【正文】 工作，會同業(yè)主、監(jiān)理確定定位控制網(wǎng)、坐標(biāo)點(diǎn)、水準(zhǔn)點(diǎn)、并做好控制坐標(biāo)點(diǎn)、水準(zhǔn)點(diǎn)的標(biāo)樁及保護(hù)工作。 第五階段為：室外總體工程。e． 廚房、衛(wèi)生間保證足夠的使用和操作面積，符合現(xiàn)代居住生活趨勢。本小區(qū)多層住宅以中小戶型為主，小高層住宅以大中戶型為主。建筑平面設(shè)計：（1）商網(wǎng)部分商網(wǎng)公建平面布局靈活，分隔合理，應(yīng)充分考慮商業(yè)購物之需要，營造符合現(xiàn)代購物心理的優(yōu)雅空間，拼棄繁雜、擁擠、雜亂。經(jīng)濟(jì)總量位次前移，綜合實(shí)力大幅提升。位于東經(jīng) 121176。這部分核心消費(fèi)群具有以下共性：1. 注重家庭生活，為親人考慮較多。三、項目建設(shè)的特點(diǎn)優(yōu)勢，集約土地，大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，是“十二五”時期的一項重大任務(wù)，按照高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全的要求，以加快轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式為主線，以促進(jìn)專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；⒓s化為重點(diǎn)，強(qiáng)化政策、科技、 15 裝備、基礎(chǔ)設(shè)施等支撐，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力、抗風(fēng)險能力、市場競爭能力，保障國家糧食安全，增加農(nóng)民收入，壩墻子鎮(zhèn)依托盤錦的氣候和遼寧省魚米之鄉(xiāng)優(yōu)勢，大力有機(jī)米種植，通過壩墻子鎮(zhèn)心農(nóng)村建設(shè)，實(shí)施耕地規(guī)模化、集約化、機(jī)械化、工廠化管理，增加有機(jī)米附加值產(chǎn)品，提高有機(jī)米綜合生產(chǎn)能力、抗風(fēng)險能力，降低種植成本，增強(qiáng)盤錦有機(jī)米競爭力，農(nóng)民耕地經(jīng)營權(quán)通過入股形式，增加農(nóng)民固定收入。盤錦有“河蟹第一市”的美譽(yù)。雨量多集中在夏、秋兩季，年均降水量為 627 毫米，無霜期為 170 天左右，年平均相對濕度 64%。加快小城鎮(zhèn)建設(shè)不僅可以形成一定區(qū)域的人流、物流、信息流的交換中心，促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，同時可以城鎮(zhèn)帶動的市場化、城市化、文明化、現(xiàn)代化水平，使城鎮(zhèn)全面融入現(xiàn)代文明的潮流。四、項目的建設(shè)將有效開發(fā)利用土地資源，提供環(huán)境保護(hù)水平的需要壩墻子地理位置優(yōu)越，對外交通便利，其得天獨(dú)厚的遼河開口資源和濕地資源構(gòu)成壩墻子生態(tài)環(huán)境秀美的一方寶地，具有無法比擬的特色優(yōu)勢，極具開發(fā)潛力。二、項目的建設(shè)是促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展，加快鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)的需要 近年來，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立、城市房屋商品化、土地有償使用、綜合開發(fā)等城市建設(shè)新體制的建立，有力地推動了 9 城市建設(shè)的發(fā)展，擴(kuò)大了各類建設(shè)規(guī)模，拓展了城市發(fā)展空間。本項目的建設(shè)，對社會主義壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村，構(gòu)建和諧社會具有重要意義。自然資源是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的物資保障，當(dāng)今社會自然資源仍然是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物資基礎(chǔ)，從我國的實(shí)際情況分析，我國人均自然資源擁有量相對貧乏，有些地區(qū)人均耕地低于世界公認(rèn)的警戒線，土地資源對于我們經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展將是一個長期的制約因素，當(dāng)前我 5 國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最顯著地特征就是工業(yè)化相伴而來的新農(nóng)村的發(fā)展，就是從農(nóng)村社會向城市社會、從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。 7 四、可研報告研究范圍根據(jù)項目的特點(diǎn)，本項目可行性研究報告的研究范圍主要包括：1. 項目建設(shè)的必要性；2. 建設(shè)地資源優(yōu)勢；3. 建設(shè)地概況和建設(shè)內(nèi)容；4. 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能5. 項目實(shí)施進(jìn)度；6. 工程招投標(biāo)方案；7. 拆遷安置方案；8. 投資估算及資金籌措；9. 經(jīng)濟(jì)、社會效益分析。城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)時城鎮(zhèn)建設(shè)的重要組成部分，是城鎮(zhèn)發(fā)展的依托和根本；市政基礎(chǔ)和公共設(shè)施的完善，是城鎮(zhèn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先導(dǎo)和保證。 11 第三章 項目建設(shè)地概況一、項目建設(shè)的外部環(huán)境和政策優(yōu)勢近年來，在東北老工業(yè)基地振興的大背景下，遼寧老工業(yè)振興的步伐加快，尤其是“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)開放戰(zhàn)略上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略后，使遼寧沿海地區(qū)成為我國沿海地區(qū)投資的熱土。1953 年建鄉(xiāng)，1994 年建鎮(zhèn)。地下水位較高。成為全國河蟹銷售的集散地，吸引了多個省、市、自治區(qū)的客商，河蟹遠(yuǎn)銷日本、韓國、泰國等地。 16 第四章 項目所在地區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、壩墻子鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀近年來，壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)，滿足不了農(nóng)民日益增長收入的需求，富強(qiáng)新區(qū)的建設(shè)，對滿足農(nóng)民需求，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程具有重要意義。4. 購房趨向容易受同一階層人群口碑傳播影響。45′~40176。小區(qū)建筑為二類建筑，建筑防火等級為二級。合理布局，優(yōu)化設(shè)計。所有戶型均保證名廚、明衛(wèi)、明臥、明廳“四明”格局。三、施工部署 本工程的施工周期自樁基工程至竣工驗(yàn)收，按施工總承包的原 22 則考慮，施工過程可分為以下幾個分部組織施工。 為了確保工程進(jìn)度，結(jié)合工程場地的實(shí)際情況，在施工過程中，應(yīng)盡量采用平面流水，立體交叉的作業(yè)方式組織施工，使相關(guān)的施工階段做到銜接緊密、穿插有序。 按基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工考慮，布置給水、排水管、施工電線設(shè)置及配電箱、水龍頭。 挖土方案采用機(jī)械分區(qū)開挖施工方式。九、綠化工程項目用地內(nèi)，交通道路主要圍繞建筑物環(huán)形布置，實(shí)現(xiàn)人車分流。該處周圍環(huán)境狀況較好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自凈能力，且周圍無重污染企業(yè)。（4） 綠化 良好的綠化不僅能夠創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，本項目堅持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。，進(jìn)出水管安裝軟接頭彈性吊托架，以降低噪聲和噪聲傳遞。 33 第八章 項目實(shí)施進(jìn)度該項目建設(shè)期為 3 年時間。二、項目管理 本項目實(shí)施嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，實(shí)行盤山縣壩墻子鎮(zhèn)人民政府、建設(shè)局及監(jiān)理公司三方把關(guān)，確保工程質(zhì)量，給全市人民交付一個高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項目。 (3)做好施工的技術(shù)準(zhǔn)備工作，引進(jìn)必要的施工機(jī)械。 (4)加強(qiáng)基礎(chǔ)資料管理工作，單位工程完工后，及時編制竣工資料，作好工程收尾工作，保證工程及時竣工驗(yàn)收。（1）相似工程合同造價資料及地區(qū)材料價格。三、投資估算項目總投資 億元人民幣。101 項目投資估算表東部新城小區(qū)二期項目開發(fā)成本估算表項目 面積（m2） 項目 指標(biāo) 備注總建筑面積 133 萬 建筑密度 %別墅建筑面積 60 萬 容積率 1多層建筑面積 60 萬 規(guī)劃用地 2022 畝商網(wǎng)建筑面積 5 萬規(guī)劃方案車庫建筑面積 5 萬會所及其他 3 萬序號項目名稱 建筑面積（萬m2）單方造價（元/m2）單項投資（萬元）備注A B C D E前期費(fèi)用 一勘察、設(shè)計 133 1995 41 景觀設(shè)計 35 350招標(biāo)代理 133 133勘探費(fèi) 133 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)133 5985 其中施工圖審查費(fèi)133 二建筑成本 142273別墅 60 1200 72022多層 60 900 54000商網(wǎng) 5 1500 7500車庫 5 1055 5275會所及其他 3 900 2700成本工程監(jiān)理費(fèi) 133 6 798政府行政性收費(fèi)墻改基金 133 665 5 元/m2噪聲費(fèi) 133 元/m2環(huán)境評估費(fèi) 133 元/m2工程招標(biāo)服務(wù)費(fèi)133 建安費(fèi)的%房地產(chǎn)市場交易服務(wù)費(fèi)133 798 6 元/m2三四 開發(fā)期財務(wù)費(fèi)用 133 12 1596 42 五 營業(yè)稅 12593六 開發(fā)總投資合計 168101銷售收入合計 460454別墅 60 256404多層 60 2700 162022商網(wǎng) 5 4000 20220車庫 5 1200 6000其中會所及其他 3 5350 16050七八 稅前利潤 292400九 上繳所得稅 44400 25%所得稅十 項目凈利潤 248000四、 項目經(jīng)營結(jié)果銷售總額 億元開發(fā)總成本 億元項目稅前利潤 億元上繳稅金 億項目凈利潤 億元 43 第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析和社會效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益（一）評價依據(jù)、原則和假設(shè)條件1）.國家計委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 ；2）.財務(wù)部制定的《企業(yè)會計制度》 、 《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》 ；3）.國家和盤錦市有關(guān)稅費(fèi)征收政策；4）.主要材料、房地產(chǎn)近期價格。（四）財務(wù)評論結(jié)論 本項目可以為業(yè)主帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)收入 億人民幣，項目全部投資稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率為：%，稅后財 45 務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）為： 億元，投資利潤率為：%。（4）政策和管理風(fēng)險由于政策發(fā)生變化或管理理念和水平不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要而帶來的風(fēng)險。（4）政策和管理風(fēng)險的防范措施政策方面，國家堅持科學(xué)發(fā)展觀，減少大氣污染和保護(hù)生態(tài)環(huán)境，建設(shè)社會主義和諧社會的重大政策是不會動搖的，這方面的風(fēng)險并不大。、教育、衛(wèi)生的影響 50