【正文】 發(fā)展的國際都會。 深圳區(qū)域發(fā)展策 略：加強多層次區(qū)域合作 進行多層次區(qū)域合作以擴大城市對外的輻射力，促進共同發(fā)展是深圳未來應采取的選擇。充分發(fā)揮深圳移民城市和移民文化的特點，構筑與內地最為廣泛和深入的聯(lián)系，進一步擴大城市發(fā)展的經濟腹地，成為輻射內地經濟的主要中心之一。 深圳的空間發(fā)展策略： 南北貫通 西聯(lián)東拓 中心強化 兩翼伸展 堅持以地區(qū)特色為基礎，以可持續(xù)發(fā)展為核心，以人的需求為根本，創(chuàng)建 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 12 “差異化”的城市空間，以滿足城市多元化發(fā)展的需求。 3. 區(qū)域發(fā)展和前景預測 南山區(qū)是 深圳重要的西部濱海區(qū) 為了更好地發(fā)揮優(yōu)勢，突出各區(qū)在區(qū)位、資 源、產業(yè)、科技、人才和環(huán)境等方面的優(yōu)勢，深圳提出“差異化”的空間發(fā)展策略，即在十一個城市組團的基礎上，通過組團的融合，逐漸演化為城市核心區(qū)、西部濱海區(qū)、中部地區(qū)、東部地區(qū)、東部濱海地區(qū)五個城市功能地區(qū)。 西部濱海區(qū)（即包括寶安濱海區(qū)和除華僑城以外的南山）結合港口、機場、高速公路、口岸等大型交通基礎設施密集的優(yōu)勢，發(fā)展現代物流業(yè)。建設世界先進水平的高端制造業(yè)園區(qū)，發(fā)展信息產業(yè)與通訊產業(yè)等高端制造業(yè)。加強與香港的合作，發(fā)展現代服務業(yè)。與寶安中心區(qū)一起 成為深圳市高強度發(fā)展的 CBD 區(qū)，重點發(fā)展以甲級寫字樓為主的高端 辦公功能，以滿足遠期建設區(qū)域生產型服務中心的需要。 南山區(qū) 發(fā)展的定位 產業(yè)功能定位 ： 國家級高新技術產業(yè)基地，華南地區(qū)區(qū)域性物流中心之一 ,集裝箱樞紐港 —— 深圳港的重要組成部分，深圳市的科教中心和旅游度假基地。 空間發(fā)展定位 ： 深圳特區(qū)帶形組團結構中重要的西部城市組團，深圳市二十一世紀的建設熱點地區(qū)之一。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 13 景觀形象定位 ： 融 “ 山海城 ” 為一體的現代化生態(tài)型海濱城區(qū)。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 14 4. 宏觀環(huán)境與本項目發(fā)展的聯(lián)系 、深圳投資宏觀背景 ? 經濟發(fā)展快速穩(wěn)定增長，人民生活水平提高，對于住房需求更高。 ? 第二、三次產業(yè)共同推動經 濟增長，推動房地產投資。 ? 高新技術產業(yè)、現代物流業(yè)作為深圳未來的支柱產業(yè) ， 占第三產業(yè)增加值 更大，為西部物流發(fā)展以及項目建設創(chuàng)造條件。 、區(qū)域發(fā)展前景 ? 南山區(qū) 有強大的物流產業(yè)支撐，同時也是政府重點和加強開發(fā)的片區(qū)，未來片區(qū)是房地產開發(fā)的熱點區(qū)域； ? 規(guī)劃完善的交通體系和齊全的公共服務設施，將提升板塊的綜合服務功能，從而提升板塊內房地產的價值； ? 片區(qū)經濟的不斷發(fā)展，人民生活水平和消費能力的不斷提高，對片區(qū)的房地產發(fā)展起著很大的促進作用。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 15 二、房地產市場發(fā)展狀況研究 2021上半年批準預售面積同比增加 %，推售面積則減少 10% 08 年上半年深圳市共有 萬平方米的住宅取得預售許可證，同比增加%。 0507 年深圳商品住宅供應量不斷減少， 除了開發(fā)用地減少的影響外，由于樓市火爆，開發(fā)商捂盤也是一個重要 原因。雖然 08 年上半年住宅預售量有所增加，但 量不大， 仍有一些項目因市場低迷而捂盤。 0308 年上半年深圳市商品住宅批售面積 3 2 1 . 83 7 7 . 62 7 9 . 1 2812 4 4 . 1 2 5 7 . 501002003004000 3 年上半年 0 4 年上半年 0 5 年上半年 0 6 年上半年 0 7 年上半年 0 8 年上半年萬平方米 但 如果只記實際供應量，即推盤量，上半年全市新增住宅供應 263 萬平方米，雖比預售面積多，但同比 07 年上半年的實際供應量， 則減少 10%。 0508 年深圳市推售住宅面積 6 4 8 . 5 6 1 9 . 42447 4 0 . 8010020030040050060070080005年 06年 07年 0 8 年上半年萬平方米 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 16 成交分析 —— 供應然遠大于求 08 年上半年全市成交住宅只有 萬平方米，同比減少 54%。按目前的銷售速度， 08 年全年的銷售量將只有 9 97 年的水平（ 9 97 年深圳銷售住宅面積分別為 34 405 萬平方米），足見低迷。 近年來深圳住宅市場火爆，供不應求，特別是在巔峰期 07 年上半年，住宅供求比只有 ： 1。之后受各種因素影響，下半年樓市轉熊，樓盤成交普遍低迷，供需倒掛，加上 07 年 12 月供應量 達 125 萬平方米，最終導致下半年供求比達 ： 1。 08 年上半年成交略有起色，但供應然遠大于求。 0308 年深圳市住宅供求關系圖 0 .0 01 0 0 .0 02 0 0 .0 03 0 0 .0 04 0 0 .0 05 0 0 .0 06 0 0 .0 07 0 0 .0 08 0 0 .0 09 0 0 .0 01 0 0 0 .0 003年 04年 05年 06年 07 年上半年 07 年下半年 08 年上半年萬平方米00 .511 .522 .5推售面積 銷售面積 供求比注：供求比 =批準預售面積 /銷售面積 價格分析 —— 08 年上半年大幅回落 近年房價上漲，其中 0507 年漲勢飛快，同比漲幅分別達到 18%、 31%和 45%。08 年上半年房價回落，雖同比 07 年上半年仍上漲 4%，但是與 07 年下半年比，已下跌 18%。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 17 0308 歷年深圳房價走勢 5680 5980704092301229315560127890500010000150002021003年 04年 05年 06年 0 7 年上半年 0 7 年下半年 0 8 年上半年元/ 平方米深圳房地產市場周期分析及其預判： 房產的價格會圍繞房產的價值，以周期波動的形態(tài)運行，過份偏離會自我調整，周期價格的形態(tài)呈尖頂圓底。沒有人能非常準確預測頂部及底部出現地時期，但是房地產市場發(fā)展也是有一定的規(guī)律可循的，中原認為房地產市場發(fā)展有復蘇期、高漲期、危機期和蕭條期四個周期，每個周期又有其表現特征。 價格價值P復蘇期高漲期危機期蕭條期價格價值復蘇期高漲期危機期蕭條期 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 18 房地產市場周期及其表現特征表 客戶特征 價格特征 市場特征 復蘇期 用家觀望，投資者入市 樓價平穩(wěn)上升，租金回報率上升；樓花價格比現樓高一些 樓價升到你不信 高漲期 用家入市，投資者入市 樓價急速 上升，樓花遠比現樓貴 樓價升到你相信 危機期 投資者離場，市場上所有買家變成投機者 樓價升到脫離現實購買力，樓花價格缺乏上升動力，成交放緩，現樓價格逼近樓花價格 樓價升到你迷信 蕭條期 買家虧損，負資產出現，市場上只剩有實力的用家及部分抄底的投資客 價格急速跳躍式下跌，市場出現有價無市，缺乏承接力，樓花價格甚至低于現樓價格 樓價跌到你沒信心 香港幾個房地產周期 表 年度 上升時間（年） 樓價最高升幅 調整時間 樓價最大跌幅 1967 1976 6 6（倍） 3（年） 35% 1976 1983 5（倍） （年） 40% 1984 2021 13 14（倍） 6（年） 65% 從表中可以看出，香港房地產市場的周期的規(guī)律是樓價上升越長樓價最高漲幅越高，其調整時間和樓價跌幅也最大，因此，房地產市場的上升時期與調整時期的時間是成正比的。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 19 1984 2021 年香港住宅價格指數0204060801001201401601801979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2021 2021 2021年香港住宅價格指數 19842021 年的香港房地產周期，基本上由 3 次升浪組成，第 1 次升浪是19851989，第二次是 19911994，第三次是 19951997，呈現一浪高于一浪的發(fā)展態(tài)勢。大周期中蘊含著小周期 ,整個上升周期長達 13 年。 隨后進入了市場的危機 期和蕭條期，到 2021 年開始復蘇期的發(fā)展階段。 從深圳樓市目前的成交情況及入市客戶表現來看，確實是處于周期中的蕭條期。但從 2021 年 2021 年深圳市價格走勢圖來看，房地產市場周期是2021 年啟動上升，到 2021 年完成一個周期，即 5 年一個周期。因此我們認為深圳房地產的調整周期將在 5 年之內完成。 20212021 年深圳 房價走勢圖 5680 5980704092301229315560127890500010000150002021003年 04年 05年 06年 0 7 年上半年 0 7 年下半年 0 8 年上半年元/ 平方米深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 20 2021 年底以來，深圳市房地產市場出現的進行調整， 2021 年 因 四川地震、全球經濟放緩和國內通貨膨脹等因素，更增加了房地產后 市的很多不確定性因素；但應當看到目前房地產市場的低迷只是短期態(tài)勢，影響深圳市房地產整體市場的基本因素如：經濟持續(xù)發(fā)展、 城市 人口的快速增長等 房地產市場的決定性因素 并沒有發(fā)生大的變化。 因此，預計房地產市場在 2021 年房地產市場將進入到 小周期的 蕭條期探底階段，這時候將出現供求失衡，價格下跌；而到了 2021 年，市場將進入復蘇期的盤整階段，進行調整，從 2021 年 開始將進入到復蘇期的恢復階段，這時候成交量和價格都開始逐步上升 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 21 三、深圳房地產發(fā)展政策環(huán)境研究 1. 政策現狀及趨勢 2021 年上半年，國內國外宏觀經濟形勢錯綜 復雜。國 際原油價格突破新高、美國次貸按危機蔓延、越南暴發(fā)金融危機。國內 物價指數高企、自然災害不斷、股市下跌一波比一波慘烈，外圍和內部因素共同影響，使樓市處于一個非常惡劣的經濟環(huán)境中。在這樣一個不利的經濟環(huán)境之下， 房地產 宏觀政策 又進一步頻出，深圳樓市呈現出極度低迷的狀態(tài)，樓市在經過 5 月份的短暫回暖后再次步入低迷狀態(tài)，臵業(yè)者對未來經濟前景表現出擔憂，消費信心不足。 2021 年上半年宏觀政策一覽表 分類 政策名稱 發(fā)布單位 政策核心內容 土地 《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》 國務院辦公廳 打擊囤積土 地為核心，不僅加大囤積土地的成本，也加大了囤積土地的政策風險與資金風險 ；地價下降 住房規(guī)劃 《 深圳市住房建設規(guī)劃2021 年度實施計劃 》 深圳市國土資源和房產管理局 重點明確廉租房、經適房、限價房和中低價位、中小套型普通商品房的結構比例、建設規(guī)模，并落實到具體地塊、項目 《 深圳市住房建設規(guī)劃2021 年度實施計劃 》 深圳市國土資源和房產管理局 重點明確廉租房、經適房、限價房和中低價位、中小套型普通商品房的結構比例、建設規(guī)模，并落實到具體地塊、項目 稅收 《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的 通知》 財政部 、 國家稅務總局 支持廉租住房、經濟適用住房建設 、 支持住房租賃市場發(fā)展 土地增值稅預征率提高 深圳市地稅局 調整后普通標準住宅按銷售收入１％預征，別墅類按銷售收入３％預征，其他類型房產按２％預征。 經濟類 6 次調整存款準備金率，從年初的 %調整到目前的 % 中國人民銀行 落實從緊的貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 22 2. 政策對本項目的影響 住宅 供應結構 受 90/70 政策影響 本項目同樣受 90/70 住房供應結構 政策的影響， T201007 T2010072 宗地內開發(fā)的商品住房項目， 套型建筑面積 90 ㎡以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到商品住房總建筑面積的 70%以上。 政策性公共租賃住房對項目開發(fā)是一把雙刃劍，有利有弊。 T2010073 宗地為政策性住房項目，開發(fā)量高達 60 多萬平方米，且在 2021 年交付使用，其面向的是初級公務員，這與本項目商品住宅潛在客戶不會重復，但由于預計政策性住房會有大量的出租行為， 這可能會降低本項目的投資客戶對未來項目的預期值，因此可能大大降低本項目的投資客戶比例，但與此同時 60 多萬平方米的政策性住房為本項目 的商業(yè)運營提供了巨大的消費人群，是項目商業(yè)經營的利好。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 23 第三部分 地鐵上蓋物業(yè)研究