【正文】 開發(fā)理念與策略 總體規(guī)劃 環(huán)境保護(hù)措施分析 企業(yè)組織與經(jīng)營管理 項(xiàng)目分期實(shí)施計(jì)劃 投資估算與資金籌措 財(cái)務(wù)評價(jià) 項(xiàng)目的社會效益和生態(tài)效益分析 綜合評價(jià)和初步結(jié)論 深圳北大福緣頤養(yǎng)中心 項(xiàng)目位于廣東省 深圳 市北 部 石巖 區(qū)域，隸屬于 深圳 市石巖街道辦 管轄，區(qū)位交通便利， 兩個(gè) 小時(shí) 圈 車程可到達(dá) 香港及澳門，離深圳市中心 40 分鐘內(nèi)車程 ；生態(tài)植被良好， 背山面水， 自然資源 良好， 景觀優(yōu)美 ； 土地開闊，地形平坦，便于建設(shè)，項(xiàng)目具備 休、養(yǎng)、療功能 的基礎(chǔ)條件。 深 圳 北大福 緣頤養(yǎng) 中心 可行性研究報(bào)告 （草案） 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 .............................................. 3 項(xiàng)目提要 ............................................................................................................. 3 項(xiàng)目名稱 .................................................................................................... 3 深圳 北大福 緣頤養(yǎng) 中心 ....................................................................................... 3 項(xiàng)目主管部門 ............................................................................................. 3 項(xiàng)目建設(shè)部門 ............................................................................................. 3 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) ............................................................................................. 3 承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表 ...................................................... 3 研究工作依據(jù) ...................................................................................................... 4 項(xiàng)目研究范圍 ...................................................................................................... 4 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的基礎(chǔ)資料 。 第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性 項(xiàng)目建設(shè)宏觀環(huán)境分析 我國政府已開始高度重視養(yǎng)老問題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇 （ 1）十七大《報(bào)告》在 “ 加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會建設(shè) ” 開篇就指出： “ 社會建設(shè)與人民幸福安康息息相關(guān)。政府、社 會都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式 ，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切 實(shí)可行的行動。要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持 以公建民營、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社 會資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。從 2021 年元旦起，繼續(xù)提高企業(yè)離退休人員基本養(yǎng)老 金標(biāo)準(zhǔn)，提高幅度要明顯高于前 3年每人每月 80元的平均水平 .不同消費(fèi)層的老年公寓 政策與規(guī)劃背景分析 深圳市政府先后 于 2021 年和 2021 年頒布了《深圳市人民政府關(guān)于 加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化的實(shí)施意見》和《深圳市人 民政府關(guān)于加快養(yǎng)老事業(yè)的意見》兩個(gè)文件，積極鼓勵(lì)社會力量參與老齡服務(wù)工 作， 《關(guān) 促進(jìn)我市養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，推出了 14 項(xiàng)優(yōu)惠于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化的實(shí)施意見 》政策扶持社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。珠三角人均 GDP 超過 9000 美元，超過中上等國家收入水平標(biāo)準(zhǔn)，珠三角居民購買實(shí)力雄厚，其中廣東省東翼人均 GDP 增速比珠三角高 %，發(fā)展后勁十足。西部通 道將把深港兩地更加緊密地連在一起。 一、居民收入成倍增長 （一）經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展 ，帶來居民收入呈現(xiàn)跨躍性增長。 2021 年深圳居民家庭總收入中 %來自工資性收入，工資以外收入占 %。 2021 年，深圳居民人均財(cái)產(chǎn)性收入 1275元，比 2021年名義增長 %，年均增長 %，增速高居家庭四大項(xiàng)收入榜首。其中，人均離退休金和養(yǎng)老金收入 2267元，比 2021年名義增長 ，年均增長 %。深圳特區(qū)建立以來，隨著居民收入顯著提高， 人均消費(fèi)支出同步增長，消費(fèi)水平普遍提升，消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)。一方面，從 1985 年與 2021年不同收入分組看深圳戶籍居民的消費(fèi)水平（見表 1，未考慮價(jià)格因素影響），雖然不同收入組家庭居民消費(fèi)水平存在差異，但普遍增長較快，每組居民年人均消費(fèi)支出增長幅度均超過 10%。 三、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，生活水平顯著提高 隨著居民消費(fèi)水平大幅度提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，居民的消費(fèi)已由生存需要轉(zhuǎn)向發(fā)展型及享受型需要。隨著居民生活水平提高，深圳居民對服務(wù)需求顯著上升，服務(wù)性消費(fèi)支出比重明顯提高。共有 萬人參加了生育醫(yī)療保險(xiǎn)。改革開放促進(jìn)深圳社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，也為廣大市民共享改革發(fā)展成果提供豐富的物質(zhì)基礎(chǔ)，社會保障能力顯著增強(qiáng)。根據(jù)聯(lián)合國國際人口協(xié)會編著的《人口學(xué)詞典》對人口老齡化的定義：當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)達(dá)到 60 歲以上的人口所 或占的人口比例達(dá)到或超過總?cè)藬?shù)的 10， 65 歲以上人口達(dá)到或超過人口總數(shù)的 7，這樣的社會即稱之為“老年社會”。 分析得出 ，中國老人人口每年都在增加，到 2021 年， 65 歲以上人口將比 2021 年增加 2021 多萬，老年產(chǎn)業(yè)市場需求越來越大。深圳雖是一個(gè)年輕城市，但有自己的老齡化問題，當(dāng)初的深圳建設(shè)開發(fā)者是中、青年居多，經(jīng)過改革 30 年，他們開始步入老年，以及隨子 女來深居住的非戶籍老人，這樣的結(jié)構(gòu)使深圳在短期內(nèi)快速進(jìn)入老齡化社會。在這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中普遍存在床位等設(shè)施硬件落后，以及經(jīng)營管理滯后等現(xiàn)象，無法滿足社會老齡化的養(yǎng)老服務(wù)需求。 面對老年福利事業(yè)發(fā)生的的極大變化，人口老齡化、家庭小型化、市場經(jīng)濟(jì)化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化的發(fā)展形成了對老年福利事業(yè)的巨大需求。但社會化不等于無政府化，政府管理機(jī)制不能完全退出，不能將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)當(dāng)作商品推向市場，無論如何改革，福利的特點(diǎn)不能 改掉，福利的特色不能改掉，福利的職能不能改掉。 項(xiàng)目發(fā)起人與發(fā)起緣由 項(xiàng)目發(fā)起單位或發(fā)起人的全稱： 北大方正 發(fā)起緣由： 地處珠三角與深圳特區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，地塊生態(tài)景觀良好，資源豐富，土地較為平整，拆遷量少，具備開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)條件。企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有 雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好的品牌口碑， 以及科學(xué)的管理團(tuán)隊(duì)等優(yōu)勢條件，有信心、有能力通過本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)、社會、當(dāng)?shù)鼐用?、政府的多方共贏。本項(xiàng)目規(guī)劃將以發(fā)展新型養(yǎng)老事業(yè)為基點(diǎn)，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，形成極具活力的養(yǎng)老事業(yè)經(jīng)濟(jì)模式。 ? 必要性 養(yǎng)老事業(yè)的完善與 建設(shè) 是 促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定 、 能擴(kuò)大社會就業(yè) 是 有利于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。 第三章 項(xiàng)目市場分析與預(yù)測 深 圳北大福緣頤養(yǎng)中心 項(xiàng)目的 目標(biāo)是建立涵括療養(yǎng)區(qū)、普通公寓（自助老人）、多層老年住宅（介助老人）、高級公寓 、醫(yī)技樓、頤年活動中心、接待中心、健身俱樂部、活動中心、職工宿舍等，兼具鄉(xiāng)村與城市功能優(yōu)勢的，生態(tài)宜居、宜業(yè)、宜游型國家級示范養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 表 3－ 1 陸豐大湖生態(tài)新農(nóng)村 客源市場結(jié)構(gòu) 一級市場 以 深圳、香港和澳門 為代表的 老年人 二級市場 珠三角地區(qū)具有 養(yǎng)老 需求的 老年人 三級市場 大珠三角區(qū)域內(nèi)其他地區(qū)的 老年人 在地理區(qū)域上，客源市場以 深圳、香港和澳門 為基礎(chǔ)，同時(shí)覆蓋了大珠三角區(qū)域內(nèi)其他區(qū)域市場 。 鄉(xiāng)村 型養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 大受青睞 ： 鄉(xiāng)村優(yōu)美的自然環(huán)境、舒適清新的空氣 也成為城市 老年人養(yǎng)老居住的好 去處。 本項(xiàng)目對鄉(xiāng)村型養(yǎng)老產(chǎn)品的規(guī)劃，不僅填補(bǔ)了這一市場空白，而且通過先進(jìn)、新穎的開發(fā)理念將深圳市養(yǎng)老業(yè)提升到了新的發(fā)展高度。因此，總體來看，本項(xiàng)目在需求與供給方面，都具有高度的可行性。 區(qū)位條件 ? 地理區(qū)位 本項(xiàng)目擬建在深圳 石巖 ， 處，占地面積約 24 萬平方米 。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、金融服務(wù)業(yè)以及文化產(chǎn)業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá) 。像社會力量舉辦公益性社會福利機(jī)構(gòu)享受在土地使用、稅收減免和水電等方面的扶持政策；資金資助就是民辦福利機(jī)構(gòu)同樣享受政府資金和彩票公益金資助的 “民辦公助 ”政策，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為民政對象中的孤寡、五保老人、優(yōu)撫對象以及生活困難、不能自理的老人提供服務(wù)，政府將支付費(fèi)用。 建設(shè)單位實(shí)力分析 北大方正 是一家 企業(yè)，主要從事 經(jīng)營等。 項(xiàng)目地塊的本底資源一般，但用地 平坦 ，植被茂密，微環(huán)境景觀優(yōu)美，為功能產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供了很大的創(chuàng)造空間。雖然在基礎(chǔ)設(shè)施、交通道路等方面仍存在一些不足，但通過本次規(guī)劃都能夠合理解決，項(xiàng)目具備實(shí)施建設(shè)的良好基礎(chǔ)。 總體規(guī)劃結(jié)構(gòu) 總體概念規(guī)劃 產(chǎn)品布局 景觀系統(tǒng) 規(guī)劃 道路系統(tǒng) 規(guī)劃 表： 序號 項(xiàng)目名稱 1 接待中心 2 醫(yī)技樓 3 食堂 4 活動中心 5 療養(yǎng)區(qū) 7 職工宿舍 產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則 ? 整體性原則 將整個(gè)項(xiàng)目區(qū)塊當(dāng)作一個(gè)大的整體來考慮，從宏觀上對整個(gè)區(qū)域進(jìn)行總體定位，確定其形象角色，區(qū)域內(nèi)各小項(xiàng)目都以整體 定位為基礎(chǔ)，同時(shí)發(fā)揮自身的功能，進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，打造整體的特色。 ? 可行性原則 通過周密的市場調(diào)查和實(shí)地考察，結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜宋摹L(fēng)俗、經(jīng) 濟(jì)、交通等，以及項(xiàng)目所在地的地形地勢等情況，合理的布置項(xiàng)目，保證項(xiàng)目的可操作性。 在開發(fā)利用本地資源的同時(shí)，保護(hù)自然資源，并維護(hù)整個(gè)區(qū)域的完整性，體現(xiàn)繼承與發(fā)展的原則，遵循繼承 —— 開發(fā) —— 維護(hù) —— 改善生態(tài)環(huán)境 —— 再開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展路徑。 生態(tài)環(huán)境保護(hù) 主要目標(biāo)： 通過本項(xiàng)目的建設(shè)，能夠改善區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化景觀效果，提高區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)的意識，使本區(qū)域成為可持續(xù)發(fā)展的生態(tài) 項(xiàng)目 的范本和模板。 旅游垃圾處理 —— 垃圾收集 在項(xiàng)目入口、停車場、廣場、餐館購物點(diǎn)及項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)各景點(diǎn)、道路兩旁適量放置垃圾盛放裝置，區(qū)分可回收及不可回收垃圾裝置。無論采用哪種方法，最終都應(yīng)以無污染、有效資源充分回收利用的綜合處理方為標(biāo)準(zhǔn)。 主要措施 保護(hù)植被，改善環(huán)境。 主要措施 重視對水資 源的保護(hù)，遵守國家對水資源利用的各種法律法規(guī)，同時(shí)積極配合陸豐市政府的各種水資源的保護(hù)措施與制度。 消防、安全與衛(wèi)生 項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)配備完善的消防設(shè)施，在主要 節(jié) 點(diǎn)及 人流 集中的餐廳、酒吧、賓館等人員集中的 地方應(yīng)重點(diǎn)配置消防設(shè)施及設(shè)置醒目的警示標(biāo)志。 第七章 項(xiàng)目組織與管理 組織機(jī)構(gòu) ? 在可行性報(bào)告編制完成后，應(yīng)立即進(jìn)行項(xiàng)目的申報(bào)立項(xiàng)。總經(jīng)理室由一位總經(jīng)理和兩位副總經(jīng)理組成，全面貫徹、執(zhí)行董事會做出的各項(xiàng)決策和決定，并對董事會負(fù)責(zé)，每位副總負(fù)責(zé)23 個(gè)業(yè)務(wù)子公司，對其一切經(jīng)營活動進(jìn)行指揮、協(xié) 調(diào)和控制。 勞動定員 深圳市石巖生態(tài)文化頤養(yǎng)中心項(xiàng)目開發(fā)有限公司 的員工主要通過社會招聘方式獲得 ，包括管理、市場營銷、財(cái)務(wù)、人力資源、醫(yī)療、法律等方面的專才。 二期開發(fā)區(qū)域： 食堂、職工宿舍、活動中心、配套公寓 （二期） 、 療養(yǎng)區(qū)（二期） 。根據(jù)前期對 深圳 市經(jīng)濟(jì)環(huán)境及區(qū)域內(nèi)的相關(guān)政策法規(guī)、項(xiàng)目總體規(guī)劃的結(jié)論為基本依據(jù)。 工程質(zhì)量與安全依據(jù)。 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 本開發(fā)項(xiàng)目所有產(chǎn)品將在 深圳 市及周邊區(qū)域現(xiàn)有資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合供求市 場特點(diǎn)，借鑒 國內(nèi)外 的成功經(jīng)驗(yàn)，在產(chǎn)品理念上力求超前創(chuàng)新，自然化、人性化、體驗(yàn)化和個(gè)性化；在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)時(shí)注重其在投入使用后可能對使用者的安全造成的影響，杜絕一切安全性未加周密考慮的產(chǎn)品推向市場。還有，對開發(fā)中產(chǎn)生的沒設(shè)想的影響 ， 如對環(huán)境影響、對當(dāng)?shù)鼐用裆钣绊懙冗M(jìn)行評 定其影響的程度， 并采取合理的處理措施，保證項(xiàng)目的實(shí)施遵循原有規(guī)劃原則。 項(xiàng)目經(jīng)理對項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)責(zé)，獨(dú)立進(jìn)行計(jì)劃、資源分配、協(xié)調(diào)和控制，從制度上保證項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、人員，職能經(jīng)理負(fù)責(zé)提供所需資源。 以上資金均在第一期內(nèi)投入，第二期依靠銷售收入滾動發(fā)展。按成本約 1500 萬 /年，則 租賃收入年 3500