【文章內(nèi)容簡介】 戶 5, 1, 1, 1,居住人數(shù) 人 17, 1, 3, 6, 5,5 容積率 6 綠地率 % % % % % %7 建筑密度 % % % % % %表 13 項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 項目 單位 合計 1 期 2 期 3 期 4 期一 財務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)1 項目總投資 萬元 168, 32, 34, 50, 51,2 資金籌措 萬元 自有資金 萬元 145, 29,127 24,653 40,173 51,55312自有資金率 % % % % % 銀行融資 萬元 23,000 3,000 10,000 10,000銀行融資率 % % % % %3 年平均收入 萬元 44, 4, 18, 26, 22,4 年平均稅金及附加 萬元 2, 4, 1, 1, 1,5 年平均利潤總額 萬元 16, 7, 10, 8,6 年平均所得稅 萬元 4, 1, 2, 2,7 年平均稅后利潤 萬元 12, 5, 7, 6,二 財務(wù)評價指標(biāo)1 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 % %2 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 39,3 項目投資回收期 年 4 投資利潤率 % %5 資本金利潤率 % %. 結(jié)論與建議本項目作為九華示范區(qū)完善居住配套的綜合性地產(chǎn)開發(fā)項目，各項基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進(jìn)入時機(jī)已經(jīng)成熟，符合城市整體規(guī)劃和國家相關(guān)法規(guī)、政策 規(guī)定。 項 目能推動城市化建設(shè)，提高九華工業(yè)園的居住水平，提升九華乃至長株潭城市群的品位和形象，具備較強(qiáng)的市場競爭力，社會效益和經(jīng)濟(jì)效益明顯，是一個效益好風(fēng)險低的地產(chǎn)開發(fā)項目。經(jīng)充分的比選論證，本 項目無重大工程技術(shù)問題，經(jīng)濟(jì)、財務(wù)、社會、環(huán)境均可行。1 項目主辦方應(yīng)積極做好各項前期工作，抓緊落實相關(guān)配套資源，認(rèn)真開展施工前的設(shè)計、招標(biāo)等工作。引入競爭機(jī)制，通過招投標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)、監(jiān)理單位等，以保證工程項目的質(zhì)量和進(jìn)度，使投資按預(yù)期計劃進(jìn)行，并滿足可研報告中預(yù)期的目標(biāo)。132 制定系統(tǒng)化的運(yùn)行管理制度，保 證項目有序運(yùn)行。3 項目實施方應(yīng)拓展其融資渠道，確保 項目的 順利實施。第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析. X 市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)① X 市在行政區(qū)劃上為中國的一個實質(zhì)二級行政區(qū)劃單位，即地級市，總面積 5015平方千米，總?cè)丝?83萬。 X 市區(qū)限于岳塘、雨湖2市區(qū)，面積280k㎡，其中建成區(qū)面積78k㎡。2022年 X 市區(qū)人口96萬，為湖南省第4大城市。與長沙、株洲兩市實際城區(qū)直線距離均在20公里以內(nèi)，是長株潭城市群的組成部分。② 2022年 X ，人均地區(qū)生產(chǎn)總值25876元。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，::。全市全年。，% 。，其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資。③ X 市園區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷做大做強(qiáng)。目前全市擁有國家級高新區(qū)1個，省級園區(qū)和“兩型”建設(shè)示范區(qū)5個，入園企業(yè)達(dá)841家。2022年，全市園區(qū)，占全市規(guī)模工業(yè)增加值比重達(dá)14%。，同比增 %。其中出口總，%； 美元，%；共接待國內(nèi)，同比分別增長%、%，園區(qū)正成為 X 工業(yè)的最大亮點(diǎn)和重要支撐。2) X 市人文、地理、交通狀況① 氣候宜居，環(huán)境優(yōu)美X 市屬“大陸型中亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候” ，雨量豐沛，光、 熱、水基本同季，非常宜居。市區(qū)擁有和平公園、雨湖公園、菊花塘公園、岳塘公園等多個生態(tài)公園，白石廣場、東方紅廣場環(huán)境優(yōu)美，是市民休閑娛樂的城市客廳。① 文化底蘊(yùn)深厚,人文資源豐富韶山是紅色旅游的重要景區(qū)。烏石鎮(zhèn)是彭德懷的故居所在地。隱山是尚未開發(fā)的文化景點(diǎn)，周敦頤、胡安國胡宏父子都曾定居于此，被稱為湖湘文化的發(fā)源地。市區(qū)的雨湖公園、白石公園、東方紅廣場是市民休閑及戶外娛樂運(yùn)動的主要場所,其他歷史古跡還有關(guān)圣殿、魯班殿、望衡亭以及湘鄉(xiāng)云門寺等。① 教育配套良好X 市是湖南省高等教育的次中心，共有綜合性國家重點(diǎn)大學(xué) ——X大學(xué)，以及湖南科技大學(xué)、湖南工程學(xué)院、X 職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院等5所全日制高等學(xué)校。15① 水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，非常便捷公路方面，X 處于107與320兩條國道及京珠、上瑞兩條高速公路的交匯點(diǎn)。長 潭西線高速、潭邵高速已經(jīng)開通。里/百平方公里，大大高于全國平均水平，居湖南省第一位。鐵路方面，湘黔鐵路通過，京廣鐵路掠過市境東北，與樞紐株洲站（鐵路30公里）以及湖南省會長沙站（鐵路50公里）很近，所以火車客運(yùn)一般需要到株洲站或長沙站轉(zhuǎn)乘。市行政中心離規(guī)劃中的湖南鐵路客運(yùn)樞紐新長沙站直線距離37公里，離新株洲站直線距離12公里。航空和航運(yùn)方面，X 通過上瑞、京珠、長沙機(jī)場三段高速公路連接長沙黃花國際機(jī)場，距離僅50公里。水運(yùn)發(fā)達(dá)，湘江具有千噸級貨輪通行能力。3) 長株潭一體化和“兩型社會”建設(shè)在長株潭一體化建設(shè)中，X 定位為中南部城 鎮(zhèn)群的中心城市，為湖南省的科教副中心，生態(tài)式的現(xiàn)代工業(yè)城市。屬于長株潭規(guī)劃的一級開發(fā)軸，隨著長潭西線的拉通，城市輕軌和湘江風(fēng)光帶的規(guī)劃，長株潭30分鐘經(jīng)濟(jì)圈已基本形成，X 的區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，輻 射面更大。長株潭城市群是“兩型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)，將成為我國中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢和強(qiáng)大競爭力的主要城市密集區(qū)之一，成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一，成為湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長16極、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。X 區(qū)域位置優(yōu)勢 、產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，發(fā)展?jié)摿薮?。在今后，長株潭“ 兩型社會”建設(shè)將傾向于居住設(shè)施齊全等大型開發(fā)項目，這意味著土地將得到更大化地利用，環(huán)境配套將會更加優(yōu)美。長株潭城市群快速發(fā)展的新契機(jī)，也將帶來房地產(chǎn)行業(yè)全新發(fā)展機(jī)會。 4) X 市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境對本項目投資的影響① X 具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和效益 穩(wěn)步提升，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保障；X 的人均可支配收入比較高， 為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的市場基礎(chǔ)。① X 具有良好的居住環(huán)境和人文資源，是許 多湘籍外地人士回鄉(xiāng)置業(yè)的主要原因。① X 憑借良好的教育基礎(chǔ)，使一部分湘籍外地人士考 慮到小孩的教育在 X 投資置業(yè)。① 便捷的交通系統(tǒng)，縮短了長株潭之間的距離，同時使長沙和株洲客戶來 X 投資置業(yè)更為方便。① 長株潭一體化成為 X 未來的城市發(fā)展主題。與 長沙、株洲實現(xiàn)交接，接受長沙和株洲的帶動效應(yīng)將越來越大，必將擴(kuò)展到各個產(chǎn)業(yè)鏈，作為熱門產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)必將進(jìn)入融城戰(zhàn)略，未來 X 房地產(chǎn)更多帶有長株潭金三角整體發(fā)展特色。① 建設(shè)宜居城市、文明城市和生態(tài)園林城市，成為 X 城市發(fā)展目標(biāo)，17對于提升人居環(huán)境是一大利好，將促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。① 沿江風(fēng)光帶的實施將帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展?？v觀各水畔城市，臨水地產(chǎn)價值均高于其他版塊。湘江沿江地產(chǎn)依托風(fēng)光帶成熟，有利于帶動房地產(chǎn)市場的價格走勢和開發(fā)品質(zhì)。1) 中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2022年上半年，中國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策頻出，本輪調(diào)控屬于結(jié)構(gòu)性調(diào)整， “有保有壓” ，重點(diǎn)在于使房價漲幅可控。上半年的調(diào)控政策，對于居民的剛性需求影響不會太大。上半年中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為：面對消費(fèi)者，品牌是提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、履行服務(wù)承諾的信心；面對政府，品牌是承擔(dān)社會責(zé)任、提升城市價值的信心；面對 投資者，品牌是具有良好經(jīng)營業(yè)績和獲得較高投資回報的信心。因此品牌鑄就了企業(yè)的獨(dú)特競爭力，成為中國房地產(chǎn)企業(yè)在這一輪深度調(diào)整中獲勝的關(guān)鍵。對于土地市場而言，由于土地財政的重要性依然不減，為實現(xiàn)供地計劃的完成率，相對而言，二線發(fā)展中城市的市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定，優(yōu)于發(fā)達(dá)城市，下半年各地有望迎來土地供應(yīng)的增加。2) X 市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2022年上半年，X 市房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面 積、新開工面積和房屋竣工面積等較同期有較快增長。2022年上半年，X 市房地產(chǎn)市場始終保持健康的發(fā)展態(tài)勢，商品房供應(yīng)充足，銷量穩(wěn)健。國家不斷出臺的房地18產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，促使開發(fā)商從一線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場繁榮。九華房地產(chǎn)市場十分活躍，成為市民購房置業(yè)新的熱點(diǎn)。. 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 1)住宅開 發(fā)投資增長較快2022年，% 。商品房屋施工面積、竣工面 積、 銷售面 、%、%、% 。由此可見，X 市住宅投資增長速度較快，其原因在于住宅剛性需求的支撐。 2)住宅市 場供求基本平衡2022年上半年，X :1，商品住房供銷比為:1，供求基本平衡，供 應(yīng)量小于銷售量。從數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，住宅產(chǎn)品相對于其他房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，供銷比相對更小。說明住宅產(chǎn)品的供給與市場需求的差距相對較大，住宅開發(fā)的市場空間比其他房地產(chǎn)產(chǎn)品更大。 3)商品房供應(yīng)和銷售同比均為增長的態(tài)勢從下圖可見，今年上半年 X 市商品房批準(zhǔn)預(yù) 米，登記銷 ，:1，供應(yīng)量大于需求量；在16 月期間 ，1月和4月尤為明顯，供需比分 ::1。而在2022年底，X 市商品房供小于求，:1。圖21 X 市上半年商品房供應(yīng)情況19數(shù)據(jù)顯示，上半年 X 市商品房供應(yīng)和銷售同比均 為增長的態(tài)勢，但供應(yīng)增長的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增長的幅度，廣大消費(fèi)者面對供應(yīng)充足的市場， 購房熱 情并未出現(xiàn)高漲，究其原因是頻頻出臺的樓市新政，抑制了剛性消費(fèi)，抬高了投資門檻，不斷上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率凍結(jié)了大量的銀行資金，增加了融資難度。 4)商品住房供應(yīng)量較大，住房消費(fèi)者受契稅政策 調(diào)整，十分理性。 受國家不斷出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及不斷上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率影響，上半年 X 市商品住宅房成交量在2月份出現(xiàn)下降，但3月份以后逐漸上揚(yáng)。商品住房成交量則呈現(xiàn)平穩(wěn)的上升趨勢。說明盡管房地產(chǎn)市場處于樓市調(diào)控政策背景下，但居民對住宅產(chǎn)品的剛性需求依然堅挺，這種需求剛性將長期支撐住宅市場的發(fā)展。圖22 X 市上半年商品住宅房供應(yīng)情況202022年15 月，X ㎡，其中商品住房銷㎡，與去年全年均價（2853元/ ㎡）相比，同比增長%。5月，X ㎡。住宅價格的穩(wěn)步上升體現(xiàn)了 X 房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。X 房價雖然是有所上升，但相對其它同類型城市，房價還是很低的，這說明 X 房地產(chǎn) 市場有著潛在的發(fā)展空間。分戶型價格來看，2022 年上半年，X 市共銷 售商品住宅 7418 套，銷售主力價位段為 30003500 元/平方米，共售 2494 套，占總量的 %；其次是 35004000 元/平方米以下的價位區(qū)間，共售 2199 套，占總量的%。圖23 X 市上半年商品住宅房戶型價格供應(yīng)情況21從戶型來看，在 2022 年上半年間，90144 平方米面 積段的商品住宅共銷售 4850 套，占 65%；其次，6090 平方米的小戶型也逐漸升溫，共售 1154 套，占 15%；60 平方米以下的超小戶 型也浮出水面，共售 636 套，占 9%；144180 平方米的中大戶型，售 583 套，占 8%；而 180 平方米以上的超大戶型， 僅售 195 套，占 3%?？傮w來講 ，從戶型的銷量及庫存量來看，最暢銷的戶型面積庫存最多，在一定程度上保障了下半年的供應(yīng)，有利于下半年商品住房市場的健康發(fā)展。圖24 X 市上半年商品住宅房不同戶型銷售走勢圖5)大部分區(qū)域新開盤住宅產(chǎn)品銷售量“勢均力敵”，九 華房地產(chǎn)市場十22分活躍，成為市民購房置業(yè)新的熱點(diǎn)。從三個區(qū)域的商品房銷售數(shù)據(jù)可看出，九華區(qū)商品房市場活躍度明顯增加。2022 年上半年，九華區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 萬平方米，其中，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬平方米；商品房登記銷售面積達(dá)到 萬平方米，其中，商品住宅登記銷售面積為 萬平方米。從數(shù)據(jù)顯示，九 華房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為我市廣大市民的消費(fèi)熱點(diǎn)，由于長潭西線的連接， 該區(qū)域的別墅類項目，如百嘉信富遙天下、逸墅莊園成為長沙市民投資消費(fèi)的首選，此外九華管委會推出的鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策吸引了大批開發(fā)商投資開發(fā)。表 21 商品房分區(qū)銷售數(shù)據(jù)（單位：萬平方米）結(jié)論：綜合上述數(shù)據(jù)，X 樓市沒有泡沫，房價 穩(wěn)中有升，基本面良好，房地產(chǎn)產(chǎn)品特別是住宅產(chǎn)品的剛性需求由于受政策調(diào)控，買房者暫時較理性，但隨著 X 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，剛性需求很大。另外 X 市樓市存在發(fā)展不平衡，無論從房價還是銷售量來看，河?xùn)|明顯高于河西，這源于 X 市的城市中心東移的發(fā)展方略。. X 市住宅市場微觀特征分析通過對 X 市房地產(chǎn)市場的調(diào)研和分析，發(fā)現(xiàn) 其具有以下微觀特征：231)產(chǎn) 品供 應(yīng)和銷售仍以大戶型為主，但消費(fèi) 者選擇小面積戶型的趨勢明顯， 說明消 費(fèi)者有一定的購買能力，但購房觀念正在發(fā)生改變，由過去的重面積向重品質(zhì)轉(zhuǎn)變。從下圖可以看出，隨著房屋價格的提高，以及房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的提升，X 市近年來居民對于房屋套型面積的需求由大 戶型向中戶型逐漸轉(zhuǎn)變。 圖25 X 市2022上半年不同套型新建商品住房供求圖 2)住宅供 給類型逐步多樣化，高層建筑得到市 場廣泛青睞，以板、塔結(jié)合的帶電梯公寓為主流。高層住宅的開發(fā)量所占比例的增長，促使開發(fā)成本提高，拉升了整體房價，也使得 X 房地 產(chǎn)開發(fā)的整體素質(zhì)有所提高，同時也拉動房價提升。3)住宅項目的產(chǎn)品類型以中、大戶型的二居、三居 產(chǎn)品為主流。4)住宅項目依據(jù)產(chǎn)品力定價，樓盤營銷較為 理性，以產(chǎn)品力為核心競爭力，區(qū)域房地產(chǎn)項目屬于原始營銷階段，缺乏感性訴求。245)市 場 放量增速放緩，主流產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象 嚴(yán)重。6)開 發(fā) 商未能重視產(chǎn)品的整體規(guī)劃設(shè)計、戶 型設(shè)計等產(chǎn)品因素和有效目標(biāo)消費(fèi)群體需求。隨著人口的快速增長和城鎮(zhèn)化水平的提高