【正文】 。因此通過(guò)技術(shù)等方面的論證，項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目選址合理，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合市場(chǎng)要求，特別是當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好。項(xiàng)目建成后的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要是表現(xiàn)在本項(xiàng)目的安定、團(tuán)結(jié)方面，這主要取決與物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風(fēng)險(xiǎn)也是可以避免的。（二） 、項(xiàng)目互適性分析本項(xiàng)目屬政策鼓勵(lì)投資項(xiàng)目，工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生量小，項(xiàng)目的建設(shè)可以改善當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件，帶動(dòng)地區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，同時(shí)可以為廣大購(gòu)房者提供一個(gè)選擇的機(jī)會(huì)，因此項(xiàng)目所在地相關(guān)各方對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)無(wú)排斥性。同時(shí)也會(huì)在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。 項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)注意控制投資，加強(qiáng)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)工作，促進(jìn)銷(xiāo)售收入的順利實(shí)現(xiàn)，從而降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三、風(fēng)險(xiǎn)程度分析（一）盈虧平衡分析（二）敏感性分析 鑒于收入、投資等因素對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率有不同程度的影響，所以有必要在一定的變化幅度內(nèi)進(jìn)行敏感性分析。 47 從管理方面來(lái)看，要對(duì)現(xiàn)有管理人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，挑選優(yōu)秀中青年骨干送往經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或企業(yè)進(jìn)行針對(duì)性培養(yǎng)，使他們盡快成長(zhǎng)。（3）外部條件風(fēng)險(xiǎn)的防范措施充分依靠政府，做好盤(pán)山縣各配套項(xiàng)目建設(shè)的協(xié)調(diào)工作，制訂應(yīng)對(duì)外部條件發(fā)生意外事故的預(yù)案，作到有備無(wú)患，規(guī)避因外部條件發(fā)生意外帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（2）資金風(fēng)險(xiǎn)的防范措施資金是項(xiàng)目建設(shè)的基本條件。項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始前，應(yīng)按基建項(xiàng)目程序進(jìn)行規(guī)范的地質(zhì)勘探、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估、水土條件評(píng)價(jià)等。二、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制的方式，對(duì)可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn) 46 發(fā)生的概率和減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施，以達(dá)到防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。（3）外部條件風(fēng)險(xiǎn)交通運(yùn)輸、供水、供電、供氣、排污、電信等外部條件發(fā)生重大變化，致使項(xiàng)目建設(shè)受到重大影響帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 45 第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析一、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別（1）工程自然條件風(fēng)險(xiǎn)工程的地質(zhì)條件、水文條件及其它自然條件在工程實(shí)施中發(fā)現(xiàn)與預(yù)測(cè)情況發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增大、工期延長(zhǎng)而對(duì)項(xiàng)目實(shí)施帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也為國(guó)家和地方政府帶來(lái)了較高的稅收收益，既利國(guó)又利民。本項(xiàng)目投資效果較好，有一定的經(jīng)濟(jì)效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。（三）財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目稅前、稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率 10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，均說(shuō)明項(xiàng)目有較好的財(cái)務(wù)盈利能力，說(shuō)明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。1）.建設(shè)投資：根據(jù)投資估算，按照開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)算；2）.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：建設(shè)期按工程直接開(kāi)發(fā)費(fèi)的 8%計(jì)取。 43 本項(xiàng)目投入和建成后產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效益采用新建項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法。1）.本著穩(wěn)妥謹(jǐn)慎的原則，在計(jì)算費(fèi)用時(shí)取上限，在計(jì)算效益時(shí)取下限，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算的可靠性；2）.遵循動(dòng)態(tài)分析為住、靜態(tài)分析為輔；定量分析為主、定性分析為輔的原則；3）.遵循效益與成本費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則。 詳見(jiàn) 101 項(xiàng)目建設(shè)投資估算表。5．預(yù)備費(fèi)：按工程費(fèi)用和其它工程費(fèi)用之和的 5%計(jì)取。 39 （3）建設(shè)工程規(guī)費(fèi)：按投資費(fèi)用 %計(jì)?。?）工程監(jiān)理及質(zhì)檢費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的 %計(jì)取。：（1）建設(shè)單位管理費(fèi)：包括建設(shè)單位開(kāi)辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)（含合同契約公正費(fèi)、工程咨詢(xún)費(fèi)、環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)、法律顧問(wèn)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、開(kāi)工執(zhí)照費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、必要的人員培訓(xùn)費(fèi)等） ，按第一部分工程費(fèi)用的 1%計(jì)取。其中基準(zhǔn)收益率參照《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版》各行業(yè)協(xié)調(diào)結(jié)果。（6）盈余公積金、公益金：按財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)上繳所得稅后的利潤(rùn)分別按 10％、5％提取盈余公積金、公益金。（4）國(guó)家發(fā)改委 2022 年《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版。（2）假定由本市內(nèi)的單位承擔(dān)設(shè)計(jì)，施工及項(xiàng)目管理。二、估算編制依據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)投資根據(jù)建筑設(shè)計(jì)方案，相關(guān)圖紙及市建筑工程預(yù)算相關(guān)定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。（1）業(yè)主開(kāi)業(yè)流動(dòng)資金。場(chǎng)址內(nèi)市政項(xiàng)目：水、電、電信、道路、綠化、景觀等工程。四、 項(xiàng)目工期： 2022 年2022 年 37 第十章 投資估算及資金籌措一、 估算編制范圍本估算為東部新城小區(qū)二期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告投資估算，估算主要包括建筑工程部分：土石方工程、樁基工程、基礎(chǔ)工程、主體工程、外裝飾工程等建筑安裝工程：給排水、消防、電氣照明、弱電管線、通風(fēng)、智能化管線預(yù)埋等。 (3)施工過(guò)程中選擇合格廠家加強(qiáng)進(jìn)貨檢驗(yàn)，嚴(yán)格過(guò)程檢驗(yàn)及最終檢驗(yàn)，確保質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 36 2)質(zhì)量保證措施 (1)建立健全施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理質(zhì)量保證體系，堅(jiān)持“質(zhì)量第一”的指導(dǎo)思想，對(duì)質(zhì)量工作實(shí)施統(tǒng)一組織，統(tǒng)一指揮，統(tǒng)一管理，分工明確，各負(fù)其責(zé)。 質(zhì)量保證 1)工程質(zhì)量目標(biāo) 施工隊(duì)?wèi)?yīng)按施工合同的范圍和條件，保證完成規(guī)定的工程任務(wù)，信守合同，按時(shí)完工。在施工中注意工種的配合，對(duì)某些可控制性工程在有條件的情況下應(yīng)提前施工。 (2)做好設(shè)計(jì)的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)備好設(shè)計(jì)所需的基礎(chǔ)資料，如工程地質(zhì)勘探、地形測(cè)量的技術(shù)資料。招標(biāo)基本情況表表 91招 標(biāo) 范 圍 招標(biāo)組織形式 招 標(biāo) 方 式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)不采用招標(biāo)方式備 注勘察 √ √ √設(shè)計(jì) √ √ √建筑工程√ √ √安裝工程√ √ √監(jiān)理 √ √ √設(shè)備 √ √ √ 35 重要材料其他情況說(shuō)明：本項(xiàng)目的部分設(shè)備和材料，單項(xiàng)價(jià)格數(shù)額不大，而且在市場(chǎng)上可以自由采購(gòu)，部分設(shè)備我單位可自行安裝，故不進(jìn)行招標(biāo)。擬進(jìn)行委托招標(biāo)，由具備招標(biāo)資質(zhì)的代理機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，以公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為選擇條件優(yōu)越單位進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，力爭(zhēng)以全優(yōu)的質(zhì)量和最快的速度完成此項(xiàng)艱巨的任務(wù)。三、 工程建設(shè)管理l、工程招投標(biāo) 本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)第九號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》的有關(guān)文件精神，對(duì)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)依法進(jìn)行招標(biāo)。 33 第九章 項(xiàng)目管理及招投標(biāo)方案一、實(shí)施辦法為了保證項(xiàng)目建設(shè)按計(jì)劃高質(zhì)量實(shí)施，本項(xiàng)目由盤(pán)山縣壩墻子鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)該建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施、組織、協(xié)調(diào)工作，各分部工程全部實(shí)行招投標(biāo)，將工程項(xiàng)目交付給有能力、有資質(zhì)、講信用的單位來(lái)完成，項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家基本建設(shè)程序進(jìn)行，工程設(shè)計(jì)、施工與安裝必須按照國(guó)家現(xiàn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。：2022 年 6 月 15 日交工。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排如下：：2022 年 9 月 15 日2022 年 10 月 30 日。待項(xiàng)目可行性報(bào)告批復(fù)后，設(shè)計(jì)單位應(yīng)立即進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)抓緊開(kāi)展項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作。五、項(xiàng)目能耗計(jì)算本項(xiàng)目能源消耗主要為電力、采暖、自來(lái)水經(jīng)計(jì)算，見(jiàn)下表 71 31 71 能耗換算表能源種類(lèi)單位年需要實(shí)物量折標(biāo)系數(shù)年需要折標(biāo)煤量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤）電力 萬(wàn) 熱力 百萬(wàn)千焦 自來(lái)水 千立方米 年能耗表合計(jì) 六、節(jié)能效果分析本項(xiàng)目建設(shè)方案通過(guò)節(jié)能設(shè)計(jì)和采取節(jié)能措施后，項(xiàng)目年能耗折標(biāo)煤量為 噸標(biāo)準(zhǔn)煤，在保證相同的室內(nèi)環(huán)境參數(shù)條件下，與未采取節(jié)能措施前相比，全年采暖和照明的總能耗能夠達(dá)到減少65%的目標(biāo)，符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定，節(jié)能效果顯著。，達(dá)到節(jié)約電能目的。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。，排入市政污水管網(wǎng)。，設(shè)備和管道均有保溫措施。6. 設(shè)計(jì)中應(yīng)采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)、新工藝以節(jié)能降耗。4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)合理布置建筑物朝向，盡量保持采光條件良好。三、環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬于住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很小，而且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙集中經(jīng)生化處理后，完全可達(dá)到環(huán)保要求，對(duì)生活垃圾集中存放，定期外運(yùn)，不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成污染。（3） 生活垃圾 本項(xiàng)目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站， 28 組織專(zhuān)職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)往城市垃圾處理廠。本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下：（1） 生活污水 本項(xiàng)目采用化糞池對(duì)生活污水進(jìn)行處理，然后經(jīng)市政污水管道輸送到污水處理廠。二、污染源分析及治理措施：本項(xiàng)目屬于新農(nóng)村建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。 27 本項(xiàng)目建成投入使用后除產(chǎn)生少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾需要采取治理措施外，基本沒(méi)有其它污染物排放。第六章 環(huán)境保護(hù)一、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀：本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在壩墻子鎮(zhèn)。排水設(shè)計(jì)：根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況及環(huán)保要求，確定規(guī)劃區(qū)采用雨、污分流制。