某生活廣場項目投資可行性研究報告-免費閱讀
【正文】 （4）稅前利潤扣除建設投資成本、銷售費用、財務費用、銷售稅金及附加后，項目的稅前利潤為85517萬元。日，則測算期內餐飲娛樂部分的經營收入合計為53822萬元。營業(yè)稅按國家規(guī)定稅率5%計算，城市建設維護稅為7%，教育附加費為4%，%。新增固定資產投資計劃第一年（~）投入60%，第二年以后（~）投入40%。根據普陀區(qū)及地塊周邊地區(qū)的現狀和發(fā)展前景，以及本項目的定位，本辦公樓的銷售價格暫定為8000元/平方米。 本地塊處于武寧路－－真北路商務板塊，但這一地區(qū)辦公樓市場的發(fā)展相對滯后，地塊周邊辦公樓不僅數量不多，檔次也不夠高。放眼未來兩年，隨著新供應量的萎縮、使用需求的升溫，租金水平將進一步上揚，繼而刺激購買需求，估計上海寫字樓的產權交易量和資本價值將出現突破性增長。與外資企業(yè)相比，國內企業(yè)更愿將寫字樓作為一項資產投資。從現狀來看，真北路商業(yè)圈內缺乏此類大型餐飲娛樂場所，周邊規(guī)劃中的商貿建筑中也沒有此類設施。由此可見，休閑娛樂業(yè)在今后幾年將進入大發(fā)展時期。隨著中國加入世貿組織，在今后幾年，中國餐飲業(yè)將會以更快的速度向前發(fā)展。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在34元/平方米麥凱龍家具裝飾城12建材、家具5光彩小商品市場6小商品本項目地處曹安路、真北路交叉口處，處于普陀區(qū)規(guī)劃的大型商務中心范圍之內，具有良好的商業(yè)前景?？傊?，今年上海商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對商鋪投資、開發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場的技術要求會越來越高。到2003年，上海商鋪總保量為1780萬平方米，其中：中心城區(qū)約300萬平方米，％；中心市區(qū)約800萬平方米，約占居住物業(yè)的５％；外圍區(qū)域約520萬平方米，約占居住物業(yè)的６％。商品住房銷售價格分析隨著供需關系的基本平衡和供應結構的優(yōu)化，商品住房銷售價格將趨向穩(wěn)定，上漲幅度將趨于平緩。2003年新增經營性用地3191公頃，可建商品住房面積達4048萬平方米，商品房新開工面積3135萬平方米，商品房施工面積為8268萬平方米。經估算，凱旋生活廣場項目工程建設投資為135977萬元，%，財務效益較好。美凱龍家具裝飾市場，即將進行建設的項目有興力達商業(yè)廣場等，地區(qū)總商業(yè)面積超過70萬平方米。本項目可行性報告根據湘財貫通投資管理公司提供的資料，結合有關的政策法規(guī)和普陀區(qū)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎上，通過客觀分析和經濟評估，為項目的開發(fā)貸款提供科學的決策依據。動拆遷工作已經完成，目前正在進行規(guī)劃方案的報批?，F項目方取得土地并前期投入約2億人民幣，擬轉讓4060%項目股份，轉讓價格在2億人民幣左右。％，綠化率25％，機動車停車泊位922輛，非機動車泊位6469輛。區(qū)政府將全力推進“十個一批”支撐體系的建設，其中包括：建設一批大中型企業(yè)總部和營銷中心、民營科技企業(yè)總部，使之成為對內貿易的“經濟高地”； 建設一批超大型配售配送中心、物流中心、超級市場，基本形成物流、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設一批大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)為主體的旅游服務產業(yè)等等。因此，項目的建設是必要的。在綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、供應結構、房價漲幅等方面分析，上海今后幾年的房地產市場仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢。 商品住宅供應結構分析隨土地供應區(qū)域分布結構的改善，市中心舊區(qū)改造規(guī)模和拆遷節(jié)奏的有效控制以及中低價商品住房建設的不斷推進，2004年新增的普通商品住房占住房供應總量的比例將接近70%，上海商品住房階段性、結構性矛盾將逐步趨向緩解。2003年是上海商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個重要節(jié)點，不僅在商業(yè)用房的開發(fā)、銷售和投資上都有較大的增量，市場輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進一步確立。今年下半年將出現商鋪現房集中上市的情況。從目前情況看，進駐該區(qū)域的商業(yè)機構包括農工商超市總部、紅星美凱龍、新長征裝飾市場、新長征電腦世界等國內企業(yè)及麥德龍總部（METRO）、德國OBI建材超市等跨國公司。這些商業(yè)對本項目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的人流量，弊在于同類商業(yè)設施云集，競爭更趨激烈。 隨著我國經濟的發(fā)展和人民收入的提高，生活必需品的消費占全部消費的比重將不斷降低，恩格爾系數也將降低，而休閑消費等將有驚人的增長。娛樂市場快速發(fā)展始于90年代初，由于改革的深入和對外開放的擴大，來華外商增加，以及人民生活水平的提高，對各種娛樂健身服務的需求迅速上升，從1994年到1997年全國許多大中城市出現了投資興辦娛樂健身設施的高潮。在經濟高速增長的推動下，餐飲娛樂行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展
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