【文章內(nèi)容簡介】 工時間為 20xx 年 10 月，竣工時間預計為 20xx 年 3 月。 20xx 年 5月正式進入項目的銷售期，銷售期至 20xx 年下半年。對項目的經(jīng)濟測算期，從20xx 年下半年 取土地使用權(quán)開始， 至 20xx 年下半年 銷售期結(jié)束 為止。 (3) 投資估算和資金籌措 ? 投資估算 根據(jù)測算，項目的總投資為 28, 萬元（含地價）詳見下表： 表 4：項目總投 資估算表 序號 項目名稱 總額（萬元） 單價 (元 /㎡ ) 占總投資比例 1 土地成本 10, 1, % 2 前期工程費 % 3 建安工程 13, 2, % 4 管理費 % 5 不可預見費 % 6 其他費用 % 7 財務費用 1, % 8 銷售費用 1, % 9 公用設施專用基金 % 10 合 計 28, 5, % 注：單價為按 計入容積率建筑面積 計算的單價。 ? 資金籌措 項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資及銷售回款。項目總投資為28, 萬元，各項資金來源金額見下表。 表 5：項目資金來源表 序號 項 目 資金 (萬元 ) 比例 1 自有資金 10, % 2 銀行融資 8, % 3 銷售收入 9, % 4 總投資 28, % (4) 項目綜合評價結(jié)論 ? 項目建設手續(xù)正在辦理之中 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策； 項目用地權(quán)屬清晰，地價款已全部付清，并辦理了 《 房地產(chǎn)證 》 。項目已取得 《 深圳市建設用地劃許可證 》 ，其他各 項開發(fā)、建設手續(xù)正在 辦理中 。 ? 項目建設后續(xù)資金有保證 項目建設資金來源于自籌資金、銀行貸款和項目銷售回款。 ? 項目具有良好的社會效益 項目的建設有利于發(fā)揮 區(qū)域環(huán)境 優(yōu)勢 ， 完善城市功能，充分發(fā)掘區(qū)域價值，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機 會。 ? 項目經(jīng)濟效益 良好 表 6:項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項 目 指標 1 占地面積 36, ㎡ 2 總建筑面積（含地下） 73, ㎡ 3 項目總投資 28, 萬元 4 項目經(jīng)營收入 47, 萬元 5 利潤總額 16, 萬元 6 稅后利潤 13, 萬元 7 成本利潤率（稅前） % 8 成本凈利潤率（稅后） % 9 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 6, 萬元 10 財務內(nèi)部收益率（ FIRR） % 11 動態(tài)投資回收期 年 12 貸款償還期 年 注：（ 1）上表為住宅銷售率 90%、商業(yè)銷售率 65%的情況下的經(jīng)濟效益指標 ； （ 2） 項目動態(tài)投資回收期從 20xx 年 下半年 起計算 。 6/28/2020 6 二 項目投資環(huán)境和市場研究 1 市場宏觀背景 （ 1） 全國投資環(huán)境 ? 20xx 年國民經(jīng)濟較快增長 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 116,694 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，加快 個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 17,247 億元，增長 %，減慢 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值 61,778 億 元，增長 %，加快 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值37,669 億元，增長 %，減慢 個百分點。在第三產(chǎn)業(yè)中，金融保險業(yè)增長%，批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)增長 %，房地產(chǎn)業(yè)增長 %。 ? 全國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 20xx 年 1 至 5 月份，中國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3703 億元，同比增長 32％，增幅比去年同期回落 個百分點。 今年以來，全社會固定資產(chǎn)投資呈高速增長勢頭。一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長 43％，比去年同期增長了 個百分點，增幅之高是多年所沒有的。新開工項目 過多，部分行業(yè)盲目投資增勢未減，鋼鐵、水泥投資增長一倍以上，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 ％。 針對這種情況，中央采取一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項重大政策，如對房地產(chǎn)項目堅持適度從緊的供地政策；積極調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)，加大普通商品房土地供應，限制高檔商品房土地供應；提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例；清理固定資產(chǎn)投資項目；停止非農(nóng)建設用地審批半年；緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸等。 這一系列宏觀調(diào)控措施已經(jīng)取得初步成效。國家統(tǒng)計局發(fā)布的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)字表明，今年 1 至 5 月份房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面 積等指標增幅走低，商品房銷售面積繼續(xù)保持快速增長。 從土地開發(fā)情況來看，全國完成開發(fā)土地面積 6,480 萬平方米，同比增長 ％，低于去年同期 個百分點；本年購置土地面積 12,380 萬平方米，同比增長05 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 01 5 0 , 0 0 0GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值( 億元)產(chǎn)值(億元)0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)增長率增長率 6/28/2020 7 ％，增幅比去年同期回落 個百分點。 5 月當月，全國完成土地購置面積2,888 萬平方米，同比下降 ％。 房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。 1 至 5 月份，全國累計完成房屋竣工面積 7,084 萬平方米，同比增長 ％，增幅比去年同期低 20 個百分點。全國商品房完成銷售面積 8,310 萬平方 米，同比增長 ％。其中，銷售給個人7,839 萬平方米，同比增長 32％。 房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)進一步得到調(diào)整。 1 至 5 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計為 6,173 億元，同比增長 ％，低于去年同期 個百分點。其中，國內(nèi)貸款 1,408 億元，增長 ％；企業(yè)自籌資金 1,919 億元，增長 ％。 與此同時，商品房平均銷售價格明顯攀升。 1 至 5 月份，全國商品房平均銷售價格為 2,708 元／平方米，同比增長 ％，增幅比去年同期提高 個百分點。 有關(guān)專家認為，盡管從前 5 個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看 出，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得一定的效果，投資開始從高位持續(xù)回落，但是投資增幅仍較大，投資結(jié)構(gòu)不合理、商品房價格偏高的問題仍然存在，宏觀調(diào)控的任務仍然不能放松。 對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家發(fā)展和改革委員會有關(guān)負責人近日指出，國家鼓勵發(fā)展居民住宅，特別是中低檔商品房。今年的宏觀調(diào)控主要用經(jīng)濟的、法律的手段，輔之以必要的行政辦法來進行。只要是有條件、有能力的企業(yè)和開發(fā)商，只要能保證資金等各方面的供給，符合各方面法律法規(guī)的要求，在允許的范圍內(nèi)仍可以發(fā)展。 ? 土地市場 不斷規(guī)范 去年， 國土資源部 發(fā)布了《招標拍賣掛牌 出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（即國土資源部 11 號令），明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營性用地， 以及上述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，并會同監(jiān)察部開展了監(jiān)督檢查工作。前不久，又發(fā)布了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（即國土資源部 21 號令），嚴格限定了協(xié)議出讓范圍，規(guī)范了協(xié)議出讓程序，即協(xié)議出讓必須做到公開出讓計劃，公開選擇用地者，集體決定地價，公開協(xié)議結(jié)果；明確規(guī)定，以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確 定的最低價。國土資源部 21號令的頒布實施，對充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用，保證土地使用權(quán)交易的公開、公正、公平，防止 “暗箱操作 ”，遏制腐敗滋生，維護土地市場正常秩序，促進市場規(guī)范運行將起到重要作用。 《 國務院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知 》 (國辦發(fā)明電 [20xx]20 號 ) 更加嚴格的加強了對 土地市場治理整頓 ，將會促進 提高市場公開程度，實現(xiàn)公正的土地市場秩序，完善土地權(quán)利體系，明晰土地權(quán)能，統(tǒng)一土地登記，保障交易安全 。 6/28/2020 8 ? 房地產(chǎn)開發(fā)由過快發(fā)展走向相對平穩(wěn) 國家統(tǒng)計局最新測算的 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明， 1 至 5 月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3,703 億元，同比增長 32％，增幅比去年同期回落 個百分點。 今 年以來，全社會固定資產(chǎn)投資呈高速增長勢頭。一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長 43％，比去年同期增長了 個百分點，增幅之高是多年所沒有的。新開工項目過多，部分行業(yè)盲目投資增勢未減，鋼鐵、水泥投資增長一倍以上，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 ％。 今年 1 至 5 月份房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面積等指標增幅走低，商品房銷售面積繼續(xù)保持快速增長。從土地開發(fā)情況來看，全國完成 開發(fā)土地面積 6,480 萬平方米，同比增長 ％，低于去年同期 個百分點；本年購置土地面積 12,380 萬平方米，同比增長 ％，增幅比去年同期回落 個百分點。5 月當月，全國完成土地購置面積 2,888 萬平方米，同比下降 ％。 房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。 1 至 5 月份，全國累計完成房屋竣工面積 7,084 萬平方米，同比增長 ％，增幅比去年同期低 20 個百分點。全國商品房完成銷售面積 8,310 萬平方米，同比增長 ％。其中，銷售給個人7,839 萬平方米，同比增長 32％。 ? 全國總體房價水平有所抬高，房價地域分化明顯 商品房平均銷售價格明顯攀升。 1 至 5 月份，全國商品房平均銷售價格為 2,708元 /平方米，同比增長 ％，增幅比去年同期提高 個百分點。 因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。 （ 2） 深圳市投資宏觀背景 ? 深圳市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，人均 GDP 居全國大中城市首位 統(tǒng)計顯示，二 OO 三年深圳實現(xiàn)生產(chǎn)總值 2, 億元，在全國大城市中列第四位，經(jīng)濟 增長率創(chuàng)八年來新高，比上年增長百分之十七點三，深圳去年人均 GDP首次超過 5 萬元，達到 53,887 元，增長 %。 6/28/2020 9 表 7： 部分城市人均 GDP 比較 城市 深圳 北京 上海 國民生產(chǎn)總值 (億元 ) 2, 3, 6, 比上年增長率（ %） 人均 GDP（元 /人） 53,387 31,613 46,700 比上年增長率（ %） 以上數(shù)據(jù)根據(jù)各城市公布。 ? 房地產(chǎn)進入快速增長期 由國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階 段與人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。根據(jù)人均 GDP 來判斷，深圳的房地產(chǎn)發(fā)展已進入快速增長期。 表 8： 國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值的關(guān)系圖 單位 :美元 發(fā)展時期 啟動期 緩慢發(fā)展期 快速增長期 發(fā)展速度放緩 直至停滯不前 人均 GDP 1,000 3,000 4,000 8,000 表 9： 深圳近期人均 GDP 變化表 單位 :美元 年份 1993 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 人均GDP 1,953 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 6,510 ? 人均住房支出呈上升態(tài)勢 據(jù)市統(tǒng)計局最新公布的調(diào)查顯示， 20xx 年我市居民可支配收入為 25, 元，與上年相比上升 4%；居民人均消費支出為 19, 元，增長 %。深圳居民的消費觀念正發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，越來越多的居民開始選擇投資。據(jù)統(tǒng)計，去年我市居民人均借貸支出 19, 元，比上年增長 %；人均銀行存款 15, 元，增長 %；人均提取存款 17, 元，增長 %，人均取款高于存款 1,221元。據(jù)調(diào)查，相當部分居民將存款用作各類投資，如購房等， 20xx 年度人均購房支出 3, 元，增長 %。 ? 物業(yè)投資政策分析 重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持 深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)提出了新的需求。城市對外開放水平不斷提高，形成全方位開放的格局。政府 6/28/2020 10 加大投資力度，建成了一批重點市政工程，如濱海大道、中心公園一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國際花園城市。六大市政工程及地鐵工程的建設正在 進行之中，建成后將進一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。 房地產(chǎn)相關(guān)政策趨勢 深圳市從 20xx 年 10 月 1 日起執(zhí)行廣東省建設廳、廣東省物價局制定的《廣東省房屋交易價格計算暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即 “套內(nèi)建筑面積 ”計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計算房價。交樓時實測面積與原計價面積如果出現(xiàn)差異，面積誤差比正負 3%以上的，買家有權(quán)退房。 20xx 年 6 月 29 日，《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（英文簡稱CEPA）正式簽訂，該政策對房地產(chǎn)行業(yè)諸如辦公樓、投資型住宅物業(yè)、商鋪等將產(chǎn)生巨大的帶動作用。根據(jù) CEPA 的規(guī)定，今后內(nèi)地將允許香港公