【正文】 。 因此通過技術(shù)等方面的論證，項目是可行的。本項目選址合理，符合 國家產(chǎn)業(yè)政策，符合市場要求，特別是當(dāng)前世界經(jīng)濟迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場前景看好。項目建成后的社會風(fēng)險主要是表現(xiàn)在本項目的安定、團結(jié)方面，這主要取決與物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風(fēng)險也是可以避免的。 48 （二）、項目互適性分析 本項目屬政策鼓勵投資項目，工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生量小，項目的建設(shè)可以改善當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件，帶動地區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，同時可以為廣大購房者提供一個選擇的機會，因此項目所在地相關(guān)各方對項目的建設(shè)無排斥性。同時也會在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。 項目在實施過程中，應(yīng)注意控制投資，加強項目的營銷工作，促進銷售收入的順利實現(xiàn)，從而降低經(jīng)營風(fēng)險。 三 、風(fēng)險程度分析 （一）盈虧平衡分析 （二）敏感性分析 鑒于收入、投資等因素對項目的財務(wù)內(nèi)部收益率有不同程度的影響，所以有必要在一定的變化幅度內(nèi)進行敏感性分析。 從管理方面來看，要對現(xiàn)有管理人員進行強化培訓(xùn)，挑選優(yōu)秀中青年骨干送往經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)或企業(yè)進行針對性培養(yǎng)，使他們盡快成 46 長。 （ 3）外部條件風(fēng)險的防范措施 充分依靠政府，做好 盤山 縣各配套項目建設(shè)的協(xié)調(diào)工 作，制訂應(yīng)對外部條件發(fā)生意外事故的預(yù)案，作到有備無患，規(guī)避因外部條件發(fā)生意外帶來的風(fēng)險。 （ 2）資金風(fēng)險的防范措施 資金是項目建設(shè)的基本條件。項目建設(shè)開始前，應(yīng)按基建項目程序進行規(guī)范的地質(zhì)勘探、地質(zhì)災(zāi)害評估、水土條件評價等。 二、防范和降低風(fēng)險的措施 通過風(fēng)險控制的方式，對可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，提出降低風(fēng)險發(fā)生的概率和減少風(fēng)險損失 程度的措施，以達(dá)到防范和降低風(fēng)險的目的。 （ 3）外部條件風(fēng)險 交通運輸、供水、供電、供氣、排污、電信等外部條件發(fā)生重大變化，致使項目建設(shè)受到重大影響帶來的風(fēng)險。 44 第十二 章 項目風(fēng)險因素分析 一、項目主要風(fēng)險因素識別 （ 1）工程自然條件風(fēng)險 工程的地質(zhì)條件、水文條件及其它自然條件在工程實施中 發(fā)現(xiàn)與預(yù)測情況發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增大、工期延長而對項目實施帶來的風(fēng)險。本項目的開發(fā)也為國家和地方政府帶來了較高的稅收收益，既利國又利民。本項目投資效果較好，有一定的經(jīng)濟效益，在財務(wù)上是可行的。 （三） 財務(wù)分析 項目稅前、稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率 10%，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，均說明項目有較好的財務(wù)盈利能力，說明本項目在財務(wù)上是可以接受的。 1） .建設(shè)投資：根據(jù)投資估算，按照開發(fā)進度計算； 2） .不可預(yù)見費用：建設(shè)期 按工程直接開發(fā)費的 8%計取 。 42 本項目投入和建成后產(chǎn)出的經(jīng)濟效益采用新建項目評價方法。 1） .本著穩(wěn)妥謹(jǐn)慎的原則，在計算費用時取上限，在計算效益時取下限，以確保項目經(jīng)濟效益計算的可靠性； 2） .遵循 動態(tài)分析為住、靜態(tài)分析為輔；定量分析為主、定性分析為輔的原則； 3） .遵循效益與成本費用計算口徑一致的原則。 詳見 101 項目建設(shè)投資估算表。 5．預(yù)備費：按工程費用和其它工程費用之和的 5%計取。 （ 3）建設(shè)工程規(guī)費：按投資費用 %計取 38 （ 4）工程監(jiān)理及質(zhì)檢費：按建安工程費用的 %計取。 ： （ 1）建設(shè)單位管理費：包括建設(shè)單位開辦費和建設(shè)單位經(jīng)費（含合同契約公正費、工程咨詢費、環(huán)境評價費、法律顧問費、審計費、業(yè)務(wù)招待費、開工執(zhí)照費、竣工驗收費、必要的人員培訓(xùn)費等），按第一部分工程費用的 1%計取。其中基準(zhǔn)收益率參照《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版》各行業(yè)協(xié)調(diào)結(jié)果。 （ 6） 盈余公積金、公益金：按財務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)上 繳所得稅后的利潤分別按 10％、 5％提取盈余公積金、公益金。 （ 4） 國家發(fā)改委 2020年 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版。 （ 2）假定由本市內(nèi)的單位承擔(dān)設(shè)計，施工及項目管理。 二、估算編制依據(jù) 本項目建設(shè)投資根據(jù)建筑設(shè)計方案，相關(guān)圖紙及市建筑工程預(yù)算相關(guān)定額及取費標(biāo)準(zhǔn)進行估算。 （ 1）業(yè)主開業(yè)流動資金。 場址內(nèi)市政項目：水、電、電信、道路、綠化、景觀等工程。 四、 項目工期： 2020 年 2020 年 36 第十章 投資估算及資金籌措 一、 估算編制范圍 本估算為東部新城小區(qū)二期建設(shè)項目可行性研究報告投資估算，估算主要包括 建筑工程部分：土石方工程、樁基工程、基礎(chǔ)工程、主體工程、外裝飾工程等 建筑安裝工程：給排水、消防、電氣照明、弱電管線、通風(fēng)、智能化管線預(yù)埋等。 (3)施工過程中選擇合格廠家加強進貨檢驗，嚴(yán)格過程檢驗及最終檢驗，確保質(zhì)量目標(biāo)實現(xiàn)。 35 2)質(zhì)量保證措施 (1)建立健全施工現(xiàn)場監(jiān)理質(zhì)量保證體系，堅持“質(zhì)量第一”的指導(dǎo)思想，對質(zhì)量工作實施統(tǒng)一組織，統(tǒng)一指揮，統(tǒng)一管理，分工明確，各負(fù)其責(zé)。 質(zhì)量保證 1)工程質(zhì)量目標(biāo) 施工隊?wèi)?yīng)按施工合同的范圍和條 件，保證完成規(guī)定的工程任務(wù)，信守合同，按時完工。 在施工中注意工種的配合，對某些可控制性工程在有條件的情況下應(yīng)提前施工。 (2)做好設(shè)計的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)備好設(shè)計所需的基礎(chǔ)資料，如工程地質(zhì)勘探、地形測量的技術(shù)資料。 招標(biāo)基本情況表 表 91 招 標(biāo) 范 圍 招標(biāo)組織形式 招 標(biāo) 方 式 不采用 招標(biāo)方式 備 注 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請 招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計 √ √ √ 建筑 工程 √ √ √ 安裝 工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 √ √ √ 34 重要 材料 其他 情況說明：本項目的部分設(shè)備和材料，單項價格數(shù)額不大，而且在市場上可以自由采購，部分設(shè)備我單位可自行安裝，故不進行招標(biāo)。擬進行委托招標(biāo)，由具備招標(biāo)資質(zhì)的代理機構(gòu)對該項目實行公開招標(biāo)，以公開、公平、公正的市場經(jīng)濟行為選擇條件優(yōu)越單位進行項目建設(shè)，力爭以全優(yōu)的質(zhì)量和最快的速度完成此項艱巨的任務(wù)。 三、 工程建設(shè)管理 l、工程招投標(biāo) 本項目根據(jù)國家發(fā)展改革委員會第九號令《工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》的有關(guān)文件精神，對項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、材料等采購活動依法進行招標(biāo)。 32 第九章 項目管理及招投標(biāo)方案 一、實施辦法 為了保證項目建設(shè)按計劃高質(zhì)量實施，本項目由盤山縣 壩墻子 鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)該建設(shè)項目實施、組織、協(xié)調(diào)工作，各分部工程全部實行招投標(biāo)，將工程項目交付給有能力、有資質(zhì)、講信用的單位來完成，項目嚴(yán)格按照國家基本建設(shè)程序進行，工程設(shè)計、施工與安 裝必須按照國家現(xiàn)行專業(yè)技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 ： 2020年 6月 15日交工。 項目實施進度 安排如下： ： 2020年 9月 15日 2020 年 10月 30日。待項目可行性報告批復(fù)后，設(shè)計單位應(yīng)立即進行規(guī)劃設(shè)計，同時抓緊開展項目施工準(zhǔn)備工作。 五、項目能耗計算 本項目能源消耗主要為電力、采暖、自來水經(jīng)計算 ，見下表 71 30 71 能耗換算表 能源 種類 單位 年需要 實物量 折標(biāo)系數(shù) 年需要折標(biāo)煤量 （噸標(biāo)準(zhǔn)煤） 年 能耗表 電力 萬 熱力 百萬千焦 自來水 千立方米 合計 六、節(jié)能效果分析 本項目建設(shè)方案通過節(jié)能設(shè)計和采取節(jié)能措施后，項目年能耗折標(biāo)煤量為 噸標(biāo)準(zhǔn)煤，在保證相同的室內(nèi)環(huán)境參數(shù)條件下，與未采取節(jié)能措施前相比，全年采暖和照明的總能耗能夠達(dá)到減少 65%的目標(biāo)，符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定，節(jié)能效果顯著。 ，達(dá)到節(jié)約電能目的。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。 29 ，排入市政污水管網(wǎng)。 ，設(shè)備和管道均有保溫措施。 6. 設(shè)計中應(yīng)采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)、新工藝以節(jié)能降耗。 4. 規(guī)劃設(shè)計應(yīng)合理布置建筑物朝向，盡量保持采光條件良好。 三、環(huán)境影響評價 本項目屬于住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很小，而且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙集中經(jīng)生化處理后，完全可達(dá)到環(huán)保要求，對生活垃圾集中存放，定期外運，不會對周圍環(huán)境造成污染。 （ 3） 生活垃圾 本項目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理廠。 本項目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下： （ 1） 生活污水 本項目采用化糞池對 生活污水進行處理，然后經(jīng)市政污水管道輸送到污水處理廠。 二、污染源分析及治理措施： 本項目屬于新農(nóng)村建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。 本項目建成投入使用后除產(chǎn)生少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾需要采取治理措施外，基本沒有其它污染物排放。 26 第六章 環(huán)境保護 一、建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀： 本項目建設(shè)地點在壩墻子鎮(zhèn)。 排水設(shè)計： 根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況及環(huán)保要求，確定規(guī)劃區(qū)采用雨、污分流制。 十 、市政工程 25 水源選擇： 本次設(shè)計由 盤山縣 自來水公司配合壩墻子鎮(zhèn)給水管道 引入小區(qū)給水泵房供水，各小區(qū)用水終端由泵房直接供水，其管徑分別為d75d110mm，和 d75d200mm，管材采用 PE給水塑料管。利用建筑整體空間結(jié)合廣場，綠地 、道路骨架、建立景觀通道，以聯(lián)系各個不同功能的建筑。 東部新城小區(qū)整體建筑力求建設(shè)生態(tài)小區(qū)，使人與自然和諧統(tǒng)一；選擇優(yōu)秀戶型的平面設(shè)計，加快住宅樓的成交速度；要采用一些保溫質(zhì)量好的環(huán)保材料，增加室內(nèi)節(jié)能效果；對東部新城小區(qū)所有工程全部實行招投標(biāo)，較低工程造價；加強環(huán)境及物業(yè)管理，讓住戶體驗到是一處溫馨的居住休閑地。 八 、 智能化管理及消防系統(tǒng)工程 區(qū)內(nèi)探頭密集，與物業(yè)管理辦公室相連，各入口配備保安人員， 24 不定時檢查、巡邏，確保 區(qū)內(nèi)安全，物業(yè)部門認(rèn)真做好區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，幫助各戶解決一些困難。 施工內(nèi)外腳手架采用鋼管腳手架。 澆搗混凝土采用商品混凝土。 七 、主要施工方案 ，施工時應(yīng)抽取 3 根樁做豎向靜 載荷試驗，按規(guī)范要求抽取不小于每幢樓總數(shù) 20%的樁做低應(yīng)變動測，以鑒定樁身質(zhì)量，同時制定質(zhì)量保證體系，防止由于樁的質(zhì)量問題影響上部施工。 ，采用切實可靠的質(zhì)量保證措施，充分熟悉 圖紙，認(rèn)真學(xué)習(xí)工程監(jiān)理的技術(shù)指導(dǎo)手冊及設(shè)計院的總體構(gòu)思和設(shè)想并與企業(yè)優(yōu)異的科學(xué)管理經(jīng)驗緊密的結(jié)合、融會、貫通，發(fā)揮各自的優(yōu)越性，克服局限性，并認(rèn)真接受監(jiān)理，業(yè)主及上級管理部門的監(jiān)督，從 23 而保證工程質(zhì)量優(yōu)良，無滲漏，安全文明施工方面，達(dá)到文明工地要求和安全標(biāo)化管理，及時正確的了解工程施工對周圍居民及周圍環(huán)境、環(huán)保的影響，切實可行的解決施工中發(fā)生的問題，保證文明施工。 五 、施工組織原則 根據(jù)業(yè)