【正文】 道路主要圍繞建筑物環(huán)形布置，實(shí)現(xiàn)人車分流。該處周圍環(huán)境狀況較好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自凈 能力，且周圍無重污染企業(yè)。 （ 4） 綠化 良好的綠化不僅能夠創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，本項(xiàng)目堅(jiān)持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把 庭院綠化 、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生 態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 ，進(jìn)出水管安裝軟接頭彈性吊托架，以降低噪聲和噪聲傳遞。 31 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 該項(xiàng)目建設(shè)期為 3年 時(shí)間。 二、項(xiàng)目管理 本項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，實(shí)行盤山縣 壩墻子 鎮(zhèn)人民政府、建設(shè)局及監(jiān)理公司三方把關(guān)，確保工程質(zhì)量，給全市人民交付一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目。 (3)做好施工的技術(shù)準(zhǔn)備工作，引進(jìn)必要的施工機(jī)械。 (4)加強(qiáng)基礎(chǔ)資料管理工作 ，單位工程完工后，及時(shí)編制竣工資料，作好工程收尾工作，保證工程及時(shí)竣工驗(yàn)收。 （ 1）相似工程合同造價(jià)資料及地區(qū)材料價(jià)格。 三、投資估算 項(xiàng)目總投資 億元人民幣 。 101 項(xiàng)目投資估算表 東部新城小區(qū)二期項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 規(guī) 劃 方 案 項(xiàng)目 面積（ m2） 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 總建筑面積 133 萬 建筑密度 % 別墅建筑面積 60 萬 容積率 1 多層建筑面積 60 萬 規(guī)劃用地 2020 畝 商網(wǎng)建筑面積 5萬 車庫建筑面積 5萬 會(huì)所及其他 3萬 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬m2） 單方造價(jià)（元 /m2） 單項(xiàng)投資（萬元） 備注 A B C D E 一 前期費(fèi)用 勘察、設(shè)計(jì) 133 1995 景觀設(shè)計(jì) 35 350 39 其 中 招標(biāo)代理 133 133 勘探費(fèi) 133 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 133 5985 施工圖審查費(fèi) 133 二 建筑成本 142273 成 本 別墅 60 1200 72020 多層 60 900 54000 商網(wǎng) 5 1500 7500 車庫 5 1055 5275 會(huì)所及其他 3 900 2700 工程監(jiān)理費(fèi) 133 6 798 三 四 政府行政性收費(fèi) 墻改基金 133 665 5元 /m2 噪聲費(fèi) 133 元 /m2 環(huán)境評(píng)估費(fèi) 133 元 /m2 工程招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 133 建安費(fèi)的% 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易服務(wù)費(fèi) 133 798 6元 /m2 開發(fā)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 133 12 1596 五 營(yíng)業(yè)稅 12593 40 六 開發(fā)總投資合計(jì) 168101 七 八 銷售收入合計(jì) 460454 其 中 別墅 60 256404 多層 60 2700 162020 商網(wǎng) 5 4000 20200 車庫 5 1200 6000 會(huì)所及其他 3 5350 16050 稅前利潤(rùn) 292400 九 上繳所得稅 44400 25%所得稅 十 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 248000 四、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)果 銷售總額 億元 開發(fā)總成本 億元 項(xiàng)目稅前利潤(rùn) 億元 上繳稅金 億 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 億元 41 第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析和社會(huì)效益分析 一、 經(jīng)濟(jì)效益 （一） 評(píng)價(jià)依據(jù)、原則和假設(shè)條件 1） .國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； 2） .財(cái)務(wù)部制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》； 3） .國(guó)家和盤錦市有關(guān)稅費(fèi)征收政策； 4） .主要材料、房地產(chǎn)近期價(jià)格。 （四） 財(cái)務(wù)評(píng)論結(jié)論 本項(xiàng)目可以為業(yè)主帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)收入 億人民幣，項(xiàng)目全部投資稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： %，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=10%）為： 億元，投資利潤(rùn)率為： %。 （ 4）政策和管理風(fēng)險(xiǎn) 由于政策發(fā)生變化或管理理念和水平不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 4）政策和管理風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 政策方面，國(guó)家堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，減少大氣污染和保護(hù)生 態(tài)環(huán)境 ，建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì) 的 重大政策是不會(huì)動(dòng)搖的，這方面的風(fēng)險(xiǎn)并不大。 、教育、衛(wèi)生的影響 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時(shí)由于本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。希望各部門給予支持。 二、 建議 通過對(duì)盤錦市盤山縣壩墻子鎮(zhèn)整體發(fā)展方向的規(guī)劃 、房地產(chǎn)特征的分析、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的論證以及項(xiàng)目定位、規(guī)劃理念的闡述以及一系列財(cái)務(wù)分析，該地塊的開發(fā)屬于一個(gè)發(fā)展空間巨大，基本不存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，且具備了社會(huì)效益優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。 四 、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，可以看出，銷售收入和建設(shè)投資的變化對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響相對(duì)較大，特別是商品房的銷售收入，直接影響到項(xiàng)目的盈余。根據(jù)專業(yè)部門的評(píng)價(jià)結(jié)論采取必要的防范措施，可將風(fēng)險(xiǎn)降至最低?？傊卷?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都較為顯著。 （二） 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算 項(xiàng)目總成本包括建設(shè)投資、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 （ 5）工程保險(xiǎn)費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 （ 5） 工藝專業(yè)、概算專業(yè)提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 但不包括以下各項(xiàng)費(fèi)用。質(zhì)量合格率達(dá)到 100％，優(yōu)良率達(dá)到 90％。項(xiàng)目招標(biāo)基本情況詳見表 91。 ： 2020年 3月 15日 2020 月 6月 1日施工。 ，地下停車庫、走道機(jī)房等處的一般照明采用間隔控制，樓梯間及室外照明采用智能變場(chǎng)景控制裝置，以滿足不同照明要求的條件下盡量少打開燈的要求，室外及泛光照明采用光敏智能自動(dòng)控制裝置，根據(jù)室外亮度自動(dòng)開閉相關(guān)燈具。 5. 設(shè)備專業(yè)亦 應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求并且不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 室外消防系統(tǒng)與低區(qū)供水系統(tǒng)為同一系統(tǒng)，與低區(qū)生活供水系統(tǒng)共同用一個(gè)管道，沿道路 兩側(cè)布置地理式消火栓，消火栓間距為90120m。 3臺(tái) 40T/M塔吊，作為結(jié)構(gòu)階段材料垂直運(yùn)輸。 六 、質(zhì)量安全文明施工 根據(jù) ISO9002 國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系，貫徹控制施工全過程的工程質(zhì)量，“爭(zhēng)創(chuàng)一流工程，提供滿意的服務(wù)”，讓業(yè)主感到放心。 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況和場(chǎng)布圖搭設(shè)臨時(shí)設(shè)施。 第四階段為：水電設(shè)備安裝工程。充分利用日光照明 20 既能節(jié)約電力，又能為居住空間增添健康元素。 本小區(qū)具有以下戶型特點(diǎn)： a． 中心的戶型設(shè)計(jì)兼顧大戶型設(shè)計(jì)，體現(xiàn)戶型的多樣化。 （ 3） 精心的平面布局并兼顧投入成本。 全縣地區(qū) 2020年生產(chǎn)總值可實(shí)現(xiàn) 125億元，比上年增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 103 億元，比上年增長(zhǎng) %，完成稅收 億元，比上年增長(zhǎng) 40%；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 4 億元，比上年增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資 2018 萬美元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入達(dá)到 9260元，比上年增長(zhǎng) %。東與臺(tái)安縣、 海城市 隔河相望，南與盤錦市區(qū)、 大洼縣 毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。 三、項(xiàng)目消費(fèi)群體定位分析 壩墻子鎮(zhèn)新型農(nóng)民人群，包括私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職工及退休人群。 壩墻子所處位置交通發(fā)達(dá)、便捷宜達(dá)，大盤線穿鎮(zhèn)而過，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)更加突出。而今，盤錦大米成功躋身“國(guó)家原產(chǎn)地域保護(hù)產(chǎn)品”、“中國(guó)名牌”、“中國(guó)馳名商標(biāo)”行列。春秋較暖和，夏季由于東南風(fēng)、南風(fēng)影響，熱而不燥，冬季由于北風(fēng)、西北風(fēng)影響，寒冷期較長(zhǎng)。 發(fā)展小城鎮(zhèn)是中國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有機(jī)組成部分。 本項(xiàng)目實(shí)施后，該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施體系將 得到極大地改善，滿足經(jīng)濟(jì)區(qū)集中社區(qū)居民使用需求、豐富與方便居民生活、 9 提高人民生活水平的同時(shí)，可提升城鎮(zhèn)整體形象，為構(gòu)建和諧社會(huì)提高保障。城鎮(zhèn)商貿(mào)、金融、科技、教育及各類農(nóng)產(chǎn)品加工等行業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn) 居民多樣化的消防需求，將為壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)向深度和廣度進(jìn)軍提供一個(gè)新的發(fā)展空間和動(dòng)力，可以有效地帶動(dòng)壩墻子鎮(zhèn)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、服務(wù)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善農(nóng)業(yè)種植業(yè)結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)民就業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)富余勞動(dòng)力，提高農(nóng)民收入水平，直接推動(dòng)壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 根據(jù)壩墻子鎮(zhèn)自然資源，壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)堅(jiān)持用工業(yè)理念謀劃農(nóng)業(yè)，用城市理念建設(shè)農(nóng)鎮(zhèn)，用現(xiàn)代理念教育農(nóng)民，使其成為盤山縣農(nóng)村新型社區(qū)，不斷改善全鎮(zhèn)人民群眾經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、教育、福利現(xiàn)狀，逐步實(shí)現(xiàn)人口、資源和各種生產(chǎn)要素在社區(qū)內(nèi)部的重新合理配合，動(dòng)遷出來的宅基地大力發(fā)展環(huán)保 產(chǎn)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)，農(nóng)民耕地以股金形式入股，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)公司，種植優(yōu)質(zhì)有機(jī)米和發(fā)展高附加值農(nóng)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)以工業(yè)化的理念謀劃農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平與質(zhì)量，使盤山縣壩墻子成為國(guó)家發(fā)展典范。 建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入，是新農(nóng)村建設(shè)的中心任務(wù)。 通過對(duì)以上內(nèi)容的研究，力求提供較準(zhǔn)確的資料和數(shù)據(jù)，對(duì)該項(xiàng)目是否可行作出可觀、科學(xué)的結(jié)論，以作為投資決策的依據(jù)。本 項(xiàng)目的建設(shè)，將為該區(qū)域規(guī)模開發(fā)創(chuàng)造基礎(chǔ)條件，有利于城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展進(jìn)程，有利于城鎮(zhèn)整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 目前，面臨國(guó)際金融危機(jī)的影響，國(guó)家實(shí)施“拉內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)”的戰(zhàn)略，為壩墻子鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了難得的機(jī)遇。 1996 年，面積 69 平方千米，人口 萬人，轄吳家卜、雙井子、馬架子、林家、張家、圈河、煙里、新甸子、徐家卜、大崗子、壩根子、八里、姜家、壩墻子 14 個(gè)行政村。地表耐力為 68T/M2，最大凍土深度 米。今年，盤錦河蟹實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 16億元，獲得利潤(rùn) 億元，僅養(yǎng)蟹一項(xiàng)，全市農(nóng)業(yè)人口人均收入即達(dá) 1060 13 元。 二、房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā) 展中的作用 盤山縣房地產(chǎn)業(yè)投資逐年增加， 大大增加了稅費(fèi)收入，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，主要包括鋼鐵、鋁材、木材、水泥、石材、陶瓷、制磚、門窗、裝修、防水和機(jī)械制造業(yè)等 50 余個(gè)相關(guān)行業(yè)。 5. 崇尚自然、健康、養(yǎng)生。 27′。建 筑合理使用年限為 50 年，每戶建筑面積 60300m2，一部分為半躍層。住宅均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，日照、窗墻比滿足規(guī)范要求。 c． 每戶均保證一定數(shù)量的居住空間朝南。 基礎(chǔ)工程（包括樁基礎(chǔ)工程） 地上 結(jié)構(gòu)工程 內(nèi)外裝飾工程 水電及設(shè)備安裝工程 室外總體工程 本工程大致可分五個(gè)實(shí)施階段 第一階段為：施工準(zhǔn)備、打樁、挖土、基礎(chǔ)鋼砼、磚砌體。 四 、施工準(zhǔn)備 ，組織以項(xiàng)目經(jīng)理為主要管理層的項(xiàng)目經(jīng)理部，負(fù)責(zé)工程的施工管理。 在基坑邊施工井架及塔吊基礎(chǔ)。 澆搗混凝土采用商品混凝土。利用建筑整體空間結(jié)合廣場(chǎng)，綠地 、道路骨架、建立景觀通道，以聯(lián)系各個(gè)不同