【正文】 .三層功能劃分圖 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報告 第 23 頁 共 52 頁 第六節(jié) 市場啟動的前期工作 濱海購物中心啟動開業(yè)前的準(zhǔn)備工作，包括組建項(xiàng)目公司、商場升級改造，定購安裝各類設(shè)備，定購各專區(qū)商品、招聘管理人員和員工等。 后門 后門 后 門 衛(wèi)生間 樓梯 樓梯 貨梯 扶梯 扶梯 側(cè) 樓梯 側(cè) 門 樓梯 樓梯 門 貨梯 貨梯 扶梯 扶梯 衛(wèi)生間 扶梯 正門 扶梯 濱海購物中心一層、二層通道示意圖 （ 3）公共衛(wèi)生間 購物中心內(nèi)部公共衛(wèi)生間五個，其中：位于一樓左側(cè)前后位置各二個，位于二樓左側(cè)前后位置二個，位于三樓左側(cè)一個。 殘疾人專用設(shè)施 在購物中心內(nèi)外，都設(shè)置專供殘疾人用的設(shè)施、通道等，各營業(yè)人員和服務(wù)人員都要明白殘疾人的需求，隨時為殘疾人提供各項(xiàng)服務(wù)。而車輛通行的路口設(shè)在購物中心左側(cè)，即現(xiàn)在車輛通行的地方，并直通左側(cè)和后側(cè)停車場，只允許購物車輛和送貨車輛通過并停放。 按照現(xiàn)代商場的要求，深圳市濱海購物中心有限公司決定取銷前面 20個車位，保留左側(cè) 26個車位和后側(cè) 34個車位。大樓每層高最高 ，最低 5 米，便深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報告 第 15 頁 共 52 頁 于裝飾和鋪設(shè)通風(fēng)管道和安裝空調(diào)管道。這樣，就可以將第一棟第二層與第二棟第二層連接成為一個整體，在第二層可擴(kuò)大營業(yè)面積 1000 平方米。 二、設(shè)立大門內(nèi)扶梯 在大門內(nèi)人行通道的兩側(cè)，設(shè)有直通第二層銷售大廳的二部滾動扶梯，寬度各為三米，共計六米，一部上行，一部下行，方便人們直通二層購物。由于其他 47 個自然人購買商鋪后閑置時間較長，都希望盡快啟動市場，均贊 成濱海購物中心的啟動方案，并愿意全力配合。 深圳市濱海購物中心沒有 擁有所有權(quán)的商鋪，全部在一層，建筑面積 平方米，權(quán)利人是 47 個自然人。 項(xiàng)目主體建筑分為二棟，靠近葵新路為第二棟，里面為第一棟，其 中：第一棟主體建筑兩層，層高 米至 ，建筑面積 5,平方米；第二棟主體建筑三層，層高 米至 5 米，建筑面積 平方米。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報告 第 10 頁 共 52 頁 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè) 一、項(xiàng)目選址 根據(jù)深圳市規(guī)劃委員會和龍崗區(qū)政府、葵涌街道政府的批復(fù)文件，深圳市濱海購物中心位于葵涌街道葵新北路 70 號，處于葵新北路一側(cè)，是葵涌的城市中心、商業(yè)中心和行政中心位置，周邊與葵坪公路、葵興路、葵政路、福興路、福塘路、禾塘路、三溪路和延安路相連；周邊其他配套設(shè)施有葵涌鎮(zhèn)人民政府、葵涌郵政支局、葵涌人民醫(yī)院、葵涌戲院、葵涌小學(xué)、葵涌中學(xué)、葵涌成人文化技術(shù)學(xué)校、葵涌大酒店、葵涌派出所、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、 中國銀行、亞洲大藥房葵涌支店、華康平價藥房、葵華商場等。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報告 第 9 頁 共 52 頁 葵涌鎮(zhèn)政府早在 2020 年就將舊市場的改造提到了議事日程之中，并規(guī)劃在現(xiàn)在的葵新北路建設(shè)新的綜合批發(fā)市場；在龍 崗區(qū) 2020年第 5 次建設(shè)用地預(yù)審會議項(xiàng)目中，龍崗區(qū)政府決定批準(zhǔn)商業(yè)用地面積 12, 平方米，建設(shè) 14,000 平方米的農(nóng)貿(mào)綜合市場，正式將建設(shè)深圳市綜合市場以文件的形式確定下來，這就是濱海購物中心的最早雛形。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報告 第 8 頁 共 52 頁 葵涌城市規(guī)劃圖 深圳市政府對葵涌街道的定位，決定了葵涌是深圳市東南部沿海的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心城市，城市建設(shè)以辦公和綜合服務(wù)為主。 按照 深圳市政府城市建設(shè)和發(fā)展整體規(guī)劃， 葵涌 — 大鵬規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)片區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高科技研發(fā)、生態(tài)環(huán)保和智力密集型新興科技產(chǎn)業(yè)?？恳喳}壩高速公路與深圳市連接，以坪葵公路與坪山新區(qū)連接，以海濱公路與大鵬、南澳連接，交通便利，是大鵬半島的經(jīng)濟(jì)中心、政治和文化中心。 可見，深圳市濱海購物中心項(xiàng)目，是一個社會效益明顯、公司效益顯著的好項(xiàng)目。為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，深圳市特區(qū)于 2020 年 7 月 1 日擴(kuò)大至全市，將龍崗區(qū)和寶安區(qū)，以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)納入到特區(qū)中，深圳市政府決定加大在特區(qū)外地區(qū) 的基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套以及公共服務(wù)水平的投入，全面改善 特區(qū)外地區(qū) 的城市環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和生活環(huán)境，在特區(qū)優(yōu)惠政策的激勵下，促進(jìn) 特區(qū)外地區(qū) 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報告 第 1 頁 共 52 頁 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目 可行性研究報告 深圳市 濱海購物中心 有限公司 二 O 一 二 年 三 月二十日 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報告 第 2 頁 共 52 頁 目 錄 第一節(jié) 項(xiàng)目背景……………………………………………………………… 1 第二節(jié) 項(xiàng)目必要性…………………………………………………………… 3 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)……………………………………………………………… 7 一、項(xiàng)目選址…………………………………………………………………… 7 二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！?8 三 、 商鋪整合 ………… ………………………………………………………… 8 第四節(jié) 項(xiàng)目升級改造………………………………………………………… 10 一、 開設(shè)購物中心大門 ………………………………………………………… 10 二、 設(shè)立大門內(nèi)扶梯 …………………………………………………………… 11 三 、 設(shè)立第三層滾動扶梯……… ……………………………………………… 11 四 、 建立第一棟與第二棟連接……… ………………………………………… 11 五、拆除第一層商鋪商隔……… ……………………………………………… 12 六 、 增設(shè)空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備 ………………………… …………………………… 12 七 、 增設(shè)停車場 ………………………………………………………………… 12 八 、 拆除路邊直坡 ……………………………………………………………… 13 九 、 美化周邊環(huán)境 ……………………………………………………………… 13 第五節(jié) 購物中心各區(qū)功區(qū)劃分……………………………………………… 15 一、 升級改造后的營業(yè)大樓 …………………………………………………… 15 二、 商場各功能區(qū)劃分 ………………………………………………………… 16 第六節(jié) 市場啟動的前期工作……………………………………………… … 19 一、 組建項(xiàng)目公司 ……………………………………………………………… 19 二、 定購設(shè)備 …………………………………………………………………… 19 三、 商場升及改造 ……………………………………………………………… 22 第七節(jié) 購物中心啟動策劃…………………………………………………… 25 一、 市場定位 …………………………………………………………………… 25 二、 經(jīng)營管理模式 ……………………………………………………………… 26 三、 啟動開業(yè) …………………………………………………………………… 26 第八節(jié) 購 物中心投資測算…………………………………………………… 28 一、 土地使用權(quán)投資 …………………………………………………………… 28 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報告 第 3 頁 共 52 頁 二、 房屋建筑物投資 …………………………………………………………… 28 三、 設(shè)備投資 …………………………………………………………………… 30 四 、 土建及設(shè)備安裝投資 ……………………………………………………… 32 五 、 商品投資 …………………………………………………………………… 33 第九節(jié) 購物中心財務(wù)分析…………………………………………………… 35 一 、 營業(yè)收入 …………………… ……………………………………………… 35 二 、 營業(yè)利潤 …………………………………………………………………… 36 三、 營業(yè)費(fèi)用 …………………………………………………………………… 37 四 、 應(yīng)繳稅金 …………………………………………………………………… 38 五 、 凈利潤 ……………………………………………………………………… 39 六 、 凈銷售利潤率 ……………………………………………………………… 39 七 、 投資回收期 ………………………………………………………………… 40 第十節(jié) 購物中心資金籌措………………………………… ………………… 42 一 、 自籌資金 …………………………………………………………………… 42 二 、 收入資金 …………………………………………………………………… 42 三 、 借款抵押擔(dān)保 ……………………………………………………………… 43 四 、 還款計劃 …………………………………………………………………… 43 第十一節(jié) 購物中心不確定性分析…………………………………………… 45 一 、 盈虧平衡分析 ……………………………………………………………… 45 二 、 敏感性分析 ………………………………………………… …………… … 46 第十二節(jié) 結(jié)論………………………………………………………………… 48 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報告 第 4 頁 共 52 頁 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 深圳市是國家最早設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一 ,是國家改革開放的前沿陣地，是國家提出的建設(shè)大珠江三角區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，是立足大陸，面向香港，輻射世界的開放窗口。 由于深圳市特區(qū)只限定為福田、羅湖、鹽田和南山四區(qū)，深圳市長期以來存在一市兩制的現(xiàn)像，嚴(yán)重影響了特區(qū)外龍崗和寶安兩區(qū)以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)的發(fā)展，使特區(qū)外地區(qū)存在市政投入少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢、人民生活水平低的現(xiàn)狀。 深圳市濱海購物中心有限公司依靠自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，引進(jìn)具有豐富商場管理經(jīng)驗(yàn)和高效運(yùn)作的管理團(tuán)隊(duì)、科學(xué)的管理理念和先進(jìn)的經(jīng)營方式，建設(shè)一流的商業(yè)流通企業(yè)，不僅可以完善當(dāng)?shù)厥姓涮自O(shè)施建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng) 濟(jì)的發(fā)展，滿足當(dāng)?shù)厝嗣裆钏枰娜獠?、干鮮、五金、百貨等生活必需品，解決當(dāng)?shù)厝藗兊木蜆I(yè)問題，同時也能為公司帶來客觀的經(jīng)濟(jì)效益。 葵涌街道處于深圳東南部的中心位置，地理位置和交通位置優(yōu)越，在葵涌方圓五公里范圍內(nèi)，有深圳市的大梅 沙街道、大鵬街道、南澳街道、坪山新區(qū)，還有惠州市的淡水鎮(zhèn)、大亞灣區(qū)。 本片區(qū)在《深圳市大鵬半島保護(hù)與發(fā)展管理規(guī)定》中屬于三級建設(shè)控制區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要為旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、與海洋資源開發(fā)有關(guān)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及市政府確定的其它產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀不符合規(guī)劃或者污染型工業(yè)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格限制或縮減用地規(guī)模，并限期關(guān)閉或搬遷，鼓勵現(xiàn)狀不符合規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目進(jìn)行 升級改造?？?涌將作為壩光后勤配套基地，規(guī)劃有醫(yī)院、學(xué)校、大型商業(yè)、休閑娛樂、高檔辦公場和高檔住宅等設(shè)施，為壩光提供全方位的服務(wù)?？?涌舊市場處于葵涌城市中心位置，是歷史原因自然形成的購物環(huán)境，嚴(yán)重影響城市的整體規(guī)劃和發(fā)展；舊市場與居民區(qū)交錯混雜，市場布局是按照原來建筑自然分布的，百貨、干鮮、活禽、肉菜、服裝、家電等毫無秩序地散亂分布，相互影響、相互污染；舊市場的房屋都是民房臨時改建