【正文】 表六：損益表） 償債能力分析 項(xiàng)目總投資 元，其中 35％有公司自籌， 65％為銀行貸款。本項(xiàng)目物業(yè)類型主要以寫字樓、商業(yè)以及產(chǎn)權(quán)式酒店為主，由于寫字樓以及商業(yè)部分在本項(xiàng)目所在片區(qū)已經(jīng)相當(dāng)普遍，而產(chǎn)權(quán)式酒店卻相對(duì)較少。單房銷售得比較好 8梯 31戶 4梯 28戶 四、目標(biāo)市場(chǎng)選擇及特征 寫字樓目標(biāo)市場(chǎng)：國(guó)際或國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的大企業(yè)的區(qū)域總部 商業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)：國(guó)際一線品牌或奢侈品形象展示店 產(chǎn)權(quán)酒店目標(biāo)市場(chǎng)：對(duì)酒店“個(gè)性化、私密性、使用期限”等有特殊使用要求的長(zhǎng)期出差在外的國(guó)外內(nèi)高端商務(wù)人士 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 26 五、產(chǎn)品定位 （一）寫字樓 本棟寫字樓設(shè)計(jì)建議 “科技、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能” 為主題（也是目前 國(guó)際建筑設(shè)計(jì)最為關(guān)注的），最新高科技技術(shù)的應(yīng)用適當(dāng)超前，給客戶超前的辦公體驗(yàn)。 （ 2）商業(yè)：在深圳 CBD 商業(yè)項(xiàng)目中怡景中心城中偏高檔次的定位、晶島國(guó)際定位國(guó)際一線品牌、天虹購(gòu)物廣場(chǎng)是中間層次的市場(chǎng)定位、星河 COCO PARK 則是中偏下流行時(shí)尚的市場(chǎng)定位，體量都在 10 萬(wàn)平方米以上，就商業(yè)輻射圈而言，其競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常激烈；“原祈年酒店項(xiàng)目”商業(yè)總體量為 萬(wàn)平方米，在以商業(yè)規(guī)模取勝的中高檔商業(yè)項(xiàng)目的今天，本項(xiàng)目選擇面向國(guó)際一線品牌或奢侈品牌形象展示店為定位，作為深圳 CBD 整個(gè)商業(yè)細(xì)分市場(chǎng)的補(bǔ)充，與項(xiàng)目本身整體定位相符，同時(shí)避免與其它項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)中心區(qū)將成為繼羅湖、南山商業(yè)區(qū)之后，又一個(gè)商業(yè)購(gòu)物中心。 （二）區(qū)域價(jià)格定位及發(fā)展趨勢(shì) 住宅方面 2021 年福田區(qū)新推售的住宅項(xiàng)目 17 個(gè)，預(yù)售面積為 平方米，預(yù)售套數(shù)為 7583 套，推盤均價(jià)為 19620 元 /平方米。既有享譽(yù)全省甚至全國(guó)的香蜜湖頂極市區(qū)住宅片區(qū)，又有招商銀行大廈等知名企業(yè)進(jìn)駐的 商務(wù)寫字樓。 皇崗板塊，位于福田區(qū)的南部，與香港特別行政區(qū)僅有一灣之隔。 Towers 丹楓白露酒店 全套房商務(wù)酒店 羅湖 已開(kāi)業(yè) 2 彭年酒店管理 Penglin 彭年酒店 商務(wù)酒店 羅湖 已開(kāi)業(yè) 3 富苑酒店管理 Landmark 富苑酒店 全 套房商務(wù)酒店 羅湖 已開(kāi)業(yè) 4 陽(yáng)光酒店管理 Sunshine 陽(yáng)光酒店 商務(wù)酒店 羅湖 已開(kāi)業(yè) 5 圣庭苑酒店管理 Pavilion 圣庭苑酒店 商務(wù)酒店 福田 已開(kāi)業(yè) 6 南海酒店管理 Nanhai 南海酒店 商務(wù)酒店 南山 已開(kāi)業(yè) （三）深圳市商業(yè)市場(chǎng)概況 大型商業(yè)供應(yīng)增加，只租不售漸成主流 2021 年，深圳商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)中，大型商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)加大：除蛇口的花園城中心、福田中心區(qū)的星河 Coco Park、寶安的港隆城購(gòu)物中心等大型購(gòu)物廣場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)外，南山商業(yè)文化中心的保利文化廣場(chǎng)、天利十八 街、海岸城，華僑城片區(qū)的益田假日廣場(chǎng)，福田中心區(qū)的怡景中心城、晶島國(guó)際等大型項(xiàng)目也正加緊建設(shè)或進(jìn)行招商中。與國(guó)際飯店業(yè)逾 10%的利潤(rùn)率相比，差距十分明顯。較高的投資回報(bào)促成購(gòu)買增加的同時(shí)，也吸引了大量外資：一方面，外企處于對(duì)深圳發(fā)展及對(duì)深圳辦公物業(yè)增值的信心，改變以往租賃為主的習(xí)慣，開(kāi)始購(gòu)買《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 11 辦公物業(yè)自用；另一方面，人民幣升值、市場(chǎng)開(kāi)放等眾多利好，也吸引了更多外資基金關(guān)注深圳寫字樓市場(chǎng)。 政策頻出的同時(shí)， 2021 年深圳土地交易市場(chǎng)表現(xiàn)依舊活躍，成交價(jià)格亦逐步上升。從居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)的構(gòu)成看，食品類物價(jià)上升幅度較大仍是 物價(jià)整體上升的主要原因。在具體的項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，卓越公司將加強(qiáng)過(guò)程控制，嚴(yán)把成本、質(zhì)量關(guān)，確保項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。 四、周邊景觀 該項(xiàng)目東面是深圳 CBD 南中軸城市景觀帶，被譽(yù)為“城市客廳”；向北可以遠(yuǎn)眺蓮花山、市民中心廣場(chǎng)美景。 五、周邊配套 該項(xiàng)目周邊聚集著深圳 CBD 最密集的寫字樓群 ； 矗立著香格里拉、喜來(lái)登、麗思卡爾頓三座五星級(jí)商務(wù)酒店；會(huì)展中心和購(gòu)物公園地鐵出入口；南面是各類會(huì)展 不斷的亞洲最大的會(huì)展中心；毗鄰的 CBD 北區(qū)的政務(wù)資源也可便利的服務(wù)。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 7 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 一、深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2021 年 111 月，深圳市經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。食品類，尤其是鮮瓜果、鮮菜和糧食是漲價(jià)幅度最大的三個(gè)品種，累計(jì)平均分別上漲 %、 %和 %。位于龍崗中心城的 G010240005 地塊樓面地價(jià)達(dá) 3781 元 /平米，位于 寶安中心區(qū)的限戶型用地 A0040102 樓面地價(jià)高達(dá) 6452 元 /平米位于奧體新城的限戶型地塊 G010640259樓面地價(jià)達(dá) 3247 元 /平米，均創(chuàng)出所在片區(qū)土地交易價(jià)格的新高，拉升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)也反映出開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。 租賃需求的擴(kuò)大，直接拉動(dòng)了深圳寫字樓租金的快速上揚(yáng)；而新上市產(chǎn)品品質(zhì)的提高，加之主要供應(yīng)區(qū)福田中心區(qū)商務(wù)氛圍、區(qū)域價(jià)值的不斷提升，也促成了銷售價(jià)格的快速增長(zhǎng)， 2021年 111月，深圳辦公樓均價(jià)達(dá)到 15260元 /平米，較去年同期上升 %。 深圳酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局 從深圳整體酒店競(jìng)爭(zhēng)格局評(píng)價(jià) ,深圳酒店的同質(zhì)化情 況較為嚴(yán)重。與此同時(shí)，越來(lái)越多大型商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商改變過(guò)去把項(xiàng)目銷售一空的短期牟利的運(yùn)營(yíng)策略，更傾向于項(xiàng)目的長(zhǎng)期回報(bào)，因此近期建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目大多只租不售，亦或出售其中少量鋪位從而盡可能避免業(yè)權(quán)的過(guò)度分散。但片區(qū)內(nèi)主要以農(nóng)民房為主，已無(wú)現(xiàn)成土地可用，現(xiàn)在 片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目一般為舊城改造項(xiàng)目。隨著深南大道的改造日益完成，未來(lái)該片區(qū)會(huì)變得更加炙手可熱，目前有多個(gè)大盤在售。以中小項(xiàng)目為主，產(chǎn)品以中小戶型為主，不過(guò)，高端項(xiàng)目雖少，但所占的份額較大。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 19 （ 2）商業(yè)布局 、 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 20 酒店公寓方面 （ 1）現(xiàn)有酒店概況 基本信息表 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 21 配套及客戶評(píng)價(jià)表 （ 2）近期即將開(kāi)業(yè)的五星級(jí)高檔酒店 價(jià)格預(yù)測(cè) 車公廟片區(qū)，從 2021 年竹子林片區(qū)新推的敦煌大廈、中國(guó)經(jīng)貿(mào)大廈、聯(lián)泰大廈的價(jià)格來(lái)看，就地段因素來(lái)說(shuō)，越靠近中心區(qū)的項(xiàng)目，價(jià)格也越高，而車公廟比竹子林的更靠近中心區(qū)，因此，車公廟的寫字樓不會(huì)低于新近發(fā)售的聯(lián)泰大廈的價(jià)格，預(yù)計(jì)車公廟 3個(gè)寫字樓項(xiàng)目的均價(jià)在 2萬(wàn)～ 萬(wàn) /平方米之間。周邊高檔次的五星級(jí)酒店和寫字樓的高層次的上午認(rèn)識(shí)可以提供足夠的市場(chǎng)購(gòu)買力；而且本項(xiàng)目四周臨路，有做高檔品牌商品需要的良好的形象展示面。 序號(hào) 項(xiàng)目 配置要求 1 外立面 該地塊周邊視野非常好，地段絕佳，其外立面設(shè)計(jì)應(yīng)該從周邊環(huán)繞的建筑物中脫穎而出，具有特殊的昭示性； 2 大堂 寫字樓和酒店的大堂應(yīng)與商業(yè)區(qū)分開(kāi)來(lái)，不能相互干擾；參照國(guó)際最高端寫字樓和酒店大堂的高度和面積彰顯豪華尊貴，與客戶的身份和品牌一致； 3 電梯前室 寬度不低 于 4 米，吊頂后的凈高不低于 米，保證寬敞舒適不擁擠的空間；高中低侯梯人員的合理分配，上下班高峰期也不擁堵；寫字樓電梯前室強(qiáng)調(diào)內(nèi) 斂的精工品質(zhì)，產(chǎn)權(quán)酒店電梯前室則強(qiáng)調(diào)雍容尊貴。因此，本次測(cè)算在寫字樓以及裙樓商業(yè)部分以中心區(qū)可比項(xiàng)目的價(jià)格作為基數(shù)為主，產(chǎn)權(quán)式酒店以整個(gè)深圳市可比項(xiàng)目的價(jià)格作為基數(shù)，通過(guò)市場(chǎng)比較法來(lái)確定本項(xiàng)目均價(jià)。貸款時(shí)間從 2021年第三季度開(kāi)始至 2021 年第四季度逐月等額償還利息， 2021 年第一季度一次性還清本金（詳見(jiàn)附件表六：損益表），根據(jù)市場(chǎng)前景判斷和項(xiàng)目銷售資金回籠計(jì)劃，本項(xiàng)目完全有能力償還貸款。寫字樓定位以“科技、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能”為主題，酒店定位為“ Boutique apartment”主題的產(chǎn)權(quán)酒店，以及良好的商業(yè)配套必將在中心區(qū)形成良好的辦公商務(wù)氛圍； 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 39 項(xiàng)目命名為『卓越 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 29 產(chǎn)品各評(píng)價(jià)因素分值 地理位置 產(chǎn)品 品牌 因素 交通 綜合配套 景觀 周邊環(huán)境 樓體展示效果 建筑規(guī)劃 硬件設(shè)備 公共裝修 發(fā)展商品牌 權(quán)重 通過(guò)對(duì)三個(gè)可比項(xiàng)目以及本項(xiàng)目打分，可以統(tǒng)計(jì)出下表 權(quán)重 聯(lián)泰大廈 現(xiàn)代國(guó)際 時(shí)代廣場(chǎng)一期 本項(xiàng)目 交通 85 85 85 85 綜合配套 70 80 88 88 景觀 88 80 75 70 周邊環(huán)境 72 80 82 82 樓體展示效果 88 80 85 75 建筑規(guī)劃 75 82 85 88 硬件設(shè)備 70 85 82 88 公共裝修 70 82 85 85 發(fā)展商品牌 72 75 80 80 合計(jì) 1 參考均價(jià)計(jì)算 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 30 聯(lián)泰大廈 現(xiàn)代國(guó)際 時(shí)代廣場(chǎng)一期 本項(xiàng)目 平均分 均價(jià) /平米 /平米 2 萬(wàn) /平米 P=？