【正文】 程。第三章 項目場址及建設(shè)條件一、 建設(shè)場地現(xiàn)狀項目用地原系ｘｘｘｘ的農(nóng)村居住民房區(qū)，90年代因馬家?guī)r市場的形成逐步轉(zhuǎn)變成了板材市場，沙區(qū)政府為了改變其落后面貌，決定對其進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，所以2007年由政府負(fù)責(zé)主導(dǎo)進(jìn)行了拆遷安置，目前拆遷工作已經(jīng)完成，手續(xù)齊備即可開工。否則就無法實現(xiàn)某市商貿(mào)流通領(lǐng)域的戰(zhàn)略目標(biāo)。某的大發(fā)展和西部領(lǐng)頭羊的地位決定了建筑裝飾材料市場也必將有一個大的發(fā)展。但是我市物流業(yè)發(fā)展中也存在著若干問題，導(dǎo)致物流成本偏高，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展緩慢。地塊東鄰石小路，與得意家具城隔路相望；南面是高九路立交，與規(guī)劃中的自然山體公園相接；西面是馬家?guī)r山崖，近可鳥瞰XX，遠(yuǎn)可眺望歌樂山；北靠天馬路口與鑫隆市場相接（詳見上圖）。 由于后起的天馬路市場經(jīng)過規(guī)范的設(shè)計規(guī)劃和開發(fā)，店堂、門面、配套設(shè)施完善、規(guī)范、檔次較高。其物流配送車輛已達(dá)到240輛。所經(jīng)營的XX塑料制品有限公司主要經(jīng)營板材市場，擁有資產(chǎn)34803萬元，已經(jīng)成為某市最大的裝飾板材集散地，全國十大建材市場之一，年交易額20億，年租金收入7000萬元。1994年成立的XX化工有限公司，其注冊資金1000萬元，主要從事汽車內(nèi)外飾件、功能件和摩托車覆蓋件等塑料制品的開發(fā)及銷售，多年來在社會各界朋友的鼎力支持下，企業(yè)的各方面都得到了快速的發(fā)展，取得了驕人的成績，在某市塑涂行業(yè)中名列前矛。該市場占地160余畝，營業(yè)面積10萬余平方米，主要經(jīng)營各種裝飾材料，屬倉儲性市場。它起于20世紀(jì)90年代中期，最先是由一些建材老板延石小路自發(fā)而建，大多數(shù)鋪面由農(nóng)村民房改建而成。第二章 項目概況一、 擬建地點項目位于XX區(qū)聯(lián)芳園區(qū)雙朝門社。三、已經(jīng)落實的建設(shè)手續(xù)情況某市XX區(qū)發(fā)展計劃委員會[2006]7421號《某市企業(yè)投資備案證》；某市人民政府渝府地〔2005〕3號《關(guān)于某XX區(qū)ＸＸＸ塑料制品有限公司某ＸＸ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有償使用國有土地的批復(fù)》某市國土資源和房屋管理局XX區(qū)D房地證2007字第000492號《房地證》；某市XX區(qū)農(nóng)業(yè)水利局沙農(nóng)水發(fā)[2007]243號《XX區(qū)農(nóng)業(yè)水利局關(guān)于某市ＸＸ工程水土保持方案的批復(fù)》；某市環(huán)境工程評估中心渝環(huán)評估書[2007]209號《關(guān)于某ＸＸ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司環(huán)境影響報告書技術(shù)評估報告》；某市XX環(huán)境保護(hù)局渝（沙）環(huán)準(zhǔn)〔2007〕86號《某市建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書》；渝規(guī)地證（2005）沙字第0018號《某市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》四、總投資及效益項目計劃總投資60943萬元，建成后可形成商業(yè)鋪面130802平方米，每年租金收入12879 萬元，利潤總額60793萬元，%。2007年3月14日，胡錦濤總書記為某市導(dǎo)航定向為：把某建成中國西部的重要增長極，長江上游的經(jīng)濟(jì)中心，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的直轄市。市工商局、市商委也把馬家?guī)r市場作為某市近期(到2010年前)打造培育的5個百億元市場之一。同時該項目的修建會產(chǎn)生極大的社會效益，新增就業(yè)崗位1300個(其它的輔助工種還不算)以上。據(jù)1:400萬《中國地震烈度區(qū)劃圖》（1990年版）場區(qū)地震基本烈度為Ⅵ度。 四、 建設(shè)方案（一）、設(shè)計總體原則由于本項目用地緊鄰城市干道和建材市場，且地塊內(nèi)有地鐵車站，因此必須充分發(fā)揮其較高的商業(yè)優(yōu)勢，體現(xiàn)其商業(yè)價值。（三）、環(huán)境保護(hù)措施施工期環(huán)境保護(hù)（1）、對于施工期間的噪聲：應(yīng)按GB1252390《建筑施工場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，應(yīng)盡量采用低噪聲有消聲設(shè)備的施工機(jī)械，建立健全控制噪聲的管理制度，對噪聲進(jìn)行監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)超標(biāo)應(yīng)及時、有效地采取控制措施。商場產(chǎn)生的廢棄物應(yīng)收集后集中處置，或回收，或集中交城市垃圾場，不得隨意丟棄?！呈侵袊鞑课ㄒ患懣者\(yùn)輸方式為一體的交通樞紐，橫貫中國大陸東西和縱穿南北的幾條鐵路干線、高速公路干線在某交匯，3000噸級船隊可由長江溯江至某港，工業(yè)基地之一，正著力壯大汽車摩托車、化工醫(yī)藥、建筑建材、食品、旅游五大支柱產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展以信息工程、生物工程、環(huán)保工程為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。21世紀(jì)某抓住中央直轄、三峽工程建設(shè)、西部大開發(fā)三大歷史性機(jī)遇，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，積極擴(kuò)大開放，深化體制改革，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展，綜合實力進(jìn)一步增強(qiáng)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在西部12個省區(qū)中均在前5位以內(nèi)。2007年，以財政部、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》被業(yè)界和媒體視為國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的最新指向。2007年，某由于在“314”總體部署和批準(zhǔn)某為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗區(qū)的利好影響下，某房地產(chǎn)銷售狀況異?；鸨Ｈ?、房地產(chǎn)市場的發(fā)展與建材市場的發(fā)展密切關(guān)系建材市場與房地產(chǎn)市場相伴而生，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展將直接帶動建材市場的發(fā)展。（一）、某建材市場的現(xiàn)狀某市建材市場10年前主要集中在馬家?guī)r、八益、江北龍溪鎮(zhèn)等地，均為自發(fā)形成的粗放型裝飾建材市場。經(jīng)營的品種主要有木地板、藝術(shù)玻璃、油漆、墻紙、樓梯、鋁塑板、門業(yè)、五金、板材等，雖然經(jīng)營狀況較好，但同質(zhì)化競爭經(jīng)營嚴(yán)重。在規(guī)模和銷售額上使馬家?guī)r市場實現(xiàn)年銷售額百億元的目標(biāo)，進(jìn)入全國十強(qiáng)建材市場之列。其中14層為一棟，56層為一棟，使整個賣場形成3個室外廣場，便于停車和匯集人流。（二）、 項目SWOT分析優(yōu)勢 與這些商場比較具有以下亮點：（1） 規(guī)模最大，西部物流中心擁有12萬平方米的經(jīng)營面積，是馬家?guī)r商圈經(jīng)營面積最大的市場；（2）配套設(shè)施最齊。 機(jī)會 本項目建材市場區(qū)域優(yōu)勢明顯，將有力地帶動本項目的成長和發(fā)展，本項目建材市場無論是在規(guī)模、還是在經(jīng)營情況上分析均是某至西南最具有影響力的建材大市場。 六、項目推廣策略本項目計劃2010年10月投入運(yùn)營，當(dāng)年完成出租率50%，經(jīng)營業(yè)態(tài)以高檔家居潔具為主，本項目依靠光能板材的老客戶做傳媒宣傳。后土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用不足，補(bǔ)交2627 萬元。（2） 安裝工程：合計7312萬元，包含配電設(shè)施、照明、防雷接、地生活及消防給排 水、電話 、有線電視系統(tǒng)、 集中空調(diào)系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)、電動扶梯電梯等設(shè)施的安裝費(fèi)用。計算為7848萬元。其中，土地成本17356萬元，樓面地價1327元；開發(fā)成本56123萬元，單位開發(fā)成本4291元，期間費(fèi)用4820萬元，每平方米368元。以下的財務(wù)評價將在假設(shè)下述條件下進(jìn)行：一、時間周期項目建設(shè)期2年，即20092010年；項目貸款期10年，即20092018年；項目運(yùn)行計算期12年，即200112020年。/月計算，第三年開始進(jìn)入成熟期，租金每年按照75元/平方米/月，以后穩(wěn)定在此水平上，具體測算見表二：項目租金及物管費(fèi)收入測算表表二 （項目按照貸款期10年計算） 單位：萬元項目經(jīng) 營 期2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年合計出租面積（m2）130802130802130802130802130802130802130802130802130802130802130802出租率80%90%100%100%100%100%100%100%100%100%　月租金35657575757575757575　年租金收入439591821177211772117721177211772117721177211772107755物管費(fèi)收入110711071107110711071107110711071107110711070收入合計5502102891287912879128791287912879128791287912879118825《項目租金及物管費(fèi)收入測算表》說明，項目貸款期內(nèi)，可實現(xiàn)租金收入107755萬元。整個10年經(jīng)營期間累計各項成本費(fèi)用合計79207萬元，其中，計提折舊29630萬元、承擔(dān)貸款利息12236萬元，應(yīng)支付修理費(fèi)2370萬元，工資2136萬元，支付管理費(fèi)2000萬元、銷售費(fèi)用2000萬元，共計經(jīng)營成本9630萬元。貸款利息%計算，累計利息12236萬元，公司將按照以后規(guī)定實行按照季結(jié)付。經(jīng)評估機(jī)構(gòu)初步估算,項目土地價值暫估價44770萬元，按照最高比例70%折算,可設(shè)定抵押權(quán)31339萬元。 （四）、銷售費(fèi)用市場經(jīng)營管理中，營銷工作十分重要，將通過板材市場的傳導(dǎo)作用加強(qiáng)宣傳，相對于一個全新的市場，銷售費(fèi)節(jié)約，%計算每年為127萬元，累計1270萬元（五）、管理費(fèi)主要是市場的運(yùn)行有一定比例的管理費(fèi)支出，該項費(fèi)用參照板材市場的經(jīng)驗數(shù)據(jù)每年200萬元，累計2000萬元。由于項目有一個市場培育過程，投入運(yùn)營的第一年起步租金按照正常水平折半計算為35元/m178。；2010以本項目在建工程追加抵押融資1億元，合計貸款4億元，期限10年，%按季付息，每年還本一次，具體還貸款時間和計劃在第7章詳述。管理費(fèi)用：主要為建設(shè)期間公司發(fā)生的管理費(fèi)用等，按照建安費(fèi)用 的5%計算為1647萬元.銷售費(fèi)用：主要為市場前期投入宣傳費(fèi)用，由于馬家?guī)r裝飾材料市場在某家喻戶曉，加上光能板材市場的客戶群，這部分費(fèi)用預(yù)計不超過500萬元。電話、電視、上述費(fèi)用綜合計算559元/ m178。計算，估算金額為4000萬元；土建主體工程，按均價1000元/m178。（二）、投資估算：60943萬元土地費(fèi)用及政策收費(fèi)：主要包含取得項目土地所付出的土地出讓金、拆遷安置費(fèi)及相關(guān)城市建設(shè)配套費(fèi)等，共計20430 萬元。（3）體量大，項目營銷推廣復(fù)雜，后期經(jīng)營管理工作量大本項目由于體量大，定位超前，所涉及的業(yè)態(tài)及業(yè)種眾多，而每一個業(yè)態(tài)及業(yè)種其營銷推廣的時間、重點及方法均有所差異，使本項目營銷工作變得紛繁復(fù)雜。雖然本項目在定位時盡量做到減少同質(zhì)化經(jīng)營，但某市建材市場總量過剩卻是不爭之事實。室內(nèi)設(shè)置有100多平米的中廳廣場，由于整個商場屋頂采用全封閉的方式，使得戶內(nèi)采光通風(fēng)不夠好。 對手二：，該市場率先倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)的購買服務(wù)理念，以品牌優(yōu)化整體購物環(huán)境，針對消費(fèi)者對“一站式購物”的需要，在引入現(xiàn)代百貨零售業(yè)的購物模式上，實行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一物業(yè)管理等，以確保消費(fèi)者在每個環(huán)節(jié)都能享受到更加優(yōu)質(zhì)、便捷的配套服務(wù)，讓精品商家獲得對等的形象定位，從而以高品質(zhì)形象面對大眾市場。中國西部裝飾材料物流中心” 的實際經(jīng)濟(jì)意義是：新增市場容量12萬平方米，新增某最大的高