【正文】 021 年 111 月，深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)上漲，完成開發(fā)投資 億元，較去年同期增加 %，其中住宅開發(fā)投資達(dá) 億元，同比增 長(zhǎng) %。從居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)的構(gòu)成看，食品類物價(jià)上升幅度較大仍是 物價(jià)整體上升的主要原因。高出限額以下和個(gè)體戶增幅 。在具體的項(xiàng)目運(yùn)作過程中，卓越公司將加強(qiáng)過程控制，嚴(yán)把成本、質(zhì)量關(guān)，確保項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。時(shí)代廣場(chǎng)二期』，延續(xù)卓越集團(tuán)一貫的開發(fā)和品牌建設(shè)理念，充分結(jié)合福田中心區(qū)寫字樓的商務(wù)文化氣息，嚴(yán)格按照該地域規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行整體規(guī)劃，完全符合消防、交通、給排水、綠化等各項(xiàng)規(guī)劃要求。 四、周邊景觀 該項(xiàng)目東面是深圳 CBD 南中軸城市景觀帶，被譽(yù)為“城市客廳”；向北可以遠(yuǎn)眺蓮花山、市民中心廣場(chǎng)美景?！?2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 1 卓越時(shí)代廣場(chǎng)二期可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告目錄 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 2 第一章 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目名稱 二、 地理位置 三、 交通狀況 四、 周邊景觀 五、 周邊配套 六、 主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 七、 研究結(jié)論 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 一、 深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 二、 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 三、 福田中心區(qū)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及前景 第三章 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 SWOT評(píng)估和戰(zhàn)略選擇 一、項(xiàng)目 SWOT分析 二、項(xiàng)目市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略選擇 三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析 四、目標(biāo)市場(chǎng)選擇及特征 五、產(chǎn)品定位 六、價(jià)格定位 第四章 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 一、 項(xiàng)目分期開發(fā) 二、 施工橫道圖 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 3 第五章 投資估算及資金籌措 一、 投資估 算 二、 資金籌措 三、 資金投入及使用計(jì)劃表 第六章 銷售收入、成本費(fèi)用估算 一、 經(jīng)營(yíng)收入、銷售稅金及附加估算 二、 總成本費(fèi)用的估算 第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及敏感性分析 一、 利潤(rùn)估算 二、 償債能力分析 三、 贏利能力分析 四、 項(xiàng)目不確定分析 五、 社會(huì)效益及影響分析 第八章 附件 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 4 第一章 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目名稱 『卓越 五、周邊配套 該項(xiàng)目周邊聚集著深圳 CBD 最密集的寫字樓群 ； 矗立著香格里拉、喜來登、麗思卡爾頓三座五星級(jí)商務(wù)酒店；會(huì)展中心和購物公園地鐵出入口；南面是各類會(huì)展 不斷的亞洲最大的會(huì)展中心；毗鄰的 CBD 北區(qū)的政務(wù)資源也可便利的服務(wù)?？梢韵嘈?，高起點(diǎn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念必將在深圳福田 CBD 掀起新一輪的“時(shí)代廣場(chǎng)”風(fēng)暴； 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 6 經(jīng)過測(cè)算，項(xiàng)目總投資約為 億元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）為 55%，投資回收期為 2年，所得稅后凈現(xiàn)值（ NPV， I=6%）為 。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 7 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 一、深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2021 年 111 月，深圳市經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。住宿餐飲業(yè) 111月完成 億元，同比增長(zhǎng) %； 外貿(mào)出口增勢(shì)強(qiáng)勁： 111 月，全市進(jìn)出口貿(mào)易總額 億美元，比去年同期增長(zhǎng) %。食品類，尤其是鮮瓜果、鮮菜和糧食是漲價(jià)幅度最大的三個(gè)品種，累計(jì)平均分別上漲 %、 %和 %。在占總額 %的投資用于商品房建設(shè)的同時(shí)，全市商品房竣工面積達(dá)到 萬平米，同比增加 %。位于龍崗中心城的 G010240005 地塊樓面地價(jià)達(dá) 3781 元 /平米，位于 寶安中心區(qū)的限戶型用地 A0040102 樓面地價(jià)高達(dá) 6452 元 /平米位于奧體新城的限戶型地塊 G010640259樓面地價(jià)達(dá) 3247 元 /平米，均創(chuàng)出所在片區(qū)土地交易價(jià)格的新高，拉升房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時(shí)也反映出開發(fā)企業(yè)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。 市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大，租售價(jià)格快速攀升 在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、市場(chǎng)進(jìn)一步開放等利好因素的影響下， 2021 深圳寫字樓市場(chǎng)需求也不斷擴(kuò)大，高新技術(shù)、物流及金融服務(wù)企業(yè)成為寫字樓市場(chǎng)主流客戶。 租賃需求的擴(kuò)大，直接拉動(dòng)了深圳寫字樓租金的快速上揚(yáng)；而新上市產(chǎn)品品質(zhì)的提高，加之主要供應(yīng)區(qū)福田中心區(qū)商務(wù)氛圍、區(qū)域價(jià)值的不斷提升，也促成了銷售價(jià)格的快速增長(zhǎng)， 2021年 111月，深圳辦公樓均價(jià)達(dá)到 15260元 /平米，較去年同期上升 %。相比較而言，上海五星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)達(dá)到 1400 元左右，比深圳高出一大截。 深圳酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局 從深圳整體酒店競(jìng)爭(zhēng)格局評(píng)價(jià) ,深圳酒店的同質(zhì)化情 況較為嚴(yán)重。 在低端市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)一觸即發(fā)，處于剛剛起步狀態(tài)。與此同時(shí)，越來越多大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商改變過去把項(xiàng)目銷售一空的短期牟利的運(yùn)營(yíng)策略，更傾向于項(xiàng)目的長(zhǎng)期回報(bào)，因此近期建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目大多只租不售，亦或出售其中少量鋪位從而盡可能避免業(yè)權(quán)的過度分散。并且，一、二手商鋪銷售均價(jià)分別以 14%、 %的增長(zhǎng)率低于住宅和寫字樓，成為 2021 年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的物業(yè)。但片區(qū)內(nèi)主要以農(nóng)民房為主，已無現(xiàn)成土地可用，現(xiàn)在 片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目一般為舊城改造項(xiàng)目。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 16 中心區(qū)板塊位于福田區(qū)的中心地帶，范圍為東至皇崗路，南到濱河大道，西至新州路，北到紅荔路區(qū)域。隨著深南大道的改造日益完成，未來該片區(qū)會(huì)變得更加炙手可熱，目前有多個(gè)大盤在售。良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及政府的大力支持，使得越來越多的國(guó)際知名企業(yè)進(jìn)駐福田中心區(qū)。以中小項(xiàng)目為主，產(chǎn)品以中小戶型為主，不過，高端項(xiàng)目雖少，但所占的份額較大。 受中心區(qū)成熟度漸高影響，空置率將進(jìn)一步下降（目前空置率為 ％），寫字樓物業(yè)價(jià)值將得到提升，預(yù) 計(jì)后市均價(jià)將以 8％左右的增幅，平穩(wěn)增長(zhǎng)。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 19 （ 2）商業(yè)布局 、 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 20 酒店公寓方面 （ 1）現(xiàn)有酒店概況 基本信息表 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 21 配套及客戶評(píng)價(jià)表 （ 2）近期即將開業(yè)的五星級(jí)高檔酒店 價(jià)格預(yù)測(cè) 車公廟片區(qū)，從 2021 年竹子林片區(qū)新推的敦煌大廈、中國(guó)經(jīng)貿(mào)大廈、聯(lián)泰大廈的價(jià)格來看，就地段因素來說，越靠近中心區(qū)的項(xiàng)目，價(jià)格也越高，而車公廟比竹子林的更靠近中心區(qū)，因此，車公廟的寫字樓不會(huì)低于新近發(fā)售的聯(lián)泰大廈的價(jià)格，預(yù)計(jì)車公廟 3個(gè)寫字樓項(xiàng)目的均價(jià)在 2萬～ 萬 /平方米之間。 SO— 市場(chǎng)領(lǐng)先戰(zhàn)略 本項(xiàng)目無論是寫字樓、還是酒店、商業(yè)開發(fā)都選擇同類產(chǎn)品配置最高端的市場(chǎng)定位；寫字樓面向大型國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)之地，酒店開發(fā)將是超五 星級(jí)以上的標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)將是面向國(guó)際一線品牌或奢侈品牌商品形象展示店； 該戰(zhàn)略有利于卓越集團(tuán)品牌美譽(yù)度的極大提高；長(zhǎng)期來看可以發(fā)揮價(jià)值最大化； WO— 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 無論寫字樓、酒店還是商業(yè)與周邊項(xiàng)目同樣的細(xì)分市場(chǎng)區(qū)間，搶占盡可能多的市場(chǎng)份額；盡管存在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但是此細(xì)分市場(chǎng)未來發(fā)展迅速，市場(chǎng)容量足夠大，需求旺盛； 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 23 威脅（T） 在深圳 CBD 已經(jīng)有五個(gè)星級(jí)酒店，相距較近，都定位商務(wù)型高端酒店，將來相互競(jìng)爭(zhēng)激烈； 深圳五星級(jí)酒店每日房費(fèi)相對(duì)其它大城市同檔次酒店收費(fèi)要低，投資回收期較長(zhǎng)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 較大； 毗鄰的怡景中心和晶島國(guó)際、COCO PARK 等商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)； 大量面向中小型企業(yè)市場(chǎng)定位的寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量急劇放大； ST— 市場(chǎng)差異化戰(zhàn)略 不參與五星級(jí)以上級(jí)別酒店的直面競(jìng)爭(zhēng)，而是在酒店的規(guī)劃前提下，在經(jīng)營(yíng)方式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和軟件服務(wù)尋求差異化、特色化； 寫字樓和商業(yè)在面向更高端細(xì)分前提下，加強(qiáng)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)“主題特色、個(gè)性化”的思路； WT— 市場(chǎng)跟隨戰(zhàn)略 鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，公司對(duì)經(jīng)營(yíng)控制能力、迅速回收資金的預(yù)期，酒店、寫字樓、商業(yè)均選擇低于周邊項(xiàng)目一個(gè)層次的細(xì)分市場(chǎng)，即：寫字樓 選擇面向中小型企業(yè)的市場(chǎng)地位，因?yàn)樯钲谥行⌒推髽I(yè)眾多，商務(wù)活躍；酒店選擇三四星級(jí)別經(jīng)濟(jì)型酒店；商業(yè)則選擇二三線品牌店； 二、項(xiàng)目市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略選擇 （一）戰(zhàn)略選擇的前提條件 最大化挖掘項(xiàng)目的價(jià)值潛力； 對(duì)未來深圳 CBD 高端寫字樓市場(chǎng)、商務(wù)酒店市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)前景持樂觀態(tài)度；此