【正文】 表六：損益表） 償債能力分析 項目總投資 元，其中 35％有公司自籌， 65％為銀行貸款。本項目物業(yè)類型主要以寫字樓、商業(yè)以及產(chǎn)權(quán)式酒店為主，由于寫字樓以及商業(yè)部分在本項目所在片區(qū)已經(jīng)相當(dāng)普遍，而產(chǎn)權(quán)式酒店卻相對較少。單房銷售得比較好 8梯 31戶 4梯 28戶 四、目標(biāo)市場選擇及特征 寫字樓目標(biāo)市場：國際或國內(nèi)實力雄厚的大企業(yè)的區(qū)域總部 商業(yè)目標(biāo)市場：國際一線品牌或奢侈品形象展示店 產(chǎn)權(quán)酒店目標(biāo)市場：對酒店“個性化、私密性、使用期限”等有特殊使用要求的長期出差在外的國外內(nèi)高端商務(wù)人士 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 26 五、產(chǎn)品定位 （一）寫字樓 本棟寫字樓設(shè)計建議 “科技、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能” 為主題（也是目前 國際建筑設(shè)計最為關(guān)注的），最新高科技技術(shù)的應(yīng)用適當(dāng)超前，給客戶超前的辦公體驗。 （ 2）商業(yè)：在深圳 CBD 商業(yè)項目中怡景中心城中偏高檔次的定位、晶島國際定位國際一線品牌、天虹購物廣場是中間層次的市場定位、星河 COCO PARK 則是中偏下流行時尚的市場定位，體量都在 10 萬平方米以上，就商業(yè)輻射圈而言，其競爭將會異常激烈；“原祈年酒店項目”商業(yè)總體量為 萬平方米，在以商業(yè)規(guī)模取勝的中高檔商業(yè)項目的今天，本項目選擇面向國際一線品牌或奢侈品牌形象展示店為定位，作為深圳 CBD 整個商業(yè)細(xì)分市場的補充，與項目本身整體定位相符，同時避免與其它項目的競爭?？梢灶A(yù)見，未來中心區(qū)將成為繼羅湖、南山商業(yè)區(qū)之后，又一個商業(yè)購物中心。 （二）區(qū)域價格定位及發(fā)展趨勢 住宅方面 2021 年福田區(qū)新推售的住宅項目 17 個，預(yù)售面積為 平方米，預(yù)售套數(shù)為 7583 套，推盤均價為 19620 元 /平方米。既有享譽全省甚至全國的香蜜湖頂極市區(qū)住宅片區(qū)，又有招商銀行大廈等知名企業(yè)進(jìn)駐的 商務(wù)寫字樓。 皇崗板塊，位于福田區(qū)的南部，與香港特別行政區(qū)僅有一灣之隔。 Towers 丹楓白露酒店 全套房商務(wù)酒店 羅湖 已開業(yè) 2 彭年酒店管理 Penglin 彭年酒店 商務(wù)酒店 羅湖 已開業(yè) 3 富苑酒店管理 Landmark 富苑酒店 全 套房商務(wù)酒店 羅湖 已開業(yè) 4 陽光酒店管理 Sunshine 陽光酒店 商務(wù)酒店 羅湖 已開業(yè) 5 圣庭苑酒店管理 Pavilion 圣庭苑酒店 商務(wù)酒店 福田 已開業(yè) 6 南海酒店管理 Nanhai 南海酒店 商務(wù)酒店 南山 已開業(yè) （三）深圳市商業(yè)市場概況 大型商業(yè)供應(yīng)增加，只租不售漸成主流 2021 年，深圳商鋪租賃市場中，大型商業(yè)項目的供應(yīng)加大：除蛇口的花園城中心、福田中心區(qū)的星河 Coco Park、寶安的港隆城購物中心等大型購物廣場相繼開業(yè)外，南山商業(yè)文化中心的保利文化廣場、天利十八 街、海岸城，華僑城片區(qū)的益田假日廣場，福田中心區(qū)的怡景中心城、晶島國際等大型項目也正加緊建設(shè)或進(jìn)行招商中。與國際飯店業(yè)逾 10%的利潤率相比，差距十分明顯。較高的投資回報促成購買增加的同時，也吸引了大量外資：一方面，外企處于對深圳發(fā)展及對深圳辦公物業(yè)增值的信心，改變以往租賃為主的習(xí)慣，開始購買《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 11 辦公物業(yè)自用；另一方面，人民幣升值、市場開放等眾多利好，也吸引了更多外資基金關(guān)注深圳寫字樓市場。 政策頻出的同時， 2021 年深圳土地交易市場表現(xiàn)依舊活躍，成交價格亦逐步上升。從居民消費價格總指數(shù)的構(gòu)成看，食品類物價上升幅度較大仍是 物價整體上升的主要原因。在具體的項目運作過程中，卓越公司將加強過程控制，嚴(yán)把成本、質(zhì)量關(guān)，確保項目社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)。 四、周邊景觀 該項目東面是深圳 CBD 南中軸城市景觀帶，被譽為“城市客廳”；向北可以遠(yuǎn)眺蓮花山、市民中心廣場美景。 五、周邊配套 該項目周邊聚集著深圳 CBD 最密集的寫字樓群 ； 矗立著香格里拉、喜來登、麗思卡爾頓三座五星級商務(wù)酒店；會展中心和購物公園地鐵出入口；南面是各類會展 不斷的亞洲最大的會展中心；毗鄰的 CBD 北區(qū)的政務(wù)資源也可便利的服務(wù)。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 7 第二章 項目投資環(huán)境和市場研究 一、深圳市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2021 年 111 月，深圳市經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。食品類，尤其是鮮瓜果、鮮菜和糧食是漲價幅度最大的三個品種，累計平均分別上漲 %、 %和 %。位于龍崗中心城的 G010240005 地塊樓面地價達(dá) 3781 元 /平米，位于 寶安中心區(qū)的限戶型用地 A0040102 樓面地價高達(dá) 6452 元 /平米位于奧體新城的限戶型地塊 G010640259樓面地價達(dá) 3247 元 /平米，均創(chuàng)出所在片區(qū)土地交易價格的新高，拉升房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時也反映出開發(fā)企業(yè)對深圳房地產(chǎn)市場的信心。 租賃需求的擴大，直接拉動了深圳寫字樓租金的快速上揚；而新上市產(chǎn)品品質(zhì)的提高，加之主要供應(yīng)區(qū)福田中心區(qū)商務(wù)氛圍、區(qū)域價值的不斷提升，也促成了銷售價格的快速增長， 2021年 111月，深圳辦公樓均價達(dá)到 15260元 /平米，較去年同期上升 %。 深圳酒店行業(yè)競爭格局 從深圳整體酒店競爭格局評價 ,深圳酒店的同質(zhì)化情 況較為嚴(yán)重。與此同時，越來越多大型商業(yè)項目的開發(fā)商改變過去把項目銷售一空的短期牟利的運營策略，更傾向于項目的長期回報，因此近期建設(shè)的商業(yè)項目大多只租不售，亦或出售其中少量鋪位從而盡可能避免業(yè)權(quán)的過度分散。但片區(qū)內(nèi)主要以農(nóng)民房為主，已無現(xiàn)成土地可用，現(xiàn)在 片區(qū)內(nèi)的項目一般為舊城改造項目。隨著深南大道的改造日益完成，未來該片區(qū)會變得更加炙手可熱，目前有多個大盤在售。以中小項目為主，產(chǎn)品以中小戶型為主，不過，高端項目雖少，但所占的份額較大。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 19 （ 2）商業(yè)布局 、 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 20 酒店公寓方面 （ 1）現(xiàn)有酒店概況 基本信息表 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 21 配套及客戶評價表 （ 2）近期即將開業(yè)的五星級高檔酒店 價格預(yù)測 車公廟片區(qū)，從 2021 年竹子林片區(qū)新推的敦煌大廈、中國經(jīng)貿(mào)大廈、聯(lián)泰大廈的價格來看，就地段因素來說，越靠近中心區(qū)的項目，價格也越高，而車公廟比竹子林的更靠近中心區(qū)，因此，車公廟的寫字樓不會低于新近發(fā)售的聯(lián)泰大廈的價格，預(yù)計車公廟 3個寫字樓項目的均價在 2萬～ 萬 /平方米之間。周邊高檔次的五星級酒店和寫字樓的高層次的上午認(rèn)識可以提供足夠的市場購買力；而且本項目四周臨路，有做高檔品牌商品需要的良好的形象展示面。 序號 項目 配置要求 1 外立面 該地塊周邊視野非常好，地段絕佳，其外立面設(shè)計應(yīng)該從周邊環(huán)繞的建筑物中脫穎而出，具有特殊的昭示性； 2 大堂 寫字樓和酒店的大堂應(yīng)與商業(yè)區(qū)分開來，不能相互干擾；參照國際最高端寫字樓和酒店大堂的高度和面積彰顯豪華尊貴，與客戶的身份和品牌一致； 3 電梯前室 寬度不低 于 4 米，吊頂后的凈高不低于 米，保證寬敞舒適不擁擠的空間；高中低侯梯人員的合理分配，上下班高峰期也不擁堵；寫字樓電梯前室強調(diào)內(nèi) 斂的精工品質(zhì)，產(chǎn)權(quán)酒店電梯前室則強調(diào)雍容尊貴。因此，本次測算在寫字樓以及裙樓商業(yè)部分以中心區(qū)可比項目的價格作為基數(shù)為主，產(chǎn)權(quán)式酒店以整個深圳市可比項目的價格作為基數(shù)，通過市場比較法來確定本項目均價。貸款時間從 2021年第三季度開始至 2021 年第四季度逐月等額償還利息， 2021 年第一季度一次性還清本金（詳見附件表六：損益表），根據(jù)市場前景判斷和項目銷售資金回籠計劃，本項目完全有能力償還貸款。寫字樓定位以“科技、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能”為主題，酒店定位為“ Boutique apartment”主題的產(chǎn)權(quán)酒店，以及良好的商業(yè)配套必將在中心區(qū)形成良好的辦公商務(wù)氛圍； 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 39 項目命名為『卓越 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 29 產(chǎn)品各評價因素分值 地理位置 產(chǎn)品 品牌 因素 交通 綜合配套 景觀 周邊環(huán)境 樓體展示效果 建筑規(guī)劃 硬件設(shè)備 公共裝修 發(fā)展商品牌 權(quán)重 通過對三個可比項目以及本項目打分，可以統(tǒng)計出下表 權(quán)重 聯(lián)泰大廈 現(xiàn)代國際 時代廣場一期 本項目 交通 85 85 85 85 綜合配套 70 80 88 88 景觀 88 80 75 70 周邊環(huán)境 72 80 82 82 樓體展示效果 88 80 85 75 建筑規(guī)劃 75 82 85 88 硬件設(shè)備 70 85 82 88 公共裝修 70 82 85 85 發(fā)展商品牌 72 75 80 80 合計 1 參考均價計算 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 30 聯(lián)泰大廈 現(xiàn)代國際 時代廣場一期 本項目 平均分 均價 /平米 /平米 2 萬 /平米 P=？