【正文】 淮南市洞山大道苗圃旁 建筑形態(tài)： 多層 占地面積： 75371 ㎡ 建筑面積： ㎡ 銷售套數(shù)： 825 套 銷售價(jià)格： 2 期多層價(jià)格 2600 元 /㎡ 主力面積： 1 期 89130 ㎡， 2 期 45 ㎡、88 ㎡ 銷 售率： 1 期銷售完畢 2 期部分 月銷售套數(shù)： 52 套 公開(kāi)日期： 預(yù)計(jì) 2021 年 10 月 7 日 31 個(gè)案 3 1） 項(xiàng)目分析： 項(xiàng)目位于淮南市城西片區(qū)，占地面積 340170 ㎡，總建筑面積為 611097 ㎡ 項(xiàng)目為銀 鷺集團(tuán)投資開(kāi)發(fā) 。主力面積為 88 ㎡。 2） SW 分析： 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目規(guī)模、檔次目前在淮南屬首家，內(nèi)部有 1000 余畝城市生態(tài)公園，同時(shí)是淮南首家以花園洋房為主力產(chǎn)品的大型生態(tài)社區(qū)。 2） 銷售價(jià)格 與月銷售套數(shù)對(duì)比圖 2700 30002080 24002800 25002350 2480523375 714123573801000202130004000盛世名門1 期 金龍門大廈小島移民春曉名城2 期銀鷺山莊金豪陽(yáng). .. 惠利花. . .金茂陽(yáng)光花園020406080銷售價(jià)格( 元/ ㎡) 月銷售套數(shù) 結(jié)論： 圖表顯示銷售均價(jià)在 2400－ 2800 元 /㎡月銷售套數(shù)最高。 ? 廚房間配有通風(fēng)窗。 ? 主臥入戶門朝向客廳，私密性較差。 25 （ 2）盛世名門 ? 優(yōu)勢(shì)： ? 戶型整體方正，空間利用合理。 ? 客廳餐廳南北通風(fēng)。說(shuō)明各個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)商對(duì)總價(jià)的控制均比較一致。 從區(qū)域分布來(lái)看，中心區(qū)、城南、城西區(qū)三個(gè)區(qū)域的去化能力最強(qiáng) ，其中城南區(qū)地理位臵以及居住環(huán)境相比較其他區(qū)域均略勝一籌。 主力面積及主力戶型分析 案名 主力面積 主力戶型 盛世名門 1 期 130 ㎡ 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 金龍門大廈 50 ㎡ 1 室 1 廳 1 衛(wèi) 小島移民 123 ㎡ 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 春曉名城 2 期 127 ㎡ 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 銀鷺山莊 123 ㎡ 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 金豪陽(yáng)光花園 2 期 125 ㎡ 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 惠利花園城 A 區(qū) 124 ㎡ 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 金茂陽(yáng)光花園 117 ㎡ 2 室 2 廳 2 衛(wèi) 小結(jié)： 從 目前區(qū)域主要樓盤主力面積來(lái)看，戶型面積區(qū)間基本在 110－ 130 ㎡之間，其中 120－ 125 ㎡區(qū)間最多，房型以 3 室 2 廳 1 衛(wèi)為主。 19 銷售價(jià)格分析 案名 物業(yè)類型 銷售價(jià)格 盛世名門 1 期 (中心區(qū) ) 高層 ,小高層 2700 元 /㎡ 金龍門大廈 （北城區(qū)） 小高層 3000 元 /㎡ 小島移民 （北城區(qū)） 多層 2080 元 /㎡ 春曉名城 2 期 （南城區(qū)） 多層 2400 元 /㎡ 銀鷺山莊 （西城區(qū)） 多層 ,小高層 2800 元 /㎡ 金豪陽(yáng)光花園 2 期 （中心區(qū)） 多層 2500 元 /㎡ 惠利花園城 A 區(qū) （西城區(qū)） 多層 2350 元 /㎡ 金茂陽(yáng)光花園 （ 城北 ） 多層 2480 元 /㎡ 小結(jié)： 從 表格 來(lái)看目前項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)價(jià) 格基本在 2021－ 3000 元 /㎡之間。因此對(duì)于本案而言事實(shí)上是一種潛在的威脅。 但地區(qū)房地產(chǎn)剛性需求仍占主導(dǎo)地位，同時(shí)二次臵業(yè)以及投資客也有所增加。 歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 1054 11461 7 8 1 . 720661 7 . 8 0 %8 . 7 0 %1 6 . 0 0 %5 5 . 0 0 %050010001500202125002021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %全市住宅平均價(jià)格 比上年增長(zhǎng)率 12 小結(jié)： 2021 年，全市共銷售商品房面積 40萬(wàn)平方米，綜合均 價(jià)每平方米 1286 元，其中住宅每平方米綜合均價(jià) 1054 元 /㎡ 。據(jù)抽樣調(diào)查，年末城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積 米，比上年增加 平方米；農(nóng)村居民人均住房面積 平方米，比上年增加 。 從近年商品房供應(yīng)狀況來(lái)看房屋施工面積 05－ 06 兩年增長(zhǎng)較快；竣工面積 06 年有較大增長(zhǎng)；而銷售面積卻增長(zhǎng)緩慢， 從供需比例來(lái)看 05 年以來(lái)便開(kāi)始有所下降 ， 06年供需比例為 1:（不含拆遷臵換房在內(nèi)） 。全年商品房銷售面積 42萬(wàn)平方米，下降 %。 淮南市 2021 土地供應(yīng)量突破 1000萬(wàn)平方米。 8 4） 全市農(nóng)民可支配收入 21802571 278632525 . 7 0 %2 6 . 5 0 %1 6 . 7 0 %8 . 3 0 %010002021300040002021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %全市農(nóng)民可支配收入 比上年增長(zhǎng)率 小結(jié)： 隨著 國(guó)內(nèi) 城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民購(gòu)房是 地方 房地產(chǎn)業(yè)重要的產(chǎn)業(yè)支撐群體。 03 年城市人均 GDP 為 8082 元，比上年同比增長(zhǎng) 9％； 04 年增至 9225 元，同比增長(zhǎng) 14％，增長(zhǎng)率上升 5 點(diǎn)； 05年突破 10000 元大關(guān)，增長(zhǎng)率上升 8個(gè)點(diǎn)；時(shí)至 06 年人均 GDP 已高達(dá) 13244 萬(wàn)元，當(dāng)年增長(zhǎng)率為 18％。市區(qū)由“一個(gè)主城區(qū)、兩個(gè)次中心區(qū)”組成， 規(guī)劃方向： 主城區(qū)用地主要 向東、南發(fā)展 ， 以及 舊城改造 工程。全年事業(yè)支出 721 萬(wàn)元。 城市 交通 公路 公路運(yùn)輸客車 610輛、 15302 客位，貨車 7615 輛、 24843 噸位，出租小汽車 2498輛；全市公路運(yùn)輸業(yè)從業(yè)人員達(dá) 17036 人。 4）輕工業(yè) 輕工業(yè)擁有造紙、日化、釀酒、印刷、塑料、五金、家具、室內(nèi)裝飾等八大門類 14 個(gè)行業(yè)。由此說(shuō)明淮南城市的發(fā)展前景整體看好。 2 歷史沿革 1949 年 1 月 18日淮南解放。 城市 面積 全市總面積 ，其中市區(qū)面積 平方公里，鳳臺(tái)縣面積 1030平方公里。 1 第一部分 區(qū)域篇 一、城市 概況 城市 位臵 市境位于淮河中游，安徽省中部偏北，地處東經(jīng)116176。建成區(qū)面積 78平方公里 。 3 月，中共中央華東局決定在淮南三鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上設(shè)立淮南煤礦特別行政區(qū)； 4 月，淮南煤礦特別行政區(qū)改設(shè)為淮南礦區(qū)。 自然資源 1） 煤礦業(yè) 淮南礦產(chǎn)資源豐富， 50 年代就是中國(guó)五大煤田之一。 5）總結(jié) 淮南市 由煤礦業(yè)作為基礎(chǔ)，已經(jīng)慢慢向其他產(chǎn)業(yè)橫向發(fā)展，近幾年隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整與優(yōu)化，政府稅收以及居民收入也逐漸多元化。有通往省內(nèi)外各地客運(yùn)班線 239 條，平均日發(fā)班車 班次；全年完成社會(huì)客運(yùn)量 1799 萬(wàn)人次、旅客周轉(zhuǎn)量 126155 萬(wàn)人公里；貨運(yùn)量1288 萬(wàn)噸、貨物周轉(zhuǎn)量 75800 萬(wàn)噸公里。全年企業(yè)支出 1480 萬(wàn)元。 城市發(fā)展以形成龍湖路為中心的城市商務(wù)區(qū)，提高人口聚集力，形成代表淮南市現(xiàn)代化城市形象的主中心區(qū)。 總結(jié)： 隨著近年來(lái)淮南市生產(chǎn)力水平的不斷提高，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展。 03 年全市農(nóng)民可支配收入為 2180元，比上年增長(zhǎng) ％； 04年上漲到 2571 元，增長(zhǎng)率為 ％，比上年上 升 21 個(gè)百分點(diǎn)； 05 年增長(zhǎng)至 2786 元，增長(zhǎng)率為 ％，比上年回落 18 個(gè)點(diǎn)； 06年 上漲至 3252，增長(zhǎng)率回升至 ％。顯然對(duì)于區(qū)域范圍并不大的淮南市而言，其土地供應(yīng)已 經(jīng)相當(dāng)充足。其中住宅銷售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) % 。 因此目前來(lái)看 淮南市 商品房市場(chǎng)基本供需基本 比較平穩(wěn) 。 2021 居民居住條件繼續(xù)改善。 004 年綜合均價(jià)每平方米 1515 元 /㎡ ，其中住宅每平方米綜合均價(jià)為 1146 元 /㎡ ，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。 因此預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)區(qū)域房?jī)r(jià)將呈小幅上漲態(tài)勢(shì)。 縱觀 淮南房地產(chǎn)全局，不難發(fā)現(xiàn) 07年開(kāi)出的房源大部分以多層、小高層或小高層、高層 1－ 2 種物業(yè)混合推出。其中多層價(jià)格在2021－ 2500 之間，小高層、高層價(jià)格基本在 2500－ 3000 元 /㎡之間。其中 3 室 2 廳 2 衛(wèi)戶型也占有較大比例。據(jù)調(diào)查當(dāng)?shù)刭?gòu)房者對(duì)區(qū)域性購(gòu)房沒(méi)有太大的選擇特征。 22 產(chǎn)品外立面風(fēng)格分析 1）典型個(gè)案外立面效果展示 2） 結(jié)論： 從目前市場(chǎng)上 樓盤建筑外立面風(fēng)格來(lái)看基本可以分為以下幾類：現(xiàn)代建筑風(fēng)格（優(yōu)山盛世名城 金豪陽(yáng)光花園 優(yōu)山美地 惠利花園 金龍門大廈 馨雅苑 23 美地）、簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格（盛世名城）、現(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格（金龍門大廈）等。 二房戶型： ? 整體較為方正，空間布局較為合理。 ? 客廳與餐廳南北通風(fēng)。 ? 廚房無(wú)窗，通風(fēng)效果較差。 ? 各功能區(qū)區(qū)分合理，動(dòng)靜分離，私密性較強(qiáng)。 3） 主力面積與月銷售套數(shù)對(duì)比圖 13050123 1