【正文】 析3 / 432022 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析上海別墅市場(chǎng)回顧和展望上海別墅市場(chǎng)用途的六大類型上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間上海別墅市場(chǎng)的供需狀況上海別墅市場(chǎng)的客源構(gòu)成三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤分析第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷建議通過(guò)第三部分的市場(chǎng)分析得出：一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)? 由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，作為現(xiàn)房的東海別墅 2022 年入市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小；? 嘉定區(qū) F1 方程式賽車場(chǎng)的建造、南翔星城項(xiàng)目的啟動(dòng)以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇；? 東海別墅的轉(zhuǎn)讓價(jià)較低，入市的均價(jià)有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)目中小面積產(chǎn)品較多，總價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)非常明顯；? 東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為齊全，適合居住和投資；? 東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且面積較大。通過(guò)色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識(shí)別性；? 修復(fù)每幢別墅的大門，并設(shè)計(jì)大門造型；? 別墅室內(nèi)需要清掃；? 部分戶型，如戶型 A 的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要整改；? 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整；? 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司；? 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套；? 小區(qū)會(huì)所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境；? 清洗游泳池；? 小區(qū)大門重新設(shè)計(jì)并建造；? 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺(jué)形象；? 配備一輛看房專車。（3）根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值，結(jié)合各類比別墅項(xiàng)目的均價(jià)，通過(guò)算術(shù)平均法推斷出本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)=可類比別墅項(xiàng)目的均價(jià)/可類比別墅項(xiàng)目的綜合分值*100均價(jià)（元/平方米） 綜合分值 東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)（元/平方米）5 / 43東渡園景別墅3800 924130 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術(shù)平均值 4499東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位：4000 元/平方米，中價(jià)位：4500 元/平方米，高價(jià)位：5000 元/平方米。第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析一、銷售收入預(yù)測(cè)二、別墅成本預(yù)測(cè)三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算：?jiǎn)挝幻?項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售面積= 元/平方米單位凈利=稅后利潤(rùn)/銷售面積= 元/平方米銷售毛利率=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入100%=%銷售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入100%=%核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷售凈利率≥9%四、現(xiàn)金流量測(cè)算內(nèi)部收益率為 %，核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥25%。對(duì)東海別墅的改建，是克服各種劣勢(shì)條件、與周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)并取得成功的關(guān)鍵。弓弦是南北交通大動(dòng)脈——京廣鐵路，滾滾東去的長(zhǎng)江則是那支著力待發(fā)的利箭，而上海，這個(gè)遠(yuǎn)東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿。全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ％。 （所有數(shù)據(jù)來(lái)自上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2022 年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 ） 二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好2022 年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過(guò) 2022 年全年水平。從銷售看，全年商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) ％，其中商品住宅銷售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。房屋租賃市場(chǎng)交易活躍。其價(jià)格段主要出現(xiàn)在 100——200 萬(wàn)元的中低檔別墅區(qū)間。上 海 別 墅 物 業(yè) 成 交 價(jià) 格 走 勢(shì)010002022300040005000600070008000200/3Q200/4Q201/1Q201/2Q201/3Q201/4Q202/1Q202/2Q202/3Q202/4Q元 /平 方 米別墅市場(chǎng)的異軍突起，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期培育的結(jié)果。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。23′，東經(jīng) 121176。全境地勢(shì)平坦，東北略高，西南稍低。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱，其工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)工業(yè)區(qū)和希望、藍(lán)天、滬太、徐行等 20 多個(gè)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應(yīng)正日益顯現(xiàn)。寬度介于 13 至 20 米之間，擁有 15 個(gè)不同轉(zhuǎn)彎半徑的彎道和 9 個(gè)不同長(zhǎng)度的直道，路面高度最大落差約 12 米，上升最大梯度為 3%，下滑最大梯度 8%，在上海軟土地基建造如此高難度、高標(biāo)準(zhǔn)的賽車道，在世界同類賽車場(chǎng)尚無(wú)先例。作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè)南翔星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目，南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。參與競(jìng)標(biāo)的 14 家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司和上海嘉寶實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)。嘉寶集團(tuán)是嘉定區(qū)唯一一家國(guó)有資產(chǎn)相對(duì)控股的上市公司，經(jīng)營(yíng)范圍已拓展至電子、電機(jī)、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領(lǐng)域。根據(jù)協(xié)議，格林風(fēng)范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開(kāi)發(fā)總費(fèi)用約 億元，開(kāi)發(fā)中心在協(xié)議簽署日后 180 日內(nèi)完成首批 800 畝土地的前期開(kāi)發(fā)，并交付土地給格林風(fēng)范公司，目標(biāo)地塊剩余土地的前期開(kāi)發(fā)和土地交付將于 2022 年 3 月底前完成。該項(xiàng)目邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進(jìn)行整體策劃。項(xiàng)目以造鎮(zhèn)的思路，將實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開(kāi)發(fā)?！　　?七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。公路方面，距 204 國(guó)道 1 公里，新翔黃公路連接 312 國(guó)道，滬嘉高速公路直達(dá)項(xiàng)目，距外環(huán)線僅 1 公里，可直通上海市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積 萬(wàn)多平方米，建筑面積為 萬(wàn)平方米，容積率為 。 鋁合金窗戶，實(shí)木大門顯得非常陳舊、檔次很低。? 小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)路面磚，小區(qū)入口大門非常簡(jiǎn)陋。? 小區(qū)大門與主干道之間有一約長(zhǎng) 100 米、寬 10 米的小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進(jìn)出小區(qū)的視覺(jué)美感。據(jù)悉不久后南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會(huì)加設(shè)公交巴士；此外，由于項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，嘉定區(qū)政府允諾將引進(jìn)公交車和輕軌，屆時(shí)將可以借用。? 醫(yī)療南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級(jí)醫(yī)院，各類科室齊全，擁有 200 個(gè)床位的住院部。四、項(xiàng)目的初步評(píng)估東海別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。2022 年，商品房供應(yīng)量逐季上揚(yáng)，第一季度上市量 466 萬(wàn)平方米，第二季度 672 萬(wàn)平方米，第三季度 713 萬(wàn)平方米，第四季度 825 萬(wàn)平方米。購(gòu)房者結(jié)構(gòu)：上海市居民購(gòu)房套數(shù)占總量比例明顯下降，從 83%下降到 77%，相反，外地人士和境外人士購(gòu)房比例則相應(yīng)上升，其中，外地人市購(gòu)房比例由 %上升至%，境外人士的比例則從 %升至 %。歷季來(lái)各類商品房成交均價(jià)走勢(shì)成交均價(jià)：元/平方米2022 年 第一季度增幅 第二季度 增幅 第三季度增幅 第四季度 增幅商品房平均4738 % 4710 % 4820 % 5213 %其中：住宅4596 % 4651 % 4763 % 5100 %辦公樓 9750 % 6189 % 5986 % 7907 %商業(yè)用房 8295 % 6936 % 6727 % 7268 %? 二手房交易速率明顯趨緩，交易價(jià)格走勢(shì)堅(jiān)挺二手房在前幾年高速高位地交易放量后，2022 年，雖然交易總量達(dá) 1790 萬(wàn)平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個(gè)年度總的季度性回落，最后一個(gè)季度由于上海市申博成功消息的強(qiáng)烈刺激使二手房成交的量?jī)r(jià)重回高位。土地二級(jí)市場(chǎng)中潛在的開(kāi)發(fā)能量在目前市場(chǎng)量增價(jià)升的形勢(shì)下會(huì)進(jìn)一步得到釋放。二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析上海別墅市場(chǎng)回顧和展望? 上海別墅市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開(kāi)始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過(guò)了出生、成長(zhǎng)、調(diào)整、放量的一個(gè)中長(zhǎng)期過(guò)程。直到近來(lái)稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。 第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來(lái)；2022 年—至今一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。0%5%10%15%20%25%30%35%1998年 1999年 2022年 2022年 2022年別 墅 物 業(yè) 的 銷 售 面 積 占 住 宅 開(kāi) 發(fā) 面 積 的 百 分 比另一方面，市場(chǎng)形成了有效供應(yīng)。除了一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場(chǎng)。在高檔別墅走俏的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價(jià)在 70—150 萬(wàn)元/棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路線，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷。（4）投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)雖然別墅市場(chǎng)前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，別墅市場(chǎng)最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場(chǎng)若沒(méi)有特色、沒(méi)有創(chuàng)新、沒(méi)有文化、靠簡(jiǎn)單的復(fù)制，則市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。佘山 泗徑 新橋 九亭 松江新城區(qū)域特征依托上海唯一的自然風(fēng)景區(qū)和國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)——佘山風(fēng)景區(qū)，成為上海天然的頂級(jí)別墅區(qū)。 依托松江大學(xué)城，別墅檔次逐步升高。小區(qū)自身配套。幾年來(lái)，作為虹橋別墅區(qū)域的外延，青浦東部已經(jīng)形成一個(gè)有特色、有人氣的全市性別墅區(qū)域，成為上海別墅市場(chǎng)一個(gè)相對(duì)較為成熟的區(qū)域。上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間? 總價(jià)結(jié)構(gòu)通過(guò)對(duì)在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在 100萬(wàn)至 200 萬(wàn)價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的 46%；其次是總價(jià)在 200 至 300 萬(wàn)的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的 17%；而總價(jià)在 100 萬(wàn)以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在 300萬(wàn)以上的豪華型別墅分別為 15%和 12%。一些面積500 平方米以上甚至 1000 平方米以上的宅院，價(jià)格則超過(guò) 1000 萬(wàn)以上。? 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性矛盾從近階段別墅項(xiàng)目的上市情況來(lái)看，短期內(nèi)供需關(guān)系出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾的可能性比較大。這種局面的成因主要在于：一方面，開(kāi)發(fā)商的拿地成本增高，原先只要 2030 萬(wàn)一畝的土地成本現(xiàn)在變成了 5060 萬(wàn)一畝，促使其走高端市場(chǎng)的道路；而另一方面，業(yè)界對(duì)高檔別墅的盲目樂(lè)觀以及開(kāi)發(fā)商急于在別墅項(xiàng)目上作品牌、顯身手的不健康心態(tài)，造成了開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)定位上的錯(cuò)誤判斷。但是這些僅僅是基本共性，由于別墅購(gòu)買者的職業(yè)情況、生活背景、收入來(lái)源等多方面的差別，其對(duì)于別墅物業(yè)，無(wú)論是選擇、購(gòu)買還是使用都表現(xiàn)出一定的差異性。出于身份和社交 范圍等多種因素考慮，在調(diào) 查過(guò)程中將自己歸入企業(yè)中 高級(jí)管理人員一類。可謂“真正的金色或明或暗” 。主要分布在市郊結(jié)合部，空氣質(zhì)量好，社區(qū)整體規(guī)模與配套設(shè)施全，有大面積的花園，單體價(jià)格在 150300 萬(wàn)之間。29 / 43程，才能達(dá)到對(duì)本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：主體年齡分布在 35—50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)。銷售現(xiàn)狀：租賃狀況良好競(jìng)爭(zhēng)分析：東海別墅品質(zhì)由于東渡園景別墅? 皇府別墅位 置：曹安路 2800 號(hào)占地面積：106000 平方米在售戶數(shù)：158 戶物業(yè)類型：獨(dú)立別墅平均單價(jià)：3800 元/平方米主力面積：300—350 平方米主力總價(jià)：100—150 萬(wàn)/套銷售現(xiàn)狀：還剩 4 套競(jìng)爭(zhēng)分析：東海別墅總價(jià)低于皇府別墅? 美墅投資興建：復(fù)地集團(tuán)位 置：古浪路 8 號(hào)物業(yè)類型：聯(lián)體別墅平均單價(jià)：5300—6600 元/平方米主力面積：180—210 平方米主力總價(jià)：90—140 萬(wàn)/套銷售率：推出部分基本售完競(jìng)爭(zhēng)分析： 東海別墅的區(qū)位和產(chǎn)品品質(zhì)差于美墅? 康橋半島——邁阿密水岸二期投資興建：上?？禈虬雿u房地產(chǎn)發(fā)展有限公司位 置：外環(huán)路、滬南路（滬南路 2727 弄）總建規(guī)模：200 萬(wàn)平方米（占地）已推規(guī)模：60 萬(wàn)平方米（占地）地段概念：外環(huán)、滬南路輻射區(qū)域：市區(qū)、浦東在售戶數(shù)：295 戶平均單價(jià)：獨(dú)棟 5000 元/ M 2，雙拼 4500 元/ M 2主力面積：獨(dú)棟 242253 M2，雙拼 211223 M232 / 43主力總價(jià)：獨(dú)棟 121127 萬(wàn)元，雙拼 95100 萬(wàn)元主力客源：全市客源、及部分海歸銷售率：50% 廣告訴求語(yǔ)：新獨(dú)院住宅生活公開(kāi)日期：1999 年 10 月首期 / 2022 年 8 月夏威夷豪園 2022 年 1 月邁阿密水岸 / 2022 年 8 月密蘇里假日主力產(chǎn)品： 一期：雙拼 152－161M 2 / 二期：獨(dú)立 211－ M 2 夏威夷豪園 三期：雙拼 210－ M 2 邁阿密水岸 / 獨(dú)立 241－ M 2 四期：密蘇里假日公寓二房 125－131 M 2面積配比：房型 面積（M2） 戶數(shù) 比例獨(dú)棟別墅 268