【正文】 ............33 2 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 ....................................................................................34 （ 1）項(xiàng)目的主要問題 ..........................................................................................................34 （ 2）建議 .............................................................................................................................34 3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 ......................................................................................................34 （ 1）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) .....................................................................................................................34 （ 2）防范建議 .....................................................................................................................34 十 附表 ................................................................................................... 35 ：項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 ：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 ：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及 附加估算表 ：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 ：資金來源與運(yùn)用表 ：損益及利潤(rùn)分配表 ：現(xiàn)金流量表（全部投資） ：敏感性分析表 十一 附件 ................................................................................................ 35 一 項(xiàng)目總論 1 項(xiàng)目背景 (1) 項(xiàng)目名稱 深圳市 西帝實(shí)業(yè) 有限公司“ 西帝大梅沙 ”項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告 (2) 開發(fā)公司 根據(jù)委托方提供的資料， 深圳市 西帝實(shí)業(yè) 有限公司 擁有 鹽田 區(qū) 大梅沙 J402008J4020090、 J4020091 宗地 總 用地 面積 36,062 平方米 的土地使用權(quán) ， 土地用途為商業(yè)及商務(wù)公寓。 在鹽田區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng) J402008 J4020090、 J4020091號(hào)房地產(chǎn)。 20xx 年 9 月 17 日，根據(jù)深地合字（ 20xx） 6025 號(hào)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》補(bǔ)充協(xié)議書 ， 土地使用權(quán)權(quán)利人變更為深圳市西帝實(shí)業(yè)有限公司， 并 于 20xx年 9 月 23 日 取得《房地產(chǎn)證》。 如何制定合理的 商業(yè)物業(yè) 營(yíng)銷策略是項(xiàng)目最大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。其中 20xx 年 8 月至 20xx 年 10 月為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、土地平整、護(hù)坡工程等開發(fā)前期階段，基礎(chǔ)工程的開工時(shí)間為 20xx 年 10 月，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為 20xx 年 3 月。 ? 資金籌措 項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資及銷售回款。 ? 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款和項(xiàng)目銷售回款。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 17,247 億元，增長(zhǎng) %，減慢 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值 61,778 億 元，增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值37,669 億元，增長(zhǎng) %，減慢 個(gè)百分點(diǎn)。一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 43％，比去年同期增長(zhǎng)了 個(gè)百分點(diǎn)，增幅之高是多年所沒有的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，今年 1 至 5 月份房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、土地購(gòu)置面 積等指標(biāo)增幅走低，商品房銷售面積繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。 1 至 5 月份，全國(guó)累計(jì)完成房屋竣工面積 7,084 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％，增幅比去年同期低 20 個(gè)百分點(diǎn)。 1 至 5 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計(jì)為 6,173 億元，同比增長(zhǎng) ％，低于去年同期 個(gè)百分點(diǎn)。 有關(guān)專家認(rèn)為，盡管從前 5 個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看 出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得一定的效果，投資開始從高位持續(xù)回落，但是投資增幅仍較大，投資結(jié)構(gòu)不合理、商品房?jī)r(jià)格偏高的問題仍然存在，宏觀調(diào)控的任務(wù)仍然不能放松。 ? 土地市場(chǎng) 不斷規(guī)范 去年， 國(guó)土資源部 發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌 出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（即國(guó)土資源部 11 號(hào)令），明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營(yíng)性用地， 以及上述規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，并會(huì)同監(jiān)察部開展了監(jiān)督檢查工作。 6/28/2020 8 ? 房地產(chǎn)開發(fā)由過快發(fā)展走向相對(duì)平穩(wěn) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明， 1 至 5 月份，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3,703 億元，同比增長(zhǎng) 32％，增幅比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 今年 1 至 5 月份房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、土地購(gòu)置面積等指標(biāo)增幅走低，商品房銷售面積繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。 1 至 5 月份，全國(guó)累計(jì)完成房屋竣工面積 7,084 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％，增幅比去年同期低 20 個(gè)百分點(diǎn)。 1 至 5 月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為 2,708元 /平方米，同比增長(zhǎng) ％，增幅比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期 由國(guó)際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階 段與人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年我市居民人均借貸支出 19, 元，比上年增長(zhǎng) %；人均銀行存款 15, 元，增長(zhǎng) %；人均提取存款 17, 元，增長(zhǎng) %，人均取款高于存款 1,221元。政府 6/28/2020 10 加大投資力度，建成了一批重點(diǎn)市政工程，如濱海大道、中心公園一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國(guó)際花園城市。 20xx 年 6 月 29 日，《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（英文簡(jiǎn)稱CEPA）正式簽訂，該政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)諸如辦公樓、投資型住宅物業(yè)、商鋪等將產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。 20xx 年， 深圳市政府實(shí)施了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（ 100 公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計(jì)劃、取消特區(qū)外 “購(gòu)房入戶 ”等調(diào)控措施。 20xx 年深圳市遠(yuǎn)景經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，人均住宅 20 ㎡，人均綠地 11 ㎡，人口規(guī)模 510萬。 一季度全市商品房新開工面積為 萬平方米 ，比上年增長(zhǎng) ％；商品房施工面積達(dá)到 2, 萬平方米，比上年同期增加 ％。 表 10： 一季度商品房投資完成情況 指 標(biāo) 單 位 20xx 年 1 季度 去年同期 同比％ 一、商品房完成投資 億元 二、商品房施工面積 萬平方米 2, 2, 其中： 住宅 萬平方米 1, 1, － 辦公樓 萬平方米 商業(yè)用房 萬平方米 其它 萬平方米 其中：新開工面積 萬平方米 三、商品房竣工面積 萬平方米 － 其中： 住宅 萬平 方米 － 辦公樓 萬平方米 － 商業(yè)用房 萬平方米 － 其它 萬平方米 － 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)，市場(chǎng)供給基本充足，市場(chǎng)供求總量基本保持均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康、快速的發(fā)展局面； 非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長(zhǎng)，但銷售規(guī)模有限；寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，商業(yè)用房市場(chǎng)將繼續(xù)景氣； 房地產(chǎn)市場(chǎng) “外移 ”日趨迫切，特區(qū)外 將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步形成； 外資進(jìn)入深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)； 房地產(chǎn)需求旺盛將推動(dòng)價(jià)格上升，價(jià)格增長(zhǎng)幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格總體保持平穩(wěn)波動(dòng)。轄區(qū)面積 平方 公里，由沙頭角、鹽田港、梅沙三大組團(tuán)組成。 區(qū)域 概況 鹽田區(qū)自然資源豐富，區(qū)域以港口、商住、旅游功能為主。梅沙組團(tuán)為深圳東部 旅游基地及海濱旅游度假區(qū)。 ? 大梅沙的用地布局原則：海濱旅游用地應(yīng)沿海和沙灘布置， 縱深發(fā)展結(jié)合東部高速公路依次為旅游用地、旅游基地服務(wù)設(shè)施和海濱度假區(qū)。 （ 4）宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 ? 最近實(shí)施的四大基礎(chǔ)行業(yè)提高資本金比例的最新規(guī)定及去年中國(guó)人民銀 行出臺(tái)的 121 文件 通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理， 給開發(fā)商帶來資金 運(yùn)作上的壓力 ； 6/28/2020 13 ? 國(guó)土 資源部 頒布的 《深入開展土地市場(chǎng)治理整頓工作實(shí)施方案》 ， 全面治理整頓土地市場(chǎng) ，對(duì)土地供應(yīng)的控制可規(guī)范化管理有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； ? 國(guó)務(wù)院 發(fā)表《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康 發(fā)展 ，并明確提出 “房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ”。 梅沙片區(qū)占地約 36 平方公里，目前人口約有 萬人，其中 萬常住人口和 萬暫住人口，片區(qū)外部主要通過沿海公路和東部沿海高速公路（鹽壩段）與外圍交通相接，區(qū)內(nèi)沿海大道和區(qū)內(nèi)道路相交構(gòu)成片區(qū)路網(wǎng)架。藍(lán)天、碧海、白沙、細(xì)浪，極具視覺觀賞價(jià)值。 旅游功能 20xx 年大梅沙客流量 400 萬人次，旅游旺季單日客流量達(dá) 10 萬人次。 （ 2）供給分析 從 20xx 年 7 月的萬科東海岸開盤以來，東部海濱樓盤開始引起深圳地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注，隨著東海岸的揭幕，周邊的海語(yǔ)東園、 I 領(lǐng)海、倚天閣等大梅沙項(xiàng)目陸續(xù)發(fā)威，該區(qū)域樓盤大多以海景及休閑度假作為賣點(diǎn)，消費(fèi)人群也主要面對(duì)高收入的休閑一族。 （ 3）需求分析 目前 梅沙片 內(nèi)以休閑度假為主的住宅、別墅和 酒店式 公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店， 購(gòu)買者主要以投資型客戶為主，片區(qū)內(nèi)物業(yè)主要以投資型物業(yè)為主，目標(biāo)客戶主要為企業(yè)老總、企業(yè)高級(jí)經(jīng)理層、演藝界人士、港人及有山景和海景旅游度假情結(jié)的人士。樓宇類型以小高層多。戶戶面南朝北，盡覽山海景觀。 （ 6） 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論 20xx 年片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面啟動(dòng)階段，東部海濱樓盤便吸引了眾多眼球。 6/28/2020 18 三 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 1 地塊分析 （ 1）項(xiàng)目位置 項(xiàng)目 三塊宗地 位于深圳市 鹽田 區(qū) 大梅沙 ， 三塊宗地緊密相鄰，東臨規(guī)劃路，南面為地塊 J4020092(百仕達(dá)公司用地 )，西面為“愿望湖”，北面為其他公司地塊。 （ 4） 規(guī)劃限制條件 根據(jù) 《 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 ，總體布局及建筑退紅線要求： ? J4020090 地塊與 J4020091 地塊之間 、 J402007 地塊與 J4020090 地塊之間 的道路必須作為步行街進(jìn)設(shè)計(jì)，沿步行街一側(cè)如確定安排陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)出 6/28/2020 20 挑建筑外墻不得超過 米。屋頂為坡頂時(shí)，其屋脊最高外不得超過 18 米。 區(qū)域市場(chǎng)存在一定同質(zhì)化趨勢(shì)，項(xiàng)目 商業(yè) 規(guī)模較大，開發(fā)周期長(zhǎng)，面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力和市場(chǎng)不確定性因素。 （ 2）客戶定位 商務(wù)公寓 部分 ? 以投資為目的面向深圳市內(nèi)的投資人士； ? 以度假為目的的周邊片區(qū)管理階層、白領(lǐng)人士、港人 。 商業(yè)部分 估算時(shí) 本項(xiàng)目商鋪銷售價(jià)格 按 15,000 元 /平方米 （毛坯） 。 6/28/2020 24 五 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 1 有關(guān)工程計(jì)劃說明 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、委托方預(yù)計(jì)的開工時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下： 根據(jù)委托方說明，項(xiàng)目建設(shè)工程從 20xx 年 9 月至 20xx 年 3 月，建設(shè)周期為 年。 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用、土地平整費(fèi) 、護(hù)坡防洪工程 等費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》、已交費(fèi)用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各 項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、 6/28/2020 26 房地產(chǎn)稅等。 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為 萬元。 本項(xiàng)目需向銀行貸款8,500 萬元，貸款期 3 年，貸款 利率按人民銀行 13 年貸款利率 ％計(jì)算，利息為 1, 萬元 。經(jīng)估算為 萬元。 經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，計(jì)算期從 20xx 年下半年項(xiàng)目 拍賣取得項(xiàng)目