【正文】 道理：時機來了。在中國最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個必然。為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動，……這一切都成功地將三亞推向全國、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。亞龍灣更是成為人們來三亞旅游的必到之處。而天域二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。據(jù)國際旅游組織2002年報告，%。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時為一個帶有獨立產(chǎn)權(quán)的獨立單位，出售給客戶。72綠化率：65。3 可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。與其同時，三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。天域度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點。世界旅游組織把三亞認證為4A級旅游目的地。本項目位于三亞著名的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18176。據(jù)國際環(huán)境保護組織對世界48個國家158個主要城市環(huán)境質(zhì)量進行監(jiān)測評價，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。 本項目建設(shè)用地東接天域度假酒店一期；南臨南中國海；西接紅樹林度假酒店（五星級）；北靠亞龍灣高爾夫球場，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。業(yè)內(nèi)人士認為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略以及項目的財務(wù)評價進行研究。6%5 施工進度計劃1 2003年11月29日破土動工2 2004年1月26日結(jié)構(gòu)達到正負零3 2004年5月18日結(jié)構(gòu)封頂4 2005年6月30日交付使用第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念　　產(chǎn)權(quán)式酒店由時權(quán)酒店（TIME SHARE）演變而來。投資者既可長期居住，也可在不住時將客房委托給酒店經(jīng)營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。到2003年。2 天域度假酒店二期引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 一．市場形勢分析（一）客觀區(qū)域市場分析天域二期的定位是：中國亞龍灣國家級旅游度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營歷史的五星級度假酒店的二期工程。在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。2001年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點燃了三亞房地產(chǎn)春天來臨的信號。2003年1月7月，在非典疫情剛過去的7月份中，（），這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。國家環(huán)?？偩謱θ珖?7個沿海城市的28個海水浴場進行的水質(zhì)監(jiān)測結(jié)果表明：三亞大東海浴場、亞龍灣浴場是全國5個水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。3．的生態(tài)市貌和與時俱進的青春活力，讓世界矚目。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。綜上所述，天域二期的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。（三）項目比較分析 1．項目地塊情況項目的地塊A52，約58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國海，北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場，緊挨著天域一期，是一塊優(yōu)質(zhì)的專屬沙灘的一線海景地。 2．市場定位天域二期是設(shè)計為五星級標準的度假酒店，與一期一樣，目標是來三亞度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界500強企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟大鱷以及其它社會高層機構(gòu)和知名人士。三亞市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個空白。項目名稱項目位置開發(fā)商開盤或預(yù)計開盤日期總占地面積總建筑面積容積率建筑密度綠化率總套數(shù)層數(shù)8層戶型項目優(yōu)勢：地處目前房地產(chǎn)開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢長廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對大海的需要；整體規(guī)劃設(shè)計較好，實用率高；八層帶電梯，提升了項目的檔次?！?本項目與其他項目相比較具有的劣勢：采用酒店式設(shè)計及配套，公共建筑面積較多5 本項目前景預(yù)測我們評價本項目的原則是謹慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。第三章 項目定位1 主題定位天域度假酒店二期——絕版海景視野，一生的度假計劃——國寶級的海景，您將不再是過客2 功能定位結(jié)合天域度假酒店一期成功之處，規(guī)劃設(shè)計的天域度假酒店二期，完善第一期的設(shè)施，滿足不斷增長的客流量的需求，提高接待能力，增強市場競爭優(yōu)勢。五年中客人反饋了很多好的建設(shè)性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)天域二期的重要源動力。3．6公共的配套條件1．亞龍灣國家旅游度假區(qū)1992年建立，有完整的包括邊防、消防支隊、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)；2．中國銀行已經(jīng)設(shè)立儲蓄所；各大酒店設(shè)立自動取款柜員機以及在柜臺POS機的直接交付款操作和外幣兌換；3．郵電代辦設(shè)置在各大酒店；4．文化體育設(shè)施包括：亞龍灣高爾夫球場、各大酒店的網(wǎng)球場、游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項水上運動和和沙灘運動等；5．各大酒店自設(shè)醫(yī)務(wù)室；6．給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全；7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全；8．通往市區(qū)和機場、車站的交通便利。但普遍沒有厚實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。出游以朋友同事作為組合元素。經(jīng)濟處于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購房款的壓力。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經(jīng)濟實力。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達高峰。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。對自助游情有獨鐘，因而長時間地擁有可免費使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對他們來說有極大的吸引力。經(jīng)濟實力及消費習(xí)慣本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進入經(jīng)濟實力的上升階段，還貸能力較強，而且對貸款購物的方式比較容易接受。3. 3. 1. 注重生活質(zhì)素的成熟家庭包括上表中階段5的人群。度假及其余的消費活動通常以家庭為單位進行?；貜?fù)年輕時代的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟上較富足，且當?shù)胤績r處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實購買能力較強。3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū)主觀影響因素與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一項消費。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的?！癋”型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風(fēng)格，以當今國際流行的設(shè)計理念，融合海南的本土文化特色。3．4．2建筑設(shè)計與規(guī)劃定位1．標高大多數(shù)的建筑標高按原地形設(shè)計，其主要功能都設(shè)計在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺風(fēng)期間供水的侵襲；2．景觀與朝向?qū)⒖头颗c高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。5．建設(shè)與裝修高標準建設(shè)。裝修：全部按五星級酒店標準裝修，配備五星級酒店必備的設(shè)施、用品。3 功能分類及戶型設(shè)置定位1 功能分類本項目總建筑面積約67981平方米，其中：客房部分34000平方米，占總建筑面積的50%，公用設(shè)施部分包括為18116平方米，占總建筑面積的26%，包括大堂、走廊、機電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。面積在5180平方米，235間，占53。備注：三套間在銷售時可以考慮根據(jù)客戶的需要進行組合或分拆。具體定價建議如下：1 相關(guān)經(jīng)濟及技術(shù)指標： （1）、本項目公寓部分銷售面積約18900平方米；商業(yè)用房部分約1100平方米。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%：銷售平均實收價格約為：6250元/M2。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。6 入市姿態(tài)及推廣時機定位房地產(chǎn)項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結(jié)合項目自身特點。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。3 運作機制酒店經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報公寓的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會委托會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績。二、 營業(yè)收入：天域度假酒店二期通過經(jīng)營出租酒店客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租）,不包括酒店商場、會務(wù)、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳等其它酒店項目的收入，不包括服務(wù)費收入以及酒店設(shè)備、場地的使用費、租賃費等收入。以后每年從 1月 1日起至當年的12月31日止為一會計年度。每一經(jīng)營管理方式委托時段為3年，以實際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時段的起始時間，（第一委托時段為前四個會計年度）雙方不得中途終止合同。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1．乙方選擇第 種方式型。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 不得私自經(jīng)營客房。 甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；（僅對委托經(jīng)營的業(yè)主） 向乙方通報重大經(jīng)營決策和重大事件； 甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營收益； 在整個經(jīng)營期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。二、經(jīng)營管理成本（參考）經(jīng)營管理成本包括“營業(yè)費用 %營業(yè)稅金及附加 6%管理費用 %管理傭金 5%維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6%6．保險費用 %7．房產(chǎn)稅 %總成本 60%三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。，在特定情況下，酒店經(jīng)營管理公司有權(quán)將天域酒店二期的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。費用由業(yè)主自行負擔(dān)。、餐飲、康樂、會務(wù)、培訓(xùn)等日常營業(yè)；、設(shè)備的日常維護、維修及其改造；；；；、服務(wù)水準提升。掛失前該卡所發(fā)生的消費費用，由業(yè)主承擔(dān)。 b、費用繳納 客房基本運行費每三個月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時繳納三個月的基本運行費押金。三、業(yè)主入住管理 （1）客房經(jīng)營與核算由酒店經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營管理。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注：平季4—10月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定房間的傳真或Email中，寫明被授權(quán)人的姓名、身份證號碼及入住時間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費可享受業(yè)主同等待遇，所有消費可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標準存在差異時，入住分數(shù)做適當調(diào)整。(3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，：＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘；＊ 酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療；＊ 優(yōu)先使用停車場，收費標準按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。這種方式委托管理期限為30年，每一簽約期限為5年。（見自選服務(wù)菜單）業(yè)主每年自用所購酒店客房一定的時間，自用以外的時段委托酒店經(jīng)營管理公司進行經(jīng)營管理。非出租期間（自住和空置時間）酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運行費用，按季度結(jié)算