【正文】 醫(yī)療社區(qū)化社區(qū)醫(yī)療登記制度定期常規(guī)身體檢查制度三、服務家庭化個性化家政服務服務人員的專業(yè)化四、保障系統(tǒng)化醫(yī)療保障系統(tǒng)化安全保障系統(tǒng)化第六章 管理與經(jīng)營一、管理結構與管理團隊管理結構管理團隊二、組織與人員保障組織機構的保障人員保障三、管理制度分級負責，集中管理財務分片審查，集中簽批四、經(jīng)營創(chuàng)新村民持股計劃經(jīng)營分區(qū)，效益考核小區(qū)居民的自主管理與老年城的統(tǒng)一管理第七章 行業(yè)與市場分析一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機遇中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會道德的重要基礎中國傳統(tǒng)家庭結構開始解體，空巢老人越來越多老年人獲得了經(jīng)濟的獨立，有能力與意愿追求符合自身特點的養(yǎng)老生活老年人群中積累了龐大的消費能力政府對老年類項目大力支持二、市場競爭性分析現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性競爭對手與競爭模式本項目的競爭優(yōu)勢三、合作與關聯(lián)行業(yè)XXX旅游業(yè)的發(fā)展對本項目的帶動本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對本項目的作用第八章 市場營銷策略一、目標客戶分析主要客戶人群主要客戶來源地主要客戶狀況描述二、營銷制度與辦法設立辦事機構，進行分區(qū)管理辦事機構人員組成獎勵與處罰過程管理與效益管理三、營銷推廣計劃四、定向開發(fā)與委托開發(fā)定向開發(fā)與委托開發(fā)說明定向開發(fā)與委托開發(fā)條件定向開發(fā)與委托開發(fā)的優(yōu)惠辦法第九章 項目經(jīng)濟效益分析一、房地產(chǎn)銷售收入二、服務與租賃收入三、不動產(chǎn)價值四、成本分析建設與開發(fā)成本融資成本機會成本管理成本營銷成本五、效益評估第十章 融資計劃一、融資數(shù)額及方式二、融資投向三、資金退出機制及回報辦法資金退出機制融資回報辦法四、資金監(jiān)管及投資方權限資金監(jiān)管方式投資方權限第十一章 財務預測一、酒店式公寓財務銷售計劃表二、公寓小區(qū)——玫瑰園小區(qū)財務銷售計劃表三、稅后利潤表四、現(xiàn)金流量表五、盈虧平衡表六、動態(tài)投資回收期第十二章 風險控制一、政策風險二、土地價值三、市場風險四、資金使用風險第十三章 結論第十四章 附件清單前言人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。因此，面對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關注老年人，關心老年人的生活質(zhì)量，真正實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學、老有所樂”。每逢節(jié)假日，兒女們可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。 而經(jīng)濟的發(fā)展，人口的快速流動也使“養(yǎng)老”或老年經(jīng)濟開始成為了有著巨大經(jīng)濟效益與經(jīng)濟回報的新型產(chǎn)業(yè)。 XXX國際養(yǎng)老園項目就是在這個背景下，由XXX市交通投資有限責任公司發(fā)起籌備的，以中老年人為目標市場，具備完整養(yǎng)老意義的，集住宅與服務，生活與娛樂，醫(yī)療與保健于一體的大型建筑群。 由于本項目規(guī)模極大，占地面積達15000畝，在現(xiàn)階段中國嚴格的土地政策下，其它潛在或現(xiàn)實的競爭對手已經(jīng)沒有可能獲得如此規(guī)模的征地許可。以上分區(qū)的推廣工作，主要聘用本地具有豐富人脈與推廣經(jīng)驗的人員或機構來負責。資金使用范圍為海南國際老年城一期項目，建設內(nèi)容主要為前期基礎工程及房地產(chǎn)項目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰園小區(qū)），一期項目建設與銷售期為3年。而對于市場方面，如何將信息有效的傳達到客戶群中，才是市場運作中最大的風險。目前社會福利社會化的改革，相當?shù)闹攸c放在原有社會福利機構走向自負盈虧方面。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 表二：中國人口年齡構成及發(fā)展預測(%)年 份19531964198219902000202020402050014歲1559歲≥60歲 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 據(jù)有關部門的調(diào)查表明，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（）的老年人解決住房問題。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%其中市、%%，%。 東方太陽城的產(chǎn)品構成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價為3200元每平方米，已經(jīng)售罄。養(yǎng)老院的建設有著巨大的發(fā)展空間。數(shù)千年來，中國老年人的養(yǎng)老方式無一例外都是“居家養(yǎng)老”。經(jīng)濟的發(fā)展與人口的快速流動，使中國家庭結構開始分化，家庭日益向小型化、單一化的模式發(fā)展，“空巢”老人越來越多，更多的老人沒有子女在身邊照料，三代同堂、四世同堂的家庭已經(jīng)越來越少。也就是說，“居家養(yǎng)老社會化”必須以老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心和基礎，并借此帶動整個“養(yǎng)老社會化”服務鏈條的產(chǎn)生與發(fā)展。而本市平均房價1500元／平方米。再反過來算，在XXX兩個老人月生活費用1000元就可以過得很不錯，那么來XXX定居養(yǎng)老只要有150000+1000120=27（萬元）就可以了，這樣京滬兩地擁有房產(chǎn)的老人基本上都可以滿足這個條件。到2002年，34%(1+%2247。⑴規(guī)劃建設專門的養(yǎng)老園區(qū)。 老年公寓還根據(jù)老年人不同的年齡階段的生理特征和生活需要分為三大種類：居家式公寓、宿舍式公寓、醫(yī)護式公寓。分別承包給各大賓館和醫(yī)院，培訓專業(yè)的服務隊伍，以自有品牌入園服務。在XXX國際養(yǎng)老園，老年人將深切體會到“居家”的快樂和“社會化服務”的周到。車行10余分鐘可達市中心，5分鐘到達機場、火車站、汽車站。 2)家庭保健服務。老人們不僅可以享用每周五天營養(yǎng)配餐，而且志愿送飯的人也可以借機登門看望老人。對于沒有親人和朋友在身邊的老人，探望者對老人就顯得更加重要。 6) “生活在線”服務。交通和陪伴服務。老年食堂應該設在一個社區(qū)的中心地帶，為老人提供一頓午餐。他們有的覺得打官司太累，而且律師費用太貴，有的害怕同律師打交道，有的并不意識自己的法律權力。 12)咨詢服務。 中國傳統(tǒng)文化將“孝敬父母”列為“善”之首，贍養(yǎng)父母，為父母創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，讓他們可以安度晚年則成為了老年住宅產(chǎn)品消費的外在因素。在一些大城市，空巢家庭問題更為突出。專家們認為，我國實行計劃生育政策已20多年，二三十年后，隨著獨生子女逐漸進入中年，他們的父母進入老年，“空巢家庭”將越來越多。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中。雖然這些來源的比重隨時間的推延會有所變動，但就總體水平而言，將會隨著整個社會經(jīng)濟的發(fā)展而不斷提高，從而使我國的老年市場成為新興的，潛力巨大的市場。2006年2月20日，全國老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部等10個部委聯(lián)合下發(fā)了《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》指出要逐步建立以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老服務體系，并指出了今后發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的六項重點工作。合居模式老人與子女同住一套住房。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式。老年公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應形勢的發(fā)展。就中國而言，現(xiàn)有42000多所養(yǎng)老院，加上社會興辦的老年機構，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足100萬人，％。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。在XXX地區(qū)范圍內(nèi)，鬼谷峽具有“峽谷道路最險、植被保護最好、瀑布景觀最佳、峽谷內(nèi)居住人口最少和距市區(qū)距離最近”的獨特優(yōu)勢，是XXX乃至全國不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、農(nóng)莊、旅游地產(chǎn)于一體的優(yōu)秀旅游景區(qū)。從長遠來看，市場經(jīng)濟是一個多發(fā)展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得多。由于異地銷售最重要的是信譽問題，所以一定要以養(yǎng)老園為品牌，由市政府的發(fā)展戰(zhàn)略作后盾，必要時可以請專業(yè)咨詢機構做出完整的營銷計劃。組織各種“夕陽紅”旅游團來XXX旅游時，帶他們到養(yǎng)老園進行參觀，讓園區(qū)美好的環(huán)境，細致的服務吸引他們留下來。只要老人們草簽移民合同，后續(xù)的一切事務，如舊房的出售或出租，搬家，旅途安排，新居的設置，定居后的金融和保險服務，社會保障關系的轉(zhuǎn)移等等，全部由服務公司一條龍包干到底，讓人們只要簽個字后，拎個手包就可以輕松移民。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著很強帶動效應，可以直接帶動房地產(chǎn)、旅游、社區(qū)服務、商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、交通、金融、通訊、文化藝術等行業(yè)的發(fā)展。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。二是傳統(tǒng)的孝道觀念。所以XXX人眼里的養(yǎng)老圣地，在他們那里不一定得到了解和認同。而且人到老年智力和體力衰退，適應能力和自我保護能力都會下降，到一個人生地不熟的地方，會面臨很多生活上的現(xiàn)實問題，例如：安全問題，社會交往問題，生活習慣問題，休閑娛樂問題等等，這些都會成為老年人移民的障礙。俱樂部實行會員制，現(xiàn)有老年會員900多人。文園每天早晨五點半至七點半免費為周邊社區(qū)中老年人開放，提供晨練健身場所。 六、重視環(huán)境與健康長壽的關系早在秦漢時期，古人就已經(jīng)認識到地理、環(huán)境水質(zhì)等與健康長壽密切的關系。 這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。這里大約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者。近3500畝規(guī)劃面積， ，微波泛舟，恍似江南。 ——家庭生活層次化：豐富的活動區(qū)域，提供與母親郊游垂釣，與父親競技揮桿的可能。規(guī)范化社區(qū)幼兒園，添一份祖孫情深，減一份日常繁瑣。點式、板式、聯(lián)廊、聯(lián)體別墅和別墅，69－250平方米的多種建筑形式，盡數(shù)傍水而立，提供最大選擇可能。在交納入會費后，每年每人費用大約為＄1500。 這里空氣新鮮、綠草如茵、6個大型開發(fā)式社區(qū)圍繞著126個洞的高爾夫球場和無數(shù)個碧綠湖水，一座座獨立的別墅或兩層的公寓就是老人們的家?，F(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展，造成對自然環(huán)境巨大的破壞，許多惡性疾病的產(chǎn)生就是環(huán)境惡化的產(chǎn)物。六、旅游觀光養(yǎng)老——老年城毗鄰南潯古鎮(zhèn)風景名勝區(qū)，包括老年公寓、老年俱樂部、老年醫(yī)院、千翁賓館、文園和江南水鄉(xiāng)一條街，集游覽、觀賞、購物、餐飲及老年旅游體檢為一體，2006年底高速公路開通后，上海、杭州至南潯往返時間只需3小時。醫(yī)療檢測設備配套，有老年病專家坐診，達到一甲醫(yī)院水平。現(xiàn)有老年夫婦居室120套，每戶居室建筑面積35㎡，居住對象主要是退休教師、醫(yī)生和科技工作者。而長期以來，國人將把父母送入養(yǎng)老院、托養(yǎng)院視為一種不負責任的行為，以致引來遺棄父母的非議。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。第十章 融資計劃一、融資數(shù)額及方式融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。例如，發(fā)達城市的老年人，大多綜合素質(zhì)很高，而且見多識廣，愛好廣泛，大量吸引這些人口，可以直接提升城市的人口素質(zhì)，增強城市的文化品位；每一戶老年移民背后都會在其社交圈產(chǎn)生一個強烈的廣告效應，提高遷入城市的知名度和美譽度；而且老年移民還會定期地帶來探親和訪友的客流量。與青壯年移民不同，老年移民是純粹的消費性人口，他們不需要城市提供任何就業(yè)崗位；與本地老人不同，移民的生活費用是完全有保障的，不會給遷入地帶來經(jīng)濟負擔。營銷成本五、效益評估根據(jù)XXX市場情況，本項目財務分析，注重實際銷售預測，將出售與出租相結合，符合XXX市場情況，財務數(shù)據(jù)顯示，本項目建成后一年左右可以通過銷售回籠全部資金。針對老年消費的質(zhì)量特征，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場”的服務質(zhì)量都必須提高。XXX的經(jīng)濟發(fā)展思路，重中之重就是旅游和城市建設，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正好與之相適應。桿子坪完全可以利用目前相對充裕的養(yǎng)老資源，為全國的老年人提供一些服務，同時也可同內(nèi)地其他城市實現(xiàn)“聯(lián)網(wǎng)”。老年公寓的設計、服務等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點間經(jīng)營。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設施簡陋，服務功能較差，無法適應老年人日常生活的特殊需要。同時，在九十年代末和本世紀初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。 敬老院模式 在老年服務設施安度晚年。這種居住模式對社會、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。鼓勵社會資本投資興辦以老年人為對象的老年生活照顧、家政服務、心理咨詢、康復服務、緊急救援等業(yè)務，向居家老年人提供養(yǎng)老服務。因此，作為老年人經(jīng)濟收入的主要來源的養(yǎng)老保險金將會大幅增加。有47％的老人希望與子女共同生活，％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，％認為這種方式很理想，％的老人則希望能分開住；現(xiàn)與子女分開住的老人中，％仍愿與子女分開住，％的則希望與子女同住。”老年人獲得了經(jīng)濟的獨立，有能力與意愿追求符合自身特點的養(yǎng)老生活 截至2005年底，其中4300多萬離退休人員享受養(yǎng)老保險待遇。尤其值得注意的是，單身獨居老人在老年人口中的比例，％上升到2003年的11％，即增加了兩倍。據(jù)了解，在發(fā)達國家“空巢家庭”出現(xiàn)較早，現(xiàn)在十分普遍，老年人與子女同住的只占10％至30％，除了日本，大多數(shù)老年人均與子女分居。保護（庇護）服務這一服務通常是由法律服務中心或公共機構來提供，用來保證老人的合法權益。 10)再就業(yè)服務社區(qū)服務中心、老年人才交流中心開設專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務項目，這些工作可以是全日制和半日制的。老年食堂不僅滿足老人營養(yǎng)的需要，也為老人提供了聚會、交流、交朋友的場所。這種服務有時稱為撥電話搭車?！吧钤诰€”服務的定購者可以在手腕上或脖子上帶一個鈕扣。 5)電話服務。送飯上門使得很多需要養(yǎng)老設施照料的老人能夠選擇生活在家