【正文】 土地成本 96000 開辦費(fèi) 500 設(shè)計(jì)、咨詢費(fèi) 2021 工程前期費(fèi)用 200 項(xiàng)目建 設(shè)成本 18097 其他投資 1000 項(xiàng)目管理費(fèi)用 500 銷售稅費(fèi) 40256 合計(jì) 158653 第十章 經(jīng)濟(jì)效益研究和評價(jià) 經(jīng)濟(jì)測算基本假設(shè) 全投資假設(shè)。 按 2021 人計(jì)，年消費(fèi)按 萬 /人預(yù)測， 經(jīng)營及醫(yī)療服務(wù)總收入 2021 =5000 萬元。它實(shí)現(xiàn)了集權(quán)與分權(quán)的最優(yōu)結(jié)合，有利于調(diào)動(dòng)各類人員的工作積極性，使工 程項(xiàng)目管理工作順利地進(jìn)行?！秺蕵穲鏊腊踩芾硪?guī)定》、《公共場所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》等。 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 經(jīng)濟(jì)依據(jù)。 開發(fā)有限公司 的行政部、人力資源部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部、成本部等職能部門，負(fù)責(zé)所有業(yè)務(wù)管理單元的相關(guān)業(yè)務(wù)，并根據(jù)需要分派專員或經(jīng)理到各業(yè)務(wù)管理單元工作。 向進(jìn)入項(xiàng)目的所有游客發(fā)放安全注意事項(xiàng)，可將其 張貼在入中心須知，還可以通過卡通標(biāo)識、廣播等方式不斷提醒住客。 水資源保護(hù) 主要目標(biāo) 嚴(yán)格按照《中華人民共和國水法》對區(qū)塊內(nèi)的水進(jìn)行開發(fā)和利用，嚴(yán)防水污染，努力使水始終保持為《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的較好水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 —— 垃圾處理 分類 后的垃圾可分別采取衛(wèi)生填埋法、堆肥法或者運(yùn)往專業(yè)工廠回收處理。實(shí)行預(yù)防為主的方針，防治結(jié)合，綜合治理，不走先污染后治理的彎路，積極主動(dòng)的防治。 ? 效益性原則 在各個(gè)項(xiàng)目的設(shè)置和組合的時(shí)候，充分考慮其為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會、 生態(tài)環(huán)境及投資商等帶來的效益，通過合理的組合使各種效益最大化。 綜上所述，本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、外部環(huán)境和開發(fā)主體，三個(gè)最核心的構(gòu)成要素，都具有明顯優(yōu)勢，能 夠支撐和保證項(xiàng)目開發(fā)的順利完成。項(xiàng)目建設(shè)條件良好。西部通道將把深港兩地更加緊密地連在一起。本項(xiàng)目作為一個(gè)生態(tài)型、綜合服務(wù)型的現(xiàn)代養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，必然脫穎而出，擁有極高的吸引力。 ? 居民人均收入高，消費(fèi)實(shí)力強(qiáng) ：被調(diào)查者中，珠三角個(gè)人年收入 4 萬以上的居民占到了 60%以上，被調(diào)查人群人均年收入達(dá)到 萬元，說明珠三角地區(qū)城市居民具備較高的消費(fèi)能力 。 深 圳北大福緣頤養(yǎng)中心 項(xiàng)目的先進(jìn)規(guī)劃理念 和多 功能 驅(qū)動(dòng)模式，將為 其它地區(qū)的養(yǎng)老 事業(yè) 建設(shè) 提供一種值得借鑒的標(biāo)桿模型。 居民收入 水平高 ，生活水平較 較高，屬于珠三 角區(qū)域內(nèi)的發(fā)達(dá)地區(qū)。像社會力量舉辦公益性社會福利機(jī)構(gòu)享受在土地使用、稅收減免和水電等方面的扶持政策； 也將 積極推進(jìn) 社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)完善與 建設(shè)，從政策、資金、人才各方面保證 社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 建設(shè)的順利開展。而民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于深圳的房價(jià)、物價(jià)等原因，即使政府鼓勵(lì)民營，給予政策補(bǔ)貼再加上人們的觀念公辦有政府依靠，收費(fèi)低廉，都要求到公辦機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，民營的發(fā)展緩慢艱難。 深圳市 養(yǎng)老 現(xiàn)狀和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展趨勢 （ 一 ） 深圳現(xiàn)主要養(yǎng)老模式 家庭養(yǎng)老：一直是我國首選的養(yǎng)老模式，但隨著城市化和人員社會流動(dòng)的加快，工作競爭日益激烈，第一代獨(dú)生子女的父母進(jìn)入老年，兩個(gè)年輕人負(fù)擔(dān)四個(gè)老人的養(yǎng)老重任，無力、無暇應(yīng)對的問題日益凸顯，使家庭觀念和家庭功能發(fā)生了變化，導(dǎo)致傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式受到?jīng)_擊，老年人社會化養(yǎng)老的需求日益強(qiáng)烈。 、中國老年型人口狀況： 改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、生活水平及醫(yī)療衛(wèi)生的進(jìn)步，人口生育率的下降，中國開始面對老齡化帶來的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2021 年末，全市基本養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋 萬人，失業(yè)保險(xiǎn)覆蓋 萬人，基本醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋 萬人，勞務(wù)工合作醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋 萬人，少兒醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋 萬人。 2021 年深圳城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額達(dá) 億元，比 1985 年增長 倍，年均增長 %，居民家庭財(cái)富積累逐年增長，消費(fèi)能力大大增強(qiáng)。 二、居民消費(fèi)水平大幅度提高 （一）消費(fèi)與收入同步增長。 ，成為居民增收亮點(diǎn)。深圳的滄桑巨變，是我國改革開放成就的縮影，作為每個(gè)深圳居民，感受至深的莫過于建立特區(qū)、實(shí)行改革開放以來收入水平不斷提高、衣食住行等消費(fèi)發(fā)生了翻天覆地的變化，經(jīng)歷著由 “溫飽型 ”跨越到 “寬裕小康型 ”的生活歷程。 盡管遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但 2021 年全年珠三角實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 32105． 88 億元，突破 3 萬億元大關(guān)，增長 %。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導(dǎo)、政府扶持、社會興辦、 市場推動(dòng)的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng) 老為補(bǔ)充的服務(wù)體系。 綜上所述， 深圳北大福緣頤 養(yǎng)中心 項(xiàng)目 是貫徹科學(xué)發(fā)展觀 和創(chuàng)建和諧社會 的體現(xiàn)，符合國家 、廣東省及深圳市 實(shí)現(xiàn)和諧發(fā)展的政策方向，具有較高的可行性。 綜合評價(jià)和初步結(jié)論 ............................................................................................ 5 第二章 項(xiàng)目 背景和建設(shè)必要性 ................................... 5 項(xiàng)目建設(shè)宏觀環(huán)境分析 ........................................................................................ 5 國家政策背景分析 ...................................................................................... 5 深圳市政策與規(guī)劃背景分析 ........................................................................ 6 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ........................................................................................ 7 珠三角經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 .................................................................................. 7 深圳經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ...................................................................................... 7 項(xiàng)目建設(shè)行業(yè)環(huán)境分析 ...................................................................................... 10 國內(nèi)養(yǎng)老業(yè)發(fā)展分析 ................................................................................ 10 宏觀背景分析小結(jié) .................................................................................... 12 項(xiàng)目發(fā)起人與發(fā)起緣由 ...................................................................................... 13 項(xiàng)目發(fā)展概況 .................................................................................................... 13 地塊現(xiàn)狀 .................................................................................................. 13 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ........................................................................................... 13 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 ................................................................................... 14 第三章 項(xiàng)目市場分析與預(yù)測 .................................... 14 需求市場調(diào)查 .................................................................................................... 15 客源市場定位及結(jié)構(gòu) ................................................................................ 15 客源市場特點(diǎn) ........................................................................................... 15 供給市場調(diào)查 .................................................................................................... 16 市場競爭狀況及分析小結(jié) ................................................................................... 16 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 ....................................... 16 資源稟賦情況 .................................................................................................... 16 區(qū)位條件 ........................................................................................................... 17 政策環(huán)境條件 .................................................................................................... 17 公共設(shè)施和建設(shè)條件 .......................................................................................... 18 建設(shè)單位實(shí)力分析 ............................................................................................. 19 分析小結(jié) ........................................................................................................... 19 第五章 項(xiàng)目總體規(guī)劃 .......................................... 20 項(xiàng)目控制范圍 .................................................................................................... 20 項(xiàng)目開發(fā)理念 .................................................................................................... 20 項(xiàng)目發(fā)展定位 .................................................................................................... 20 總體定位 深圳生態(tài)文化頤養(yǎng)中心 ........................................................... 20 發(fā)展目標(biāo)定位 ........................................................................................... 20 總體規(guī)劃結(jié)構(gòu) .................................................................................................... 20 總體概念規(guī)劃 .................................................................................................... 21 產(chǎn)品布局 ......................................................................................