【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 行情結(jié)合前五年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2000年后投資建造的住宅，建造投資均價(jià)約為300元左右。 年份 住宅投資 批準(zhǔn)上市預(yù)售 銷(xiāo)售面積 供需缺口 備注 （億元） （萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米） 1995 405 749 508 241 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 1996 434 996 529 468 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 1997 433 1426 437 989 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 1998 383 1171 808 363 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 1999 365 1220 1051 168 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 2000 390 1299 1326 27 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) 2001 400 1360 1600 240 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) 2002 408 1454 1600 146 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) 2003 416 1492 1800 380 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) 2004 424 1552 1800 279 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) 2005 433 1552 1800 248 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) 三、競(jìng)爭(zhēng)分析 ●特點(diǎn)一：大市政繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展 隨著城市公共交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，交通便捷已不是個(gè)別樓盤(pán)的專(zhuān)利。但是貫穿浦西浦東的地鐵二號(hào)線的試運(yùn)行仍是沿線樓盤(pán)帶來(lái)不小的振奮，尤其是東西兩端的浦東新區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)成為為最大的受益者，沿線樓盤(pán)價(jià)格已大幅提升，銷(xiāo)售迅速。在2000年底，輕軌明珠線已通車(chē)試運(yùn)行，這無(wú)疑會(huì)為上海東北區(qū)和西南區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的契機(jī)。 ●特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流 隨著購(gòu)房者品位需求的日益提高，具有較大規(guī)模的小區(qū)所帶來(lái)完善的配套、多層次的小區(qū)建筑類(lèi)型組合、點(diǎn)面結(jié)合的綠化景觀設(shè)計(jì)、多樣的戶(hù)型選擇，以及給購(gòu)房者所帶來(lái)的物業(yè)附加值，是非小區(qū)類(lèi)樓盤(pán)無(wú)法比擬的。預(yù)計(jì)今后幾年市場(chǎng)中10萬(wàn)平方米以上的規(guī)模性小區(qū)仍會(huì)領(lǐng)導(dǎo)消費(fèi)潮流。 ●特點(diǎn)三：戶(hù)型面積在變小、房間在變多 在可承受范圍內(nèi)，追求面積的合理性，逐步改善居住條件成為市場(chǎng)消費(fèi)的導(dǎo)向。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海全市二房平均面積已由以前的104平方米降至100平方米，集中供應(yīng)面積集中在80100萬(wàn)平方米；三房面積從138平方米降至130平方米，集中供應(yīng)面積在110130平方米。 隨著家庭成員的多元化和對(duì)多功能居室的需求增強(qiáng)，多廳室結(jié)構(gòu)的房型將會(huì)成為消費(fèi)主流。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二房所占比例時(shí)下已從48％下降至42％；而三房卻從39％上升至45％，三房在整體房型比例中增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。另從50名上榜樓盤(pán)的統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)二房比例為42％，三房的比例為47％。可見(jiàn)三房的供應(yīng)量增加已成趨勢(shì)。 ●特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞 小高層物業(yè)85％以上的得房率，配有電梯的方便快捷，戶(hù)戶(hù)朝南的板式結(jié)構(gòu)，室內(nèi)面積的合理配比，以及相對(duì)適中的物業(yè)管理費(fèi)，成為小高層吸引買(mǎi)家的要素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年市民對(duì)小高層的需求較1999年上升了11個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)32％，憶有逼近多層（需求比例為53％）的需求主流地位的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)小高層在今后的一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)是市場(chǎng)主流。 ●特點(diǎn)五：從2000年下半年熱銷(xiāo)樓盤(pán)的特點(diǎn)看，大致具備了這樣一些共性。首先是規(guī)模較大的均達(dá)10萬(wàn)平方米；其次注重內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造，很多樓盤(pán)更是不惜工本請(qǐng)來(lái)了國(guó)外一些知名的大師進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)。 此外，還采用了很多綠色建材和進(jìn)口的建筑材料，提高了物業(yè)的檔次；高科技的運(yùn)用也是市中心樓盤(pán)熱銷(xiāo)的重要因素，智能化物業(yè)管理、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的小區(qū)比比皆是，使這些樓盤(pán)具有較大的竄源面。 雖然市中心的住宅配套齊備，但這些熱銷(xiāo)樓仍采用依托、整合、建設(shè)三管齊下的方式，使住宅配套的優(yōu)勢(shì)更脫穎而出。 注：依托是指依托南京路、淮海路、長(zhǎng)壽路等市區(qū)級(jí)商業(yè)中心的設(shè)施；整合是指充分利用區(qū)域內(nèi)的原有資源進(jìn)行融合，如與著名學(xué)校、醫(yī)院掛鉤；建設(shè)是指根據(jù)現(xiàn)代居住區(qū)的要求，地資源整合的基礎(chǔ)上，填補(bǔ)缺項(xiàng)。 ●特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅市場(chǎng)的主流 時(shí)下，板狀結(jié)構(gòu)高層住宅普遍受到青睞?；谏虾Ｊ兴〉乩砦恢?，上海市民已養(yǎng)成了特定的居住習(xí)慣和理念，他們對(duì)住宅的日照、采光和通風(fēng)的偏好，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于對(duì)小區(qū)環(huán)境、綠化的需求。冬天時(shí)的日照遠(yuǎn)比空調(diào)來(lái)得有溫暖感，梅雨季節(jié)和夏天，通風(fēng)的效果是任何人工的調(diào)節(jié)所無(wú)法比擬的。 超前眼光的設(shè)計(jì)師將多層房的優(yōu)勢(shì)加入市中心的高層設(shè)計(jì)，從采光、面積配比、功能設(shè)計(jì)等多方面，將高層住宅的舒適性提到一個(gè)新高度。如充分利用南向面寬，便每套住宅的客廳和主、次臥室均朝南，南北通風(fēng)順暢。地各類(lèi)房型中，玄關(guān)、陽(yáng)光室、儲(chǔ)藏室基本設(shè)置齊全，開(kāi)放式廚房和盡量少的結(jié)構(gòu)墻為后裝修留出余地，主人的居家個(gè)性可以得到充分表現(xiàn)。采光方面，設(shè)計(jì)拉門(mén)式陽(yáng)光室外，更堅(jiān)持廚衛(wèi)窗地比大于1/10，廳與臥室的窗地比大于1/7的的采光標(biāo)準(zhǔn)。地此類(lèi)先進(jìn)的設(shè)計(jì)方面，較為成功的有中山北路上的特大型生態(tài)社區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城。近期面市的兩灣城二期，樓層總高度100米左右，采用大板式的設(shè)計(jì)，使戶(hù)戶(hù)朝南，并且大多住宅有三個(gè)陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)客廳采光陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)曬衣陽(yáng)臺(tái)，還有一個(gè)廚房工作陽(yáng)臺(tái)，更有儲(chǔ)藏室、更衣間齊全的功能設(shè)計(jì)，使居住高層的舒適性大大提升。 ●特點(diǎn)七：裝修房需求不容忽視 裝修房地源于外銷(xiāo)物業(yè)，上海外銷(xiāo)公寓提出即刻入住概念。而發(fā)展商京將這一便捷概念引入內(nèi)銷(xiāo)商品房，在外轉(zhuǎn)內(nèi)銷(xiāo)物業(yè)的刺激下，市場(chǎng)品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，裝修房又再次引起人們的關(guān)注。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，至2000年，％，％。另?yè)?jù)需求數(shù)據(jù)顯示：％，％。需求和供應(yīng)之間的差距還是顯而易見(jiàn)的，裝修房的市場(chǎng)消費(fèi)有一定的市場(chǎng)潛力。 ●特點(diǎn)八：品牌營(yíng)銷(xiāo)引發(fā)樓市新賣(mài)點(diǎn) 在2000年3季度統(tǒng)計(jì)的交易數(shù)據(jù)中，銷(xiāo)售量位居前兩位分別為中海馨園和東方曼哈頓兩個(gè)大盤(pán)。其中中海馨園更是爆發(fā)出“井噴”行情，一期共推出小高層358套，自9月8日開(kāi)盤(pán)兩天即銷(xiāo)售326套，完成銷(xiāo)售91％，其中10號(hào)樓全部告罄。另外，明日星城一期短短兩個(gè)月銷(xiāo)售率達(dá)100％。東苑半島花園一期開(kāi)盤(pán)數(shù)日銷(xiāo)售即達(dá)80％以上。普陀?xùn)|旺家園還未開(kāi)盤(pán)訂購(gòu)者已達(dá)半數(shù)以上?？禈虬雿u花園一期595套全部售完，二期首推368套，開(kāi)盤(pán)兩天銷(xiāo)售118套，為弄到一個(gè)好單元，不少消費(fèi)者通宵排隊(duì)。 以上所述現(xiàn)象足以證明21世紀(jì)的上海房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)不同于1992年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是一個(gè)理性的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商只是在經(jīng)過(guò)了大量的開(kāi)發(fā)逐漸在市場(chǎng)中積累了一定的品牌知名度和消費(fèi)信任度，才是取勝的唯一法則。 如中海馨園的開(kāi)發(fā)商即是當(dāng)年在滬開(kāi)發(fā)外銷(xiāo)項(xiàng)目的海華花園的中國(guó)海外集團(tuán)，在成功地推出海華、海麗、海天花園之后用建造外銷(xiāo)房的水準(zhǔn)來(lái)建造內(nèi)銷(xiāo)房更能使住宅品質(zhì)得以一定的升華。 以董氏家族為背景的東方海外集團(tuán)曾以法國(guó)風(fēng)情、英式風(fēng)貌的概念成功推出了東方巴黎和東方劍橋后又以美式生活推出了東方曼哈頓這一新盤(pán)，雖然價(jià)格不低卻依然受到消費(fèi)者的追棒。 由此可見(jiàn)，中信泰富作為知名公司，已經(jīng)在上海成功開(kāi)發(fā)了中信泰富廣場(chǎng)、華山公寓等滬上頂級(jí)樓盤(pán)，若能充分得用品牌號(hào)召力，就能在開(kāi)發(fā)初期從品牌號(hào)召力，就能在開(kāi)發(fā)初期從品牌效應(yīng)、知名度等方面領(lǐng)先于其他周邊樓盤(pán)，為盛開(kāi)開(kāi)發(fā)打下基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目們于上海普陀區(qū)，周邊接壤靜安、長(zhǎng)寧、閘北等區(qū)域，這些區(qū)域樓盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，本報(bào)告采擷主要竟?fàn)?、長(zhǎng)寧、閘北等區(qū)域，這些區(qū)域樓盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，本報(bào)告采擷主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)加以闡述分析。 （1）靜安區(qū)域分析 靜安區(qū)位于市中心，具有地域優(yōu)勢(shì)，向來(lái)為全市高價(jià)住宅地區(qū)，住宅物業(yè)以高層居多。近來(lái)的靜安區(qū)樓市形勢(shì)為：一、多層、小高層日受歡迎；二、出現(xiàn)市中心大規(guī)模住宅小區(qū)，如：達(dá)安花園，聚豪天下—南草坪花園；三、隨著靜安區(qū)中心樓盤(pán)的飽和，曹家渡地區(qū)將日益成為靜安的“黃金寶地”。 靜安區(qū)的樓市大致可以分為三大塊： 第一塊為武寧南路，北京路，成都北路與長(zhǎng)壽路內(nèi)的區(qū)域，這是靜安區(qū)主要的居住區(qū)。物業(yè)類(lèi)型多樣，有高層、小高層和多層，其中以多層、小高層深受歡迎，如：大聞—麗都院，靜安四季公寓，武泰公寓，新?？道?，聚豪天下等，均銷(xiāo)量頗佳。 區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 售價(jià)（元/平方米） 形式 靜安北 靜安四季公寓 余姚路298弄 53005800 小高層 靜安北 大聞—麗都院 海防路377號(hào) 48006300 小高層 靜安北 靜安興海城 西康城638號(hào) 57506680 高層、小高層 靜安北 天鼎花園 昌平路8號(hào) 50006400 小高層 第二塊是北京路發(fā)南，這一塊樓盤(pán)以辦公樓、商住樓為主，亦有少數(shù)住宅樓分布地較為安靜的巨鹿路、富及路及長(zhǎng)樂(lè)路上，如四方新城、皇家公寓等。這一區(qū)域靠近徐匯區(qū)，人文、居住環(huán)境不錯(cuò)，交通便捷，生活、就業(yè)方便。 區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 售價(jià)（元/平方米） 形式 靜安南 東方雅苑 鎮(zhèn)寧路9號(hào) 800014000 高層 靜安南 東方劍橋 鎮(zhèn)寧路55號(hào) 760016000 高層 靜安南 四方新城 巨鹿路568號(hào) 1000017000 高層 第三塊是曹家渡附近為。曹家渡位于靜安區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)和普陀區(qū)交匯外，地理位置優(yōu)越，同是又是商業(yè)中心，交通樞紐，具發(fā)展?jié)摿?。典型樓盤(pán)如新開(kāi)盤(pán)的靜安麗舍，它的獨(dú)特設(shè)計(jì)理念以及較低的價(jià)格，將給曹家渡地區(qū)的樓盤(pán)帶來(lái)一輪新的沖擊。 區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 售價(jià)（元/平方米） 形式 靜安曹家渡 靜安麗舍 武定西路1398弄 47007300 小高層 靜安曹家渡 嘉園 萬(wàn)航渡路458弄 55007800 高層 靜安曹家渡 三鑫花苑 康定路1588弄 68008500 小高層 （2）長(zhǎng)寧區(qū)域分析 長(zhǎng)寧區(qū)位于上海市西郊。區(qū)內(nèi)交通四通八達(dá)，生活設(shè)施配套齊全，人文氣息較為濃厚。已開(kāi)通試運(yùn)行的輕軌明珠線從貫本區(qū)，已試運(yùn)行約1年的地鐵二號(hào)線規(guī)劃中的延伸段亦橫穿本區(qū)。在此帶動(dòng)下，長(zhǎng)寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。本區(qū)樓盤(pán)以住宅為主，兼有少量辦公樓，外銷(xiāo)樓盤(pán)較為活躍。目前已大致形成長(zhǎng)寧路中段、天山—仙霞路西段、虹橋路三條開(kāi)發(fā)主線。 長(zhǎng)寧路沿線以中山公園商圈為托，地鐵二號(hào)線與輕軌明珠線均在附近，周邊樓盤(pán)自然熱銷(xiāo)。該區(qū)域均價(jià)在500元左右，其中兆豐花園和虹橋新城均價(jià)較高，為5500元，其余樓盤(pán)均價(jià)在45005000元范圍內(nèi)。 區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 售價(jià)（元/平方米） 形式 長(zhǎng)寧（長(zhǎng)寧路） 虹橋新城 長(zhǎng)寧路1661號(hào) 40006600 小高層、多層 長(zhǎng)寧（長(zhǎng)寧路） 兆豐花園 長(zhǎng)寧路969號(hào) 50007000 高層、小高層 長(zhǎng)寧（長(zhǎng)寧路） 上海花城 長(zhǎng)寧路1818號(hào) 42005900 多層、小高層 天山仙霞路西段接近天山商圈和虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，其房?jī)r(jià)可按哈密路分為檔西兩塊，西側(cè)均價(jià)低于4000元，以工薪階層和普通職員主主要銷(xiāo)售對(duì)象，房型以二室二廳為主，面積控制在90100平方米范圍內(nèi)。以東的樓盤(pán)檔次較高，均價(jià)在5000元上下波動(dòng)，景博花園最高，報(bào)價(jià)為55006500元。 區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 售價(jià)（元/平方米） 形式 長(zhǎng)寧（仙霞路） 虹康花苑二期 仙霞西路110號(hào) 37004300 多層 長(zhǎng)寧（仙霞路） 綠康公寓 天山路176號(hào) 41004980 多層、小高層 長(zhǎng)寧（仙霞路） 仙霞首府 仙霞路1001號(hào) 44006000