，接待區(qū)附近的建筑應(yīng)控制性安裝夜間照明系統(tǒng)。建筑室內(nèi)應(yīng)盡量避免噪聲干擾，保證室內(nèi)安靜的工作和起居環(huán)境。技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證對(duì)本項(xiàng)目擬采取的施工期和營(yíng)運(yùn)期環(huán)境保護(hù)對(duì)策措施進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的結(jié)果表明：本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施選擇適當(dāng)，能夠產(chǎn)生較好的效果。（六）環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論和建議施工期和運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境經(jīng)綜合治理以后，都將達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染。 十二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（一）建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)期擬按36個(gè)月安排。全過(guò)程分為項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段；設(shè)計(jì)階段；施工前準(zhǔn)備階段；項(xiàng)目實(shí)施階段；設(shè)備購(gòu)置、驗(yàn)收、試運(yùn)行階段；竣工驗(yàn)收階段。（二）進(jìn)度安排本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各項(xiàng)投資和各工作環(huán)節(jié)有些是同時(shí)開(kāi)展和交叉進(jìn)行的，因此，在可研階段需將項(xiàng)目實(shí)施的各階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對(duì)項(xiàng)目實(shí)施作出切實(shí)、合理的安排。工程工期盡量壓縮，擬安排在年完成全部建設(shè)項(xiàng)目。根據(jù)項(xiàng)目所在地的自然條件和社會(huì)環(huán)境，結(jié)合本工程實(shí)際，對(duì)工程進(jìn)度做如下安排；（1）利用1個(gè)月時(shí)間完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告并報(bào)批立項(xiàng)。（2）利用2個(gè)月時(shí)間天場(chǎng)地整理、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，施工建設(shè)；（3）利用28個(gè)月時(shí)間施工建設(shè)。（4）利用5個(gè)月時(shí)間設(shè)備購(gòu)置、安裝，配套工程。（5）利用2個(gè)月時(shí)間項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，使用。十三、投資估算與資金籌措（一）投資估算投資估算依據(jù)：（1）安徽省建設(shè)廳頒布的有關(guān)工程造價(jià)定額（2001年）；（2）外購(gòu)材料、設(shè)備市場(chǎng)詢價(jià)（含運(yùn)費(fèi)）；（3）建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。（4）《2000年全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額—安徽省綜合估價(jià)表》（5）《2000年全國(guó)統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額安徽省估價(jià)表》（6）《XX市工程造價(jià)—價(jià)格信息》，不足部分參照市場(chǎng)調(diào)研價(jià)。（7）建設(shè)部《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》計(jì)價(jià)[2002]10號(hào)文。（8）項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料。估算原則：⑴建筑材料的選擇應(yīng)通過(guò)對(duì)XX及周邊市場(chǎng)的調(diào)查，以質(zhì)量好，價(jià)格低，運(yùn)距短，符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求的原則進(jìn)行，力求降低工程的直接費(fèi)用；⑵建設(shè)單位管理費(fèi)考慮項(xiàng)目單位投資較大，工程復(fù)雜程度較低的特定情況，按直接工程費(fèi)用的1%估算；⑶%估算；⑷工程監(jiān)理費(fèi)用結(jié)合有關(guān)部門工程實(shí)例,按直接工程費(fèi)的1%估算。⑸預(yù)備費(fèi)按直接工程費(fèi)用的6%估算。投資估算內(nèi)容：本工程建設(shè)投資由建筑工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息構(gòu)成。其中，建筑工程費(fèi)形成固定資產(chǎn)；工程建設(shè)其他費(fèi)用可分別形成固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)。基本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息，在項(xiàng)目論證階段為簡(jiǎn)化計(jì)算方法，一并計(jì)入固定資產(chǎn)。建設(shè)建設(shè)資金估算 項(xiàng)目投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目分項(xiàng)投資1土地費(fèi)用30002前期工程費(fèi)2003主體工程建設(shè)費(fèi)160003配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)23004建筑安裝工程費(fèi)5006開(kāi)發(fā)間接費(fèi)3007管理費(fèi)用2008招商、銷售費(fèi)用10009財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)500010其他費(fèi)用50011不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1000合 計(jì)30000二、資金籌措 本項(xiàng)目總投資30000萬(wàn)元，建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌。十四、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取稅率（1）營(yíng)業(yè)稅率：5%。（2）城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%。（3）教育附加按營(yíng)業(yè)稅的4%。（4）‰。（5）‰。（6）所得稅率按利潤(rùn)總額的25%?；鶞?zhǔn)收益率：ic=13%。項(xiàng)目計(jì)算期：4年（含建設(shè)期）。（二）銷售收入估算銷售價(jià)格確定本項(xiàng)目竣工后即可銷售，根據(jù)XX縣商貿(mào)城近期房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，確定銷售價(jià)格如下：商業(yè)用房按均價(jià)按7000元/ 平方米估算。 銷售收入確定商業(yè)用房建筑總面積86000平方米，商業(yè)用房按均價(jià)按7000元/ 平方米計(jì)算。則項(xiàng)目銷售收入﹦7000元/平方米86000平方米 ﹦60200萬(wàn)元。（三）總成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目總成本有下列項(xiàng)目構(gòu)成： 建造成本：項(xiàng)目建設(shè)投資攤?cè)敫髂暧?jì)入總成本。 銷售費(fèi)用：按年銷售額的10%計(jì)取。 管理費(fèi)用（含工資福利費(fèi)支出）：按年銷售額的7%計(jì)取，分年計(jì)入銷售總成本。 開(kāi)發(fā)成本； 期間費(fèi)用（含資本化利息）。經(jīng)估算項(xiàng)目總成本費(fèi)用：48200萬(wàn)元。（四）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析項(xiàng)目利潤(rùn)總額估算項(xiàng)目利潤(rùn)總額﹦銷售總收入﹣總成本費(fèi)用 ﹦60200萬(wàn)元﹣48200萬(wàn)元 ﹦12000萬(wàn)元。稅收及附加估算本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)下表。稅費(fèi)率表(％)稅 費(fèi) 項(xiàng) 目稅費(fèi)率稅 費(fèi) 項(xiàng) 目稅費(fèi)；營(yíng)業(yè)稅5土地增值稅50超率累進(jìn)城市維護(hù)建設(shè)稅7公益金5教育費(fèi)附加費(fèi)3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅25任意盈余公積金8房產(chǎn)稅(按租金)12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)經(jīng)估算項(xiàng)目稅收及附加4500萬(wàn)元。凈利潤(rùn)估算凈利潤(rùn)﹦利潤(rùn)總額﹣稅收及附加﹦12000萬(wàn)元﹣4500萬(wàn)元﹦7500萬(wàn)元。（五）盈利能力分析靜態(tài)指標(biāo)分析根據(jù)損益與利潤(rùn)分配表與投資計(jì)劃與資金籌措表計(jì)算以下靜態(tài)指標(biāo)：投資利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總投資100% =7500萬(wàn)元/30000萬(wàn)元100% =25%銷售利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)／銷售總額100% =7500萬(wàn)元／60200萬(wàn)元100% =%投資利稅率=利潤(rùn)總額／全部投資100% =12000萬(wàn)元／30000萬(wàn)元100% =40%項(xiàng)目投資回收期（稅后）=全部投資／凈利潤(rùn)﹢建設(shè)期 =30000萬(wàn)元／7500萬(wàn)元﹢3年 =7年經(jīng)計(jì)算，各項(xiàng)財(cái)務(wù)靜態(tài)指標(biāo)如下：總投資利潤(rùn)率：25%；銷售利潤(rùn)率：%；投資利稅率：40%；項(xiàng)目投資回收期（稅后，含建設(shè)期）：7年。從靜態(tài)指標(biāo)看，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的獲利能力。（六）不確定分析盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且房產(chǎn)售價(jià)按基準(zhǔn)方案所設(shè)，則當(dāng)利潤(rùn)為零也即銷售收入等于總成本時(shí)，則項(xiàng)目剛能保本，根據(jù)用實(shí)際銷售量表示計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)得出，％。通過(guò)盈虧平衡分析，項(xiàng)目也是可以接受的。從盈虧平衡分析，本項(xiàng)目是可行的。敏感性分析為了進(jìn)一步測(cè)算項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，現(xiàn)對(duì)建設(shè)投資和銷售收入做增加和減少5％的單因素變化分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益率（稅后）變化詳見(jiàn)下表《敏感性分析表》。表141 敏感性分析表 項(xiàng) 目基本方案投資變化銷售收入變化+5％5％+5％5％內(nèi)部收益率（％） 根據(jù)敏感性分析表，項(xiàng)目對(duì)建設(shè)投資、銷售收入的變化都比較敏感，尤其是建設(shè)投資的變化影響更大，但均遠(yuǎn)高于13％的基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（七）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。通過(guò)盈虧平衡分析，項(xiàng)目也是可以接受的。通過(guò)敏感性分析，項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。十五、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。1）金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分期付款+銀行按揭；(5)特惠免息分期付款；(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 十六、工程招標(biāo)根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第九號(hào)令，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容，本工程項(xiàng)目應(yīng)按國(guó)家有關(guān)文件和政策進(jìn)行工程招標(biāo)。（一）發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍是指招標(biāo)文件中約定承包方完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個(gè)承包方完成包括勘察設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)工程內(nèi)容。前者稱為工程項(xiàng)目的建設(shè)全過(guò)程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡(jiǎn)稱總承包；后者稱為單項(xiàng)工作內(nèi)容承包。何種發(fā)包方式最適合項(xiàng)目的投標(biāo)，取決于項(xiàng)目的性質(zhì)和復(fù)雜程度、投資來(lái)源、業(yè)主的技術(shù)和管理能力。（二）招標(biāo)組織形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。本項(xiàng)目的業(yè)主擬自行招標(biāo)，這需要按照《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)試行辦法》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第5號(hào)令）的規(guī)定向項(xiàng)目審批部門報(bào)送書(shū)面材料。（三）招標(biāo)方式招標(biāo)方式可分為公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)又稱無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)。是指招標(biāo)單位通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)廣告，凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請(qǐng)投標(biāo)。這種招標(biāo)方式的優(yōu)點(diǎn)是，業(yè)主可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包實(shí)施單位，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此有利于將工程項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)交于可靠的承包商實(shí)施，并取得有競(jìng)爭(zhēng)性的報(bào)價(jià)。但其缺點(diǎn)是，由于申請(qǐng)投標(biāo)人的數(shù)量多，一般要設(shè)置資格預(yù)審程序，而且評(píng)標(biāo)的工作量也較大，因此招標(biāo)的時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高。邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)亦稱有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是指業(yè)主向預(yù)先選擇的若干家具備相應(yīng)資質(zhì)、符合投標(biāo)條件的單位發(fā)出邀請(qǐng)函，將招標(biāo)工程的情況、工作范圍和實(shí)施條件等做出簡(jiǎn)要說(shuō)明，請(qǐng)他們參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，被邀請(qǐng)單位同意參加投標(biāo)后，從招標(biāo)單位獲取招標(biāo)文件，并按規(guī)定要求進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)。邀請(qǐng)投標(biāo)對(duì)象是項(xiàng)目法人對(duì)其資質(zhì)信譽(yù)、技術(shù)水平、過(guò)去承擔(dān)過(guò)類似工程的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、管理能力等方面比較了解，信任他有能力完成所委托任務(wù)的單位。議標(biāo)議標(biāo)是指招標(biāo)單位與兩家或兩家以上具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)件的單位，分別就承包范圍內(nèi)的有關(guān)事宜進(jìn)行協(xié)商，直到與某一單位達(dá)成協(xié)議，將合同工程委托他去完成。議標(biāo)與前兩種招標(biāo)方式比較，招標(biāo)程序簡(jiǎn)單、靈活，但由于投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)性較差，往往導(dǎo)致合同條件和合同價(jià)格對(duì)承包方較為有利。議標(biāo)方式僅適用于不宜公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的特殊工程或限定條件下的工作內(nèi)容，而且必須報(bào)請(qǐng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)后才能采用。本工程勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建筑安裝等工程均宜采用公開(kāi)招標(biāo)方式，可以根據(jù)不同路段、不同工程類別，分成多個(gè)標(biāo)段，分別招標(biāo)。這樣業(yè)主能取得有競(jìng)爭(zhēng)力的合同。（四）本項(xiàng)目招標(biāo)形式和招標(biāo)內(nèi)容根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)，建議采取公開(kāi)招標(biāo)形式。招標(biāo)范圍本項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容主要是土建工程、設(shè)備采購(gòu)與安裝，以及與之配套的管網(wǎng)工程、家居廣場(chǎng)道路、綠化工程等配套設(shè)施的勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理。有關(guān)招標(biāo)范圍和情況見(jiàn)下表161。表161 招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料√√√第十七章 結(jié)論與建議(一)、結(jié)論通過(guò)對(duì)瑤海家居廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)需求、建設(shè)方案、投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面的反復(fù)論證，認(rèn)為該項(xiàng)目建設(shè)符合我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，方案設(shè)計(jì)合理，投資估算準(zhǔn)確，資金籌措有保障。項(xiàng)目建成后，對(duì)于推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展、加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，將起到重要作用。該項(xiàng)目在XX縣樹(shù)立了一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型綜合體，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較低，但回報(bào)周期較長(zhǎng)，對(duì)于推動(dòng)XX縣商業(yè)繁榮及城市化水平意義重大，具有開(kāi)發(fā)價(jià)值。 (二)、建議項(xiàng)目建設(shè)單位要抓緊時(shí)機(jī)，做好項(xiàng)目建議書(shū)的上報(bào)審批和自有資金的籌措工作，爭(zhēng)取早日開(kāi)工實(shí)施。要采取公開(kāi)、公正、公平的投標(biāo)招標(biāo)方式，遴選優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位實(shí)施本項(xiàng)目，確保工程按期完成，爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程。