【正文】 。因此通過技術(shù)等方面的論證，項目是可行的。本項目選址合理，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合市場要求，特別是當前世界經(jīng)濟迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場前景看好。項目建成后的社會風險主要是表現(xiàn)在本項目的安定、團結(jié)方面，這主要取決與物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風險也是可以避免的。（二） 、項目互適性分析本項目屬政策鼓勵投資項目，工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生量小，項目的建設可以改善當?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件，帶動地區(qū)城市建設的發(fā)展，同時可以為廣大購房者提供一個選擇的機會，因此項目所在地相關各方對項目的建設無排斥性。同時也會在一定程度上提高當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。 項目在實施過程中，應注意控制投資，加強項目的營銷工作，促進銷售收入的順利實現(xiàn)，從而降低經(jīng)營風險。三、風險程度分析（一）盈虧平衡分析（二）敏感性分析 鑒于收入、投資等因素對項目的財務內(nèi)部收益率有不同程度的影響，所以有必要在一定的變化幅度內(nèi)進行敏感性分析。 48 從管理方面來看，要對現(xiàn)有管理人員進行強化培訓，挑選優(yōu)秀中青年骨干送往經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)或企業(yè)進行針對性培養(yǎng)，使他們盡快成長。（3）外部條件風險的防范措施充分依靠政府，做好盤山縣各配套項目建設的協(xié)調(diào)工作，制訂應對外部條件發(fā)生意外事故的預案，作到有備無患，規(guī)避因外部條件發(fā)生意外帶來的風險。（2）資金風險的防范措施資金是項目建設的基本條件。項目建設開始前，應按基建項目程序進行規(guī)范的地質(zhì)勘探、地質(zhì)災害評估、水土條件評價等。二、防范和降低風險的措施通過風險控制的方式，對可能出現(xiàn)的各種風險，提出降低風險 47 發(fā)生的概率和減少風險損失程度的措施，以達到防范和降低風險的目的。（3）外部條件風險交通運輸、供水、供電、供氣、排污、電信等外部條件發(fā)生重大變化，致使項目建設受到重大影響帶來的風險。 46 第十二章 項目風險因素分析一、項目主要風險因素識別（1）工程自然條件風險工程的地質(zhì)條件、水文條件及其它自然條件在工程實施中發(fā)現(xiàn)與預測情況發(fā)生重大變化，導致工程量增加、投資增大、工期延長而對項目實施帶來的風險。本項目的開發(fā)也為國家和地方政府帶來了較高的稅收收益，既利國又利民。本項目投資效果較好，有一定的經(jīng)濟效益，在財務上是可行的。（三）財務分析 項目稅前、稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于基準收益率 10%，財務凈現(xiàn)值大于零，均說明項目有較好的財務盈利能力，說明本項目在財務上是可以接受的。1）.建設投資：根據(jù)投資估算，按照開發(fā)進度計算；2）.不可預見費用：建設期按工程直接開發(fā)費的 8%計取。 44 本項目投入和建成后產(chǎn)出的經(jīng)濟效益采用新建項目評價方法。1）.本著穩(wěn)妥謹慎的原則，在計算費用時取上限，在計算效益時取下限，以確保項目經(jīng)濟效益計算的可靠性；2）.遵循動態(tài)分析為住、靜態(tài)分析為輔；定量分析為主、定性分析為輔的原則；3）.遵循效益與成本費用計算口徑一致的原則。 詳見 101 項目建設投資估算表。5．預備費：按工程費用和其它工程費用之和的 5%計取。 40 （3）建設工程規(guī)費：按投資費用 %計?。?）工程監(jiān)理及質(zhì)檢費：按建安工程費用的 %計取。：（1）建設單位管理費：包括建設單位開辦費和建設單位經(jīng)費（含合同契約公正費、工程咨詢費、環(huán)境評價費、法律顧問費、審計費、業(yè)務招待費、開工執(zhí)照費、竣工驗收費、必要的人員培訓費等） ，按第一部分工程費用的 1%計取。其中基準收益率參照《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版》各行業(yè)協(xié)調(diào)結(jié)果。（6）盈余公積金、公益金：按財務制度規(guī)定，企業(yè)上繳所得稅后的利潤分別按 10％、5％提取盈余公積金、公益金。（4）國家發(fā)改委 2022 年《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版。（2）假定由本市內(nèi)的單位承擔設計，施工及項目管理。二、估算編制依據(jù)本項目建設投資根據(jù)建筑設計方案，相關圖紙及市建筑工程預算相關定額及取費標準進行估算。（1）業(yè)主開業(yè)流動資金。場址內(nèi)市政項目：水、電、電信、道路、綠化、景觀等工程。四、 項目工期： 2022 年2022 年 38 第十章 投資估算及資金籌措一、 估算編制范圍本估算為東部新城小區(qū)二期建設項目可行性研究報告投資估算，估算主要包括建筑工程部分：土石方工程、樁基工程、基礎工程、主體工程、外裝飾工程等建筑安裝工程：給排水、消防、電氣照明、弱電管線、通風、智能化管線預埋等。 (3)施工過程中選擇合格廠家加強進貨檢驗，嚴格過程檢驗及最終檢驗，確保質(zhì)量目標實現(xiàn)。 37 2)質(zhì)量保證措施 (1)建立健全施工現(xiàn)場監(jiān)理質(zhì)量保證體系，堅持“質(zhì)量第一”的指導思想，對質(zhì)量工作實施統(tǒng)一組織，統(tǒng)一指揮，統(tǒng)一管理，分工明確，各負其責。 質(zhì)量保證 1)工程質(zhì)量目標 施工隊應按施工合同的范圍和條件，保證完成規(guī)定的工程任務，信守合同，按時完工。在施工中注意工種的配合，對某些可控制性工程在有條件的情況下應提前施工。 (2)做好設計的準備工作，準備好設計所需的基礎資料，如工程地質(zhì)勘探、地形測量的技術(shù)資料。招標基本情況表表 91招 標 范 圍 招標組織形式 招 標 方 式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標不采用招標方式備 注勘察 √ √ √設計 √ √ √建筑工程√ √ √安裝工程√ √ √監(jiān)理 √ √ √設備 √ √ √ 36 重要材料其他情況說明：本項目的部分設備和材料，單項價格數(shù)額不大，而且在市場上可以自由采購，部分設備我單位可自行安裝，故不進行招標。擬進行委托招標，由具備招標資質(zhì)的代理機構(gòu)對該項目實行公開招標，以公開、公平、公正的市場經(jīng)濟行為選擇條件優(yōu)越單位進行項目建設，力爭以全優(yōu)的質(zhì)量和最快的速度完成此項艱巨的任務。三、 工程建設管理l、工程招投標 本項目根據(jù)國家發(fā)展改革委員會第九號令《工程建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容及核準招標事項暫行規(guī)定》的有關文件精神，對項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及設備、材料等采購活動依法進行招標。 34 第九章 項目管理及招投標方案一、實施辦法為了保證項目建設按計劃高質(zhì)量實施，本項目由盤山縣壩墻子鎮(zhèn)人民政府負責該建設項目實施、組織、協(xié)調(diào)工作，各分部工程全部實行招投標，將工程項目交付給有能力、有資質(zhì)、講信用的單位來完成，項目嚴格按照國家基本建設程序進行，工程設計、施工與安裝必須按照國家現(xiàn)行專業(yè)技術(shù)規(guī)范與標準執(zhí)行。：2022 年 6 月 15 日交工。項目實施進度安排如下：：2022 年 9 月 15 日2022 年 10 月 30 日。待項目可行性報告批復后，設計單位應立即進行規(guī)劃設計，同時抓緊開展項目施工準備工作。五、項目能耗計算本項目能源消耗主要為電力、采暖、自來水經(jīng)計算，見下表 71 32 71 能耗換算表能源種類單位年需要實物量折標系數(shù)年需要折標煤量（噸標準煤）電力 萬 熱力 百萬千焦 自來水 千立方米 年能耗表合計 六、節(jié)能效果分析本項目建設方案通過節(jié)能設計和采取節(jié)能措施后，項目年能耗折標煤量為 噸標準煤，在保證相同的室內(nèi)環(huán)境參數(shù)條件下，與未采取節(jié)能措施前相比，全年采暖和照明的總能耗能夠達到減少65%的目標，符合《公共建筑節(jié)能設計標準》的相關規(guī)定，節(jié)能效果顯著。，達到節(jié)約電能目的。電器設備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。，排入市政污水管網(wǎng)。，設備和管道均有保溫措施。6. 設計中應采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)、新工藝以節(jié)能降耗。4. 規(guī)劃設計應合理布置建筑物朝向，盡量保持采光條件良好。三、環(huán)境影響評價本項目屬于住宅小區(qū)建設，其污染源很小，而且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙集中經(jīng)生化處理后，完全可達到環(huán)保要求，對生活垃圾集中存放，定期外運，不會對周圍環(huán)境造成污染。（3） 生活垃圾 本項目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站， 29 組織專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理廠。本項目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下：（1） 生活污水 本項目采用化糞池對生活污水進行處理，然后經(jīng)市政污水管道輸送到污水處理廠。二、污染源分析及治理措施：本項目屬于新農(nóng)村建設，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。 28 本項目建成投入使用后除產(chǎn)生少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾需要采取治理措施外，基本沒有其它污染物排放。第六章 環(huán)境保護一、建設地點環(huán)境現(xiàn)狀：本項目建設地點在壩墻子鎮(zhèn)。排水設計：根據(jù)當?shù)氐木唧w情況及環(huán)保要求，確定規(guī)劃區(qū)采