【正文】 濟(jì)出現(xiàn)過熱的苗頭，部分地區(qū)固定資產(chǎn)投資速度過快，部分城市的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱的跡象，針對(duì)局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)不健康現(xiàn)象，國家相關(guān)政府職能部門掀起了以2005年“國八條”和2006年“國六條”為標(biāo)志的兩輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控?zé)岢保ㄙY金、土地、稅收、市場交易環(huán)境等全方位的立體宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步整頓、規(guī)范、清理全國土地市場和完善相關(guān)土地政策等，對(duì)全國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了較大的影響。房地產(chǎn)調(diào)控政策于2008年進(jìn)一步發(fā)揮作用，影響2008年2009年房地產(chǎn)市場供求狀況：一是非合理性需求會(huì)繼續(xù)減少；二是消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的預(yù)期將發(fā)生明顯變化，影響住房需求的變動(dòng)。通過直轄以來的10年發(fā)展，某房地產(chǎn)市場從投資規(guī)模型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型，從單純投資拉動(dòng)型向投資、消費(fèi)雙向拉動(dòng)型轉(zhuǎn)變；從單一依靠行政命令型向市場經(jīng)濟(jì)杠桿拉動(dòng)型轉(zhuǎn)變。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，特別是“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的出臺(tái)，某正在開始新一輪的造城運(yùn)動(dòng)。2008年，某樓市正從中部向四周輻射，戰(zhàn)場不斷擴(kuò)大：中戰(zhàn)區(qū)有渝中半島、大坪板塊、黃楊新城、高九路等熱點(diǎn)片區(qū)；南戰(zhàn)區(qū)有新南湖、南濱路等熱點(diǎn)片區(qū)；北戰(zhàn)區(qū)有北部新區(qū)、北濱路、冉家壩等熱點(diǎn)片區(qū)；西戰(zhàn)區(qū)有大渡口、彩云湖、袁楊線、XX等熱點(diǎn)片區(qū)；東戰(zhàn)區(qū)有茶園、魚嘴等熱點(diǎn)片區(qū)。2007年5月至11月，各月商品房當(dāng)月銷售面積同比增速均維持在50%以上，而2008年，在國家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控和理性消費(fèi)需求下，%，%。因此，2008年在國家宏觀調(diào)控及貨幣從緊的信貸政策下，某房地產(chǎn)行業(yè)開始面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。一方面，按照“十一五”規(guī)劃，到2010年，某市每年將有四五十萬農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)為城市居民，每年要建設(shè)2000萬m2樓房才能滿足城市化進(jìn)程需要，而去年我市銷售的樓房面積為1700萬m2。2009年隨著國家四萬億基本建設(shè)投資、多次降低存款準(zhǔn)備金、降低貸款利率等經(jīng)濟(jì)刺激措施的落實(shí)到位，國家對(duì)房地產(chǎn)金融政策逐步放松，而使房地產(chǎn)市場逐步回暖。據(jù)有關(guān)部門測算，也就是說，每投入100元的房地產(chǎn)投資，可拉動(dòng)150元到170元的相關(guān)產(chǎn)業(yè)(建材、冶金、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展)需求；每銷售100元的房地產(chǎn)可以帶動(dòng)130元到150元的其它商品銷售。到2010年，建材工業(yè)產(chǎn)值預(yù)計(jì)將超過1萬億元，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)。四、某建材市場的發(fā)展某市隨著城市化進(jìn)程的加快以及新區(qū)建設(shè)和舊城改造，使得房地產(chǎn)投資力度加大。城市建設(shè)的快速發(fā)展，拉動(dòng)和刺激了建材市場的發(fā)展。如今已形成XX區(qū)“大川建博”、“升偉裝飾城”、“臨江”相互博弈；“商社建材”搶灘楊家坪、江北；“東方家園”登陸五里店；“建瑪特”南坪、江北連布兩店；有50多萬平方米的“大川”超大型賣場相繼落成，而位于北部新區(qū)號(hào)稱100萬平方米的“西部建材城” 及位于南坪八公里鎧恩國際家居名都的30萬平方米家居、建材綜合市場的運(yùn)作；同時(shí)有歐洲第一、世界第三的國際家具裝飾建材連鎖巨頭百安居（Bamp。每個(gè)區(qū)域都有了自己的建材市場，原有的市場格局被一步步打破，市場份額正逐步被瓜分，多元化、多業(yè)態(tài)的區(qū)域市場已逐漸形成。賣場的增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)的多元化，使市場競爭日益加劇，競爭促進(jìn)了發(fā)展，發(fā)展同時(shí)加劇了競爭。馬家?guī)r建材市場興起于上世紀(jì)90年代初，主要集中在在石小路及天馬路兩側(cè)，多以臨街店鋪為主，共有商家約250家左右，大小在10—50平方米，開間約3—5米，進(jìn)深約4—8米，租金在50—120元/平方米之間，是一個(gè)自發(fā)形成的攤位租賃式建材市場。而且位于路邊，灰塵多、噪音大，不便于購物汽車停靠?，F(xiàn)在的馬家?guī)r商圈，擁有大市場4個(gè)，經(jīng)營面積35萬平方米，入住商家2200多戶，經(jīng)營的建材門類有在建筑裝飾材料、居家裝飾 、地板門業(yè)城 、陶瓷衛(wèi)浴城 、櫥柜廚具等，年租金收入 ，年交易總量70余億元，有效地替代了過去那種以攤位租賃模式建材經(jīng)營。擬新建的“光能據(jù)測算該項(xiàng)目至少增加交易額20億元以上。 （1）主要職能定位為：①改變馬家?guī)r原有的市場格局，使之從去單純的基礎(chǔ)材料市場走向材料和產(chǎn)品，高、中、低檔商品兼容一體的大型專業(yè)市場批發(fā)集群；②打造一個(gè)國際國內(nèi)知名品牌總部來渝介紹自己宣傳產(chǎn)品的展示中心及倉儲(chǔ)基地；③建立一個(gè)走向全國的重要窗口和交易平臺(tái)，讓某的建材商品走向全國，讓全國的建材商品在這里完成物流中轉(zhuǎn)，提升某作為中心城市在建材裝飾產(chǎn)品方面的輻射能力。（3）檔次定位：建材裝飾市場——硬件檔次高、商品檔次體現(xiàn)實(shí)用性零售商業(yè)——中檔生活品消費(fèi)場所（4）經(jīng)營定位：統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營（5）業(yè)態(tài)定位：專業(yè)市場為主；輔助零售超市、便利店、專賣店（6）價(jià)格定位：根據(jù)項(xiàng)目市場定位，結(jié)合周邊建材市場（租、售）、樓盤價(jià)格現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目初步擬定商業(yè)：起價(jià)50元/m該市場裝修品質(zhì)一般，租金價(jià)格普遍在 60元/平方米/月，年租金收入 5904萬元。為了保證商場充足的人流量和停車量，在規(guī)劃布局上合理利用原有的地勢條件，使得15層均設(shè)置有平街出入口，保證了商場充足的人流量。室內(nèi)設(shè)置有兩個(gè)中餐廳，以供客戶休憩；整個(gè)賣場設(shè)有上下扶梯四部、觀光電梯一部，并配置了咖啡廳、茶吧、休閑坐椅、快餐廳、兒童等待區(qū)、LD商品信息展示欄、電子地圖等便利設(shè)施。 對(duì)手三：經(jīng)營面積18245平方米，臨江裝飾建材城倡導(dǎo)的是為消費(fèi)者提供物美價(jià)廉的商品和提供完善的售后服務(wù)理念，以專業(yè)賣場加超市的經(jīng)營方式，著力打造馬家?guī)r最繁華的專業(yè)賣場采用商場加臨街門面相結(jié)合方式進(jìn)行布局。借用地勢原有的高差使負(fù)一、負(fù)二樓均設(shè)置有平街出入口。內(nèi)設(shè)置有扶梯、觀光電梯各一部，戶外配置有室外廣場用于停車和匯集人流，并在廣場上設(shè)置了少量小賣部商業(yè)租金價(jià)格100元/平方米/月，年租金收入2760萬元。商場內(nèi)配有上下扶梯 部，電梯 部，每層樓設(shè)有休憩娛樂設(shè)施、咖啡酒吧和快餐等，商場外設(shè)有14000 平方米停車場，和 25000 平方米自然山體公園，使來此購物的消費(fèi)者即能做道“一站式購物”又能夠休閑娛樂；（3）經(jīng)營的門類最齊，整個(gè)中心囊括了涂料、五金、陶瓷、潔具、櫥柜、木地板、燈具、布藝、家俱，另設(shè)有商務(wù)信息中心。在此購物既能讓消費(fèi)者得到“一站式”購物的方便快捷，又能充分享受大自然的美景，對(duì)消費(fèi)者具體較大吸引力。 劣勢某建材市場競爭激烈，目前整體供大于求，形勢不容樂觀。但隨著市民的經(jīng)濟(jì)長入和消費(fèi)觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，追求生活品質(zhì)的提高將會(huì)拉動(dòng)建材市場。本項(xiàng)目依托這一大環(huán)境，將為項(xiàng)目成功創(chuàng)造先決條件。同時(shí)，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)全方面的優(yōu)勢，也將帶動(dòng)馬家?guī)r片區(qū)的整體商業(yè)形象。（2） 本項(xiàng)目建成后，馬家?guī)r建材商圈將形成100萬m2的經(jīng)營規(guī)模，要想在如此大規(guī)模的建材市場中異軍突起，這必將對(duì)項(xiàng)目業(yè)主的商業(yè)化經(jīng)營管理能力提出更高的要求。同時(shí)與眾多商家的合作方式也不一樣，如出售、出租、聯(lián)營等，這就給項(xiàng)目后期經(jīng)營管理帶來了一定的難度。在經(jīng)營業(yè)主的招商上：采取嚴(yán)格控制，先難后易，逐步放開。技巧上： 多者優(yōu)先，大者優(yōu)先，付現(xiàn)優(yōu)先。一、 建設(shè)投資估算（一）、投資估算依據(jù)《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額某市基價(jià)表》（200），某市頒布的有關(guān)工程造價(jià)方面的政策規(guī)定及指導(dǎo)結(jié)算價(jià)；項(xiàng)目業(yè)主要提供的有關(guān)項(xiàng)目資料；有關(guān)材料和設(shè)備按現(xiàn)行市場價(jià)格；現(xiàn)行各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；參照現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款利率水準(zhǔn)；現(xiàn)階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果。（1）土地費(fèi)用：，根據(jù)XX公司2005年與某市政府簽訂的渝地（2005）合字（沙區(qū)）第29 號(hào)《國有土地出讓合同土地出讓合同》中明確，項(xiàng)目土地土地綜合價(jià)金13409萬元，其中：征地拆遷整治等土地價(jià)款11194 萬元，土地出讓金 2161 萬元，宗地控制和地災(zāi)防治規(guī)劃等土地出讓前期成本費(fèi)用53 萬元。由于規(guī)劃方案調(diào)整，預(yù)計(jì)將補(bǔ)交土地出讓金1320萬元（未繳納）。 注：以上兩部分為自有資金投入部分建安工程費(fèi)用：主要包含建設(shè)過程所有的建設(shè)工程、二次裝修工程、各種設(shè)施的安裝工程及室外工程費(fèi)用，共計(jì)32944萬元。其中：土石方工程80萬方，按50元/m178。計(jì)算，估算金額為13080萬元。其中：供電工程按90元/m178。估算，集中空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)按280元/m178。估算，照明及防雷系統(tǒng)按照23元/m178。具體見《投資估算表》；（3）二次裝修工程費(fèi)：按600元/m178。（4）室外工程：包含室外管網(wǎng)、室外鋪地及道路、市政道路及綠化等，共計(jì)704萬元。其中勘察設(shè)計(jì)費(fèi)327萬元、可研編制費(fèi)28萬元、工程監(jiān)理費(fèi)339萬元，前期費(fèi)用200萬元，其他費(fèi)用如白蟻防治費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)等207萬元，合計(jì)為1101萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用%計(jì)算，建設(shè)期2年，當(dāng)年實(shí)際貸款時(shí)間只有半年，為742萬元，利息1931萬元，2年合計(jì)2673萬元。上述費(fèi)用總計(jì)60943萬元，單位面積造價(jià)4659元。詳建見附表一 投資估算及來源構(gòu)成表一 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目投資年份2009年2010年總計(jì)項(xiàng) 目人民幣合計(jì)人民幣合計(jì)人民幣1一、項(xiàng)目總投資來源合計(jì)459430150000609432銀行貸款25000　15000　400005企業(yè)自籌20943　　　209436 預(yù)收租售收入　　　　　7二、項(xiàng)目總投資支出合計(jì)38943389432200022000609438㈠、土地費(fèi)用及政策收費(fèi)204302043000204309其中：土地出讓金34823482　0348210征地費(fèi)1119411194　　1119411城市建設(shè)配套費(fèi)及人防費(fèi)30743074　0307412追加拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)26272627　0262713地災(zāi)控制費(fèi)53　　　　14㈡、前期工程費(fèi)1102110200110215其中：規(guī)劃設(shè)計(jì)327327　032716可行性研究2828　02817相關(guān)費(fèi)用200200　020018其他費(fèi)用546546　054619㈢、房屋開發(fā)費(fèi)153751537517569175693294420其中： 土建工程費(fèi)1500015000208020801708021 安裝工程費(fèi)0073127312731222 室外工程費(fèi)37537581778177855224㈣、管理費(fèi)64764710001000164725㈤、銷售費(fèi)用　050050050026