【正文】 6萬元。（二）、折舊費本項目形成固定資產(chǎn)原值61087萬元，扣除3%的殘值后可以計提折舊的價值59254萬元，按照民營企業(yè)允許快速折舊的辦法商業(yè)用房可按20年折舊，每年計提可折舊2963萬元，貸款期內(nèi)可累計計提折舊29630萬元。（三）、修理費房屋修理費按折舊費的10%提取，每年計提296萬元，可累計提取2970萬元。 （四）、銷售費用市場經(jīng)營管理中，營銷工作十分重要，將通過板材市場的傳導(dǎo)作用加強宣傳，相對于一個全新的市場，銷售費節(jié)約，%計算每年為127萬元，累計1270萬元（五）、管理費主要是市場的運行有一定比例的管理費支出，該項費用參照板材市場的經(jīng)驗數(shù)據(jù)每年200萬元，累計2000萬元。（六）、水電費：由經(jīng)營戶自行繳納，不在物管費中支出。整個10年經(jīng)營期間累計各項成本費用合計79207萬元，其中，計提折舊29630萬元、承擔(dān)貸款利息12236萬元，應(yīng)支付修理費2370萬元，工資2136萬元，支付管理費2000萬元、銷售費用2000萬元，共計經(jīng)營成本9630萬元。四、項目效益測算（一）營業(yè)稅金%計算，累計6535萬元； （二）利潤總額及投資利潤率項目利潤=收入營業(yè)稅金成本，經(jīng)測算，經(jīng)過10年的經(jīng)營，項目可累實現(xiàn)收入118825萬元，扣除營業(yè)稅金和成本后的累計利潤60793萬元；扣除25%的所得稅后，累計凈利潤45319萬元，經(jīng)營穩(wěn)定期（貸款償還后）的年凈利潤6184萬元，%。項目在10年經(jīng)營期間累計現(xiàn)金凈流量（所得稅前）41716萬元,所得稅后的現(xiàn)金凈流量26242，在凈現(xiàn)值為 0的狀態(tài)下，內(nèi)部收益率IRR（所得稅前）%，%，,財務(wù)指標(biāo)基本可行。詳見附表三、附表四 36 項目效益測算表 附表三 單位：萬元損益項目2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年合計收入租金收入4395 9182 11772 11772 11772 11772 11772 11772 11772 11772 107755 物管費110711071107110711071107110711071107110711070合計5502 10289 12879 12879 12879 12879 12879 12879 12879 12879 118825 稅金（%）303 566 708 708 708 708 708 708 708 708 6535 成本及費用折舊296329632963296329632963296329632963296329630修理費2962962962962962962962962962962370工資2672672672672672672672672672672136財務(wù)費用2376237621381782142610697133560012236管理費2002002002002002002002002002002000銷售費用1271271271271271271271271271271270小計630263026064570853524995463942823926392651496利潤1103 3421 6106 6463 6819 7176 7532 7888 8245 8245 60793 所得稅（25%）　0 855 1527 1616 1705 1794 1883 1972 2061 2061 15474 凈利潤　1103 2566 4580 4847 5114 5382 5649 5916 6184 6184 45319 還貸資金來源（凈利潤+折舊）1860 5529 7543 7810 8077 8345 8612 8879 9147 9147 74949 還貸計劃　040006000600060006000600060000040000 還貸后節(jié)余　1860 1529 1543 1810 2077 2345 2612 2879 9147 9147 34949 現(xiàn)金流量表附表四 單位：萬元序號項目123456789101112建設(shè)期經(jīng) 營 期現(xiàn)金流入　　5502 10289 12879 12879 12879 12879 12879 12879 12879 12879 　銷售收入　　　　　　　　　　　　　回收固定資產(chǎn)余值　　　　　　　　　　　　　回收流動資金　　　　　　　　　　　　現(xiàn)金流出38943220001193 2330 3143 3232 3321 3411 3500 3589 3678 3678 　 建設(shè)投資3894322000　　　　　　　　　　　 流動資金　　　　　　　　　　　　　 經(jīng)營成本　　890890890890890890890890890890　營業(yè)稅金及附加　　303 566 708 708 708 708 708 708 708 708 　所得稅　　0 874 1545 1634 1723 1812 1901 1990 2079 2079 所得稅后凈現(xiàn)金流量38943220004309 7960 9736 9647 9558 9469 9380 9290 9201 9201 所得稅后累計凈現(xiàn)金流量389436094356634486743893829291197331026588584051760726808所得稅前凈現(xiàn)金流量38943220004309883311281 11281 11281 11281 11281 11281 11281 11281 所得稅前累計凈現(xiàn)金流量3894360943566344780036519252391395826778604198853116642446 項目（稅前）內(nèi)部收益率=% 項目（稅后）內(nèi)部收益率=% 所得稅后投資回收期= 第七章 貸款償還能力分析一、貸款額度本項目擬申請銀行貸款40000萬元，計劃分兩年到位。貸款方式項目貸款方式為抵押,經(jīng)公司研究擬以本項目土地和在建工程作抵押。項目已經(jīng)取得土地使用，權(quán)屬清楚，目前尚未向任何銀行提供抵押。經(jīng)評估機構(gòu)初步估算,項目土地價值暫估價44770萬元，按照最高比例70%折算,可設(shè)定抵押權(quán)31339萬元。同時,項目將投入建設(shè)工程費用43731萬元,按照70%折算,抵押價值30611萬元,兩項合計足夠項目融資抵押需要。貸款利息%計算，累計利息12236萬元，公司將按照以后規(guī)定實行按照季結(jié)付。項目貸款償還計劃根據(jù)項目經(jīng)營估算，公司計劃從項目投產(chǎn)后的第二年開始每年還本一次(因為第一年市場處于培育期,經(jīng)營收入將以半價計算,整個市場處于虧損狀態(tài),除支付貸款利息外,沒有能力償還貸款)，具體還貸款時間將根據(jù)每年項目經(jīng)營狀況在首先保證付息的情況下，將項目折舊和凈利潤用于償還貸款,2018年還請全部貸款,詳前述第三表：前述測算反映項目在經(jīng)營期10年間，項目收入扣除營業(yè)稅、成本和所得稅后的凈利潤為45319萬元,項目貸款期內(nèi)累計折舊29630萬元,可用于還貸的資金74949萬元,，歸還貸款4億元后尚有節(jié)余34949萬元。具體還貸計劃如上表所述： 項目前2年處于建設(shè)期，無經(jīng)營收入回籠，第三年因項目剛剛投入運營，處于市場培育期，租金收入以半價收取，在考慮付息后的償債能力僅1860萬元，所以當(dāng)年沒有安排還貸；第四年（2012年）當(dāng)年可用于還貸的資金5529萬元，安排還款計劃還貸4000萬元，以后各年安排還貸6000萬元，2018年全部還請，整個貸款期不超過10年。第八章：結(jié)論與建議擬建項目符合某城市規(guī)劃建設(shè)要求，被某市政府列為重點建設(shè)項目；項目投資基本合理，建設(shè)手續(xù)正已經(jīng)部分落實，項目運行期財務(wù)指標(biāo)基本可行，貸款抵押足落實，貸款償還來源充足。但是項目回報期偏長，公司研究項目經(jīng)營期前8年的所有收入主要用于銀行貸款的還本付息，后2年才開始股東還本，10年以后項目進入回報期。公司在該項目的建設(shè)上，把項目作為百年老店來打造，看好未來的發(fā)展前景，相信項目將給企業(yè)帶來長遠(yuǎn)經(jīng)濟效。