【正文】 第八章：結(jié)論與建議擬建項(xiàng)目符合某城市規(guī)劃建設(shè)要求，被某市政府列為重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；項(xiàng)目投資基本合理，建設(shè)手續(xù)正已經(jīng)部分落實(shí)，項(xiàng)目運(yùn)行期財(cái)務(wù)指標(biāo)基本可行，貸款抵押足落實(shí)，貸款償還來源充足。詳見附表三、附表四 36 項(xiàng)目效益測算表 附表三 單位：萬元損益項(xiàng)目2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年合計(jì)收入租金收入4395 9182 11772 11772 11772 11772 11772 11772 11772 11772 107755 物管費(fèi)110711071107110711071107110711071107110711070合計(jì)5502 10289 12879 12879 12879 12879 12879 12879 12879 12879 118825 稅金（%）303 566 708 708 708 708 708 708 708 708 6535 成本及費(fèi)用折舊296329632963296329632963296329632963296329630修理費(fèi)2962962962962962962962962962962370工資2672672672672672672672672672672136財(cái)務(wù)費(fèi)用2376237621381782142610697133560012236管理費(fèi)2002002002002002002002002002002000銷售費(fèi)用1271271271271271271271271271271270小計(jì)630263026064570853524995463942823926392651496利潤1103 3421 6106 6463 6819 7176 7532 7888 8245 8245 60793 所得稅（25%）　0 855 1527 1616 1705 1794 1883 1972 2061 2061 15474 凈利潤　1103 2566 4580 4847 5114 5382 5649 5916 6184 6184 45319 還貸資金來源（凈利潤+折舊）1860 5529 7543 7810 8077 8345 8612 8879 9147 9147 74949 還貸計(jì)劃　040006000600060006000600060000040000 還貸后節(jié)余　1860 1529 1543 1810 2077 2345 2612 2879 9147 9147 34949 現(xiàn)金流量表附表四 單位：萬元序號項(xiàng)目123456789101112建設(shè)期經(jīng) 營 期現(xiàn)金流入　　5502 10289 12879 12879 12879 12879 12879 12879 12879 12879 　銷售收入　　　　　　　　　　　　　回收固定資產(chǎn)余值　　　　　　　　　　　　　回收流動(dòng)資金　　　　　　　　　　　　現(xiàn)金流出38943220001193 2330 3143 3232 3321 3411 3500 3589 3678 3678 　 建設(shè)投資3894322000　　　　　　　　　　　 流動(dòng)資金　　　　　　　　　　　　　 經(jīng)營成本　　890890890890890890890890890890　營業(yè)稅金及附加　　303 566 708 708 708 708 708 708 708 708 　所得稅　　0 874 1545 1634 1723 1812 1901 1990 2079 2079 所得稅后凈現(xiàn)金流量38943220004309 7960 9736 9647 9558 9469 9380 9290 9201 9201 所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量389436094356634486743893829291197331026588584051760726808所得稅前凈現(xiàn)金流量38943220004309883311281 11281 11281 11281 11281 11281 11281 11281 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量3894360943566344780036519252391395826778604198853116642446 項(xiàng)目（稅前）內(nèi)部收益率=% 項(xiàng)目（稅后）內(nèi)部收益率=% 所得稅后投資回收期= 第七章 貸款償還能力分析一、貸款額度本項(xiàng)目擬申請銀行貸款40000萬元，計(jì)劃分兩年到位。三、經(jīng)營成本及費(fèi)用（一）、工資及附加市場租賃管理定員80人,每人每月平均工資2000元，年工資總額192萬元，五險(xiǎn)一金39%，共計(jì)75萬元，全年工資總額合計(jì)267萬元，累計(jì)2136萬元。由于車庫主要以露天停車場為主，地下車庫的作用將發(fā)生變更，主要用于倉儲庫房用地，所以按照商業(yè)面積計(jì)算，項(xiàng)目可用于出租的 商業(yè)面積130802平方米。 擬以本項(xiàng)目土地（）作抵押向銀行貸款4億元。其中勘察設(shè)計(jì)費(fèi)327萬元、可研編制費(fèi)28萬元、工程監(jiān)理費(fèi)339萬元，前期費(fèi)用200萬元，其他費(fèi)用如白蟻防治費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)等207萬元，合計(jì)為1101萬元。估算，集中空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)按280元/m178。 注：以上兩部分為自有資金投入部分建安工程費(fèi)用：主要包含建設(shè)過程所有的建設(shè)工程、二次裝修工程、各種設(shè)施的安裝工程及室外工程費(fèi)用，共計(jì)32944萬元。技巧上： 多者優(yōu)先，大者優(yōu)先，付現(xiàn)優(yōu)先。同時(shí)，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)全方面的優(yōu)勢，也將帶動(dòng)馬家?guī)r片區(qū)的整體商業(yè)形象。在此購物既能讓消費(fèi)者得到“一站式”購物的方便快捷，又能充分享受大自然的美景，對消費(fèi)者具體較大吸引力。 對手三：經(jīng)營面積18245平方米，臨江裝飾建材城倡導(dǎo)的是為消費(fèi)者提供物美價(jià)廉的商品和提供完善的售后服務(wù)理念，以專業(yè)賣場加超市的經(jīng)營方式，著力打造馬家?guī)r最繁華的專業(yè)賣場采用商場加臨街門面相結(jié)合方式進(jìn)行布局。（3）檔次定位：建材裝飾市場——硬件檔次高、商品檔次體現(xiàn)實(shí)用性零售商業(yè)——中檔生活品消費(fèi)場所（4）經(jīng)營定位：統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營（5）業(yè)態(tài)定位：專業(yè)市場為主；輔助零售超市、便利店、專賣店（6）價(jià)格定位：根據(jù)項(xiàng)目市場定位，結(jié)合周邊建材市場（租、售）、樓盤價(jià)格現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目初步擬定商業(yè)：起價(jià)50元/m現(xiàn)在的馬家?guī)r商圈，擁有大市場4個(gè)，經(jīng)營面積35萬平方米，入住商家2200多戶，經(jīng)營的建材門類有在建筑裝飾材料、居家裝飾 、地板門業(yè)城 、陶瓷衛(wèi)浴城 、櫥柜廚具等，年租金收入 ，年交易總量70余億元，有效地替代了過去那種以攤位租賃模式建材經(jīng)營。每個(gè)區(qū)域都有了自己的建材市場，原有的市場格局被一步步打破，市場份額正逐步被瓜分，多元化、多業(yè)態(tài)的區(qū)域市場已逐漸形成。到2010年，建材工業(yè)產(chǎn)值預(yù)計(jì)將超過1萬億元，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)。因此，2008年在國家宏觀調(diào)控及貨幣從緊的信貸政策下，某房地產(chǎn)行業(yè)開始面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。通過直轄以來的10年發(fā)展，某房地產(chǎn)市場從投資規(guī)模型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型，從單純投資拉動(dòng)型向投資、消費(fèi)雙向拉動(dòng)型轉(zhuǎn)變；從單一依靠行政命令型向市場經(jīng)濟(jì)杠桿拉動(dòng)型轉(zhuǎn)變。%。——工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全，綜合配套能力強(qiáng)。六、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度(一)、 項(xiàng)目建設(shè)工期2009年5月至2010年12月共計(jì)20個(gè)月。（3）、 為減少施工期空氣污染對環(huán)境的影響，建議采取以下措施：①施工期必須加強(qiáng)施工機(jī)械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機(jī)械設(shè)備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量；②對開包的水泥應(yīng)及時(shí)使用和清掃，對土石方裝卸和運(yùn)輸產(chǎn)生的揚(yáng)塵采取灑水、限制車速抑塵措施，以減輕對施工區(qū)近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響；③運(yùn)渣車輛不得超高運(yùn)輸，并覆蓋塑料布，以免灑落；④工地現(xiàn)場禁止燃煤。從總體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間的和諧，創(chuàng)造一個(gè)宜于購物和休閑的城市空間。（三）道路交通條件本項(xiàng)目地處XX區(qū)石小路馬家?guī)r段，有連接渝中區(qū)、XX區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)的交通干線，距火車北站1 km，火車東站2km；距成渝高速公路；同時(shí)地塊距機(jī)場也僅20分鐘車