【正文】 ................................................................4發(fā)展北京房地產(chǎn)的需要 ...................................................................................................................4區(qū)域發(fā)展的需要 ...............................................................................................................................4北京市、順義區(qū)別墅市場分析 ..................................................................5北京市別墅市場基本分析 ...............................................................................................................5北京別墅市場區(qū)域分布分析 .........................................................................................................10順義區(qū)別墅市場基本分析 .............................................................................................................14北京別墅市場前景展望 .................................................................................................................16周邊部分個案銷售情況分析 .........................................................................................................18項目概況： 北京***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 北京***花園： 地塊位于北京東北部順義區(qū)河南村西，北面緊鄰潮白河： 455104 平方米： 322704 平方米： ： 萬平方米(其中會所等配套設(shè)施 6000 平方米)： 別墅： 農(nóng)田,還未三通一平： 本項目建設(shè)期為 3 年，計劃 2022 年 12 月動工房地產(chǎn) E 網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 項目建設(shè)必要性發(fā)展北京房地產(chǎn)的需要北京在新世紀(jì)要率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，首先必須加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化升級，全面提高產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量和市場競爭力，積極發(fā)展附加值高、關(guān)聯(lián)帶動大的支柱產(chǎn)業(yè)。由于 2022 年奧運會水上項目和馬術(shù)項目在順義潮白河地區(qū)舉辦,政府將會在本區(qū)域投資 25 個億來建設(shè)奧運場地及相應(yīng)設(shè)施,相應(yīng)的市政配套將會更加完善,這無疑為本區(qū)域的別墅外部環(huán)境帶來利好。京承高速順義段進(jìn)展順利,預(yù)計道路主體工程 10 月底竣工，此道路的建設(shè)將成為順義區(qū)的發(fā)展增添新的活力,另外順義空港物流園經(jīng)過幾年的發(fā)展己引吸了日本 jVC、索尼、松下等國際知名公司的進(jìn)入。市場供應(yīng)與需求總量都出現(xiàn)了明顯的放大,產(chǎn)品類型也不斷推陳出新。七八月間又有 3 個項門總計 50 萬平方米推出，別墅供給的增長速度遠(yuǎn)高于需求上升速度，已經(jīng)出現(xiàn)市場過熱的跡象。據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司提供的資料顯示,購買 T OW N H O U S E 的客戶 38%是三資企業(yè)管理人員,%是私營、民營企業(yè)主。T O W N H O U S E 的興起是今年別墅市場的最大動向,具代表性的橘郡、康城、一棟洋房等項目都取得很好市場業(yè)績,其市場火爆有其必然因素。T O W N H O U S E 是別墅中一種普通的產(chǎn)品,適合一般中產(chǎn)階級,滿足別墅基本功能,只能算別墅中的經(jīng)濟(jì)適用房,隨著收入的提高,市場更細(xì)分化,會涌現(xiàn)比聯(lián)排更好的產(chǎn)品,雙拼或獨棟以適應(yīng)更高層的市場需求。 一山指西山 ,從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)；二河指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶；三線指立湯、京順、京通三條線；四高 則指京昌、京沉、京開、京密四條高速路。依據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計,以 1997 年作為分水嶺,北京別墅的銷售對象出現(xiàn)了較大變化。價格: 市中心向外遞減,東向西遞減如相關(guān)數(shù)以統(tǒng)計,2022 年北京市別墅的平均售價約為人民幣 8400 元/ 平方米左右，其中市區(qū)內(nèi)別墅數(shù)量少而價格較高，平均售價在 2022美元/ 平方米左右，約合人民幣１６６００元／平方米，其中最高價為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價為 3000 美元/平方米。價位在人民幣 20223000 元/平方米的低檔別墅則分布在頤和園地區(qū)。有關(guān)分布見下表:從上表可以看出,西北部和東北部是別墅較為集中的區(qū)域。別墅項目的大量涌入勢必帶來一場市場爭奪戰(zhàn)。相鄰燕莎商圈、國留商圈東北區(qū)別墅打造“商務(wù)城市別墅”東北部是北京開發(fā)最早,數(shù)量最多的別墅區(qū)域。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全堤,構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨特的水面環(huán)境；且具有北京高爾夫球場、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設(shè)施,這都為高檔別壁開發(fā)提供了有利條件。 東北軍團(tuán)代表作棕櫚泉國際公寓開發(fā)商曾偉先生坦言,棕櫚泉國際公寓的客戶絕大部分都是有國際生活背景的人士,其中很多是國際大公司的行政人員。由于東北區(qū)域的地產(chǎn)項目基本上都定位為高檔別墅,這從某種程度上帶動了京城東北地產(chǎn)項目的升級。依托 IT 產(chǎn)業(yè)西北區(qū)別墅營建新經(jīng)濟(jì)別墅由于經(jīng)濟(jì)、政府政策和需求等方面的原因,西北區(qū)別墅發(fā)展相對滯后,曾一度出現(xiàn)了僅有玫瑰園、翠湖、碧水莊園等幾個高檔項目的局面。如翠湖別墅 2022 年 8 月重新開報后,銷售均價由8500 元每平方米上漲到 9600 元/平方米；玫瑰園一期現(xiàn)房 1200 美元/ 平方米,二期環(huán)湖別墅就成倍漲至 2750 美元/ 平方米,即使是不環(huán)湖別墅也在 2022 美元/平方米；碧水莊園一期均價 1400 美元/ 平方米,環(huán)湖別墅達(dá)到了 2022 美元/平方米,而二期環(huán)湖別墅已經(jīng)高達(dá)2500 美元/平方米:最近入市的姜莊湖出現(xiàn)了 3000 美元/平方米的高價,基本上與東北區(qū)別墅不相上下。據(jù)記者了解,除了本身的自然條件優(yōu)越外,西北區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設(shè),良好的綠化環(huán)境正在形成。目前,從京昌高速公路的市區(qū)起點馬甸橋或健翔橋到達(dá)東部 CBD 或使館區(qū)、金融街和中關(guān)村西區(qū)都不過三十分鐘的車程,北四環(huán)路、公路一環(huán)、臼頤路、學(xué)清路、輕軌鐵路、地鐵五號線以及從西直門到北四環(huán)的城市快速公路、公路一環(huán)聯(lián)結(jié)京昌高速與機(jī)場高速段都將使西北部道路暢通。順義區(qū)別墅市場基本分析供應(yīng)情況? 順義、機(jī)場路周邊有 20 幾個別墅，規(guī)劃總供應(yīng)量達(dá)到 230 萬平方米，約 5400 套別墅；房地產(chǎn) E 網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 ? 溫榆河畔將有近８０００畝的土地用于別墅項目；? 去化量:目已經(jīng)售出的別墅量應(yīng)在 3000 套左右，已建未能售出量約為 600 套左右；? 本區(qū)域未來潛在供應(yīng)量約有１５００多套。