【正文】 引進(jìn)外資企業(yè) 100 余家，總投資 36400 萬(wàn)美元。其中，有許多規(guī)模大、效益好、發(fā)展快的成功企業(yè)。其中，南翔工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)位于鎮(zhèn)東的是南翔工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，屬區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里，建于 1994 年。35 / 43至 2022 年底，工業(yè)區(qū)內(nèi)在建和已投產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì) 50 余家。迄今為止，該園區(qū)共累計(jì)引進(jìn)外資 1 億美元，投資人民幣 3 億多元，工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 30 億元。其中包括由元大證券（ Holdings Co.,Ltd.）投資成立的上海大元玻璃有限公司。目前已有美、德、日十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近百家企業(yè)來(lái)園區(qū)投資辦廠，不少私營(yíng)大企業(yè)也都在此投資。南翔高科技園區(qū)位于鎮(zhèn)西的是南翔高科技園區(qū)，屬上海市級(jí)工業(yè)區(qū)?？傄?guī)劃面積為 12022 畝，將建成以高新技術(shù)為先導(dǎo)，以現(xiàn)代化工業(yè)為主，與第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)公益事業(yè)相配套的，與國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的高水準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)。目前已有美、德、日十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近百家企業(yè)來(lái)園區(qū)投資辦廠。如在 9個(gè)國(guó)家擁有 34 家生產(chǎn)廠家的全球性 EMS 供應(yīng)商美國(guó)惠亞集團(tuán)公司（America Viasystems Group Incorporation） ，在園區(qū)內(nèi)投資近 5000 萬(wàn)美元，建成了上海惠亞電子有限公司。另外美國(guó) GE 照明有限公司、華新電線電纜有限公司等全球著名企業(yè)也都在此投資。? 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營(yíng)老板是潛在客戶。由于本項(xiàng)目至嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的交通非常便利、道路狀況良好，且本項(xiàng)目具有一定的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，故對(duì)于投資概念強(qiáng)的私營(yíng)老板具有吸引力。? 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的建議項(xiàng)目需要改建的具體方案：? 外墻面需要清洗；? 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。通過(guò)色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識(shí)別性；? 修復(fù)每幢別墅的大門(mén)，并設(shè)計(jì)大門(mén)造型；? 別墅室內(nèi)需要清掃；? 部分戶型，如戶型 A 的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要整改；? 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整；? 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司；? 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套；? 小區(qū)會(huì)所改建為售樓處，提供良好的銷(xiāo)售環(huán)境；? 清洗游泳池；? 小區(qū)大門(mén)重新設(shè)計(jì)并建造；? 小區(qū)大門(mén)與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺(jué)形象；? 配備一輛看房專(zhuān)車(chē)。36 / 43第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè)一、類(lèi)比價(jià)值預(yù)測(cè)法根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類(lèi)比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià)（1）選擇可類(lèi)比項(xiàng)目根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類(lèi)比的別墅項(xiàng)目。嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)：康橋半島（2）對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比別墅項(xiàng)目各價(jià)值要素的對(duì)比值可類(lèi)比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見(jiàn)第三部分第三小節(jié)。量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的東海別墅為標(biāo)準(zhǔn)，東海別墅的各項(xiàng)為 100，優(yōu)于東海別墅則分值高于 100，比東海別墅差則分值低于 100，各價(jià)值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。項(xiàng)目 東海別墅（改建后）東渡園景別墅皇府別墅 綠谷別墅 美墅 康橋半島地段： 市政交通及直入交通的便利性100 100 100 100 115 100周邊自然和綠化景觀 100 95 97 100 95 95教育、人文景觀 100 100 95 100 105 105周邊社區(qū)素質(zhì) 100 85 85 100 115 105周邊市政配套便利性 100 90 100 100 140 110產(chǎn)品：建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)100 85 90 110 120 120物業(yè)類(lèi)型 100 95 100 100 95 100單體戶型設(shè)計(jì) 100 93 95 110 125 125建筑空間布局和綠化景觀 100 85 95 105 120 12037 / 43小區(qū)配套 100 90 105 105 125 130物業(yè)管理 100 95 95 100 105 105形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃 100 95 95 100 110 110開(kāi)發(fā)商品牌和實(shí)力 100 95 95 100 105 105政策上的利好 100 85 80 90 100 105綜合分值 100 92 94 101 113 109（3）根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值，結(jié)合各類(lèi)比別墅項(xiàng)目的均價(jià)，通過(guò)算術(shù)平均法推斷出本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)=可類(lèi)比別墅項(xiàng)目的均價(jià)/可類(lèi)比別墅項(xiàng)目的綜合分值*100均價(jià)（元/平方米） 綜合分值 東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)（元/平方米）東渡園景別墅 3800 92 4130 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術(shù)平均值 4499東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位：4000 元/平方米，中價(jià)位：4500 元/平方米，高價(jià)位：5000 元/平方米。根據(jù)上海市可類(lèi)比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià)可類(lèi)比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值測(cè)算可類(lèi)比區(qū)域 公寓均價(jià)（元/平方米） 別墅均價(jià)（元/平方米） 公寓與別墅價(jià)格比值普陀桃浦區(qū) 3800 5500 1：閔行春申區(qū) 4500 6500 1：松江新城區(qū) 3000 4600 1：南匯康橋區(qū) 3200 5000 1：38 / 43浦東金橋區(qū) 4000 6000 1：算術(shù)平均值 1：目前東海別墅周邊公寓基本為南翔鎮(zhèn)的商品房，均價(jià)為 2700 元/平方米，以 1：的比例計(jì)算，本項(xiàng)目可能的市場(chǎng)均價(jià)為 4050 元/平方米。若以即將起動(dòng)的南翔星城項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目可能的市場(chǎng)均價(jià)應(yīng)高于為 4050 元/平方米。結(jié)論：東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位：4000 元/平方米，中價(jià)位：4500 元/平方米，高價(jià)位：5000 元/平方米。二、東海別墅 4000——5000 元/ 平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致?lián)缎旅裢韴?bào)》的報(bào)道，2022 年獨(dú)立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的 77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅。超過(guò)半數(shù)的客戶要求花園面積在400—900 平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在 200—300 平方米之間。但就總體承付能力而言，心理價(jià)位在 100—250 萬(wàn)元間的達(dá) %，100 萬(wàn)元以下的為%，與需求的主力面積段較為匹配。作為獨(dú)立別墅的東海別墅，其主力戶型面積在 198—334 平方米，與潛在需求一致。若以 4000—5000 元/平方米的均價(jià)計(jì)算，則總價(jià)在 80—160 萬(wàn)元，也與潛在需求一致。三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)均價(jià) 銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)低價(jià)位：4000 元/平方米 獲得基本運(yùn)作收益和基本市場(chǎng)投入收益，承擔(dān)較小的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)中價(jià)位：4500 元/平方米 獲得高市場(chǎng)收益和基本風(fēng)險(xiǎn)收益，同時(shí)承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高價(jià)位：5000 元/平方米 完全風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，獲得高風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的高收益，承擔(dān)較39 / 43高的推案風(fēng)險(xiǎn)綜合結(jié)論：鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià)值，本項(xiàng)目可選擇 4500 元/平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價(jià)位拔升。第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析一、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)銷(xiāo)售收入一覽表　 金額單位：萬(wàn)元序號(hào) 收入項(xiàng)目 總銷(xiāo)售收入 可售面積均價(jià) 備注　 建筑面積 　 　　 可售面積 　 　一 銷(xiāo)售收入 1 毛坯房銷(xiāo)售收入 4500 　以中價(jià)位 4500 元/平方米作為預(yù)售的均價(jià)。2 樣板房裝修收入 80 契稅=轉(zhuǎn)讓價(jià)*3%二 營(yíng)業(yè)稅金及附加 銷(xiāo)售收入*%1 售樓營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)收入*5%2 城建稅 營(yíng)業(yè)稅額*1%3 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅額*1%4 河道管理費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅額*1%二、別墅成本預(yù)測(cè)投資估算明細(xì)表40 / 43敏感系數(shù)：100% 　序號(hào) 成本項(xiàng)目 總成本（萬(wàn)元） 可售面積單位成 本（元/平米） 備注　 建筑面積 19011 　 　　 可售面積 19011 　 　一 74 幢別墅獲得費(fèi)用 　1 74 幢別墅轉(zhuǎn)讓價(jià) 3000 　2 契稅及其他稅費(fèi) 契稅=轉(zhuǎn)讓價(jià)*3%二 二次開(kāi)發(fā)費(fèi)用 　1 有線電視及小區(qū)寬帶費(fèi) 15 　2 智能化安保系統(tǒng)35 包括紅外線周界防衛(wèi)系統(tǒng)、門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)、大門(mén)入口自動(dòng)門(mén)禁系統(tǒng)。3 別墅單體整修費(fèi)300 包括外墻清洗、內(nèi)墻粉刷、防滲漏、窗戶及大門(mén)整修。每棟整修費(fèi)約 4 萬(wàn)元。4 會(huì)所整修費(fèi) 15 包括內(nèi)外墻粉刷積累不簡(jiǎn)單裝修。5 綠化整修費(fèi) 10 具體方案待定?！?開(kāi)發(fā)成本 　三 期間費(fèi)用 110 　1 管理費(fèi)用 20 　2 銷(xiāo)售費(fèi)用 90 銷(xiāo)售收入*2%3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 0 財(cái)務(wù)費(fèi)用約 200 萬(wàn)元已資本化計(jì)入前期費(fèi)用中　 項(xiàng)目總投資 　注：銷(xiāo)售費(fèi)用主要包括售樓處布置、3 套樣板房裝修、前期廣告費(fèi)、看房車(chē)投入。三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算利潤(rùn)測(cè)算表敏感系數(shù)：100% 金額單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目 金額 備注1 營(yíng)業(yè)收入 2 減：營(yíng)業(yè)稅及附加 3 開(kāi)發(fā)成本 4 項(xiàng)目利潤(rùn) 4=1235 期間費(fèi)用 6 其中：管理費(fèi)用 7 銷(xiāo)售費(fèi)用 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用41 / 439 稅前利潤(rùn) 9=4510 減：所得稅（33%） 10=9*33%11 稅后利潤(rùn) 11=910由上表進(jìn)行利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算：? 單位毛利=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷(xiāo)售面積= 元/平方米? 單位凈利=稅后利潤(rùn)/銷(xiāo)售面積= 元/平方米? 銷(xiāo)售毛利率=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入100%=%? 銷(xiāo)售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷(xiāo)售收入100%=%核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷(xiāo)售凈利率≥9%四、現(xiàn)金流量測(cè)算具體的現(xiàn)金流量表見(jiàn)下頁(yè)。內(nèi)部收益率為 %，核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥25%。對(duì)現(xiàn)金流量表的說(shuō)明：別墅轉(zhuǎn)讓費(fèi)用分兩次付清，簽訂合同時(shí)付 800 萬(wàn)元及契稅等稅費(fèi)，45 天后拿到產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)付清余下部分款項(xiàng)；對(duì)別墅的二次開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì) 3 個(gè)月完成，其投入假設(shè)為每月均衡投入；別墅的正式銷(xiāo)售在工程基本完工后開(kāi)始，預(yù)計(jì) 6 個(gè)月結(jié)束銷(xiāo)售，銷(xiāo)售計(jì)劃為第 1 個(gè)月預(yù)計(jì)銷(xiāo)售約 10%，第 2 個(gè)月預(yù)計(jì)銷(xiāo)售約 20%，第 3 個(gè)月預(yù)計(jì)銷(xiāo)售約 30%，第 4 個(gè)月預(yù)計(jì)銷(xiāo)售約 20%，第 5 個(gè)月預(yù)計(jì)銷(xiāo)售約 10%，第 6 個(gè)月預(yù)計(jì)銷(xiāo)售約 10%。 （該銷(xiāo)售計(jì)劃為保守的計(jì)劃方案） ；銷(xiāo)售的每月回款按當(dāng)月回款的 80%加上上月回款的 20%計(jì)；內(nèi)部收益率可使用 IRR 函數(shù)，表達(dá)式=IRR（B1：Bn） ，B 指各期凈現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒） 。42 / 43五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn) 元） 備注銷(xiāo)售收入 4542 8635 住宅銷(xiāo)售收入直接成本 3290 6254 開(kāi)發(fā)成本總投資 3400 6463 開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用稅前利潤(rùn) 　 1719 稅后利潤(rùn) 　 1151 內(nèi)部收益率 % 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率銷(xiāo)售凈利率 % 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷(xiāo)售收入100%總投資回報(bào)率 % 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資100%六、敏感性分析就該項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入、可變動(dòng)成本兩個(gè)因素變化對(duì)銷(xiāo)售凈利率進(jìn)行敏感性分析。敏感因素的影響金額單位：萬(wàn)元 面積單位：平方米一、售價(jià)的影響 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù) （100%） （95%） （90%） （105%） （110%）銷(xiāo)售均價(jià)(元/m 2) 4500 4275 4050 4725 4950 營(yíng)業(yè)收入 8635 8207 7779 9063 9490 項(xiàng)目利潤(rùn) 1928 1522 1117 2333 2738 稅后利潤(rùn) 1151 880 608 1423 1694 單位凈利 606 463 320 749 891 銷(xiāo)售毛利率% % % % % % 銷(xiāo)售凈利率% % % % % %敏感系數(shù)（凈利率） 二、成本的影響 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本敏感系數(shù) （100%） （95%） （90%） （105%） （110%）單位開(kāi)發(fā)成本(元/m 2) 3290 3125 2961 3454 3619 開(kāi)發(fā)總成本 6254 5941 5629 6567 6879 項(xiàng)目利潤(rùn) 1928 2241 2553 1615 1303 稅后利潤(rùn) 1152 1361 1571 942 733 單位凈利 606 716 826 496 385 銷(xiāo)售毛利率% % % % % % 銷(xiāo)售凈利率% % % % % %敏感系數(shù)（凈利率） 說(shuō)明：該表敏感系數(shù)為 100%時(shí)，指基于可行性報(bào)告測(cè)算的指標(biāo)。由上表可以看出，銷(xiāo)售收入相對(duì)于成本更加敏感。當(dāng)售價(jià)下降 10%、成本上升超43 / 43過(guò) 10%時(shí)，項(xiàng)目的銷(xiāo)售凈利率低于 9%，項(xiàng)目的投資回報(bào)將受到一定的影響。第七部分：綜合分析與建議從以上項(xiàng)目環(huán)境、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項(xiàng)目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)上升時(shí)期，各