【正文】 裝飾材料物流中心項目可行性研究報告裝飾材料物流中心項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論第二章 項目概況 第三章 建設條件第四章 市場分析第五章 投資與資金籌措第六章 經(jīng)濟效益分析第七章 貸款償還分析第八章　　　　　　　結論第一章 總 論一、項目基本情況 （一）項目名稱：裝飾材料物流中心（二）項目業(yè)主：某塑料制品有限公司（三）法人代表：XX（四）項目地址：XX區(qū)XX（五）建設性質：新建二、主要技術經(jīng)濟指標及投資來源 該項目已經(jīng)列入某市重點項目，對該地塊進行規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整后經(jīng)濟技術指標為：項 目單 位數(shù) 量總用地面積:平方米103794其中：商業(yè)用地：平方米78784 道路及綠化用地：平方米25010總建筑面積:平方米130802其中：(1)大商場平方米115302 (2)車庫及設備用房平方米15500 （3）其他配套商業(yè)平方米新建建筑容積率2綠地率30%計劃總投資萬元60943自籌資金萬元20943銀行貸款萬元40000 三、項目業(yè)主簡介（一）項目實際投資人簡況項目實際投資人是XX及其所領導的XX公司。XX，現(xiàn)年52歲，大專文化，1985年開始創(chuàng)業(yè)，經(jīng)過二十多年的艱難拼搏，先后創(chuàng)辦了XX化工有限公司、XX塑料制品有限公司和某XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；他品行端正，為人樸實，敢于創(chuàng)新。1994年成立的XX化工有限公司，其注冊資金1000萬元，主要從事汽車內(nèi)外飾件、功能件和摩托車覆蓋件等塑料制品的開發(fā)及銷售，多年來在社會各界朋友的鼎力支持下，企業(yè)的各方面都得到了快速的發(fā)展，取得了驕人的成績，在某市塑涂行業(yè)中名列前矛?，F(xiàn)有總資產(chǎn)37056萬元，年收入31072萬，年利潤1110萬元。1998年先后創(chuàng)建了某塑料制品有限公司和某XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，所成立的XX房地產(chǎn)開發(fā)有限其注冊資金5000萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，取得的開發(fā)資質為（叁級）。所經(jīng)營的XX塑料制品有限公司主要經(jīng)營板材市場，擁有資產(chǎn)34803萬元，已經(jīng)成為某市最大的裝飾板材集散地，全國十大建材市場之一，年交易額20億，年租金收入7000萬元。旗下三家公司共有員工一千三百多人，其中，具有高級職稱的14人，中級職稱的57人。（二）項目業(yè)主該項目由XX塑料制品有限公司承載投資并建設。該公司注冊資金3880萬元；由XX、XX二位股東共同出資組建；其中，XX出資3830萬元，% 。該公司所經(jīng)營的“XX建材大市場”是XX建材市場的核心部分。該市場占地160余畝，營業(yè)面積10萬余平方米，主要經(jīng)營各種裝飾材料，屬倉儲性市場。已經(jīng)有10多年的經(jīng)營歷史，年銷售額20多億元。是某市交易量最大，聚集了全國上百家知名建材廠商，商品批發(fā)已輻射到云南、貴州、四川、湖北等周邊省市，已成為西部地區(qū)裝飾材料的物流集散地。其物流配送車輛已達到240輛。是某市人氣最旺的裝飾材料批發(fā)市場。多年來被評為XX區(qū)優(yōu)秀骨干企業(yè)，先后獲得區(qū)級和市級“文明市場”稱號，2005年被中國建材市場流通協(xié)會評為“全國十大建材家居市場”。 為本項目建設奠定了良好的經(jīng)濟基礎、市場基礎和人才基礎。四、項目建設背景 （一）馬家?guī)r建材市場沿革及現(xiàn)狀“馬家?guī)r建材商圈”作為某建材市場的代表已在某人的心目中家喻戶曉。它起于20世紀90年代中期，最先是由一些建材老板延石小路自發(fā)而建，大多數(shù)鋪面由農(nóng)村民房改建而成。20世紀初隨著光能板材市場、臨江裝飾城的建成，逐步向天馬路延伸，增加了升偉精品建材城、大川建博中心等新興市場?，F(xiàn)在的“馬家?guī)r建材商圈”主要集中在以石小路與天馬路交叉的馬家?guī)r路口向北、向南、向西500米半徑以內(nèi)。 由于后起的天馬路市場經(jīng)過規(guī)范的設計規(guī)劃和開發(fā)，店堂、門面、配套設施完善、規(guī)范、檔次較高。相比之下，地理位置更為優(yōu)越的馬家?guī)r石小路段卻顯得破舊、凌亂、極不規(guī)范，并存在嚴重的安全隱患，不僅影響了馬家?guī)r建材商圈的形象，也影響了XX的整體形象（由于馬家?guī)r是進出XX的咽喉要塞）。沙區(qū)政府2005年就下定決心對馬家?guī)r建材市場進行拆遷整治，以擴大馬家?guī)r商圈的經(jīng)營規(guī)模，改善馬家?guī)r片區(qū)的城市面貌。覃家崗塑料制品有限公司緊緊抓住這個機會以有償轉讓的方式取得了對該區(qū)域石小路西側近150畝土地的開發(fā)權，開發(fā)一個擁有12萬平方米營業(yè)面積的高檔商廈——“光能中國西部裝飾材料物流中心”，旨在擴大馬家?guī)r商圈的經(jīng)營規(guī)模，彌補品質不齊、檔次不高的缺點，提升馬家?guī)r商圈的形象，使之成為沙區(qū)重要的經(jīng)濟增長點。第二章 項目概況一、 擬建地點項目位于XX區(qū)聯(lián)芳園區(qū)雙朝門社。由大楊石組團G分區(qū)011a/0012/02和XX組團K分區(qū)93/095/096/01號地塊組成。即沿石小路靠天馬路一側，高九路口到天馬路之間。地塊東鄰石小路，與得意家具城隔路相望；南面是高九路立交，與規(guī)劃中的自然山體公園相接；西面是馬家?guī)r山崖，近可鳥瞰XX，遠可眺望歌樂山；北靠天馬路口與鑫隆市場相接（詳見上圖）。二、建設規(guī)模、內(nèi)容、工期項目規(guī)劃總用地面積103794平方米，建設用地78784平方米，規(guī)劃總建筑面積為130802平方米，其中：商業(yè)建筑面積115302平方米，車庫建筑面積15500平方米。由一棟4層商業(yè)大廈和露天停車場及休閑公園組成。項目建設總工期計劃為20個月。2009年5月2010年12月。三、已經(jīng)落實的建設手續(xù)情況某市XX區(qū)發(fā)展計劃委員會[2006]7421號《某市企業(yè)投資備案證》；某市人民政府渝府地〔2005〕3號《關于某XX區(qū)ＸＸＸ塑料制品有限公司某ＸＸ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有償使用國有土地的批復》某市國土資源和房屋管理局XX區(qū)D房地證2007字第000492號《房地證》；某市XX區(qū)農(nóng)業(yè)水利局沙農(nóng)水發(fā)[2007]243號《XX區(qū)農(nóng)業(yè)水利局關于某市ＸＸ工程水土保持方案的批復》；某市環(huán)境工程評估中心渝環(huán)評估書[2007]209號《關于某ＸＸ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司環(huán)境影響報告書技術評估報告》；某市XX環(huán)境保護局渝（沙）環(huán)準〔2007〕86號《某市建設項目環(huán)境保護批準書》；渝規(guī)地證（2005）沙字第0018號《某市建設用地規(guī)劃許可證》四、總投資及效益項目計劃總投資60943萬元，建成后可形成商業(yè)鋪面130802平方米，每年租金收入12879 萬元，利潤總額60793萬元，%。五、項目建設必要性和意義（一）項目建設的必要性 　某是長江上游最大的工商重鎮(zhèn)，有著雄厚工業(yè)的基礎。直轄以來，我市交通建設提速，經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，商貿(mào)流通業(yè)擠身西部前列，初步具備了發(fā)展現(xiàn)代物流的基礎條件。但是我市物流業(yè)發(fā)展中也存在著若干問題，導致物流成本偏高，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展緩慢。一是運輸結構不合理，多式聯(lián)運障礙多；二是現(xiàn)在設施配套性、兼容不得性差，系統(tǒng)功能不強；三是現(xiàn)代物流基礎設施不能滿足需求，現(xiàn)代物流標準化、信息化、專業(yè)化程度非常低；四是第三方現(xiàn)代物流企業(yè)少。這些已影響到我市經(jīng)濟社會發(fā)展，成為對外開放的薄弱環(huán)節(jié)和改善投資環(huán)境的重要障礙。促進我市現(xiàn)代物流業(yè)加快發(fā)展，有利于我市搶抓國際資本從我國集中、沿海產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉移的發(fā)展機遇，提高企業(yè)核心競爭力，是我市新型工業(yè)化進程的必然要求。某的經(jīng)濟發(fā)展確定了建材市場的發(fā)展要求 某市作為西部地區(qū)的直轄市，已成為西部地區(qū)的領頭羊。2007年3月14日，胡錦濤總書記為某市導航定向為：把某建成中國西部的重要增長極，長江上游的經(jīng)濟中心，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的直轄市。2007年下半年國務院又確定某市為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。因而某必將迎來一個前所未有的大發(fā)展。某的大發(fā)展和西部領頭羊的地位決定了建筑裝飾材料市場也必將有一個大的發(fā)展。現(xiàn)行的馬家?guī)r市場遠不能適應某大發(fā)展的需要。表現(xiàn)在：一是規(guī)模不夠大，現(xiàn)有市場經(jīng)營面積 34萬平方米，年交易額70億元，與某作為長江上游的中心地位相比不匹配；二是商品種類不齊全，主要表現(xiàn)在高檔裝飾材料還有所欠缺，總部經(jīng)濟還不突出；三是市場檔次比較低，沒有規(guī)模大的高檔商廈作形象支撐，很難引進國際國內(nèi)知名品牌。是某商貿(mào)流通領域戰(zhàn)略發(fā)展的需要某市第三次黨代會上提出了建設以大中型批發(fā)市場為支柱，專業(yè)市場為補充的現(xiàn)代化市場體系的戰(zhàn)略任務和要求。市政府發(fā)布的“十一五”商貿(mào)流通專項規(guī)劃，明確了把馬家?guī)r市場打造成16個專業(yè)市場群之一。市工商局、市商委也把馬家?guī)r市場作為某市近期(到2010年前)打造培育的5個百億元市場之一。2009年某市政府工作報告中提出今年要新增百億級商圈、百億級市場各1個。因而馬家?guī)r的擴容和升級就猶為重要。否則就無法實現(xiàn)某市商貿(mào)流通領域的戰(zhàn)略目標。（二）項目建設意義ＸＸＸ塑料制品有限公司根據(jù)市區(qū)政府的要求，在馬家?guī)r建設12萬平方米大型建材商廈，完全改變了馬家?guī)r原沿街而建的商業(yè)格局，把大量的沿街門面集中到商業(yè)大廈以內(nèi)，并配有足夠的停車位和休閑娛樂空間，自然山體公園及綠地，使來馬家?guī)r購物的消費者不僅能夠在此“一站式購物”把所需的全部商品購齊，并能夠享受大自然的美麗。本項目實施后，可擴大市場容量新增某最大的高端商場，增加馬家?guī)r市場沒有的裝飾材料品種，引進市內(nèi)外約650戶商家及大量的國際國內(nèi)知名品牌，真正實現(xiàn)裝飾材料領域的總部經(jīng)濟圈。據(jù)測算該項目至少增加交易額20億元以上。在規(guī)模和銷售額上使馬家?guī)r市場實現(xiàn)年銷售額百億元的目標，進入全國十強建材市場之列。同時該項目的修建會產(chǎn)生極大的社會效益，新增就業(yè)崗位1300個(其它的輔助工種還不算)以上。 該項目符合市區(qū)政府經(jīng)濟發(fā)展的目標，符合城市規(guī)劃建設的要求，被某市列為打造100億商圈和提振經(jīng)濟的重點項目。項目建成后將有效擴大馬家?guī)r商圈的經(jīng)營規(guī)模，有利于引進國際知名品牌入住，打造西部最大的物流交易中心，對帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展具有良好的現(xiàn)實意義，必將為企業(yè)帶來較好的中長期經(jīng)濟效益。第三章 項目場址及建設條件一、 建設場地現(xiàn)狀項目用地原系ｘｘｘｘ的農(nóng)村居住民房區(qū)，90年代因馬家?guī)r市場的形成逐步轉變成了板材市場，沙區(qū)政府為了改變其落后面貌，決定對其進行統(tǒng)一規(guī)劃設計和建設，所以2007年由政府負責主導進行了拆遷安置，目前拆遷工作已經(jīng)完成，手續(xù)齊備即可開工。二、用地性質及用地規(guī)模根據(jù)某市人民政府渝府地[2005]3號文關于《某ＸＸＸ塑料制品有限公司某XX房地