【正文】 發(fā)展的國(guó)際都會(huì)。 深圳區(qū)域發(fā)展策 略：加強(qiáng)多層次區(qū)域合作 進(jìn)行多層次區(qū)域合作以擴(kuò)大城市對(duì)外的輻射力，促進(jìn)共同發(fā)展是深圳未來(lái)應(yīng)采取的選擇。充分發(fā)揮深圳移民城市和移民文化的特點(diǎn)，構(gòu)筑與內(nèi)地最為廣泛和深入的聯(lián)系，進(jìn)一步擴(kuò)大城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)腹地，成為輻射內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的主要中心之一。 深圳的空間發(fā)展策略： 南北貫通 西聯(lián)東拓 中心強(qiáng)化 兩翼伸展 堅(jiān)持以地區(qū)特色為基礎(chǔ)，以可持續(xù)發(fā)展為核心，以人的需求為根本，創(chuàng)建 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 “差異化”的城市空間，以滿足城市多元化發(fā)展的需求。 3. 區(qū)域發(fā)展和前景預(yù)測(cè) 南山區(qū)是 深圳重要的西部濱海區(qū) 為了更好地發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，突出各區(qū)在區(qū)位、資 源、產(chǎn)業(yè)、科技、人才和環(huán)境等方面的優(yōu)勢(shì)，深圳提出“差異化”的空間發(fā)展策略，即在十一個(gè)城市組團(tuán)的基礎(chǔ)上，通過(guò)組團(tuán)的融合，逐漸演化為城市核心區(qū)、西部濱海區(qū)、中部地區(qū)、東部地區(qū)、東部濱海地區(qū)五個(gè)城市功能地區(qū)。 西部濱海區(qū)（即包括寶安濱海區(qū)和除華僑城以外的南山）結(jié)合港口、機(jī)場(chǎng)、高速公路、口岸等大型交通基礎(chǔ)設(shè)施密集的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。建設(shè)世界先進(jìn)水平的高端制造業(yè)園區(qū)，發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)與通訊產(chǎn)業(yè)等高端制造業(yè)。加強(qiáng)與香港的合作，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。與寶安中心區(qū)一起 成為深圳市高強(qiáng)度發(fā)展的 CBD 區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展以甲級(jí)寫(xiě)字樓為主的高端 辦公功能，以滿足遠(yuǎn)期建設(shè)區(qū)域生產(chǎn)型服務(wù)中心的需要。 南山區(qū) 發(fā)展的定位 產(chǎn)業(yè)功能定位 ： 國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，華南地區(qū)區(qū)域性物流中心之一 ,集裝箱樞紐港 —— 深圳港的重要組成部分，深圳市的科教中心和旅游度假基地。 空間發(fā)展定位 ： 深圳特區(qū)帶形組團(tuán)結(jié)構(gòu)中重要的西部城市組團(tuán)，深圳市二十一世紀(jì)的建設(shè)熱點(diǎn)地區(qū)之一。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 景觀形象定位 ： 融 “ 山海城 ” 為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型海濱城區(qū)。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 4. 宏觀環(huán)境與本項(xiàng)目發(fā)展的聯(lián)系 、深圳投資宏觀背景 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，人民生活水平提高，對(duì)于住房需求更高。 ? 第二、三次產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)投資。 ? 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)作為深圳未來(lái)的支柱產(chǎn)業(yè) ， 占第三產(chǎn)業(yè)增加值 更大，為西部物流發(fā)展以及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造條件。 、區(qū)域發(fā)展前景 ? 南山區(qū) 有強(qiáng)大的物流產(chǎn)業(yè)支撐，同時(shí)也是政府重點(diǎn)和加強(qiáng)開(kāi)發(fā)的片區(qū)，未來(lái)片區(qū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域； ? 規(guī)劃完善的交通體系和齊全的公共服務(wù)設(shè)施，將提升板塊的綜合服務(wù)功能，從而提升板塊內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)值； ? 片區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平和消費(fèi)能力的不斷提高，對(duì)片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起著很大的促進(jìn)作用。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r研究 2021上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增加 %，推售面積則減少 10% 08 年上半年深圳市共有 萬(wàn)平方米的住宅取得預(yù)售許可證，同比增加%。 0507 年深圳商品住宅供應(yīng)量不斷減少， 除了開(kāi)發(fā)用地減少的影響外，由于樓市火爆，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)也是一個(gè)重要 原因。雖然 08 年上半年住宅預(yù)售量有所增加，但 量不大， 仍有一些項(xiàng)目因市場(chǎng)低迷而捂盤(pán)。 0308 年上半年深圳市商品住宅批售面積 3 2 1 . 83 7 7 . 62 7 9 . 1 2812 4 4 . 1 2 5 7 . 501002003004000 3 年上半年 0 4 年上半年 0 5 年上半年 0 6 年上半年 0 7 年上半年 0 8 年上半年萬(wàn)平方米 但 如果只記實(shí)際供應(yīng)量，即推盤(pán)量，上半年全市新增住宅供應(yīng) 263 萬(wàn)平方米，雖比預(yù)售面積多，但同比 07 年上半年的實(shí)際供應(yīng)量， 則減少 10%。 0508 年深圳市推售住宅面積 6 4 8 . 5 6 1 9 . 42447 4 0 . 8010020030040050060070080005年 06年 07年 0 8 年上半年萬(wàn)平方米 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 成交分析 —— 供應(yīng)然遠(yuǎn)大于求 08 年上半年全市成交住宅只有 萬(wàn)平方米，同比減少 54%。按目前的銷(xiāo)售速度， 08 年全年的銷(xiāo)售量將只有 9 97 年的水平（ 9 97 年深圳銷(xiāo)售住宅面積分別為 34 405 萬(wàn)平方米），足見(jiàn)低迷。 近年來(lái)深圳住宅市場(chǎng)火爆，供不應(yīng)求，特別是在巔峰期 07 年上半年，住宅供求比只有 ： 1。之后受各種因素影響，下半年樓市轉(zhuǎn)熊，樓盤(pán)成交普遍低迷，供需倒掛，加上 07 年 12 月供應(yīng)量 達(dá) 125 萬(wàn)平方米，最終導(dǎo)致下半年供求比達(dá) ： 1。 08 年上半年成交略有起色，但供應(yīng)然遠(yuǎn)大于求。 0308 年深圳市住宅供求關(guān)系圖 0 .0 01 0 0 .0 02 0 0 .0 03 0 0 .0 04 0 0 .0 05 0 0 .0 06 0 0 .0 07 0 0 .0 08 0 0 .0 09 0 0 .0 01 0 0 0 .0 003年 04年 05年 06年 07 年上半年 07 年下半年 08 年上半年萬(wàn)平方米00 .511 .522 .5推售面積 銷(xiāo)售面積 供求比注：供求比 =批準(zhǔn)預(yù)售面積 /銷(xiāo)售面積 價(jià)格分析 —— 08 年上半年大幅回落 近年房?jī)r(jià)上漲，其中 0507 年漲勢(shì)飛快，同比漲幅分別達(dá)到 18%、 31%和 45%。08 年上半年房?jī)r(jià)回落，雖同比 07 年上半年仍上漲 4%，但是與 07 年下半年比，已下跌 18%。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 0308 歷年深圳房?jī)r(jià)走勢(shì) 5680 5980704092301229315560127890500010000150002021003年 04年 05年 06年 0 7 年上半年 0 7 年下半年 0 8 年上半年元/ 平方米深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)周期分析及其預(yù)判： 房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)圍繞房產(chǎn)的價(jià)值，以周期波動(dòng)的形態(tài)運(yùn)行，過(guò)份偏離會(huì)自我調(diào)整，周期價(jià)格的形態(tài)呈尖頂圓底。沒(méi)有人能非常準(zhǔn)確預(yù)測(cè)頂部及底部出現(xiàn)地時(shí)期，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也是有一定的規(guī)律可循的，中原認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有復(fù)蘇期、高漲期、危機(jī)期和蕭條期四個(gè)周期，每個(gè)周期又有其表現(xiàn)特征。 價(jià)格價(jià)值P復(fù)蘇期高漲期危機(jī)期蕭條期價(jià)格價(jià)值復(fù)蘇期高漲期危機(jī)期蕭條期 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期及其表現(xiàn)特征表 客戶特征 價(jià)格特征 市場(chǎng)特征 復(fù)蘇期 用家觀望，投資者入市 樓價(jià)平穩(wěn)上升，租金回報(bào)率上升；樓花價(jià)格比現(xiàn)樓高一些 樓價(jià)升到你不信 高漲期 用家入市，投資者入市 樓價(jià)急速 上升，樓花遠(yuǎn)比現(xiàn)樓貴 樓價(jià)升到你相信 危機(jī)期 投資者離場(chǎng)，市場(chǎng)上所有買(mǎi)家變成投機(jī)者 樓價(jià)升到脫離現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，樓花價(jià)格缺乏上升動(dòng)力，成交放緩，現(xiàn)樓價(jià)格逼近樓花價(jià)格 樓價(jià)升到你迷信 蕭條期 買(mǎi)家虧損，負(fù)資產(chǎn)出現(xiàn)，市場(chǎng)上只剩有實(shí)力的用家及部分抄底的投資客 價(jià)格急速跳躍式下跌，市場(chǎng)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市，缺乏承接力，樓花價(jià)格甚至低于現(xiàn)樓價(jià)格 樓價(jià)跌到你沒(méi)信心 香港幾個(gè)房地產(chǎn)周期 表 年度 上升時(shí)間（年） 樓價(jià)最高升幅 調(diào)整時(shí)間 樓價(jià)最大跌幅 1967 1976 6 6（倍） 3（年） 35% 1976 1983 5（倍） （年） 40% 1984 2021 13 14（倍） 6（年） 65% 從表中可以看出，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期的規(guī)律是樓價(jià)上升越長(zhǎng)樓價(jià)最高漲幅越高，其調(diào)整時(shí)間和樓價(jià)跌幅也最大，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升時(shí)期與調(diào)整時(shí)期的時(shí)間是成正比的。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 1984 2021 年香港住宅價(jià)格指數(shù)0204060801001201401601801979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2021 2021 2021年香港住宅價(jià)格指數(shù) 19842021 年的香港房地產(chǎn)周期，基本上由 3 次升浪組成，第 1 次升浪是19851989，第二次是 19911994，第三次是 19951997，呈現(xiàn)一浪高于一浪的發(fā)展態(tài)勢(shì)。大周期中蘊(yùn)含著小周期 ,整個(gè)上升周期長(zhǎng)達(dá) 13 年。 隨后進(jìn)入了市場(chǎng)的危機(jī) 期和蕭條期，到 2021 年開(kāi)始復(fù)蘇期的發(fā)展階段。 從深圳樓市目前的成交情況及入市客戶表現(xiàn)來(lái)看，確實(shí)是處于周期中的蕭條期。但從 2021 年 2021 年深圳市價(jià)格走勢(shì)圖來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期是2021 年啟動(dòng)上升，到 2021 年完成一個(gè)周期，即 5 年一個(gè)周期。因此我們認(rèn)為深圳房地產(chǎn)的調(diào)整周期將在 5 年之內(nèi)完成。 20212021 年深圳 房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 5680 5980704092301229315560127890500010000150002021003年 04年 05年 06年 0 7 年上半年 0 7 年下半年 0 8 年上半年元/ 平方米深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 2021 年底以來(lái)，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的進(jìn)行調(diào)整， 2021 年 因 四川地震、全球經(jīng)濟(jì)放緩和國(guó)內(nèi)通貨膨脹等因素，更增加了房地產(chǎn)后 市的很多不確定性因素；但應(yīng)當(dāng)看到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷只是短期態(tài)勢(shì)，影響深圳市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的基本因素如：經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、 城市 人口的快速增長(zhǎng)等 房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定性因素 并沒(méi)有發(fā)生大的變化。 因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入到 小周期的 蕭條期探底階段，這時(shí)候?qū)⒊霈F(xiàn)供求失衡，價(jià)格下跌；而到了 2021 年，市場(chǎng)將進(jìn)入復(fù)蘇期的盤(pán)整階段，進(jìn)行調(diào)整，從 2021 年 開(kāi)始將進(jìn)入到復(fù)蘇期的恢復(fù)階段，這時(shí)候成交量和價(jià)格都開(kāi)始逐步上升 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 三、深圳房地產(chǎn)發(fā)展政策環(huán)境研究 1. 政策現(xiàn)狀及趨勢(shì) 2021 年上半年，國(guó)內(nèi)國(guó)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜 復(fù)雜。國(guó) 際原油價(jià)格突破新高、美國(guó)次貸按危機(jī)蔓延、越南暴發(fā)金融危機(jī)。國(guó)內(nèi) 物價(jià)指數(shù)高企、自然災(zāi)害不斷、股市下跌一波比一波慘烈，外圍和內(nèi)部因素共同影響，使樓市處于一個(gè)非常惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中。在這樣一個(gè)不利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下， 房地產(chǎn) 宏觀政策 又進(jìn)一步頻出，深圳樓市呈現(xiàn)出極度低迷的狀態(tài)，樓市在經(jīng)過(guò) 5 月份的短暫回暖后再次步入低迷狀態(tài)，臵業(yè)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景表現(xiàn)出擔(dān)憂，消費(fèi)信心不足。 2021 年上半年宏觀政策一覽表 分類(lèi) 政策名稱(chēng) 發(fā)布單位 政策核心內(nèi)容 土地 《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》 國(guó)務(wù)院辦公廳 打擊囤積土 地為核心，不僅加大囤積土地的成本，也加大了囤積土地的政策風(fēng)險(xiǎn)與資金風(fēng)險(xiǎn) ；地價(jià)下降 住房規(guī)劃 《 深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2021 年度實(shí)施計(jì)劃 》 深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局 重點(diǎn)明確廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)規(guī)模，并落實(shí)到具體地塊、項(xiàng)目 《 深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2021 年度實(shí)施計(jì)劃 》 深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局 重點(diǎn)明確廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)規(guī)模，并落實(shí)到具體地塊、項(xiàng)目 稅收 《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的 通知》 財(cái)政部 、 國(guó)家稅務(wù)總局 支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè) 、 支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展 土地增值稅預(yù)征率提高 深圳市地稅局 調(diào)整后普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按銷(xiāo)售收入１％預(yù)征，別墅類(lèi)按銷(xiāo)售收入３％預(yù)征，其他類(lèi)型房產(chǎn)按２％預(yù)征。 經(jīng)濟(jì)類(lèi) 6 次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，從年初的 %調(diào)整到目前的 % 中國(guó)人民銀行 落實(shí)從緊的貨幣政策要求，加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng) 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 2. 政策對(duì)本項(xiàng)目的影響 住宅 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 受 90/70 政策影響 本項(xiàng)目同樣受 90/70 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 政策的影響， T201007 T2010072 宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)的商品住房項(xiàng)目， 套型建筑面積 90 ㎡以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到商品住房總建筑面積的 70%以上。 政策性公共租賃住房對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一把雙刃劍，有利有弊。 T2010073 宗地為政策性住房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)量高達(dá) 60 多萬(wàn)平方米，且在 2021 年交付使用，其面向的是初級(jí)公務(wù)員，這與本項(xiàng)目商品住宅潛在客戶不會(huì)重復(fù)，但由于預(yù)計(jì)政策性住房會(huì)有大量的出租行為， 這可能會(huì)降低本項(xiàng)目的投資客戶對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的預(yù)期值，因此可能大大降低本項(xiàng)目的投資客戶比例，但與此同時(shí) 60 多萬(wàn)平方米的政策性住房為本項(xiàng)目 的商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供了巨大的消費(fèi)人群，是項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利好。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 第三部分 地鐵上蓋物業(yè)研究