【正文】 ，公司的凈利潤(rùn)為 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)了 %，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為 1, 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)了 %。未來(lái)幾年內(nèi)，廣州將新建 50 家四、五星級(jí)豪華酒店、增加 8000 個(gè)房間。廣州五星級(jí)酒店增量仍很理性，當(dāng)然供給量增大、價(jià)格也自然受到市場(chǎng)調(diào)節(jié)。 據(jù)廣州市外經(jīng)貿(mào)局副局長(zhǎng)孫雷介紹，廣州市政府將給予具體扶持鼓勵(lì)外資酒店管理企業(yè)向四個(gè)方面發(fā)展：一是擴(kuò)大選址區(qū)域。廣州市副市長(zhǎng)王曉玲曾在各種場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，在亞運(yùn)會(huì)之 后 ，五星級(jí)酒店 由原 有的 7 家基礎(chǔ)上新添 10 到 15 家，由此可見(jiàn)政府對(duì)五星酒店建設(shè)的重視程度。 04 皇冠假日酒店（海景集團(tuán)） 天河員村 2020 開(kāi)業(yè) 五星高 41 層，占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積 14萬(wàn)預(yù)定 2020 年平方米，客房及預(yù)定 2020 年投入運(yùn)營(yíng)豪華客房約 500 間。 07 頤和大酒店 廣州白云區(qū)同泰路頤和山莊內(nèi) 2020 年 酒 店由東、西、中座三部分組成，擁有高檔標(biāo)準(zhǔn)客房、商務(wù)套房、公寓、別墅以及總統(tǒng)套房 180余間。 03 廣州天倫萬(wàn)怡大酒店 廣州林和中路 172 號(hào) 2020 年開(kāi)業(yè) 395 套裝修豪華、設(shè)計(jì)新穎、設(shè)備完善的客房。 09 長(zhǎng)隆酒店 廣州市番禺區(qū)大石迎賓路（長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物世界旁） 2020 年開(kāi)業(yè) 樓高 6 層，共有客房總數(shù)333 間套。 05 廣東亞洲國(guó)際大酒店 廣州市環(huán)市東路 326號(hào) 2020 年開(kāi)業(yè) 客房數(shù)目 422 間，位于2538 層 06 碧桂園鳳凰城酒店 廣州市廣園東路新塘路段鳳凰城 2020年 11月開(kāi)業(yè) 樓高 6 層，共有客房總數(shù)621 間套。 （ 七 ） 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米 其中：地上 建筑面積 7969﹡ 7= 55783 平方米 商業(yè)部分 16800 平方米 《財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫(xiě)字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 課程設(shè)計(jì) 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計(jì) 4 寫(xiě)字樓部分 15000 平方米 酒店部分 23983 平方米 容積率 7 建筑密度 綠化率 30 % 停車位 400 輛 三、 鵲橋五星級(jí)酒店 （一） 目前廣州五星級(jí)酒店的運(yùn)作情況 廣州目前已開(kāi)業(yè)有 7 家五星級(jí)酒店（已正式掛牌），未來(lái)兩年間將陸續(xù)再開(kāi)業(yè)八家五星級(jí)和超五星級(jí)酒店，它們的開(kāi)業(yè)時(shí)間和簡(jiǎn)要情《財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫(xiě)字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 課程設(shè)計(jì) 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計(jì) 5 況如下： 掛牌五星級(jí)酒店 序號(hào) 酒店名稱 地理位置 開(kāi)業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 01 中國(guó)大酒店 廣州流花路 100 號(hào) （越秀區(qū)） 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1984年 ,2020 年新裝修 樓高 18 層 ,1013 間客房及套房。由于該板塊休閑娛樂(lè)設(shè)施不足，一些適合開(kāi)發(fā)為娛樂(lè)休閑設(shè)施的裙樓將得到發(fā)展。 根據(jù)天河區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，天河將會(huì)形成以體育中心新中軸線為核心的大商圈，共由四個(gè)不同功能的片區(qū)組成，包括以天河城 — 正《財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫(xiě)字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 課程設(shè)計(jì) 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計(jì) 3 佳廣場(chǎng)為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、珠江新城中央商務(wù)區(qū)、天河北金融 — 商務(wù)區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場(chǎng)區(qū)。機(jī)動(dòng)車停車泊位 400 輛。 （三） 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求 項(xiàng)目總占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集《財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫(xiě)字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 課程設(shè)計(jì) 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計(jì) 2 五星級(jí)酒店、 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓、綜合商場(chǎng)于一體的城市綜合體，土地使用年限為 40 年，建筑密度為 ,規(guī)劃容積率為 7，綠化率 30%。 交通便利，有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場(chǎng)。 灑店用地地塊共占地 3697 平方 米，寫(xiě)字樓地塊為 4272 平方米。 （ 四 ） 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) 整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積為 58000 平方米，由兩棟塔樓組成，分別為6 層寫(xiě)字樓和 6 層酒店，其中裙樓的 14 層為商 業(yè)用房，在第三層用連廊聯(lián)為一體。 （ 五 ） 項(xiàng)目法人概況 企業(yè)名稱： 廣東財(cái)潤(rùn)投資有限公司 住 所： 天河區(qū)天河北路 233 號(hào)中信廣場(chǎng) 3201 室 法定代表人： 注冊(cè)資本： 企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司（國(guó)內(nèi)合資） 經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理。該商圈未來(lái)定位是成為 21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)、廣州市的核心商圈 、華南第一商圈。 本項(xiàng)目擬建的五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓充分體現(xiàn)了天河區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂(lè)等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模較大、運(yùn)營(yíng)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)天 河區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。 02 廣東國(guó)際大酒店 廣州市廣州市環(huán)市東路 339 號(hào) （越秀區(qū)） 1992 年 7 月 8日開(kāi)業(yè)， 2020年局部裝修 樓 高 63 層，共有客房總數(shù)200 余間套。 07 廣州香格里 拉大酒店 廣州市海珠區(qū)琶洲新區(qū) 2020 年 3 月 26日開(kāi)業(yè) 樓高 36 層， 704 間豪華客房及套房，另設(shè) 26 間設(shè)計(jì)精巧的服務(wù)式公寓，面積均超過(guò) 42 平方米。 10 鳴泉居度假村 廣州市白云大道南1068 號(hào) 1998 年開(kāi)業(yè)，2020 年重新裝修 樓高 5 層，共有客房總數(shù)200 間套。 04 廣東 南洋長(zhǎng)勝酒店 廣州市天河區(qū)廣州大道北興華路 38 號(hào) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2020年 9 月 29 日 主樓高 25層，副樓多棟高 7層，擁有各類豪華客房 468 間 /套，標(biāo)間面積 38 平米。 正在建設(shè)中的酒店 序號(hào) 酒店名稱 地理位置 計(jì)劃開(kāi)業(yè) 時(shí)間 客房數(shù)量 01 正佳萬(wàn)豪 天河正佳 2020 開(kāi)業(yè) 正佳萬(wàn)豪國(guó)際大酒店正佳 正佳廣場(chǎng)五星將擁有 360 間客房，其中標(biāo)準(zhǔn)間不超過(guò) 140 間，其余均為豪華商務(wù)套房、總統(tǒng)套房、副總統(tǒng)套房以及高級(jí)行政套房。 05 太古匯香格里拉 天河路 2020 開(kāi)業(yè) 六星級(jí)的豪華酒店，酒店建筑面積約 8 萬(wàn)平方米，擁有500 到 600 個(gè)客房。 市旅游局認(rèn)為，隨著廣州城市國(guó)際化程度越來(lái)越高，外資來(lái)穗將投資、設(shè)辦事處、包長(zhǎng)包房以及會(huì)議經(jīng)濟(jì)、歐美市場(chǎng)的開(kāi)拓等原因都將導(dǎo)致高星級(jí)酒店供不應(yīng)求。鼓勵(lì)各酒店集團(tuán)走出市中心，布局周邊快速發(fā)展區(qū)，如北上花都、南下南沙、東進(jìn)黃埔、蘿崗、增城；二是歡迎不同國(guó)家、不同風(fēng)格的酒店品牌落戶，尤其是在穗重點(diǎn)投資來(lái)源地的品牌；三是引進(jìn)酒店類型多樣化，適應(yīng)不同層次消費(fèi)需求；四是合作方式靈活多樣，可投資自建、也可品牌輸出或并購(gòu)方式進(jìn)駐廣州市場(chǎng) 。目前廣州共有十萬(wàn)間酒店客房， 2020 年前將新增百分之十左右，考慮到淡旺季的行業(yè)特點(diǎn)，仍需維持一定缺口。根據(jù)規(guī)劃，到 2020 年廣州的 4 星級(jí)以上酒店數(shù)量將達(dá)到 60 家，其中五星級(jí)酒店在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上還會(huì)新添 10 至 15 家，廣州星級(jí)酒店總數(shù)會(huì)從現(xiàn)在的205 家增加到 300 家。 由此可見(jiàn)，廣州市目前的星級(jí)酒店的市場(chǎng)空間還很大，我們選擇在 2020 年進(jìn)入五星級(jí)酒店市場(chǎng)正是較好的投資時(shí)機(jī)。 ④ 有中央空調(diào)系統(tǒng)。 ② 有與酒店規(guī)模、五星級(jí)相適應(yīng)的總服務(wù)臺(tái)，總服務(wù)臺(tái)有中英文標(biāo)志、分區(qū)段設(shè)置接待、問(wèn)訊、結(jié)帳、 24 小時(shí)有工作人員在崗。 ⑥ 在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客人休息場(chǎng)所、提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租車《財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫(xiě)字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 課程設(shè)計(jì) 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計(jì) 10 服務(wù)、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。 ③ 衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風(fēng)設(shè)施， 110/220V 電源插座，電話副機(jī)，吹風(fēng)機(jī)和體重稱。 ⑤ 有與五星級(jí)相匹配的文具用品，提供開(kāi)夜床服務(wù)， 24 小時(shí)提供冷熱飲用水及冰塊，免費(fèi)提供茶葉或咖啡，客房?jī)?nèi)設(shè)微型酒吧， 24 小時(shí)提供中西式早餐，正餐送餐服務(wù)。 ② 有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。 ⑥ 廚房冷菜間、面點(diǎn)間獨(dú)立分割，有足夠的冷氣設(shè)備，冷菜間有空氣消毒設(shè)施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫(kù)，有專門放置臨時(shí)垃圾的設(shè)施并保持其封閉 。 ④ 有商場(chǎng)，出售旅行日常用品，旅游紀(jì)念品、工藝品等商品。 ⑦ 提供代購(gòu)交通、影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)。 ② 衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。 ⑥ 設(shè)商務(wù)樓層，可在樓層辦理入住登記及離店手續(xù)，樓層有供客人使用的商務(wù)中心及休息場(chǎng)所。 ⑩ 委托代辦服務(wù)。 ④ 有餅屋。 ⑧ 有 24 小時(shí)營(yíng)業(yè)的餐廳。 ④ 提供筆譯、口譯和專職秘書(shū)服務(wù)。 ③ 有同聲傳譯設(shè)施（至少 4 種語(yǔ)言）。 ⑦ 有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機(jī)設(shè)備。 公共及健康娛樂(lè)設(shè)施（ 共計(jì) 42 分項(xiàng)） ① 歌舞廳 ② 卡拉 OK 廳或 KTV 房（至少 4 間） ③ 游戲機(jī)室、棋牌室、影劇場(chǎng)。 ⑦ 室內(nèi)游泳池（水面積至少 40 平方米）。 ○11多功能綜合健身按摩撐。 ○15跑馬場(chǎng)、 射擊場(chǎng)、射箭場(chǎng)。 ○19自用海濱浴場(chǎng)。 ○23嬰兒看護(hù)及兒童娛樂(lè)室。 （ 1） 整個(gè)項(xiàng)目功能的總體規(guī)劃 ① 酒店設(shè)施 酒店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺(tái)層； 而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓； 咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會(huì)設(shè)于頂樓天臺(tái)； 會(huì)議設(shè)施將于五樓提供； 大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男 /女士桑拿，健身室及游泳池。 其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫(kù)的一及二層，機(jī)電設(shè)備室、冷庫(kù)房、水箱、冷澆灌 設(shè)備室及泵房等，均位于地庫(kù)及頂數(shù)天臺(tái)的位置。這《財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫(xiě)字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 課程設(shè)計(jì) 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計(jì) 17 個(gè)比例越科學(xué)，就越能符合經(jīng)營(yíng)需要，更有利于產(chǎn)生更大的平方米產(chǎn)出。第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率、建筑密度等技術(shù)指標(biāo)，也關(guān)系到酒店客人的舒適度。 計(jì)劃商業(yè)裙樓部分為四層（不包括一樓酒店大堂），酒店整體建筑為六層，其中頂層為游泳池及酒吧。 管理費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、水電、維修 保險(xiǎn) 、裝修和設(shè)備更新等費(fèi)用）：占總收入的 20%。 酒店設(shè)計(jì) 4 種不同類型客 房，客房數(shù)和面積列表如下： 客房類型 間數(shù) 面積（平方米） 合計(jì) 單人標(biāo)準(zhǔn)房 47 1655． 34 標(biāo)準(zhǔn)房 180 豪華套房 2 180 總統(tǒng)套房 1 小計(jì) 230 15589 《財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫(xiě)字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 課程設(shè)計(jì) 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計(jì) 20 按照廣州市酒店發(fā)展行情預(yù)計(jì)未來(lái)（ 20202022 年）十年間平均客房每日實(shí)收房?jī)r(jià) 803 元 /天計(jì)算。 四、 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓項(xiàng)目整體由辦公、商業(yè)等功能組成，本部分將通過(guò)分析廣州市及天河區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)，從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位。即使到現(xiàn)在，甲級(jí)寫(xiě)字樓仍未超越當(dāng)時(shí)的記錄 。期間， 97 亞洲金融風(fēng)暴對(duì)港澳投資者造成了很大的影響，對(duì)寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)也造成了嚴(yán)重的打擊。 ： 2020 年至今 2020 年至今，甲級(jí)寫(xiě)字樓進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。 廣州正加快步入國(guó)際大都市的步伐，開(kāi)發(fā)商對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的客戶定位有了更高的標(biāo)準(zhǔn)，寫(xiě)字樓的建筑標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)看齊。 （ 2） 天河北商務(wù)區(qū) 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前