某生活廣場(chǎng)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 （4）稅前利潤(rùn)扣除建設(shè)投資成本、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金及附加后，項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為85517萬(wàn)元。日，則測(cè)算期內(nèi)餐飲娛樂(lè)部分的經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)為53822萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅按國(guó)家規(guī)定稅率5%計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)稅為7%，教育附加費(fèi)為4%，%。新增固定資產(chǎn)投資計(jì)劃第一年（~）投入60%，第二年以后（~）投入40%。根據(jù)普陀區(qū)及地塊周邊地區(qū)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，以及本項(xiàng)目的定位，本辦公樓的銷售價(jià)格暫定為8000元/平方米。 本地塊處于武寧路－－真北路商務(wù)板塊，但這一地區(qū)辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后，地塊周邊辦公樓不僅數(shù)量不多，檔次也不夠高。放眼未來(lái)兩年，隨著新供應(yīng)量的萎縮、使用需求的升溫，租金水平將進(jìn)一步上揚(yáng)，繼而刺激購(gòu)買需求，估計(jì)上海寫字樓的產(chǎn)權(quán)交易量和資本價(jià)值將出現(xiàn)突破性增長(zhǎng)。與外資企業(yè)相比，國(guó)內(nèi)企業(yè)更愿將寫字樓作為一項(xiàng)資產(chǎn)投資。從現(xiàn)狀來(lái)看，真北路商業(yè)圈內(nèi)缺乏此類大型餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所，周邊規(guī)劃中的商貿(mào)建筑中也沒(méi)有此類設(shè)施。由此可見(jiàn)，休閑娛樂(lè)業(yè)在今后幾年將進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期。隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織，在今后幾年，中國(guó)餐飲業(yè)將會(huì)以更快的速度向前發(fā)展。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在34元/平方米麥凱龍家具裝飾城12建材、家具5光彩小商品市場(chǎng)6小商品本項(xiàng)目地處曹安路、真北路交叉口處，處于普陀區(qū)規(guī)劃的大型商務(wù)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景?？傊?，今年上海商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對(duì)商鋪投資、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場(chǎng)的技術(shù)要求會(huì)越來(lái)越高。到2003年，上海商鋪總保量為1780萬(wàn)平方米，其中：中心城區(qū)約300萬(wàn)平方米，％；中心市區(qū)約800萬(wàn)平方米，約占居住物業(yè)的５％；外圍區(qū)域約520萬(wàn)平方米，約占居住物業(yè)的６％。商品住房銷售價(jià)格分析隨著供需關(guān)系的基本平衡和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價(jià)格將趨向穩(wěn)定，上漲幅度將趨于平緩。2003年新增經(jīng)營(yíng)性用地3191公頃，可建商品住房面積達(dá)4048萬(wàn)平方米，商品房新開(kāi)工面積3135萬(wàn)平方米，商品房施工面積為8268萬(wàn)平方米。經(jīng)估算，凱旋生活廣場(chǎng)項(xiàng)目工程建設(shè)投資為135977萬(wàn)元，%，財(cái)務(wù)效益較好。美凱龍家具裝飾市場(chǎng)，即將進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目有興力達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等，地區(qū)總商業(yè)面積超過(guò)70萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)湘財(cái)貫通投資管理公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和普陀區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。動(dòng)拆遷工作已經(jīng)完成，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的報(bào)批?，F(xiàn)項(xiàng)目方取得土地并前期投入約2億人民幣，擬轉(zhuǎn)讓4060%項(xiàng)目股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格在2億人民幣左右。％，綠化率25％，機(jī)動(dòng)車停車泊位922輛，非機(jī)動(dòng)車泊位6469輛。區(qū)政府將全力推進(jìn)“十個(gè)一批”支撐體系的建設(shè)，其中包括：建設(shè)一批大中型企業(yè)總部和營(yíng)銷中心、民營(yíng)科技企業(yè)總部，使之成為對(duì)內(nèi)貿(mào)易的“經(jīng)濟(jì)高地”； 建設(shè)一批超大型配售配送中心、物流中心、超級(jí)市場(chǎng)，基本形成物流、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設(shè)一批大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè)為主體的旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)等等。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。在綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)漲幅等方面分析，上海今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析隨土地供應(yīng)區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的改善，市中心舊區(qū)改造規(guī)模和拆遷節(jié)奏的有效控制以及中低價(jià)商品住房建設(shè)的不斷推進(jìn)，2004年新增的普通商品住房占住房供應(yīng)總量的比例將接近70%，上海商品住房階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾將逐步趨向緩解。2003年是上海商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，不僅在商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)、銷售和投資上都有較大的增量，市場(chǎng)輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進(jìn)一步確立。今年下半年將出現(xiàn)商鋪現(xiàn)房集中上市的情況。從目前情況看，進(jìn)駐該區(qū)域的商業(yè)機(jī)構(gòu)包括農(nóng)工商超市總部、紅星美凱龍、新長(zhǎng)征裝飾市場(chǎng)、新長(zhǎng)征電腦世界等國(guó)內(nèi)企業(yè)及麥德龍總部（METRO）、德國(guó)OBI建材超市等跨國(guó)公司。這些商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的人流量，弊在于同類商業(yè)設(shè)施云集，競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入的提高，生活必需品的消費(fèi)占全部消費(fèi)的比重將不斷降低，恩格爾系數(shù)也將降低，而休閑消費(fèi)等將有驚人的增長(zhǎng)。娛樂(lè)市場(chǎng)快速發(fā)展始于90年代初，由于改革的深入和對(duì)外開(kāi)放的擴(kuò)大，來(lái)華外商增加，以及人民生活水平的提高，對(duì)各種娛樂(lè)健身服務(wù)的需求迅速上升，從1994年到1997年全國(guó)許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂(lè)健身設(shè)施的高潮。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的推動(dòng)下，餐飲娛樂(lè)行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展
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