【導(dǎo)讀】快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》。與資金籌措、財(cái)務(wù)分析以及風(fēng)險(xiǎn)分析等。線、西禹高速公路20公里。四周為耕地和居民。無重大污染源、自。給水：水源由場地北側(cè)300米處縣城市政給水管網(wǎng)供給。污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排入場地西側(cè)市政排水。該地區(qū)天然氣管網(wǎng)鋪設(shè)完成。建設(shè)場地等多種因素。建設(shè)總建筑面積33500平方米。內(nèi)容包括交易大廳、商務(wù)信息。用地指標(biāo)為～畝/百噸，45～39平方米/噸。符合合理利用土地的規(guī)定。第一年60%，第二年40%。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評價指標(biāo)較好。%和%，表明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。飾促銷，完善商貿(mào)流通市場建設(shè)的需要。經(jīng)研究分析，項(xiàng)目實(shí)施符。件基本得到落實(shí)。果品產(chǎn)量百強(qiáng)縣，國家蘋果標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)。濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。盛豐現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司面臨的新課題。農(nóng)業(yè)信息服務(wù)為重點(diǎn)，突出特色；以縣域資源為依托，保證貨源；

　　

【正文】 合 計(jì) 29 0 630 630 0 1 空氣壓縮機(jī) 2 120 240 240 0 2 變壓器 2 30 60 60 0 3 變配電設(shè)施 3 30 90 90 0 4 鍋爐 2 30 60 60 0 5 電梯 3 60 180 180 0 資金籌措及使用計(jì)劃 資金籌措 本項(xiàng)目資金來源為 全部 由 建設(shè)單位自籌。 資金使用計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)資金按 年安排投入。 第一年 60%，第二年 40%。 家居物流中心 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 37 第十 三 章 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析依據(jù)和范圍 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析依據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部 2020 年頒布實(shí)施的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）以及國家最新的財(cái)稅制度和行業(yè)有關(guān)規(guī)定。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，主要進(jìn)行了財(cái)務(wù)評價，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了不確定性分析。 參數(shù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 基準(zhǔn)參數(shù)的確定 本項(xiàng)目參照《方法與參數(shù)》 ,財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為 8%。 計(jì)算期的確定 根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際，確定項(xiàng)目 計(jì)算期為 20 年，其中建設(shè)期 2 年，運(yùn)營期 18 年。 有關(guān)負(fù)荷計(jì)算 本項(xiàng)目建成后的第一年的運(yùn)營負(fù)荷為 70%；從第二年起，以后的負(fù)荷均為 100%。 企業(yè)所得稅的計(jì)算 本項(xiàng)目按照企業(yè)所得稅 25%進(jìn)行計(jì)算。 有關(guān)稅費(fèi)。 表 131 稅費(fèi)率表（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營業(yè)稅稅率 5 企業(yè)所得稅 25 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 家居物流中心 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 38 教育費(fèi)附加 3 財(cái)務(wù)測算 年銷售收入 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)單位提供的資料及市場調(diào)查結(jié)果，該項(xiàng)目 年收入有： 部分交易 大廳 收入 本項(xiàng)目可用于租賃的面積 20200 平方米，租賃費(fèi)為 50 元 /月 .平方米，年收入為 1200 萬元。 家居裝飾貨物倉 庫收入 本項(xiàng)目可用于租賃的 家居裝飾 流轉(zhuǎn)庫面積約 10000 平方米，租賃費(fèi)為 20 元 /月 .m3，年收入為 240 萬元。 商務(wù)中心收入 本項(xiàng)目商務(wù)中心 2020 平方米，每平方米月收入為 25 元 /月 .m2，年商務(wù)中心收入為 60 萬元。 信息服務(wù)費(fèi)的收入 初步估計(jì)，本項(xiàng)目年信息費(fèi)收入為 24 萬元。 以上年經(jīng)營收入合計(jì)為 1524 萬元。 銷售收入、銷售稅金及附加估算結(jié)果詳見經(jīng)濟(jì)評價附 表 5。 產(chǎn)品總成本及費(fèi)用估算 燃料動力費(fèi) 項(xiàng)目建成后消耗的燃料動力主要為水、電 、原煤 ，水按 元/噸、電按 元 /度 、原煤 600 元 /噸 計(jì)算。項(xiàng)目建成后外購燃料動力費(fèi)用為 萬元。 工資福利費(fèi) 項(xiàng)目建成后年平均工資標(biāo)準(zhǔn)分別按銷售人員 15000 元 /人、管理家居物流中心 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 39 人員 20200 元 /人計(jì)算。年工資費(fèi)用估算為 萬元。 修理費(fèi) 項(xiàng)目改造完成后年修理費(fèi)用均取固定資產(chǎn)原值的 %，年修理費(fèi)用估算為 萬元。年修理費(fèi)用估算結(jié)果詳見經(jīng)濟(jì)評價附表 9。 折舊費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊均采用平均年 限法計(jì)算。其中房屋折舊年限按 20年、殘值率按 5%計(jì)算；設(shè)備按 20 年、殘值率按 5%計(jì)算。固定資產(chǎn)折舊數(shù)據(jù)詳見經(jīng)濟(jì)評價附表 11。 總成本費(fèi)用數(shù)據(jù)詳見經(jīng)濟(jì)評價附表 4。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 投資利潤率 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額（指年產(chǎn)品銷售收入 年銷售稅金及附加 年總成本費(fèi)用）與項(xiàng)目總投資（指固定資產(chǎn)投資 +建設(shè)期利息 +流動資金）的比率。其計(jì)算公式如下： %1 0 0?? 項(xiàng)目增量總投資 均增量利潤總額年增量利潤總額或年平增量投資利潤率 本項(xiàng)目投資利潤率 ＝ % 投 資利稅率 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力的一個正常生產(chǎn)年份的年利稅總額（指年利潤總額 +年銷售稅金及附加）與項(xiàng)目總投資（指固定資產(chǎn)投資 +建設(shè)期利息 +流動資金）的比率。其計(jì)算公式如下： %1 0 0?? 項(xiàng)目總投資 稅總額年利稅總額或年平均利投資利稅率 本項(xiàng)目投資利稅率 ＝ % 家居物流中心 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 40 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率。其計(jì)算公式如下： 0)1()(1 ??? ??? tnt t F IR RCOCI （式中： CI 為現(xiàn)金流入， CO 為現(xiàn)金流出，下同） 本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR ）計(jì)算結(jié)果為 %超過行業(yè)基準(zhǔn)收益率。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。 ?? ???? nt tct ICOCIF N P V 1 )1()( （式中 cI 為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，本項(xiàng)目為 12%） 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV ）計(jì)算結(jié)果為 萬元。 投資回收期（ pt） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期（ pt）是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資（固定資產(chǎn)投資和流動資金）所需要的時間。其計(jì)算公式如下： 1?? 現(xiàn)正值年份數(shù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出投資回收期 當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 絕對值上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的? 本項(xiàng)目全部投資投資回收期（ pt）經(jīng)計(jì)算為 年。 財(cái)務(wù)不確定性分析 家居物流中心 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 41 盈虧平衡分 析 該項(xiàng)目生產(chǎn)能力達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的 %即可保本。表明項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)不高，詳見經(jīng)濟(jì)評價附盈虧平衡分析圖。 敏感性分析 對該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析可見： 銷售價格及原材料價格的變化對項(xiàng)目效益的影響最大，最為敏感。但在銷售價格及原料 收購 價格分別降低 5%和提高 5%的不利因素影響下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍為 %和 %，均高于 8%的行業(yè)基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。表明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，詳見經(jīng)濟(jì)評價附敏感性分析表及敏感性分析圖。 經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評價指標(biāo)較好。投資利潤 率為 %，投資利稅率為 %；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率；全部投資回收期 年；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元；不確定性分析顯示本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)不高；銷售價格及 原料收購價格 對項(xiàng)目收益的影響較大，但在銷售價格及 原料收購 價格分別降低 5%和提高 5%的不利因素影響下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍為%和 %，表明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行。家居物流中心 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 42 第十 四 章 社會效益 進(jìn)一步加強(qiáng)陜西省 家居裝飾 流通體系建設(shè) 國務(wù)院非常重視農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和批發(fā)市場的建設(shè) ， 強(qiáng)調(diào)改革流通體制 ,健全市場規(guī)則 ， 加強(qiáng)市場管理 ， 盡快建成統(tǒng)一開放、競爭有序的 家居裝飾 批發(fā)市場。重點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展 家居裝飾 區(qū)域性、專業(yè)性批發(fā)市場和大中城市 家居裝飾 批發(fā)市場，發(fā)展 家居裝飾 配送和電子商務(wù)。本項(xiàng)目的實(shí)施對于促進(jìn)該地區(qū) 家居裝飾 流通體系的健康發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn) 家居裝飾 供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)和 家居裝飾 集貿(mào)市場的積極發(fā)展，穩(wěn)步發(fā)展 家居裝飾 交易，引導(dǎo) 家居裝飾 企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作組織建立地區(qū) 家居裝飾 公共信息平臺，促進(jìn) 家居裝飾 網(wǎng)上交易 具有重要的意義 。 有利于 促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建 設(shè) 該項(xiàng)目 重點(diǎn) 對 家居裝飾 批發(fā)市場及交易、倉儲等經(jīng)營設(shè)施 進(jìn)行建設(shè) 。本項(xiàng)目的實(shí)施有利于 促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè) ，構(gòu)建社會主義和諧社會。 是一項(xiàng)惠農(nóng)、利民工程，對于促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村發(fā)展，以及 家居裝飾 品批發(fā)市場升級建設(shè)和保障 家居裝飾消費(fèi)安全具有重要的意義 有利于 保障市場供應(yīng)、穩(wěn)定市場價格 家居 物流中心項(xiàng)目 是 家居裝飾 批發(fā)交易的主要集散地，該市場將 在保障市場 供應(yīng)、穩(wěn)定市場價格、提高人民生活水平等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。 家居裝飾 批發(fā)市場建 設(shè) 工程是目前 大荔縣 地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、設(shè)施最好的專業(yè) 家居裝飾 市 場 ， 可提供攤 位 20200平方米 ，安置就業(yè) 500 余 人，對加快現(xiàn)代流通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè) 、推動家居建材市場發(fā)展意義重大 。 家居物流中心 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 43 第十 五 章 風(fēng)險(xiǎn) 分析 本項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)可能有政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、人員風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)等。簡要分析如下： 政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目可能存在不符合國家有關(guān)政策給項(xiàng)目實(shí)施帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)研究分析，該項(xiàng)目 對加快農(nóng)村現(xiàn)代流通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，推動地方經(jīng)濟(jì) 發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整具有重要的意義 。本項(xiàng)目實(shí)施符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是國家近期積極鼓勵發(fā)展的項(xiàng)目，項(xiàng)目實(shí)施不存在政策方面的風(fēng)險(xiǎn)。 市場風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目在運(yùn)營期間帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目實(shí)施單位已建立了比較穩(wěn)定的貨運(yùn)營銷渠道和客戶群，占領(lǐng)了一定的市場份額。該公司勇于承擔(dān)運(yùn)輸風(fēng)險(xiǎn)，以急用戶之急、想用戶之想、文明經(jīng)營、誠實(shí)守信，安全快捷、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量作為企業(yè)的經(jīng)營準(zhǔn)則和至奉信條，已鍛煉了一支具有豐富經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)較小。 人員風(fēng)險(xiǎn) 人員風(fēng)險(xiǎn)主要是指項(xiàng)目可能存在人員素質(zhì)不高和關(guān)鍵管理、技能人員流失給項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目實(shí)施單位在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下十分注重以人為本的人力資源的管理，竭力構(gòu)建和實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)制度，已建 立了一整套符合企業(yè)目前實(shí)際的具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系，將企業(yè)整體利益與員工個人利益密切結(jié)合，將短期利益和長期利益密切結(jié)合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進(jìn)。該公司多年來的營運(yùn)實(shí)踐家居物流中心 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 44 證明，主要銷售和管理人員沒有流失，比較注重員工整體素質(zhì)的提升，已建立了科學(xué)的人員培訓(xùn)制度和體系，員工的整體素 質(zhì)較高，對企業(yè)的依存度較高，企業(yè)的向心力和凝聚力較強(qiáng)。人員方面 風(fēng)險(xiǎn)較小。 管理風(fēng)險(xiǎn) 管理風(fēng)險(xiǎn)主要是指在項(xiàng)目運(yùn)營過程中管理不善，造成項(xiàng)目不能按計(jì)劃順利完成和管理效率低下給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目實(shí)施單位的主要 管理人員具有開拓精神和創(chuàng)新意識，懂經(jīng)營善管理，企業(yè)已建立了比較完善的包括貨物出入庫制度、財(cái)務(wù)管理制度、薪酬制度、人事管理制度等在內(nèi)的一整套現(xiàn)代企業(yè)的管理制度，有能力實(shí)施和管理好本項(xiàng)目，在管理方面存在的風(fēng)險(xiǎn)較小。 資金風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)可能主要有以下兩個方面的風(fēng)險(xiǎn)，一是建設(shè)資金未能及時落實(shí)和到位，致使項(xiàng)目無法按期實(shí)施，影響項(xiàng)目發(fā)揮效益；二是項(xiàng)目建成后，由于市場、管理等因素的影響造成經(jīng)濟(jì)效益差，投資回報(bào)率低。 本項(xiàng)目資金來源為企業(yè)自有資金，該公司多年來已積累了一定的資金，建設(shè)資金有保證。在按照比較 保守和穩(wěn)妥的運(yùn)營條件下，經(jīng)測算，本項(xiàng)目實(shí)施后的效益指標(biāo)仍較好。本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評價指標(biāo)較好，投資利潤率為 %，投資利稅率為 %，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，全部投資回收期 年，在資金方面的風(fēng)險(xiǎn)較小。