【正文】 （三） 內(nèi)部收益率太陽(yáng)城2期項(xiàng)目操作時(shí)間跨4個(gè)年度， 2002——2005年每年的累計(jì)資金分別為10150萬(wàn)元、18795萬(wàn)元、20259萬(wàn)元、24049萬(wàn)元，%。五． 資金預(yù)測(cè)（后附資金流量表）（一） 銷(xiāo)售周期根據(jù)公司以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對(duì)太陽(yáng)城起步區(qū)銷(xiāo)售情況的預(yù)測(cè)，太陽(yáng)城2期項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期應(yīng)該在3年左右。73737=%216。 總利潤(rùn)： 15363萬(wàn)元216。 總投資：73737萬(wàn)元216。三． 銷(xiāo)售價(jià)格分析通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)乃至天津市整體市場(chǎng)的調(diào)查與研究，通過(guò)項(xiàng)目素質(zhì)分析，依據(jù)太陽(yáng)城起步區(qū)的銷(xiāo)售情況與銷(xiāo)售均價(jià)，我們有理由得出結(jié)論：以前面所論述的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路、高品質(zhì)的生活配套設(shè)施，并輔以高效的市場(chǎng)推廣策略，根據(jù)不同建筑形式產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格和所占比例，太陽(yáng)城2期的平均售價(jià)水平預(yù)計(jì)可以達(dá)到3300元/平方米。216。 銷(xiāo)售費(fèi)用%計(jì)算，單方成本約為80元。 工程建設(shè)其它費(fèi)用分析前期所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括規(guī)管費(fèi)、墻體改造費(fèi)、人防費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等；托幼、學(xué)校、郵電局、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)、公交站等配套設(shè)施須我公司自行建設(shè)，按每平方米120元計(jì)算；在土建工程竣工后需投資建設(shè)煤氣、供電、上下水、暖氣、通訊、有線電視、小區(qū)內(nèi)道路、環(huán)境等區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。 工程建設(shè)費(fèi)用分析工程建設(shè)費(fèi)包括：地基處理費(fèi)、土建費(fèi)用、監(jiān)理及其它費(fèi)用。19983萬(wàn)元247。其中不同建筑形式的建筑面積見(jiàn)下表：建筑形式層數(shù)比例（%）建筑面積（萬(wàn)平方米）板式小高層1040普通多層40準(zhǔn)低層3—420合計(jì)——10027（二） 單方成本估算小高層成本估算表項(xiàng)目單方造價(jià)（元）樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)?40工程建設(shè)費(fèi)1300工程建設(shè)其它費(fèi)前期費(fèi)40區(qū)內(nèi)公建費(fèi)50非經(jīng)營(yíng)性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)350銷(xiāo)售費(fèi)用80公共設(shè)施維修費(fèi)20管理費(fèi)50營(yíng)業(yè)稅183貸款利息50總計(jì)2983多層及低層成本估算表項(xiàng)目單方造價(jià)（元）樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)?40工程建設(shè)費(fèi)880工程建設(shè)其它費(fèi)前期費(fèi)45區(qū)內(nèi)公建費(fèi)50非經(jīng)營(yíng)性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)345銷(xiāo)售費(fèi)用80公共設(shè)施維修費(fèi)20管理費(fèi)50營(yíng)業(yè)稅183貸款利息50總計(jì)2563（三） 單方成本估算分析216。 與關(guān)鍵建材供應(yīng)商建立良好的合作關(guān)系，從而降低采購(gòu)成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟(jì)前提。 強(qiáng)調(diào)成品房樣板間的裝飾，體現(xiàn)生活品位，根據(jù)戶(hù)型特點(diǎn)選擇適當(dāng)尺寸的家具，增強(qiáng)室內(nèi)空間感受。 注意用裝修彌補(bǔ)某些房型設(shè)計(jì)中的缺陷。 注重細(xì)節(jié)處理，例如淋浴房地面的處理、地面不同材質(zhì)交接處的處理等。在整體預(yù)算的控制下突出幾個(gè)亮點(diǎn)，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采取定制等。216。216。216。216。 樓梯間：地面防滑地磚，木扶手，鐵藝欄桿7. 精裝修成品房設(shè)計(jì)在起步區(qū)的成品房交工標(biāo)準(zhǔn)獲得極大市場(chǎng)認(rèn)可的情況下，太陽(yáng)城2期應(yīng)繼續(xù)對(duì)成品房設(shè)計(jì)進(jìn)行深化，在推行統(tǒng)一交工標(biāo)準(zhǔn)成品房基礎(chǔ)的同時(shí)，適當(dāng)進(jìn)行菜單式裝修的積極探索，具體思路如下：216。216。 供水：不設(shè)熱水、中水、直飲水系統(tǒng)216。 外檐窗：高級(jí)塑鋼窗216。216。4. 戶(hù)均面積：結(jié)合起步區(qū)的銷(xiāo)售情況，在起步區(qū)戶(hù)型面積的基礎(chǔ)上，適當(dāng)放大單套面積，具體指標(biāo)見(jiàn)下表： 戶(hù) 型 項(xiàng) 目?jī)墒遥╩2）三室（m2）低層住宅（m2）面積951301905. 建筑立面：借助高水平設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)手法，營(yíng)造現(xiàn)代感強(qiáng)的建筑風(fēng)格，通過(guò)勻稱(chēng)的線條處理與簡(jiǎn)潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。216。216。216。結(jié)合太陽(yáng)城整體規(guī)劃，采取板式小高層、普通多層與低層相結(jié)合的建筑形式，具體配比見(jiàn)下表：建筑形式層數(shù)比例（%）板式小高層1040普通多層40準(zhǔn)低層3——420合計(jì)——1003. 房型平面設(shè)計(jì)：216。 相對(duì)于起步區(qū)，在產(chǎn)品形式、戶(hù)型平立面設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造等方面實(shí)現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。 產(chǎn)品建筑形式針對(duì)客戶(hù)群定位，在產(chǎn)品形式上形成一定的差異，滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)群的不同居住需求。另一方面，由于目前社會(huì)老齡化現(xiàn)象比較明顯，要對(duì)老年人的居住需求給予一定的重視。3. 從年齡上劃分從起步區(qū)購(gòu)房客戶(hù)的現(xiàn)狀來(lái)看，主要集中在3050歲之間的年齡段，年齡層次比較廣泛。216。2. 從收入上劃分與起步區(qū)不同，太陽(yáng)城2期的客戶(hù)群在收入上應(yīng)具有一定的差異性，主力客戶(hù)群主要由以下兩方面構(gòu)成：216。216。216。216。216。第六部分 太陽(yáng)城2期開(kāi)發(fā)建議一． 開(kāi)發(fā)計(jì)劃1. 開(kāi)發(fā)住宅地塊：8地塊；2. 開(kāi)發(fā)時(shí)間安排2003年3月——基礎(chǔ)施工2003年4月——主體施工2003年9月——主體封頂2004年3月——環(huán)境施工2004年8月——竣工入住二． 目標(biāo)客戶(hù)群分析針對(duì)太陽(yáng)城項(xiàng)目“中等收入階層”的市場(chǎng)定位，結(jié)合大規(guī)模項(xiàng)目產(chǎn)品多樣化的特點(diǎn)，主要從三方面對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)行分析：1. 從地域上劃分216。在公建的布局上考慮各級(jí)公建設(shè)施的合理服務(wù)半徑，形成公建設(shè)施的系統(tǒng)性與層次性。主要大型公建（包括體育館、居住區(qū)公園、中小學(xué)等）集中布置于居住區(qū)中心位置，使之成為太陽(yáng)城的中心。綜合考慮居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的整體性、系統(tǒng)性、規(guī)律性和可持續(xù)性，最終形成集商業(yè)、教育、文化、娛樂(lè)、休閑等各項(xiàng)高尚品質(zhì)功能于一體的社區(qū)中心系統(tǒng)。通過(guò)整合的規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，充分考慮居民的各種需求，強(qiáng)調(diào)社區(qū)生活服務(wù)設(shè)施、室外公共空間、區(qū)域節(jié)點(diǎn)的合理設(shè)置，形成有機(jī)統(tǒng)一的城市功能系統(tǒng)。6． 實(shí)施具有“指標(biāo)性概念”的操作手段，提高市場(chǎng)關(guān)注度諸如建造精品商業(yè)走廊、示范校、高標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主會(huì)所等等。4． 精心打造主題環(huán)境，利用園林環(huán)境形成太陽(yáng)城項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。2． 完善社區(qū)生活配套服務(wù)功能，強(qiáng)化商業(yè)及教育設(shè)施，充分發(fā)揮大規(guī)模項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。整體形象包裝應(yīng)以清新、自然、浪漫為主調(diào)，強(qiáng)調(diào)順馳太陽(yáng)城品牌的親和力。3． 產(chǎn)品定位利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢(shì)，以“中等收入階層”為主流消費(fèi)群體，講求住宅產(chǎn)品的多樣化?？傮w上看，應(yīng)明確以 “中等收入階層”為主流消費(fèi)群體的客戶(hù)群定位。第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想一． 項(xiàng)目定位1． 太陽(yáng)城基本描述以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營(yíng)造空間布局、主題園林環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點(diǎn)，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對(duì)弱化處理住宅配套設(shè)施，具備二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的大規(guī)模居住社區(qū)。 5． 對(duì)物業(yè)管理及社區(qū)文化活動(dòng)方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。3． 掌握“以我為主”的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問(wèn)題。為了將太陽(yáng)城2期項(xiàng)目運(yùn)作成功，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c(diǎn)問(wèn)題：1． 住宅產(chǎn)品的易模仿性加大了產(chǎn)品尋求強(qiáng)烈差異化的困難，周邊眾多住宅項(xiàng)目綜合素質(zhì)一般，所以，在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，配套環(huán)節(jié)適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。五． 綜合評(píng)價(jià)結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，順馳太陽(yáng)城2期雖然存在一些劣勢(shì)，諸如土地成本較高、所屬區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力較低等等，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與梅江相比擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，與西橫堤、雙林相比擁有地理位置優(yōu)勢(shì)。諸如私人汽車(chē)的日益普及等等。4． 天津市住宅分配政策的出臺(tái)，有利于住宅市場(chǎng)的發(fā)展。2． 太