【導(dǎo)讀】片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論....

　　

【正文】 100 平方米 50％ 戶戶擁有 270 度永久無(wú)遮擋的全海景，畔半山海景樓盤 心海假日一期 鹽田 大梅沙海濱公園東側(cè) 8955 平方米 酒店式公寓（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 8,000 45 平方米 92％ 三星級(jí)酒店，實(shí)行酒店式管理 水云間 大梅沙海濱公園旁 萬(wàn)平方米 7,800 55 85％ 送簡(jiǎn)裝及家電。戶戶面南朝北，盡覽山海景觀。 I 領(lǐng)海 鹽田鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界處 共 189 戶 13,000 3780 80％ 送精裝及家電。戶戶面南朝北，盡覽山海景觀 雅蘭酒店 鹽田大梅沙鹽梅路 8號(hào) 萬(wàn)平方米 產(chǎn)權(quán)式酒店（ 40 年產(chǎn)權(quán)） 12,00020,000 37 76% 四星級(jí)酒店，實(shí)行酒店式管理 海景酒店 鹽田大梅沙鹽梅路 萬(wàn)平方米 13,000 37 80% 一期 二期 準(zhǔn)四星級(jí)酒店，實(shí)行酒店式管理 6/28/2020 17 分析結(jié)論 ? 目前梅沙片區(qū)在售住宅物業(yè)樓盤的售價(jià)在 6,500~8,000 元 /平方米左右，酒店式公寓售價(jià)約 8,000 元 /平方米，產(chǎn)權(quán)酒店的售價(jià)在 12,00013,000 元 /平方米之間，采用較完善的酒店式管理及有海景、山景資源的樓盤則售價(jià)相對(duì)提高 2030%左右； ? 片區(qū)樓盤規(guī)模普遍偏小，依托大型社區(qū)環(huán) 境的樓盤較少； ? 片區(qū)內(nèi) 4050 平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店及酒店式公寓、面積在 100 平方米以上的住宅物業(yè)較為暢銷； ? 在結(jié)合各自產(chǎn)品、配套特點(diǎn)的推廣條件下，樓宇素質(zhì)好且引進(jìn)完善的酒店管理服務(wù)的樓盤，實(shí)現(xiàn)的銷售率基本在 70%80%。 ? 目前梅沙片區(qū) 基本無(wú) 推出的商業(yè)物業(yè) ，受片區(qū)季節(jié)性的特征，商業(yè)氛圍較淡，目前萬(wàn)科東海岸推出的步行街只租不售 80 元 /平方米， 在售的樓盤 商業(yè) 裙樓部分，發(fā)展商的主要考慮出租。 （ 6） 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論 20xx 年片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面啟動(dòng)階段，東部海濱樓盤便吸引了眾多眼球。而隨著東部交通問題 的改善及東部開發(fā)的加速，未來東部房地產(chǎn)成為深圳未來最看好的高尚住宅區(qū)。 未來推出的 項(xiàng)目定位與本項(xiàng)目較為相似，對(duì)本項(xiàng)目將形成直接的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 同時(shí)片區(qū)季節(jié)性較強(qiáng)，商業(yè)氛圍較淡。 6/28/2020 18 三 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 1 地塊分析 （ 1）項(xiàng)目位置 項(xiàng)目 三塊宗地 位于深圳市 鹽田 區(qū) 大梅沙 ， 三塊宗地緊密相鄰，東臨規(guī)劃路，南面為地塊 J4020092(百仕達(dá)公司用地 )，西面為“愿望湖”，北面為其他公司地塊。 圖 2：項(xiàng)目位置圖 圖 3：各地塊形狀圖 物業(yè)位置 6/28/2020 19 圖 3： 宗地 東 向景觀 圖 4： 宗地 南 向景觀 圖 5：宗地西向景觀 圖 6：宗地北向景觀 （ 2）地形、地勢(shì) 三塊宗地緊密相鄰，組合成不規(guī)則的倒“ L”形，地塊平整，為待建空地，無(wú)地上附著物。 圖 7：地塊現(xiàn)狀 （ 3）水電氣保障 根據(jù) 《 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 關(guān)于市政設(shè)施要求的有關(guān)說明，給水、雨水、污水接 周圍道路市政水管網(wǎng) 。 燃?xì)?、 電源、通訊 與相關(guān)部門聯(lián)系 。 （ 4） 規(guī)劃限制條件 根據(jù) 《 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 ，總體布局及建筑退紅線要求： ? J4020090 地塊與 J4020091 地塊之間 、 J402007 地塊與 J4020090 地塊之間 的道路必須作為步行街進(jìn)設(shè)計(jì)，沿步行街一側(cè)如確定安排陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)出 6/28/2020 20 挑建筑外墻不得超過 米。建筑在沿步街一側(cè)建議設(shè)計(jì)兩層高的拱廊； ? J4020087 與 J4020090 地塊的地下車庫(kù)允許貫通， J4020087 西北側(cè)車行出入口為主入口，東南側(cè)車行出入口為輔出入口； J4020090 東南側(cè)車行出入口為主入口，西北側(cè)車行出入口為輔出入口 ； ? J4020087 地塊建筑屋頂應(yīng)不少于 80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于 25度。屋頂為坡頂時(shí)，其屋脊最高 處 不得超過 21 米； J4020090 地塊建筑屋頂應(yīng)不少于 80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于 25 度。屋頂為坡頂時(shí)，其屋脊最高外不得超過 23 米； J4020091 地塊建筑屋頂應(yīng)不少于 80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于 25 度。屋頂為坡頂時(shí)，其屋脊最高外不得超過 18 米。 2 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） ? 三塊 宗地 環(huán)繞愿望湖，且南面可觀海景， 景觀資源 豐富 ； ? 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃為梅沙片區(qū)的商業(yè)中心，規(guī)劃起點(diǎn)較高 ； 劣勢(shì)（ W） ? J4020087 號(hào)宗地的海景觀受其余兩地塊的限制，相對(duì)資源條件較差 ； ? 項(xiàng)目商業(yè)面積較大，目前周邊人氣較淡，未來市場(chǎng)壓力較大； ? 目前周邊生活配套尚不健全； 機(jī)會(huì)（ O） ? 政府將大力發(fā)展鹽田區(qū)東部沿海地帶； ? 藍(lán)色鹽田區(qū)域營(yíng)銷，梅沙近兩年土地成功拍賣，提高整個(gè)片區(qū)的認(rèn)知度； ? 鹽田區(qū)政府加大梅沙地區(qū)的配套娛樂設(shè)施的建設(shè)及推出； ? 大梅沙為旅游度假基地，增大了度假人士對(duì)本項(xiàng)目的了解； ? 鹽壩高速公路的開通大大縮短了大梅沙與市區(qū)的交通時(shí)間； ? 華僑城取得三洲田旅游項(xiàng)目，投資 30 個(gè)億打造東部華僑城，引發(fā)了鹽田東部的新一輪投資熱潮； ? 隨著生活水平的提高，人們的生活觀念與方式不斷發(fā)生變化，度假概念 正在被消費(fèi)者廣為接受 。 威脅（ T） ? 項(xiàng)目周邊 推出的樓盤心海假日、領(lǐng)海、海語(yǔ)東園等項(xiàng)目， 對(duì)本項(xiàng)目帶來直接的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 6/28/2020 21 3 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 宗地 環(huán)繞愿望湖，且南面可觀海景，景觀資源豐富 。 區(qū)域市場(chǎng)存在一定同質(zhì)化趨勢(shì)，項(xiàng)目 商業(yè) 規(guī)模較大，開發(fā)周期長(zhǎng)，面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力和市場(chǎng)不確定性因素。 6/28/2020 22 四 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 1 項(xiàng)目定位 通過項(xiàng)目的 SWOT 分析， 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃特征，項(xiàng)目 定位為： 商務(wù)公寓為 低密度度假物業(yè)， 商業(yè)為梅沙 商業(yè)中心 。 （ 1）產(chǎn)品定位 商務(wù)公寓 部分 商務(wù)公寓定位：主力戶型 4050 平方米為主。 商業(yè)部分 項(xiàng)目商業(yè)部分 沿首層分布，商鋪面積在 50 平方米左右 。 （ 2）客戶定位 商務(wù)公寓 部分 ? 以投資為目的面向深圳市內(nèi)的投資人士； ? 以度假為目的的周邊片區(qū)管理階層、白領(lǐng)人士、港人 。 商業(yè)部分 ? 本地主要是 片 區(qū)內(nèi)做生意的個(gè)體商戶； ? 購(gòu)買用于投資或經(jīng)商自用。 （ 3）價(jià)格定位 商務(wù)公寓 部分 考慮目前區(qū)域類似樓盤的影響、項(xiàng)目的推出時(shí)機(jī)等因素，并結(jié)合項(xiàng)目具體情況，故：根據(jù)周邊市場(chǎng)狀況，片區(qū)的市場(chǎng)潛力，結(jié)合項(xiàng)目自身的素質(zhì)及定位，估算本項(xiàng)目 商務(wù)公寓 在開發(fā)期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為 9,000 元 /㎡（毛坯）。 銷售期 為 （ 從 20xx 年 5 月至 20xx 年年底 ） ，銷售率為 90%。 商業(yè)部分 估算時(shí) 本項(xiàng)目商鋪銷售價(jià)格 按 15,000 元 /平方米 （毛坯） 。 銷售期 為 2 年（ 從 20xx年 年初 至 20xx 年年底 ） ，銷售率為 65%。 主要考慮的因素有： ① 目前梅沙片區(qū)基本無(wú)推出的商業(yè)物業(yè)，受片區(qū)季節(jié)性的特征，商業(yè)氛圍較淡，目前萬(wàn)科東海岸推出的步行街只租不售，月租金為 80 元 /平方米，發(fā)展商的主要考慮出租； ② 該項(xiàng)目定位為梅沙片區(qū)的商業(yè)中心 ，商業(yè)位于首層，劃分為 50 平方米的臨街街鋪 ，總價(jià)不高 ； 6/28/2020 23 ③ 考慮到目前片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可度較低，根據(jù)發(fā)展商的思路，該商業(yè)街首先 招租，在片區(qū)人氣提高后再推出，預(yù)計(jì)在 20xx 年推出； ④ 由于項(xiàng)目的商業(yè)面積過大，市場(chǎng)承接力較弱，銷售率按 65%，其余出租，在測(cè)算中我們只考慮商業(yè)的銷售收入，不考慮出租收入； 2 項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想評(píng)估意見 （ 1） 項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想 項(xiàng)目通過 景觀資源 、優(yōu)質(zhì)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)文化和經(jīng)典戶型展示等方面進(jìn)行規(guī)劃布局： 商業(yè)分布于首層，設(shè)計(jì)為商業(yè)街，商務(wù)公寓商業(yè)裙樓上， 商務(wù)公寓戶戶均有景觀資源 ，商業(yè)街具有良好的展示性，風(fēng)格統(tǒng)一，設(shè)計(jì)時(shí)尚的商業(yè)店面 ，商業(yè) 街 是集休閑、娛樂、購(gòu)物等多種功能于一身的場(chǎng)所，是社區(qū)對(duì)外的窗口。 （ 2） 項(xiàng) 目發(fā)展設(shè)想評(píng)估意見 本項(xiàng)目 商務(wù)公寓 的發(fā)展設(shè)想反應(yīng)出項(xiàng)目市場(chǎng)定位明確，項(xiàng)目 商務(wù)公寓 具有良好的市場(chǎng)前景 ，商業(yè)部分面積過大，市場(chǎng)承接力較弱 。 6/28/2020 24 五 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 1 有關(guān)工程計(jì)劃說明 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、委托方預(yù)計(jì)的開工時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下： 根據(jù)委托方說明，項(xiàng)目建設(shè)工程從 20xx 年 9 月至 20xx 年 3 月，建設(shè)周期為 年。其中 20xx 年 8 月至 20xx 年 10 月為 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、 土地平整、護(hù)坡工程等開發(fā)前期階段，基礎(chǔ)工程的開工時(shí)間為 20xx 年 10 月，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為 20xx 年3 月。 2 施工橫道圖 詳見附表 6/28/2020 25 六 投資估算與資金籌措 1 項(xiàng)目總投資估算 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為 28, 萬(wàn) 元（含地價(jià)）詳見下表： 表 12：項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目名稱 總額（萬(wàn)元） 單價(jià) (元 /㎡ ) 占總投資比例 1 土地成本 10, 1, % 2 前期工程費(fèi) % 3 建安工程 13, 2, % 4 管理費(fèi) % 5 不可預(yù)見費(fèi) % 6 其他費(fèi)用 % 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1, % 8 銷售費(fèi)用 1, % 9 公用設(shè)施專用基金 % 10 合 計(jì) 28, 5, % 注：?jiǎn)蝺r(jià)為按 計(jì)入容積率建筑面積 計(jì)算的單價(jià)。 ? 總投資估算說明 土地成本 根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》， 項(xiàng)目土地成本為 10,600 萬(wàn) 元 ， 樓面地價(jià)為 1, 元 /平方米 。 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用、土地平整費(fèi) 、護(hù)坡防洪工程 等費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》、已交費(fèi)用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。 項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬(wàn)元。 建安工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。 項(xiàng)目建安工程費(fèi)均為 13, 萬(wàn) 元。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各 項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、 6/28/2020 26 房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，項(xiàng)目管理費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 3%計(jì)取。 項(xiàng)目管理費(fèi)均為 萬(wàn)元。 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 3%計(jì)取較為合理。 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為 萬(wàn)元。 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。 項(xiàng)目其他費(fèi)用為 萬(wàn) 元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。 本項(xiàng)目需向銀行貸款8,500 萬(wàn)元，貸款期 3 年，貸款 利率按人民銀行 13 年貸款利率 ％計(jì)算，利息為 1, 萬(wàn)元 。 銷售費(fèi)用 包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前深圳市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和 福田區(qū) 房地產(chǎn)的具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的 3%。 項(xiàng)目銷售費(fèi)用為 1, 萬(wàn)元。 公用設(shè)施專用基金 根據(jù)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定： “公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)總投資 2％的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥 ”。經(jīng)估算為 萬(wàn)元。 2 資金籌措 項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資及銷售回款。 項(xiàng)目總投資為28, 萬(wàn)元，各項(xiàng)資金來源金額見下表。 6/28/2020 27 表 13：項(xiàng)目資金來源表 序號(hào) 項(xiàng) 目 資金 (萬(wàn)元 ) 比例 1 自有資金 10, % 2 銀行融資 8, % 3 銷售收入 9, % 4 總投資 28, % 3 投資使用計(jì)劃 根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算，具體見附表 ：《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》。 經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，計(jì)算期從 20xx 年下半年項(xiàng)目 拍賣取得項(xiàng)目