【正文】 開發(fā)企業(yè)共 304 個(gè)，比 2021 年凈增 14 個(gè)。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資 億元，同比增長 %。按用途劃分，住宅投資 億元，同比增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的 %；辦公樓投資 億元，同比增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，同比增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的 %；其他投資 億元，同比增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的 %。住宅和商業(yè)營業(yè)用房投資高速增長拉動性明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超出固定資產(chǎn)投資增速（ %） 個(gè)百分點(diǎn)，對固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，拉動固定資產(chǎn)投資增長 個(gè)百分點(diǎn)。 二、在建房屋面積明顯增大 2021 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)商品房施工面積 萬平方米，同比增 長 %。住宅施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中 90 平方米以下戶型 萬平方米，同比下降 %； 144 平方米以上戶型 萬平方米，同比增長 23%。 辦公樓施工面積 萬平方米，同比增長 %。商業(yè)營業(yè)用房施工面積 萬平方米，同比增長 %。全年全市商品房竣工面積 萬平方米，同比下降 11%。住宅竣工面積 萬平方米，同比下降 %，其中 90 平方米以下戶型 萬平方米，同比下降 %； 144 平方米以上戶型 萬平方米，同比下降 %。辦公樓竣工面積 萬平方米，同比下降 %。商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 萬平方米，同比下降 %。 施工面積的較快增長和竣工面積的下降形成反差，在建房屋面積明顯增大。不考慮 2021 年新開工項(xiàng)目情況，僅 2021 年跨年至 2021 年繼續(xù)施工的房屋面積就高達(dá) 萬平方米，其中住宅 萬平方米，辦公樓 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米。 三、商品房銷售面積和銷售額雙雙下降 2021 年，全市商品房銷售面積和銷售額雙雙下降，銷售額降幅明顯小于銷 金世興源農(nóng)貿(mào)市場有限公司 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 售面積。全年商品房 銷售面積 萬平方米，同比下降 %。其中住宅銷售面積 萬平方米，同比下降 %；辦公樓銷售面積 萬平方米，同比下降 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 萬平方米，同比下降 %。對應(yīng)實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 ，同比下降 %，其中住宅銷售額 ，同比下降 %；辦公樓銷售額 億元，同比下降 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售額 億元，同比增長 %。 銷售數(shù)據(jù)反映出全市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系正悄然發(fā)生變化，雖然 房價(jià)平均水平仍呈現(xiàn)較快增長態(tài)勢，但對應(yīng)的成交萎 縮值得關(guān)注。 四、開發(fā)資金到位水平總體下降 2021 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金為 億元，同比增長 %，較 2021年增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中：國內(nèi)貸款到位 億元，同比下降 %，占比 %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金到位 億元，同比增長 %，占比 %，增幅上升 個(gè)百分點(diǎn)；其他資金到位 億元，同比增長 % ，占比 %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)，其中：定金及預(yù)收款為 億元，同比增長 %，增幅上升 個(gè)百分點(diǎn)。房企項(xiàng)目開 發(fā)資金來源渠道收窄有所顯現(xiàn)，對于自籌資金、定金及預(yù)收款等其它資金的依賴性有所增強(qiáng)。 運(yùn)城撤地建市以來，面臨著加快發(fā)展的一系列重大歷史機(jī)遇，也為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展注入了新的商機(jī)和活力?？崭劢?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)目前面臨四大歷史機(jī)遇：一是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供的歷史機(jī)遇，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成了有力的推動；二是城中村的改造和周邊農(nóng)村工業(yè)化進(jìn)程，為推動住宅業(yè)的發(fā)展提供了難得的機(jī)遇；三是空港是晉南地區(qū)重要的工業(yè)基地，為加快空港工業(yè)化、城鎮(zhèn)化提供了新的契機(jī)，形成了對房地產(chǎn)業(yè)的巨大推動；四是空港升格為省級開發(fā)區(qū)，尤其是三省四市黃 河金三角經(jīng)濟(jì)綜合改革試驗(yàn)區(qū)的成立，增強(qiáng)了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、整合周邊城市資源優(yōu)勢的囊里，有利于在加快城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展中推進(jìn) 房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。 從住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的城市條件看，空港還存在著“六大優(yōu)勢”：一是空港已經(jīng)初步建成了快捷暢通的現(xiàn)代綜合交通體系，是晉南交通區(qū)位最好的地區(qū)；二是作 金世興源農(nóng)貿(mào)市場有限公司 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 為工業(yè)基地，勞動力素質(zhì)較高，而成本較低；三是有較為發(fā)達(dá)的現(xiàn)代工業(yè)體系和較好的金融商業(yè)貿(mào)易等服務(wù)業(yè)配套優(yōu)勢，聚集、輻射和帶動功能強(qiáng)；四是市場巨大，直接服務(wù)本區(qū)域并輻射周邊夏縣、平陸、聞喜等地，為各類投資者前來創(chuàng)業(yè)、發(fā)展提供了廣闊的空間；五 是空港直接享受省級開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)勢；六是空港和運(yùn)城市有眾多的大專院校，可以為投資企業(yè)提供建筑規(guī)劃、金融貿(mào)易、企業(yè)管理、技術(shù)開發(fā)等各種高素質(zhì)專業(yè)人才。 在未來 20 年，空港住宅產(chǎn)業(yè) 將處在一個(gè)快速增長時(shí)期，市場需求主要來自3 個(gè)方面：一是彌補(bǔ) 運(yùn)城 城市住宅“欠賬”將產(chǎn)生巨大需求。按照人均 住房使用面積 30 平方米的基本消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，全市現(xiàn)有人口 5223919 人，居山西省之首，其中城鎮(zhèn)人口 2151157 人，鹽湖區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城鎮(zhèn)常住人口 927418 人、外來常住戶（含租?。?84379 人，按人均增加 13 平方米，就是 1315 萬平 方米的住房需求；二是加快城鎮(zhèn)化將產(chǎn)生巨大需求。運(yùn)城正處于加速城鎮(zhèn)化的過程中，目前城鎮(zhèn)化率是 %，到 2020 年將提高到 60%，也就是說至少有 98 萬多農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，這又會新增 2950 萬平方米的住房需求；三是城中村改造拆遷將產(chǎn)生巨大需求。今后十年，空港將改造拆遷張孝村、黃家莊村、辛卓村、大村、陶村、三家莊 、徐家莊、小王村、東王村 等十余個(gè)村莊，涉及 3000 余戶居民拆遷，其中 2/3 的家庭（即 2021 余戶）會購置新房，按每戶 100 平方米計(jì)算，會產(chǎn)生 20 余萬平方米的住房需求。據(jù)此，未來 10 年，空港至少 需要再建4300 萬平方米左右的新房，年均新增 429 萬平方米，投資潛力十分巨大。 根據(jù)運(yùn)城市總體規(guī)劃，今后十年，空港將完成大規(guī)模的建設(shè)和快速發(fā)展，建成運(yùn)城向東的經(jīng)濟(jì)走廊，打造晉南地區(qū)最大的工業(yè)基地，這無疑會帶來巨大的投資需求，從而給房地產(chǎn)市場帶來無限商機(jī)。 項(xiàng)目“金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)”以商品房中的 120 平方米以下小戶型為主，本著低價(jià)、 宜 商、 宜 住的原則，打造環(huán)境優(yōu)美、舒適、 便利、 安逸的 生態(tài) 商住小區(qū)。 一、宏觀調(diào)控下的運(yùn)城房地產(chǎn)市場趨勢 金世興源農(nóng)貿(mào)市場有限公司 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 2021 年 8 月 1 日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》表示：中國房地產(chǎn)市場將以廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房滿足低收入階層的住房需求，以商品房滿足另一部分人的需求。 （一）小戶型已經(jīng)是大勢所趨 隨著“國六條”的逐步實(shí)施，會引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯變化，中小戶型已成為樓市主流，供應(yīng)結(jié)構(gòu)朝著有利于中低收入家庭的方向逐步改善。 從城市發(fā)展看小戶型 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、地產(chǎn)的間接升溫，進(jìn)一步帶動小戶型的發(fā)展。據(jù)了解，運(yùn)城熱銷中的小戶型幾乎都處于地段好、交通便利的區(qū)域。隨著運(yùn)城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，空港有利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和地理位置為小戶型的發(fā)展帶來的寶貴的地理資源。這樣 的地方環(huán)境、配套設(shè)施和交通都十分成熟，再加上小戶型功能齊全，總價(jià)低，特別能吸引上班族的眼光。隨著空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，大量的外地人涌入空港投資和工作，這樣的小戶型就成為外地人在空港生活置業(yè)的首選。 從供需關(guān)系看 一次置業(yè)的人群中，比較購買人群年齡后我們發(fā)現(xiàn)， 25 歲以下的群體的購房需求在目前表現(xiàn)格外搶眼 ，比例比以前增長了兩倍，購房人群的低齡化發(fā)展趨勢已經(jīng)異常明顯。低年齡群體的購房需求的崛起必然會對小戶型住宅市場產(chǎn)生巨大的推動作用；另外，從購房群體的家庭年收入比較來看，中低收入水平家庭增加，特別是年收入在 5 萬元 及以下的家庭比例，增加幅度超過了 5 個(gè)百分點(diǎn)，而該收入水平的家庭正好是當(dāng)前購房小戶型住宅的主力人群。綜上因素，購房者無論從自身因素 “家庭年收入”出發(fā)，還是立足于理想因素的“需求總價(jià)”，都無法拒絕小戶型住宅的誘惑。 從投資角度看 據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前運(yùn)城購買小戶型的人群中，用于自住的人群占到 80%，且為剛性需求，投資比例大大高出了其他戶型的房產(chǎn)。對于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的市民，小戶型的總價(jià)無疑具有剛性誘惑和選擇；再加上空港 —— 運(yùn)城的浦東正處于發(fā)展期， 大量的人口流動到此，他們都需要一種方便快捷的生活方式，小戶型正是他 金世興源農(nóng)貿(mào)市場有限公司 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 們的首選。所以從這種意義上講，人們對小戶型的需求永遠(yuǎn)是存在的、小戶型的投資空間也將是永遠(yuǎn)存在的。 從小戶型本身看 早期的小戶型給人的感覺是：除了面積小以外，就無其他的特點(diǎn)和個(gè)性。但現(xiàn)在，一大批經(jīng)過改良的小戶型項(xiàng)目以其鮮明的個(gè)性吸引著人們的目光，并產(chǎn)生轟動的市場效應(yīng)。在環(huán)境、配套、戶型設(shè)計(jì)上改觀的小戶型帶給人們一種全新的感受和享受，使房子更加緊湊、實(shí)用。 從以上四個(gè)方面可以看出，小戶型已經(jīng)逐步成為樓市的主流。 （二）中小戶型將面臨同質(zhì)化競爭 中小戶型占據(jù)市場的主流，這對于開發(fā)商而言，將不得不面臨中小戶 型同質(zhì)化競爭的困擾。 中小戶型同質(zhì)化競爭的第一個(gè)階段表現(xiàn)為對總價(jià)的控制，即在面積控制合理的前提下，比誰的戶型面積控制的更小，總價(jià)更低。隨著國家對樓市的調(diào)控政策實(shí)施，二次置業(yè)需求和投資需求會出現(xiàn)大幅度降溫。隨著大量更適應(yīng)購房者需求和購買力的產(chǎn)品投入市場后，會激發(fā)相當(dāng)一部分自住型首次置業(yè)者的購房熱情，甚至使一些潛在的需求也轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。但這部分目標(biāo)客戶中，可能有相當(dāng)一部分購買力相對較弱，開發(fā)商們不得不制造出一些總價(jià)較低的小戶型來迎合他們的購買力。這樣的情況下，樓盤之間中 小戶型的同質(zhì)化競爭在一定時(shí)期內(nèi)可能會局部主 要表現(xiàn)為誰的戶型面積控制的更合理、更小，成交幾率就越大，可以對銷售產(chǎn)生立竿見影的良性促進(jìn)作用。 小戶型面積控制合理前提下的“趨小性”對設(shè)計(jì)單位提出了更高要求，從某種程度上說，中小型產(chǎn)品品質(zhì)的競爭在一定程度上就表現(xiàn)為了開發(fā)商對優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位的資源整合力度及資金投入狀況的競爭。 （三）地段、交通成為制約中小戶型的兩大殺手锏 目前購買中小戶型的多數(shù)為自住型購房者，這就決定了中小戶型對地段和交通具有一種天然的依賴性。交通便捷、配套完善、居住條件成熟的區(qū)域，在推出 金世興源農(nóng)貿(mào)市場有限公司 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 中小戶型住宅后，更容易受到購房者歡迎。相對來說，如果 生活配套缺乏、交通不便，即使環(huán)境再優(yōu)美也難使購房者投資。 空港“金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)”位于空港生活區(qū)核心， 基礎(chǔ)設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、生活配套具備，屬成熟宜住區(qū)。 （四）房價(jià)將會繼續(xù)穩(wěn)定上升 盡管市場供需博弈激烈，但房價(jià)依舊會保持穩(wěn)中有升的總體發(fā)展態(tài)勢，預(yù)計(jì)升幅會在 5%左右。原因如下： 空港樓市基本無泡沫 業(yè)內(nèi)人士表示，目前運(yùn)城房價(jià)上升主要是開發(fā)等成本的推動，而不是在“吹泡泡”。運(yùn)城市目前高檔住宅的價(jià)格還達(dá)不到周鄰城市（臨汾、渭南等地）中等住宅價(jià)格，而樓盤配套設(shè)施卻可與之媲美。隨著住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制執(zhí) 行以及土地新政執(zhí)行前開發(fā)商獲取土地逐步消化，加上競爭帶來的整體開發(fā)水平的提升，運(yùn)城市房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)一步上漲在所難免，必然會對房價(jià)造成一定的上漲壓力。而居民可支配收入的持續(xù)穩(wěn)定增長也保證了市場購買力的穩(wěn)步提升。在這種情況下，空港的房價(jià) 不可能下降，而仍保持小幅上升。 自住型購房需求強(qiáng)勁 運(yùn)城市政府 2021 年《運(yùn)城藍(lán)皮書》分析認(rèn)為，雖然國家采取了一系列針對房價(jià)的調(diào)控政策，有效抑制了房價(jià)，但是我市房產(chǎn)投資仍將維持較高的增長，同時(shí)消費(fèi)者和投資者對房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期也很高，這將推動房地產(chǎn)市場需求的增長。在運(yùn)城這座邁入 快車道發(fā)展中的城市，購房以自住型為主，自住型購房者達(dá)到80%強(qiáng)，而且絕大部分以本地居民為主。 另外，運(yùn)城正處于加速城市化進(jìn)程的階段，這部分穩(wěn)定的需求也會極大的支撐市場的需求面。 消費(fèi)者 置業(yè)心理日趨成熟 運(yùn)城市房地產(chǎn)市場經(jīng)過這些年的發(fā)展，已經(jīng)步入穩(wěn)步、健康發(fā)展的階段。在國家不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控的情況下，消費(fèi)者置業(yè)心理也逐漸變得成熟和理性。以前買房看中增值空間，片面求大，現(xiàn)在注重自住型為主，表現(xiàn)為“夠用就好”的理性消費(fèi)觀念，逐漸向中小戶型傾斜，同時(shí)，消費(fèi)者在考慮房價(jià)的同時(shí)，也更多地 金世興源農(nóng)貿(mào)市場有限公司 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 考慮樓盤的綜合生活成本，將生活成 本納入到購房決策的重要影響因素之中，不再追求一些虛幻的概念，對生活成本、地段、環(huán)境、交通、價(jià)格的綜合考慮反應(yīng)了消費(fèi)者置業(yè)心理的形成。 二、項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境分析 項(xiàng)目地塊位于空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)全區(qū)總規(guī)劃面積 60 平方公里， 四周范圍內(nèi)的鄉(xiāng) (鎮(zhèn)、辦事處 )、村統(tǒng)一歸開發(fā)區(qū)管理。 ,山西省政府 (晉政函【 2021】 2 號 )指出： 運(yùn)城市人民政府要根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定和要求 ,加強(qiáng)對開發(fā)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo) ,依據(jù)城市總體規(guī)劃和土地規(guī)劃 ,結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)特色 ,科學(xué)規(guī)劃 ,合理布局 ,積極發(fā)展汽車制造、鋁鎂加工、輕工食品等產(chǎn)業(yè) ,把運(yùn)城空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)成