【正文】 建成投產(chǎn)后能提供更多的商機。本市場作為農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)地批發(fā)綜合交易市場符合國家及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策，對該羊艾、花溪區(qū)、貴陽市及相鄰各縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟和社會發(fā)展來說是急需的，從地緣條件來看是優(yōu)越的；項目建設通過規(guī)劃合理，起點高、規(guī)模大、服務配套、管理規(guī)范的建設方式，將促進當?shù)剞r(nóng)牧民產(chǎn)業(yè)化的快速發(fā)展。項目建設市場廣泛，擁有羊艾食品藥品工業(yè)園及當?shù)剞r(nóng)村和相鄰縣及地區(qū)市場，對促進當?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)品的銷售、商品的流通起到很大的作用。項目的建設可優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，促進農(nóng)村經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展起到重要作用。羊艾食品藥品工業(yè)園農(nóng)貿(mào)市場建成后，對提高農(nóng)牧民收入，大量增加就業(yè)崗位，改善居民生活質量，都將起到明顯的推動作用。在此建市場具有顯著的經(jīng)濟和社會效益，市場地理位臵合理，基礎設施良好、建設條件優(yōu)越，經(jīng)濟效益可觀，具有充分的必要性和可行性。第二章市場分析農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)零售市場設施是具有公益性的國民經(jīng)濟基礎設施。它的建設一方面關系到農(nóng)民增收和農(nóng)村穩(wěn)定，另一方面關系到城市供應和人民身體健康。在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中有重要地位。而按農(nóng)產(chǎn)品流通設施建設特點，完全可依靠商業(yè)性投資和企業(yè)自有資金發(fā)展具有一定的難度，特別是在目前農(nóng)產(chǎn)品流通設施嚴重滯后的情況下，需要國家給予一定的政策扶持和資金投入。關于我國農(nóng)副產(chǎn)品市場發(fā)展方向，最近國家確立的建設目標、建設原則和發(fā)展重點如下：（1）建設目標。增加投入，加快農(nóng)產(chǎn)品流通設施建設步伐，從根本上改變農(nóng)產(chǎn)品流通設施建設落后的局面。逐步建立起適合我國國情，布局合理、輻射力強、信息靈敏、功能齊全、交易方式先進、現(xiàn)代化程度高、與國際市場接軌的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場體系。積極發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品的物流、配送、電子商務等新型商業(yè)業(yè)態(tài)，減少流通環(huán)節(jié)。加快農(nóng)產(chǎn)品儲藏、加工和運銷設施建設，促進鮮活商品的跨區(qū)域流通，做到常年供應，四季不衰，提高附加值。積極發(fā)展各類農(nóng)產(chǎn)品流通組織，提高農(nóng)產(chǎn)品流通的組織化程度，為降低流通成本，提高流通效率和解決我國農(nóng)產(chǎn)品流通不暢、農(nóng)民賣難創(chuàng)造條件。（2）建設原則。布局合理，符合建設發(fā)展規(guī)劃的要求，東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)以改擴建為主，重點發(fā)展儲藏、加工、運銷、配送設施，完善市場功能，提高市場的輻射能力，中西部市場發(fā)育滯后地區(qū)適當新建一批市場。市場建設通過政府扶持企業(yè)化運作，高起點地進行建設。（3）發(fā)展重點。完善現(xiàn)有市場功能，加快產(chǎn)地批發(fā)市場建設，提高農(nóng)產(chǎn)品流通的組織化程度，強化農(nóng)產(chǎn)品檢測檢疫，加強農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場信息網(wǎng)絡建設。羊艾地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品市場具有自己的特點，主要表現(xiàn)在：（1）集市數(shù)量多，物流量少。目前，花溪區(qū)集貿(mào)市場，大部分屬于民間自發(fā)形成，市場化程度低，分散獨立經(jīng)營，隨意性強。（2）各集市規(guī)模小，經(jīng)濟輻射范圍不大。從集市的交易量來看，規(guī)模小，市場交易水平不夠活躍，多數(shù)的農(nóng)副產(chǎn)品市場還處于小集散市水平，只能在狹小范圍內起到互通有無、調劑余缺的作用，難以反映真正的供求關系。（3）市場管理水平低。市場管理僅停留在坐收管理費、攤位費上，缺乏信息，咨詢、代管、代理服務。大多數(shù)農(nóng)產(chǎn)品都在縣鄉(xiāng)內銷售。當前，完善市場體系和市場設施是非常必要的。今后，促進農(nóng)副產(chǎn)品市場良好發(fā)展的關鍵在于政府的培育和引導。著手組建大型農(nóng)村綜合交易市場，并對現(xiàn)有的集散市場和小批發(fā)市場改善結構、擴大規(guī)模、增強功能，培育和發(fā)展一批充滿活力的專業(yè)批發(fā)市場。相信在國家和當?shù)卣闹С窒拢磥磙r(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)零售市場將會逐步發(fā)展壯大起來，充分起到促進農(nóng)產(chǎn)品流通，推動農(nóng)業(yè)發(fā)展，提高農(nóng)民收入的作用。區(qū)域內輻射總人口眾多，市場年人流量大，區(qū)域內的耕地資源豐富，盛產(chǎn)品質優(yōu)良、品種繁多的農(nóng)畜產(chǎn)品，具有得天獨厚的自然條件，更有羊艾食品藥品工業(yè)園為依托，社會經(jīng)濟條件也較為良好，自身消費市場大。對外輻射條件優(yōu)越。建成的羊艾農(nóng)貿(mào)市場。按照政府的發(fā)展方向，“突出特色、形成規(guī)模、提高檔次、加強服務”的要求，逐步完善市場功能，進一步拓寬農(nóng)副產(chǎn)品購銷渠道，搞活農(nóng)副產(chǎn)品流通，主動對農(nóng)產(chǎn)品市場前景、品種預期、經(jīng)濟效益、產(chǎn)品市場容量、供需狀況、價格趨勢等進行調查，預測并及時公布，引導農(nóng)民有計劃、有目的的圍繞市場發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；積極開展生產(chǎn)、銷售各環(huán)節(jié)的產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后服務，更好地為農(nóng)民提供及時準確的農(nóng)產(chǎn)品供求信息，大力發(fā)展“訂單農(nóng)業(yè)”，以達到進一步優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構，使農(nóng)業(yè)生持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的目的。第三章 項目實施進度計劃根據(jù)項目現(xiàn)階段具備的建設條件，按照基本建設程序結合各步驟（階段）間相互銜接關系，預測其組織協(xié)調、財、物等各因素及其變動的可能性，研究、規(guī)劃經(jīng)濟合客觀可實現(xiàn)的較短的建設工期計劃。在具體進度安排時，應考慮項目前期各項條件的落實情況，如項目建選址、規(guī)劃、征地、資金到位等，科學合理地安排各個工程環(huán)節(jié)的實施進度，縮短建設工期，合理使用資金，控制工程成本，促使項目早日建成，更好地發(fā)揮應有的效益。根據(jù)項目的建設規(guī)模及當?shù)氐臍夂蛱卣鳎M量避免冬季施工，考慮其總體建設期為3年。在綜合協(xié)調、把握項目整體建設的基礎上，除具體安排現(xiàn)階段建設外，應合理安排目前市場交易的正常運行，使其與項目整體建設步驟協(xié)調一致，確保市場進度各環(huán)節(jié)前后銜接，保質保量建設工程質量達到國家規(guī)范要求的標準。本工程 建設涉及面廣，社會影響廣泛，對參與履行項目的供貨、設計、施工、監(jiān)理等單位均要進行必要的資格審查，通過招投標方式，優(yōu)選經(jīng)驗豐富、社會信譽好、優(yōu)良品率高的單位參加本工程的建設。本項目實施階段包括項目調研、申報立項、可研報告編制、審批、施工圖設計、項目招投標、工程施工、試運行、正式運行九個階段。根據(jù)項目實施計劃安排，上述各階段之間存在交叉并行的關系。根據(jù)上述原則和各階段劃分的具體情況，進行項目建設的實施進度計劃安排，考慮市場滾動發(fā)展，計劃用三年的時間建成綜合批發(fā)交易市場，第一年“三通一平”及施工圖設計、果蔬交易大棚建設。第二年綜合交易大廳及基礎配套設施建設，形成規(guī)模和市場氛圍。根據(jù)現(xiàn)在市場情況，在經(jīng)濟效益可觀的情況下進行第二期項目的內容建設，第三年完成屠宰場所、舊貨市場建設。第四章投資估算和資金籌措 （1）建筑工程根據(jù)項目的建設內容和工程量，按照貴陽市建筑工程單位估算指標、綜合定額和市場建設場址地質情況等進行測算；（2）主要設備價格以生產(chǎn)企業(yè)報價為依據(jù)，并參考市場現(xiàn)行價格進行估算；（3）設施安裝費根據(jù)相關行業(yè)規(guī)定，并結合實際發(fā)生比例確定；（4）土地征購費根據(jù)貴陽市花溪區(qū)土地管理局地價，；（5）供電費430元/千伏安；（6）勘察、設計費按直接工程費的2%計??；（7）%計??；（8）辦公用品購臵費估列20萬元； 估算項目固定資產(chǎn)投資為1662萬元。（詳見固定資產(chǎn)投資估算表）根據(jù)項目建設期安排，固定資產(chǎn)投資分2年投入。（1）建設期第一年，主要建設內容為場地平整、主干道路完成土建主體工程、果、蔬交易大棚建設、設備定貨等。安排使用投資為914萬元，占固定資產(chǎn)投資的55%。（2）建設期第二年，主要建設內容為完成建筑物裝飾、設備安裝、室外給排水、供熱、供電管線、植樹種草等。安排使用投資為748萬元，占固定資產(chǎn)投資的45%。（3）建設期第三年完成總體規(guī)劃中剩余工程內容。項目固定資產(chǎn)投資1662萬元，其中：企業(yè)自籌解決248萬元，申請銀行貸款500萬元，申請國家財政補助914萬元。第五章 財務效益評價該項目建設期共3年，項目經(jīng)營期20年，，根據(jù)全部投資測算，財務凈現(xiàn)值（FNPV），%，財務效益分析以上述方案為主體，對項目的整體經(jīng)濟狀況進行效益分析。 根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會和建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）及國家有關文件規(guī)定和要求，對本項目在計算期內的經(jīng)濟效益進行分析與評價。（1）租金：根據(jù)項目本身特點并參考**現(xiàn)有各類交易市場的租金水平，，，，，；（2）財務基準收益率：財務效益分析中財務基準收益率取定為12%；（3）實施進度：項目建設期為2年，營業(yè)第2年達產(chǎn)（攤位出租率100%），因項目達產(chǎn)期和收益期較長，計算期確定為20年，經(jīng)營期為18年。基準年定為工程開工的第一年（2008年）。（4）勞動定員及工資總額：項目合同制勞動總定員為67人，其中：管理人員24人，%，員工和長年雇用臨時工43人，%，人均年工資及福利按8400元計。（5）利率：國內商業(yè)銀行貸款利率（35年以上）%；（6）固定資產(chǎn)投資分年使用計劃：第一年使用自籌資金500萬元，第二年投入自籌資金248萬元，國家財政補助914萬元。（7）建設期利息：建設期利息為項目投產(chǎn)前支付的固定投資借款利息。項目投產(chǎn)后發(fā)生的利息計入當年財務費用；（8）流動資金估算：項目流動資金采用擴大指標法進行估算，即按正常年經(jīng)營成本的30%計，其中：鋪底流動資金為33萬元。 項目正常年出租（營業(yè)）。銷售稅金及附加主要包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育附加。其中：營業(yè)稅5%，房產(chǎn)稅12%（計入成本）、城建稅3%，教育附加費3%計算。，其中：（1），；（2）（計入成本）（1）水、電、煤費用：，；，；耗原煤608噸，原煤價按80元/噸計算。需水、電；（2）工資及福利：項目總定員為24人，平均年工資及福利費按8400元/人測算，；（3）修理費按折舊費的35%計取，項目建成開始運行后計入成本，；（4）折舊及攤銷：，折舊年限按18年，殘值率按4%計算，；（5）財務費用：長期借款生產(chǎn)經(jīng)營期應計利息計入財務費用。流動資金借款利息計入財務費用，；（6）其它費用：為了計算簡便，按工資總額的180%計取。，其中：，；。年平均利潤總額為281萬元。所得稅稅率為33%。盈余公積金按稅后利潤的10%計取。（1）財務內部收益率財務內部收益率（全部投資），%，；（2）財務凈現(xiàn)值計算期內全部投資財務凈現(xiàn)值（1＝12%），；（3）投資回收期。投資利潤率＝%，投資利稅率＝%。通過以上指標分析，項目有較強盈利能力，能滿足要求財務上是可行的。從借款還本付息計算表看，（含建設期），能滿足銀行的貸款要求。，主要還款資金來源為未分配利潤、折舊、攤銷費等。從資金來源運用表中可看出，營業(yè)期第1年開始出現(xiàn)盈利資金，（計算期內各年能收支平衡，并有盈余）。從資產(chǎn)負債表來看，；流動比率和速動比率除營業(yè)期前兩年小于1以外，其余各年均大于1，說明項目償債能力很強。項目以出租規(guī)模利用率表示的盈余平衡點（BEP）%。固定成本BEP＝――――――――――――――――――*100% 銷售收入可變成本銷售稅金及附加計算結果表明，%，企業(yè)即可保本。預測在計算期內可能發(fā)生變化的因素為銷售單價（收入）、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資、流動資金和建設期延長。為此，分別對項目銷售單價（收入）、固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、流動資金和延長等因素的變化（變化率分別為＋10%、＋20%、10%、20%）對財務內部收益率，財務凈現(xiàn)值（全部投資）和投資回收期等指標的影響程度進行了分析，從計算結果可以看出，銷售單價（收入）是影響財務內部收益率的最敏感因素，其次分別是建設期延長、固定資金投資、經(jīng)營成本和流動資金。說明項目具有一定的抗風險能力。從上述財務評價看。項目具有很好的盈利能力清償能力，并具有一定的抗風險能力，因此項目財務效益評價是可行的。第六章 結論及建議項目的建設對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展將起到橋梁和紐帶作用。可以突出市場的導向作用，使生產(chǎn)向流通拓展，流通向生產(chǎn)延伸，有利于當?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構的調整和農(nóng)區(qū)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有比較廣闊的發(fā)展前景。而且項目的實施可以為羊艾工業(yè)園的建設起到拾遺補缺的作用，可以豐富縣市民的“菜籃子”。項目的建成可一改這里目前的建筑物簡陋、交易日人貨混雜、交通秩序混亂的現(xiàn)象，為羊艾地區(qū)增添一新景觀，而且通過場地硬化、連片供暖，還可以減少廢氣和粉塵的污染。研究分析表明，該項目的建設條件較好，在正常經(jīng)營條件下，各項經(jīng)濟效益指標良好，項目是可行的。市場的建設和經(jīng)營關聯(lián)度很大，為使市場建設和經(jīng)營管理能夠正常有序地進行、在市場建設過程中公司應主動做姨與各有關部門的協(xié)調聯(lián)系，得到多方面的支持。市場建成后的招商工作十分重要，除制定一系列優(yōu)惠政策外，要通過廣播、電視等新聞媒體，加強市場的宣傳力度。與當?shù)丨h(huán)境保護部門密切配合，切實做好市場的環(huán)境保護工作。