【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時(shí)由于本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。希望各部門(mén)給予支持。二、 建議通過(guò)對(duì)盤(pán)錦市盤(pán)山縣壩墻子鎮(zhèn)整體發(fā)展方向的規(guī)劃、房地產(chǎn)特征的分析、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的論證以及項(xiàng)目定位、規(guī)劃理念的闡述以及一系列財(cái)務(wù)分析，該地塊的開(kāi)發(fā)屬于一個(gè)發(fā)展空間巨大，基 51 本不存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，且具備了社會(huì)效益優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。四、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，可以看出，銷(xiāo)售收入和建設(shè)投資的變化對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響相對(duì)較大，特別是商品房的銷(xiāo)售收入，直接影響到項(xiàng)目的盈余。根據(jù)專(zhuān)業(yè)部門(mén)的評(píng)價(jià)結(jié)論采取必要的防范措施，可將風(fēng)險(xiǎn)降至最低?？傊?，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都較為顯著。（二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算項(xiàng)目總成本包括建設(shè)投資、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。（5）工程保險(xiǎn)費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的 %計(jì)取。（5）工藝專(zhuān)業(yè)、概算專(zhuān)業(yè)提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。但不包括以下各項(xiàng)費(fèi)用。質(zhì)量合格率達(dá)到 100％，優(yōu)良率達(dá)到 90％。項(xiàng)目招標(biāo)基本情況詳見(jiàn)表 91。：2022 年 3 月 15 日2022 月 6 月 1 日施工。，地下停車(chē)庫(kù)、走道機(jī)房等處的一般照明采用間隔控制，樓梯間及室外照明采用智能變場(chǎng)景控制裝置，以滿(mǎn)足不同照明要求的條件下盡量少打開(kāi)燈的要求，室外及泛光照明采用光敏智能自動(dòng)控制裝置，根據(jù)室外亮度自動(dòng)開(kāi)閉相關(guān)燈具。5. 設(shè)備專(zhuān)業(yè)亦應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求并且不對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。室外消防系統(tǒng)與低區(qū)供水系統(tǒng)為同一系統(tǒng)，與低區(qū)生活供水系 27 統(tǒng)共同用一個(gè)管道，沿道路兩側(cè)布置地理式消火栓，消火栓間距為90120m。 本工程吊裝機(jī)械配置采用 3 臺(tái) 40T/M 塔吊，作為結(jié)構(gòu)階段材料垂直運(yùn)輸。六、質(zhì)量安全文明施工 根據(jù) ISO9002 國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系，貫徹控制施工全過(guò)程的工程質(zhì)量， “爭(zhēng)創(chuàng)一流工程，提供滿(mǎn)意的服務(wù)” ，讓業(yè)主感到放心。 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況和場(chǎng)布圖搭設(shè)臨時(shí)設(shè)施。 第四階段為：水電設(shè)備安裝工程。充分利用日光照明既能節(jié)約電力，又能為居住空間增添健康元素。本小區(qū)具有以下戶(hù)型特點(diǎn)：a． 中心的戶(hù)型設(shè)計(jì)兼顧大戶(hù)型設(shè)計(jì)，體現(xiàn)戶(hù)型的多樣化。（3）精心的平面布局并兼顧投入成本。全縣地區(qū) 2022 年生產(chǎn)總值可實(shí)現(xiàn) 125 億元，比上年增長(zhǎng)%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 103 億元，比上年增長(zhǎng) %，完成稅收 億元，比上年增長(zhǎng) 40%；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 19 4 億元，比上年增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資 2022 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入達(dá)到 9260 元，比上年增長(zhǎng) %。東與臺(tái)安縣、海城市隔河相望，南與盤(pán)錦市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。三、項(xiàng)目消費(fèi)群體定位分析壩墻子鎮(zhèn)新型農(nóng)民人群，包括私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職工及退休人群。壩墻子所處位置交通發(fā)達(dá)、便捷宜達(dá)，大盤(pán)線(xiàn)穿鎮(zhèn)而過(guò)，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)更加突出。而今，盤(pán)錦大米成功躋身“國(guó)家原產(chǎn)地域保護(hù)產(chǎn)品” 、 “中國(guó)名牌” 、 “中國(guó)馳名商標(biāo)”行列。春秋較暖和，夏季由于東南風(fēng)、南風(fēng)影響，熱而不燥，冬季由于北風(fēng)、西北風(fēng)影響，寒冷期較長(zhǎng)。發(fā)展小城鎮(zhèn)是中國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有機(jī)組成部分。本項(xiàng)目實(shí)施后，該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施體系將得到極大地改善，滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)區(qū)集中社區(qū)居民使用需求、豐富與方便居民生活、提高人民生活水平的同時(shí)，可提升城鎮(zhèn)整體形象，為構(gòu)建和諧社會(huì)提高保障。城鎮(zhèn)商貿(mào)、金融、科技、教育及各類(lèi)農(nóng)產(chǎn)品加工等行業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民多樣化的消防需求，將為壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)向深度和廣度進(jìn)軍提供一個(gè)新的發(fā)展空間和動(dòng)力，可以有效地帶動(dòng)壩墻子鎮(zhèn)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、服務(wù)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善農(nóng)業(yè)種植業(yè)結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)民就業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)富余勞動(dòng)力，提高農(nóng)民收入水平，直接推動(dòng)壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。根據(jù)壩墻子鎮(zhèn)自然資源，壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)堅(jiān)持用工業(yè)理念謀劃農(nóng)業(yè)，用城市理念建設(shè)農(nóng)鎮(zhèn)，用現(xiàn)代理念教育農(nóng)民，使其成為盤(pán)山縣農(nóng)村新型社區(qū)，不斷改善全鎮(zhèn)人民群眾經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、教育、福利現(xiàn)狀，逐步實(shí)現(xiàn)人口、資源和各種生產(chǎn)要素在社區(qū)內(nèi)部的重新合理配合，動(dòng)遷出來(lái)的宅基地大力發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)，農(nóng)民耕地以股金形式入股，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)公司，種植優(yōu)質(zhì)有機(jī)米和發(fā)展高附加值農(nóng)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)以工業(yè)化的理念謀劃農(nóng)村 6 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平與質(zhì)量，使盤(pán)山縣壩墻子成為國(guó)家發(fā)展典范。建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入，是新農(nóng)村建設(shè)的中心任務(wù)。 通過(guò)對(duì)以上內(nèi)容的研究，力求提供較準(zhǔn)確的資料和數(shù)據(jù)，對(duì)該項(xiàng)目是否可行作出可觀、科學(xué)的結(jié)論，以作為投資決策的依據(jù)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將為該區(qū)域規(guī)模開(kāi)發(fā)創(chuàng)造基礎(chǔ)條件，有利于城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展進(jìn)程，有利于城鎮(zhèn)整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。目前，面臨國(guó)際金融危機(jī)的影響，國(guó)家實(shí)施“拉內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)”的戰(zhàn)略，為壩墻子鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了難得的機(jī)遇。1996 年，面積 69 平方千米，人口 萬(wàn)人，轄吳家卜、雙井子、馬架子、林家、張家、 13 圈河、煙里、新甸子、徐家卜、大崗子、壩根子、八里、姜家、壩墻子 14 個(gè)行政村。地表耐力為 68T/M2，最大凍土深度 米。今年，盤(pán)錦河蟹實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 16 億元，獲得利潤(rùn) 億元，僅養(yǎng)蟹一項(xiàng)，全市農(nóng)業(yè)人口人均收入即達(dá) 1060 元。二、房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用盤(pán)山縣房地產(chǎn)業(yè)投資逐年增加，大大增加了稅費(fèi)收入，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，主要包括鋼鐵、鋁材、木材、水泥、石材、陶瓷、制磚、門(mén)窗、裝修、防水和機(jī)械制造業(yè)等 50 余個(gè)相關(guān)行業(yè)。5. 崇尚自然、健康、養(yǎng)生。27′。建筑合理使用年限為 50 年，每戶(hù)建筑面積 60300m2，一部分為半躍層。住宅均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，日照、窗墻比滿(mǎn)足規(guī)范要求。c． 每戶(hù)均保證一定數(shù)量的居住空間朝南。 基礎(chǔ)工程（包括樁基礎(chǔ)工程） 地上結(jié)構(gòu)工程 內(nèi)外裝飾工程 水電及設(shè)備安裝工程 室外總體工程 本工程大致可分五個(gè)實(shí)施階段 第一階段為：施工準(zhǔn)備、打樁、挖土、基礎(chǔ)鋼砼、磚砌體。 23 四、施工準(zhǔn)備 本工程由公司主管，組織以項(xiàng)目經(jīng)理為主要管理層的項(xiàng)目經(jīng)理部，負(fù)責(zé)工程的施工管理。 在基坑邊施工井架及塔吊基礎(chǔ)。 澆搗混凝土采用商品混凝土。利用建筑整體空間結(jié)合廣場(chǎng)，綠地、道路骨架、建立景觀通道，以聯(lián)系各個(gè)不同功能的建筑。 28 本項(xiàng)目建成投入使用后除產(chǎn)生少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾需要采取治理措施外，基本沒(méi)有其它污染物排放。三、環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬于住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很小，而且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙集中經(jīng)生化處理后，完全可達(dá)到環(huán)保要求，對(duì)生活垃圾集中存放，定期外運(yùn)，不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成污染。，排入市政污水管網(wǎng)。待項(xiàng)目可行性報(bào)告批復(fù)后，設(shè)計(jì)單位應(yīng)立即進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)抓緊開(kāi)展項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作。三、 工程建設(shè)管理l、工程招投標(biāo) 本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)第九號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》的有關(guān)文件精神，對(duì)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)依法進(jìn)行招標(biāo)。在施工中注意工種的配合，對(duì)某些可控制性工程在有條件的情況下應(yīng)提前施工。四、 項(xiàng)目工期： 2022 年2022 年 38 第十章 投資估算及資金籌措一、 估算編制范圍本估算為東部新城小區(qū)二期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告投資估算，估算主要包括建筑工程部分：土石方工程、樁基工程、基礎(chǔ)工程、主體工程、外裝飾工程等建筑安裝工程：給排水、消防、電氣照明、弱電管線(xiàn)、通風(fēng)、智能化管線(xiàn)預(yù)埋等。（2）假定由本市內(nèi)的單位承擔(dān)設(shè)計(jì)，施工及項(xiàng)目管理。：（1）建設(shè)單位管理費(fèi)：包括建設(shè)單位開(kāi)辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)（含合同契約公正費(fèi)、工程咨詢(xún)費(fèi)、環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)、法律顧問(wèn)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、開(kāi)工執(zhí)照費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、必要的人員培訓(xùn)費(fèi)等） ，按第一部分工程費(fèi)用的 1%計(jì)取。1）.本著穩(wěn)妥謹(jǐn)慎的原則，在計(jì)算費(fèi)用時(shí)取上限，在計(jì)算效益時(shí)取下限，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算的可靠性；2）.遵循動(dòng)態(tài)分析為住、靜態(tài)分析為輔；定量分析為主、定性分析為輔的原則；3）.遵循效益與成本費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則。本項(xiàng)目投資效果較好，有一定的經(jīng)濟(jì)效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。二、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制的方式，對(duì)可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn) 47 發(fā)生的概率和減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施，以達(dá)到防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。 48 從管理方面來(lái)看，要對(duì)現(xiàn)有管理人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，挑選優(yōu)秀中青年骨干送往經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或企業(yè)進(jìn)行針對(duì)性培養(yǎng)，使他們盡快成長(zhǎng)。（二） 、項(xiàng)目互適性分析本項(xiàng)目屬政策鼓勵(lì)投資項(xiàng)目，工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生量小，項(xiàng)目的建設(shè)可以改善當(dāng)