【正文】 電氣設(shè)計(jì)節(jié)能：。，地下停車庫、走道機(jī)房等處的一般照明采用間隔控制，樓梯間及室外照明采用智能變場景控制裝置，以滿足不同照明要求的條件下盡量少打開燈的要求，室外及泛光照明采用光敏智能自動(dòng)控制裝置，根據(jù)室外亮度自動(dòng)開閉相關(guān)燈具。四、其他措施：除上述措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。 33 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度該項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年時(shí)間?？傊?，在整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，抓緊各個(gè)重要環(huán)節(jié)，運(yùn)用科學(xué)手段協(xié)調(diào)安排各項(xiàng)工作，力求高速優(yōu)質(zhì)地完成本項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)。：2022 年 3 月 15 日2022 月 6 月 1 日施工。：2022 年 9 月 15 日入住。二、項(xiàng)目管理 本項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，實(shí)行盤山縣壩墻子鎮(zhèn)人民政府、建設(shè)局及監(jiān)理公司三方把關(guān)，確保工程質(zhì)量，給全市人民交付一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目。對(duì)該項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)和建筑工程、安裝工程、建設(shè)監(jiān)理、設(shè) 35 備采購將嚴(yán)格按照國家和盤錦市有關(guān)招投標(biāo)規(guī)定確定招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式和招標(biāo)方式，報(bào)請盤錦市發(fā)展改革委員會(huì)核準(zhǔn)后嚴(yán)格遵照執(zhí)行。項(xiàng)目招標(biāo)基本情況詳見表 91。建設(shè)單位蓋章 2022 年工程實(shí)施方案 結(jié)合本工程的特點(diǎn)，為完成工程實(shí)施計(jì)劃應(yīng)采取下述措施： (1)抓緊項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，如可行性研究報(bào)告的審批、征地、材料詢價(jià)、施工隊(duì)伍及材料、設(shè)備商的考查等工作。 (3)做好施工的技術(shù)準(zhǔn)備工作，引進(jìn)必要的施工機(jī)械。力爭高質(zhì)量、快速度地完成工程的施工任務(wù)。質(zhì)量合格率達(dá)到 100％，優(yōu)良率達(dá)到 90％。 (2)施工過程中嚴(yán)格按照規(guī)范要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)精心組織施工，加強(qiáng)質(zhì)量信息反饋，作必要檢查和實(shí)驗(yàn)，按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工程質(zhì)量檢驗(yàn)和評(píng)定。 (4)加強(qiáng)基礎(chǔ)資料管理工作，單位工程完工后，及時(shí)編制竣工資料，作好工程收尾工作，保證工程及時(shí)竣工驗(yàn)收。建筑設(shè)備購置：變配電、電梯等設(shè)備及其安裝工程。但不包括以下各項(xiàng)費(fèi)用。（2）建造期價(jià)格可能發(fā)生的變動(dòng)而需要增加的費(fèi)。（1）相似工程合同造價(jià)資料及地區(qū)材料價(jià)格。 39 （3）中國國際工程咨詢公司 1997 年編寫的《新建項(xiàng)目可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法》 。（5）工藝專業(yè)、概算專業(yè)提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（7）主要參數(shù)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（全部投資）行業(yè)規(guī)定值（ic=12%） 。三、投資估算項(xiàng)目總投資 億元人民幣。（2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：包括工程地質(zhì)勘探、可行性研究報(bào)告編制、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)等經(jīng)費(fèi)，按建安工程費(fèi)用的 1%計(jì)取。（5）工程保險(xiǎn)費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的 %計(jì)取。6．固定資產(chǎn)投資貸款名義年利率按 %計(jì)算，貸款利息計(jì)入本項(xiàng)目總投資。101 項(xiàng)目投資估算表東部新城小區(qū)二期項(xiàng)目開發(fā)成本估算表項(xiàng)目 面積（m2） 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注總建筑面積 133 萬 建筑密度 %別墅建筑面積 60 萬 容積率 1多層建筑面積 60 萬 規(guī)劃用地 2022 畝商網(wǎng)建筑面積 5 萬規(guī)劃方案車庫建筑面積 5 萬會(huì)所及其他 3 萬序號(hào)項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬m2）單方造價(jià)（元/m2）單項(xiàng)投資（萬元）備注A B C D E前期費(fèi)用 一勘察、設(shè)計(jì) 133 1995 41 景觀設(shè)計(jì) 35 350招標(biāo)代理 133 133勘探費(fèi) 133 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)133 5985 其中施工圖審查費(fèi)133 二建筑成本 142273別墅 60 1200 72022多層 60 900 54000商網(wǎng) 5 1500 7500車庫 5 1055 5275會(huì)所及其他 3 900 2700成本工程監(jiān)理費(fèi) 133 6 798政府行政性收費(fèi)墻改基金 133 665 5 元/m2噪聲費(fèi) 133 元/m2環(huán)境評(píng)估費(fèi) 133 元/m2工程招標(biāo)服務(wù)費(fèi)133 建安費(fèi)的%房地產(chǎn)市場交易服務(wù)費(fèi)133 798 6 元/m2三四 開發(fā)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 133 12 1596 42 五 營業(yè)稅 12593六 開發(fā)總投資合計(jì) 168101銷售收入合計(jì) 460454別墅 60 256404多層 60 2700 162022商網(wǎng) 5 4000 20220車庫 5 1200 6000其中會(huì)所及其他 3 5350 16050七八 稅前利潤 292400九 上繳所得稅 44400 25%所得稅十 項(xiàng)目凈利潤 248000四、 項(xiàng)目經(jīng)營結(jié)果銷售總額 億元開發(fā)總成本 億元項(xiàng)目稅前利潤 億元上繳稅金 億項(xiàng)目凈利潤 億元 43 第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析和社會(huì)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益（一）評(píng)價(jià)依據(jù)、原則和假設(shè)條件1）.國家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 ；2）.財(cái)務(wù)部制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》 、 《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》 ；3）.國家和盤錦市有關(guān)稅費(fèi)征收政策；4）.主要材料、房地產(chǎn)近期價(jià)格。 假設(shè)工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模按預(yù)定方案實(shí)施，建設(shè)進(jìn)度如期完成，項(xiàng)目建成后商品銷售收入達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，國家、地方宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持相對(duì)穩(wěn)定。（二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算項(xiàng)目總成本包括建設(shè)投資、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。3）.管理費(fèi)用：建設(shè)期按開發(fā)投資的 %計(jì)算，銷售期另計(jì)；4）.銷售費(fèi)用：根據(jù)周邊類似項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模，按工程直接開發(fā)費(fèi)的 3%計(jì)算。（四）財(cái)務(wù)評(píng)論結(jié)論 本項(xiàng)目可以為業(yè)主帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)收入 億人民幣，項(xiàng)目全部投資稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%，稅后財(cái) 45 務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）為： 億元，投資利潤率為：%。二、社會(huì)效益本項(xiàng)目的建設(shè)不僅改善城市區(qū)域環(huán)境，提升周圍居住建筑的品質(zhì)；而且活躍了房地產(chǎn)市場，滿足了人們對(duì)于不同層次居住產(chǎn)品的需求?？傊卷?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都較為顯著。（2）資金風(fēng)險(xiǎn)如果項(xiàng)目資金供應(yīng)不能按計(jì)劃到位或者資金來源中斷，將導(dǎo)致項(xiàng)目工期延遲甚至被迫停工或中斷。（4）政策和管理風(fēng)險(xiǎn)由于政策發(fā)生變化或管理理念和水平不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（1）工程自然條件風(fēng)險(xiǎn)的防范措施項(xiàng)目建設(shè)場地的自然條件發(fā)生重大變化的可能性較小。根據(jù)專業(yè)部門的評(píng)價(jià)結(jié)論采取必要的防范措施，可將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)采取一切措施，確保國家專項(xiàng)資金和自籌資金足額、準(zhǔn)時(shí)到位，并建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)管制度，項(xiàng)目資金必須?？顚Ｓ?。（4）政策和管理風(fēng)險(xiǎn)的防范措施政策方面，國家堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，減少大氣污染和保護(hù)生態(tài)環(huán)境，建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重大政策是不會(huì)動(dòng)搖的，這方面的風(fēng)險(xiǎn)并不大。同時(shí)招聘，引進(jìn)一批既有理論知識(shí)，又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的綜合性人才，以保證項(xiàng)目實(shí)施和今后的運(yùn)營管理有充分的人才支撐。四、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，可以看出，銷售收入和建設(shè)投資的變化對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響相對(duì)較大，特別是商品房的銷售收入，直接影響到項(xiàng)目的盈余。 49 第十三章 結(jié)論和建議一、 結(jié)論社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析三個(gè)方面，針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，將上述三個(gè)方面綜述如下：（一） 、社會(huì)影響分析，就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目，它的特點(diǎn)是建設(shè)周期，投資回收期相對(duì)較短，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，如餐飲業(yè)，但增加的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，因此對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè)，會(huì)改善周圍的社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展空間，會(huì)帶動(dòng)以本項(xiàng)目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。、教育、衛(wèi)生的影響 50 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時(shí)由于本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。（三） 、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目施工期的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強(qiáng)施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。二、 建議通過對(duì)盤錦市盤山縣壩墻子鎮(zhèn)整體發(fā)展方向的規(guī)劃、房地產(chǎn)特征的分析、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的論證以及項(xiàng)目定位、規(guī)劃理念的闡述以及一系列財(cái)務(wù)分析，該地塊的開發(fā)屬于一個(gè)發(fā)展空間巨大，基 51 本不存在市場風(fēng)險(xiǎn)，且具備了社會(huì)效益優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建設(shè)不僅改善本地區(qū)的居住環(huán)境，提升周圍居住建筑品質(zhì)，而且活躍了房地產(chǎn)市場，同時(shí)也滿足了盤山縣居民的住房要求，還解決了大量的剩余勞動(dòng)力，給社會(huì)減輕負(fù)擔(dān)。希望各部門給予