【正文】 裝飾材料物流中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告裝飾材料物流中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論第二章 項(xiàng)目概況 第三章 建設(shè)條件第四章 市場(chǎng)分析第五章 投資與資金籌措第六章 經(jīng)濟(jì)效益分析第七章 貸款償還分析第八章　　　　　　　結(jié)論第一章 總 論一、項(xiàng)目基本情況 （一）項(xiàng)目名稱：裝飾材料物流中心（二）項(xiàng)目業(yè)主：某塑料制品有限公司（三）法人代表：XX（四）項(xiàng)目地址：XX區(qū)XX（五）建設(shè)性質(zhì)：新建二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及投資來源 該項(xiàng)目已經(jīng)列入某市重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)該地塊進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整后經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：項(xiàng) 目單 位數(shù) 量總用地面積:平方米103794其中：商業(yè)用地：平方米78784 道路及綠化用地：平方米25010總建筑面積:平方米130802其中：(1)大商場(chǎng)平方米115302 (2)車庫及設(shè)備用房平方米15500 （3）其他配套商業(yè)平方米新建建筑容積率2綠地率30%計(jì)劃總投資萬元60943自籌資金萬元20943銀行貸款萬元40000 三、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介（一）項(xiàng)目實(shí)際投資人簡(jiǎn)況項(xiàng)目實(shí)際投資人是XX及其所領(lǐng)導(dǎo)的XX公司。XX，現(xiàn)年52歲，大專文化，1985年開始創(chuàng)業(yè)，經(jīng)過二十多年的艱難拼搏，先后創(chuàng)辦了XX化工有限公司、XX塑料制品有限公司和某XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；他品行端正，為人樸實(shí)，敢于創(chuàng)新。1994年成立的XX化工有限公司，其注冊(cè)資金1000萬元，主要從事汽車內(nèi)外飾件、功能件和摩托車覆蓋件等塑料制品的開發(fā)及銷售，多年來在社會(huì)各界朋友的鼎力支持下，企業(yè)的各方面都得到了快速的發(fā)展，取得了驕人的成績(jī)，在某市塑涂行業(yè)中名列前矛?，F(xiàn)有總資產(chǎn)37056萬元，年收入31072萬，年利潤(rùn)1110萬元。1998年先后創(chuàng)建了某塑料制品有限公司和某XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，所成立的XX房地產(chǎn)開發(fā)有限其注冊(cè)資金5000萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，取得的開發(fā)資質(zhì)為（叁級(jí)）。所經(jīng)營(yíng)的XX塑料制品有限公司主要經(jīng)營(yíng)板材市場(chǎng)，擁有資產(chǎn)34803萬元，已經(jīng)成為某市最大的裝飾板材集散地，全國(guó)十大建材市場(chǎng)之一，年交易額20億，年租金收入7000萬元。旗下三家公司共有員工一千三百多人，其中，具有高級(jí)職稱的14人，中級(jí)職稱的57人。（二）項(xiàng)目業(yè)主該項(xiàng)目由XX塑料制品有限公司承載投資并建設(shè)。該公司注冊(cè)資金3880萬元；由XX、XX二位股東共同出資組建；其中，XX出資3830萬元，% 。該公司所經(jīng)營(yíng)的“XX建材大市場(chǎng)”是XX建材市場(chǎng)的核心部分。該市場(chǎng)占地160余畝，營(yíng)業(yè)面積10萬余平方米，主要經(jīng)營(yíng)各種裝飾材料，屬倉儲(chǔ)性市場(chǎng)。已經(jīng)有10多年的經(jīng)營(yíng)歷史，年銷售額20多億元。是某市交易量最大，聚集了全國(guó)上百家知名建材廠商，商品批發(fā)已輻射到云南、貴州、四川、湖北等周邊省市，已成為西部地區(qū)裝飾材料的物流集散地。其物流配送車輛已達(dá)到240輛。是某市人氣最旺的裝飾材料批發(fā)市場(chǎng)。多年來被評(píng)為XX區(qū)優(yōu)秀骨干企業(yè)，先后獲得區(qū)級(jí)和市級(jí)“文明市場(chǎng)”稱號(hào)，2005年被中國(guó)建材市場(chǎng)流通協(xié)會(huì)評(píng)為“全國(guó)十大建材家居市場(chǎng)”。 為本項(xiàng)目建設(shè)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場(chǎng)基礎(chǔ)和人才基礎(chǔ)。四、項(xiàng)目建設(shè)背景 （一）馬家?guī)r建材市場(chǎng)沿革及現(xiàn)狀“馬家?guī)r建材商圈”作為某建材市場(chǎng)的代表已在某人的心目中家喻戶曉。它起于20世紀(jì)90年代中期，最先是由一些建材老板延石小路自發(fā)而建，大多數(shù)鋪面由農(nóng)村民房改建而成。20世紀(jì)初隨著光能板材市場(chǎng)、臨江裝飾城的建成，逐步向天馬路延伸，增加了升偉精品建材城、大川建博中心等新興市場(chǎng)。現(xiàn)在的“馬家?guī)r建材商圈”主要集中在以石小路與天馬路交叉的馬家?guī)r路口向北、向南、向西500米半徑以內(nèi)。 由于后起的天馬路市場(chǎng)經(jīng)過規(guī)范的設(shè)計(jì)規(guī)劃和開發(fā)，店堂、門面、配套設(shè)施完善、規(guī)范、檔次較高。相比之下，地理位置更為優(yōu)越的馬家?guī)r石小路段卻顯得破舊、凌亂、極不規(guī)范，并存在嚴(yán)重的安全隱患，不僅影響了馬家?guī)r建材商圈的形象，也影響了XX的整體形象（由于馬家?guī)r是進(jìn)出XX的咽喉要塞）。沙區(qū)政府2005年就下定決心對(duì)馬家?guī)r建材市場(chǎng)進(jìn)行拆遷整治，以擴(kuò)大馬家?guī)r商圈的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，改善馬家?guī)r片區(qū)的城市面貌。覃家崗塑料制品有限公司緊緊抓住這個(gè)機(jī)會(huì)以有償轉(zhuǎn)讓的方式取得了對(duì)該區(qū)域石小路西側(cè)近150畝土地的開發(fā)權(quán)，開發(fā)一個(gè)擁有12萬平方米營(yíng)業(yè)面積的高檔商廈——“光能中國(guó)西部裝飾材料物流中心”，旨在擴(kuò)大馬家?guī)r商圈的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，彌補(bǔ)品質(zhì)不齊、檔次不高的缺點(diǎn)，提升馬家?guī)r商圈的形象，使之成為沙區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。第二章 項(xiàng)目概況一、 擬建地點(diǎn)項(xiàng)目位于XX區(qū)聯(lián)芳園區(qū)雙朝門社。由大楊石組團(tuán)G分區(qū)011a/0012/02和XX組團(tuán)K分區(qū)93/095/096/01號(hào)地塊組成。即沿石小路靠天馬路一側(cè)，高九路口到天馬路之間。地塊東鄰石小路，與得意家具城隔路相望；南面是高九路立交，與規(guī)劃中的自然山體公園相接；西面是馬家?guī)r山崖，近可鳥瞰XX，遠(yuǎn)可眺望歌樂山；北靠天馬路口與鑫隆市場(chǎng)相接（詳見上圖）。二、建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容、工期項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積103794平方米，建設(shè)用地78784平方米，規(guī)劃總建筑面積為130802平方米，其中：商業(yè)建筑面積115302平方米，車庫建筑面積15500平方米。由一棟4層商業(yè)大廈和露天停車場(chǎng)及休閑公園組成。項(xiàng)目建設(shè)總工期計(jì)劃為20個(gè)月。2009年5月2010年12月。三、已經(jīng)落實(shí)的建設(shè)手續(xù)情況某市XX區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)[2006]7421號(hào)《某市企業(yè)投資備案證》；某市人民政府渝府地〔2005〕3號(hào)《關(guān)于某XX區(qū)ＸＸＸ塑料制品有限公司某ＸＸ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有償使用國(guó)有土地的批復(fù)》某市國(guó)土資源和房屋管理局XX區(qū)D房地證2007字第000492號(hào)《房地證》；某市XX區(qū)農(nóng)業(yè)水利局沙農(nóng)水發(fā)[2007]243號(hào)《XX區(qū)農(nóng)業(yè)水利局關(guān)于某市ＸＸ工程水土保持方案的批復(fù)》；某市環(huán)境工程評(píng)估中心渝環(huán)評(píng)估書[2007]209號(hào)《關(guān)于某ＸＸ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司環(huán)境影響報(bào)告書技術(shù)評(píng)估報(bào)告》；某市XX環(huán)境保護(hù)局渝（沙）環(huán)準(zhǔn)〔2007〕86號(hào)《某市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書》；渝規(guī)地證（2005）沙字第0018號(hào)《某市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》四、總投資及效益項(xiàng)目計(jì)劃總投資60943萬元，建成后可形成商業(yè)鋪面130802平方米，每年租金收入12879 萬元，利潤(rùn)總額60793萬元，%。五、項(xiàng)目建設(shè)必要性和意義（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性 　某是長(zhǎng)江上游最大的工商重鎮(zhèn)，有著雄厚工業(yè)的基礎(chǔ)。直轄以來，我市交通建設(shè)提速，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，商貿(mào)流通業(yè)擠身西部前列，初步具備了發(fā)展現(xiàn)代物流的基礎(chǔ)條件。但是我市物流業(yè)發(fā)展中也存在著若干問題，導(dǎo)致物流成本偏高，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展緩慢。一是運(yùn)輸結(jié)構(gòu)不合理，多式聯(lián)運(yùn)障礙多；二是現(xiàn)在設(shè)施配套性、兼容不得性差，系統(tǒng)功能不強(qiáng)；三是現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施不能滿足需求，現(xiàn)代物流標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、專業(yè)化程度非常低；四是第三方現(xiàn)代物流企業(yè)少。這些已影響到我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，成為對(duì)外開放的薄弱環(huán)節(jié)和改善投資環(huán)境的重要障礙。促進(jìn)我市現(xiàn)代物流業(yè)加快發(fā)展，有利于我市搶抓國(guó)際資本從我國(guó)集中、沿海產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的發(fā)展機(jī)遇，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，是我市新型工業(yè)化進(jìn)程的必然要求。某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展確定了建材市場(chǎng)的發(fā)展要求 某市作為西部地區(qū)的直轄市，已成為西部地區(qū)的領(lǐng)頭羊。2007年3月14日，胡錦濤總書記為某市導(dǎo)航定向?yàn)椋喊涯辰ǔ芍袊?guó)西部的重要增長(zhǎng)極，長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的直轄市。2007年下半年國(guó)務(wù)院又確定某市為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。因而某必將迎來一個(gè)前所未有的大發(fā)展。某的大發(fā)展和西部領(lǐng)頭羊的地位決定了建筑裝飾材料市場(chǎng)也必將有一個(gè)大的發(fā)展?，F(xiàn)行的馬家?guī)r市場(chǎng)遠(yuǎn)不能適應(yīng)某大發(fā)展的需要。表現(xiàn)在：一是規(guī)模不夠大，現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積 34萬平方米，年交易額70億元，與某作為長(zhǎng)江上游的中心地位相比不匹配；二是商品種類不齊全，主要表現(xiàn)在高檔裝飾材料還有所欠缺，總部經(jīng)濟(jì)還不突出；三是市場(chǎng)檔次比較低，沒有規(guī)模大的高檔商廈作形象支撐，很難引進(jìn)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌。是某商貿(mào)流通領(lǐng)域戰(zhàn)略發(fā)展的需要某市第三次黨代會(huì)上提出了建設(shè)以大中型批發(fā)市場(chǎng)為支柱，專業(yè)市場(chǎng)為補(bǔ)充的現(xiàn)代化市場(chǎng)體系的戰(zhàn)略任務(wù)和要求。市政府發(fā)布的“十一五”商貿(mào)流通專項(xiàng)規(guī)劃，明確了把馬家?guī)r市場(chǎng)打造成16個(gè)專業(yè)市場(chǎng)群之一。市工商局、市商委也把馬家?guī)r市場(chǎng)作為某市近期(到2010年前)打造培育的5個(gè)百億元市場(chǎng)之一。2009年某市政府工作報(bào)告中提出今年要新增百億級(jí)商圈、百億級(jí)市場(chǎng)各1個(gè)。因而馬家?guī)r的擴(kuò)容和升級(jí)就猶為重要。否則就無法實(shí)現(xiàn)某市商貿(mào)流通領(lǐng)域的戰(zhàn)略目標(biāo)。（二）項(xiàng)目建設(shè)意義ＸＸＸ塑料制品有限公司根據(jù)市區(qū)政府的要求，在馬家?guī)r建設(shè)12萬平方米大型建材商廈，完全改變了馬家?guī)r原沿街而建的商業(yè)格局，把大量的沿街門面集中到商業(yè)大廈以內(nèi)，并配有足夠的停車位和休閑娛樂空間，自然山體公園及綠地，使來馬家?guī)r購物的消費(fèi)者不僅能夠在此“一站式購物”把所需的全部商品購齊，并能夠享受大自然的美麗。本項(xiàng)目實(shí)施后，可擴(kuò)大市場(chǎng)容量新增某最大的高端商場(chǎng)，增加馬家?guī)r市場(chǎng)沒有的裝飾材料品種，引進(jìn)市內(nèi)外約650戶商家及大量的國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌，真正實(shí)現(xiàn)裝飾材料領(lǐng)域的總部經(jīng)濟(jì)圈。據(jù)測(cè)算該項(xiàng)目至少增加交易額20億元以上。在規(guī)模和銷售額上使馬家?guī)r市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)年銷售額百億元的目標(biāo)，進(jìn)入全國(guó)十強(qiáng)建材市場(chǎng)之列。同時(shí)該項(xiàng)目的修建會(huì)產(chǎn)生極大的社會(huì)效益，新增就業(yè)崗位1300個(gè)(其它的輔助工種還不算)以上。 該項(xiàng)目符合市區(qū)政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)，符合城市規(guī)劃建設(shè)的要求，被某市列為打造100億商圈和提振經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后將有效擴(kuò)大馬家?guī)r商圈的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，有利于引進(jìn)國(guó)際知名品牌入住，打造西部最大的物流交易中心，對(duì)帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有良好的現(xiàn)實(shí)意義，必將為企業(yè)帶來較好的中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。第三章 項(xiàng)目場(chǎng)址及建設(shè)條件一、 建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地原系ｘｘｘｘ的農(nóng)村居住民房區(qū)，90年代因馬家?guī)r市場(chǎng)的形成逐步轉(zhuǎn)變成了板材市場(chǎng)，沙區(qū)政府為了改變其落后面貌，決定對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，所以2007年由政府負(fù)責(zé)主導(dǎo)進(jìn)行了拆遷安置，目前拆遷工作已經(jīng)完成，手續(xù)齊備即可開工。二、用地性質(zhì)及用地規(guī)模根據(jù)某市人民政府渝府地[2005]3號(hào)文關(guān)于《某ＸＸＸ塑料制品有限公司某XX房地