【正文】 市場(chǎng)像被突然間點(diǎn)起一把火，開發(fā)投資同比迅猛增加了近5倍，全市有359家注冊(cè)的房地產(chǎn)公司，其中有外資89家，很多工業(yè)企業(yè)都被卷進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)買賣地皮炒作房?jī)r(jià)。到2020年珠海旅游總接待量將增加到8400萬人次；旅游總收入將增加到850億元，形成①以都市風(fēng)貌、特色文化和海島風(fēng)光為特色，國(guó)內(nèi)外著名的文化游樂、時(shí)尚休閑、會(huì)展度假旅游目的地；②國(guó)內(nèi)高端休閑度假旅游產(chǎn)品的示范區(qū)和旅游服務(wù)國(guó)際化率先接軌區(qū)；③珠三角旅游創(chuàng)新的重要基地新局面。 %。全市共有旅行社44家，其中國(guó)際社13家，國(guó)內(nèi)社31家；直接從業(yè)人員4萬人，年接待游客10萬人次以上的旅游景點(diǎn)20個(gè)，屬實(shí)施外國(guó)人進(jìn)入珠江三角洲144小時(shí)便利簽證城市。迷人的海島、優(yōu)質(zhì)的溫泉和具國(guó)際水準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)是珠海主要的特色旅游產(chǎn)品。2. ，形成了以休閑度假、會(huì)議展覽為特色的旅游發(fā)展格局，被譽(yù)為“中國(guó)最浪漫的城市”。,一批交通設(shè)施的建成投入使用，珠海正在從交通末梢向交通樞紐轉(zhuǎn)變，形成珠三角地區(qū)西部區(qū)域城市2005年前珠海僅有高速公路4公里。2007年前11個(gè)月外商投資達(dá)到9．92億美元，同比增長(zhǎng)42．78％，全年有望突破10億美元。截至2006年12月31日，已有65個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商投資珠海，外商直接投資項(xiàng)目9574個(gè)。作為“世宣”主辦地的珠海成為“贏家”。珠海借此機(jī)會(huì)，向國(guó)際社會(huì)展示了自己的形象，提高了自己的國(guó)際知名度。ＣＥＰＡ項(xiàng)下零關(guān)稅商品進(jìn)口穩(wěn)步增加，呈現(xiàn)快速發(fā)展勢(shì)頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2007年，珠海港澳個(gè)體工商戶總數(shù)為153戶，從業(yè)人員398人。隨著香港、澳門回歸祖國(guó)，這種優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的合作關(guān)系，將在“一國(guó)兩制”條件下，形成新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，并創(chuàng)造出更加具有活力的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。此外，外商投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，還引進(jìn)一些新型的施工機(jī)械和建筑裝飾材料，這些對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無疑是件好事。幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，“入世”對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是利大于弊，尤其是促進(jìn)行政體制改革、打破行業(yè)壁壘和實(shí)行微觀企業(yè)自由化方面將起到明顯的促進(jìn)作用。　　珠海歷史古跡豐富，擁有距今3000年左右青銅時(shí)代的高欄島寶鏡灣摩崖石刻畫、光緒皇帝賜首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳的古建筑物梅溪牌坊和唐紹儀在清宣統(tǒng)1年至民國(guó)4年建造的唐家共樂園。珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，是全國(guó)唯一以整體城市景觀入選“全國(guó)旅游勝地四十佳”的城市。 珠海屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨。 按現(xiàn)代化國(guó)際機(jī)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的珠海機(jī)場(chǎng), 占地400萬平方米，機(jī)場(chǎng)跑道4000米，已開通國(guó)內(nèi)航線32條，每周81個(gè)航班。 珠海市海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便。港澳同胞19．5萬人。1980年中華人民共和國(guó)第五屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第15次會(huì)議批準(zhǔn)在珠海設(shè)置經(jīng)濟(jì)特區(qū)，1989年，珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)面積調(diào)整為121平方公里。投資利稅率、投資利潤(rùn)（稅后）%、122%，（全部投資,稅后,ic=20%），大于零；%（全部投資,稅后），高于貸款資金利率和行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，項(xiàng)目贏利能力良好。度假酒店、住宿學(xué)校洗浴熱水采用太陽能集熱管技術(shù)和空氣源熱泵提供，預(yù)計(jì)環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施將投入超過3000萬元。法國(guó)東部安納西風(fēng)情山地花園居住主題。設(shè)置高爾夫會(huì)所及住宅。西班牙巴塞羅那風(fēng)情商業(yè)街主題。沿商業(yè)街兩側(cè)依山勢(shì)設(shè)置山地公寓組團(tuán)、德國(guó)山地風(fēng)情旅游商業(yè)街及城堡酒店。設(shè)置可以直通港澳的客運(yùn)碼頭，與澳門、香港旅游業(yè)形成互補(bǔ)互助的一體化。公司計(jì)劃將該用地發(fā)展為高品質(zhì)會(huì)展旅游度假中心，分三期建設(shè)，具體項(xiàng)目如下：分期計(jì)劃分期計(jì)劃項(xiàng)目項(xiàng)目概況總面積一期公建亞太旅游部長(zhǎng)論壇國(guó)際會(huì)議中心㎡，㎡，層高43F，其中裙樓11F㎡，㎡威尼斯水街㎡，㎡，層高4F學(xué)校、幼兒園及相關(guān)公建㎡，㎡巴伐利亞度假酒店㎡，總建面1萬㎡海濱度假酒店及相關(guān)公建㎡，總建面3萬㎡配套休閑項(xiàng)目㎡二期開發(fā)一期商住㎡，㎡，高層㎡，㎡巴登巴登谷商業(yè)街及會(huì)所㎡，㎡西班牙小鎮(zhèn)㎡，㎡三期開發(fā)二期商住㎡，㎡，高層㎡，㎡高爾夫低層住宅㎡，㎡安納溪谷小鎮(zhèn)占地5萬㎡，㎡一、亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心作為本項(xiàng)目的主題。隨著項(xiàng)目實(shí)施階段地推進(jìn)，將增加工程管理、營(yíng)銷代表、物業(yè)管理人員若干名。先后在上海、北京、天津、深圳、重慶、西安、長(zhǎng)沙、成都、沈陽等地開發(fā)了20多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要包括北京“后現(xiàn)代城”、“西釣魚臺(tái)嘉園”、“青年匯”、天津“老城廂”、重慶“中新城上城”、深圳“中國(guó)鳳凰大廈”、西安“中新浐灞半島”和長(zhǎng)沙“中新森林?！钡染窐潜P，開發(fā)量逐年遞增，累計(jì)開發(fā)和儲(chǔ)備面積達(dá)1500萬平方米。珠海淇澳島亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：中新地產(chǎn)集團(tuán)華南區(qū)域公司 前期配套部 二○○七年十月 項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé)：岳容飛 參加編寫人員：馬九紅 張 斌 張東湖 邱旭輝 楊繼雄 黃 璟 黃志華 王志民 唐春燕亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目概況及可行性報(bào)告編制的依據(jù) 1 1 1： 1 2 2 3 項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)形式 5 5第二章珠海政治經(jīng)濟(jì)自然社會(huì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 6 6 6 7 11 19 21 23第三章 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 24 24 27 28 33 34 36 38 39 40第四章 方案比選及技術(shù)方案 43 43 4水文地質(zhì)條件 46 49 50 50、會(huì)展中心智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 50 53第五章 公用設(shè)施及環(huán)境保護(hù)方案 54 54 54 55第六章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 58 58 58 61第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析和社會(huì)效益評(píng)價(jià) 63 63 66 68 72 74 74 77第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 79第九章 研究結(jié)論 83第十章 附 件 84第一章 項(xiàng)目概況及可行性報(bào)告編制的依據(jù)項(xiàng)目名稱：亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位：珠海市淇洲島影視城有限公司：淇澳島項(xiàng)目位于珠海市高新區(qū)淇澳島東線道路東側(cè)、望赤領(lǐng)山群及附近。先后有北京的后現(xiàn)代城榮獲“2006－2007北京地產(chǎn)十大區(qū)域領(lǐng)袖樓盤”大獎(jiǎng)、后現(xiàn)代城5期榮獲“2006年度最具人氣創(chuàng)新樓盤”大獎(jiǎng)、重慶中新城上城獲“2006年創(chuàng)新中國(guó)主力戶型綜合設(shè)計(jì)獎(jiǎng)”、天津老城廂獲“2006年中國(guó)華北地區(qū)品牌前三名”等共20余項(xiàng)殊榮，已發(fā)展成為中國(guó)最具影響力的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商之一，名列2007中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)盈利性前10位、2007中國(guó)混合所有制房地產(chǎn)公司品牌前10位。公司財(cái)務(wù)狀況良好，目前無負(fù)債，購(gòu)買項(xiàng)目的資金已全部支付，首批開發(fā)資金已到位。總建筑規(guī)模15萬平方米，主樓高度43層，裙樓高度811層，集會(huì)議、會(huì)展、六星級(jí)酒店、論壇會(huì)議中心、寫字樓、酒店式公寓及購(gòu)物中心等配套為一體的超現(xiàn)代建筑風(fēng)格地標(biāo)性建筑綜合體。四、巴登巴登谷地。五、漁人碼頭海洋主題度假村海洋度假主題。沿城市道路和山體設(shè)置公寓。八、高尚住宅公寓希臘風(fēng)情山地私家居住主題。設(shè)置會(huì)所及住宅。 項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)形式珠海市淇洲島影視城有限公司屬于中外合資型企業(yè)，根據(jù)國(guó)家和珠海市有關(guān)法律法規(guī)，本項(xiàng)目的建設(shè)招投標(biāo)形式均由本公司自行采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式確定本項(xiàng)目全部工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等參建單位。由中外合資企業(yè)珠海市淇洲島影視城有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)，項(xiàng)目建成后將給珠海建立一個(gè)休閑旅游度假和會(huì)展基地，極大地提升珠海休閑旅游度假和會(huì)展品牌，帶來極大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。珠海市位于中國(guó)廣東省南部，珠江口的西部和南部，瀕臨南海，是一座著名的花園式海濱城市，內(nèi)陸東面與香港隔海相望，相距36海里（最近的海島相距3海里），南端陸地與澳門相連，西面是新會(huì)、臺(tái)山縣，北面與中山市接壤，距廣州約140公里，距深圳約200公里。珠海是我國(guó)重要的口岸城市。珠海港是中國(guó)南方主樞紐港之一，港池可利用的海岸線長(zhǎng)75公里，珠海市高等級(jí)公路平坦寬闊，四通八達(dá)，連接國(guó)內(nèi)各地。珠海機(jī)場(chǎng)自1995年5月通航，至今已安全運(yùn)營(yíng)12年。年平均氣溫22．3℃，1月均溫14．9℃。人居環(huán)境一流，1990年以來九次榮獲全省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”和聯(lián)合國(guó)人居中心授予的“國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”、 “2004中國(guó)魅力城市”、“中國(guó)最具幸福感城市”等榮譽(yù)稱號(hào)。、香港、澳門回歸、ＣＥＰＡ、“港珠澳大橋”、《世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言》、航展為外資的進(jìn)入敞開了珠海的大門。珠海作為我國(guó)最早對(duì)外開放的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，又有毗鄰港澳的獨(dú)特地位，“入世“后隨著引進(jìn)外資和出口貿(mào)易的增多，經(jīng)濟(jì)總量亦水漲船高。珠海作為對(duì)外開放的窗口，“近水樓臺(tái)先得月”。近20年來，香港和澳門與內(nèi)地在貿(mào)易、旅游、投資、交通、制造業(yè)、房地產(chǎn)等方面的聯(lián)系日益增強(qiáng)，內(nèi)地因素特別是“廣東因素”正發(fā)揮越來越重要的作用。其中香港居民39戶，澳門114戶，涵蓋房地產(chǎn)服務(wù)、管理咨詢、倉(cāng)儲(chǔ)、旅游及相關(guān)服務(wù)等行業(yè)。拱北海關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，約占全國(guó)進(jìn)口總值的2成，同比大幅增長(zhǎng)27%。由此“世宣”效應(yīng)引發(fā)投資熱潮。包括曉星氨綸（廣東）有限公司、珠海弘機(jī)旅游發(fā)展有限公司等大項(xiàng)目在內(nèi)，簽約項(xiàng)目6個(gè)。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通，美國(guó)的?？松梨?、塞拉尼斯、偉創(chuàng)力，英國(guó)的BP公司，德國(guó)的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國(guó)的家樂福，荷蘭的飛利浦等30由于城市規(guī)模所限，珠海總體經(jīng)濟(jì)水平明顯低于珠三角其他城市，但從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來看，珠海的經(jīng)濟(jì)效益高，發(fā)展也頗為健康，近7年來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持著1116%的增幅。作為珠江三角洲西岸的中心城市，盡管建成了華南地區(qū)的主樞紐港——珠海港和國(guó)家干線機(jī)場(chǎng)——珠海機(jī)場(chǎng)，但對(duì)外交通設(shè)施建設(shè)的滯后，使珠海成為珠江三角洲的交通末梢，嚴(yán)重阻礙了珠海的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以至珠海毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢(shì)不能充分發(fā)揮出來。市區(qū)沿海岸修建的情侶路，延綿25公里，成為珠海最為著名的旅游景觀帶。香港中旅國(guó)際投資有限公司投入15億人民幣開發(fā)珠海溫泉，建設(shè)中國(guó)第一、國(guó)際一流的溫泉旅游度假區(qū)?，F(xiàn)有旅游住宿設(shè)施300余處，床位3萬余張，其中五星級(jí)5家，四星級(jí)8家，三星級(jí)25家，其它星級(jí)酒店70家，接待境外游客與國(guó)內(nèi)游客之比為1∶4。%。珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展的27年歷程中，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從萌芽到成熟的四個(gè)階段。在當(dāng)時(shí)的住房制度沒有改革的條件下，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求，但房地產(chǎn)開發(fā)熱度不減。2000年，珠海全面啟動(dòng)城中舊村改造項(xiàng)目，停止實(shí)物分房實(shí)行住房分配貨幣化，全市原先的開發(fā)用地得到重新整合，規(guī)模開發(fā)成為主流，精品房層出不窮，物業(yè)管理水平進(jìn)一步提高。目前珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政策推動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)保持適度規(guī)模由于城市規(guī)模和城市建成區(qū)面積較小，相比珠三角其他城市，珠海房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然較低，在珠三角9市中僅高于江門和肇慶。近年珠海的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭會(huì)在今后幾年持續(xù)，因?yàn)檫@樣的發(fā)展是在中央進(jìn)行了宏觀調(diào)控和珠海市政府出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策后而取得的發(fā)展，是健康的、良性的、穩(wěn)定的。同時(shí)，港珠澳大橋的確定、廣珠輕軌的開工、幾條高速公路的的建成和在建，這些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展都對(duì)珠海未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景注入了活力。隨著港珠澳大橋、廣珠軌道交通、廣珠鐵路等交通設(shè)施的建設(shè)，使得珠海的區(qū)域地位提升，房地產(chǎn)投資價(jià)值升高，2000年以來商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)增幅加速，觀察1999－2007年的珠海市商品房均價(jià)走勢(shì)（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)在2002年以后一直穩(wěn)步上升，而增幅則在2003年和2007年拉出了較大的上升陽線，實(shí)際上2007年房?jī)r(jià)增幅作為高位運(yùn)行的結(jié)果，其增幅意義更為可觀。珠海的海景住宅開發(fā)，早在上世紀(jì)八十年代就已經(jīng)成為珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。當(dāng)時(shí)的海景住宅外銷型特點(diǎn)非常明顯，珠海以外的客戶約占7~8成，其中港澳客戶和內(nèi)地客戶各占一半左右。銷售均價(jià)的跨度較大，從4000~5000元／平方米的多層住宅，6000~7000元／平方米的高層住宅，到10000元／平方米上下的海景別墅都有供應(yīng)。 供需兩旺，交易活躍2007年上半年，珠海樓市表現(xiàn)出進(jìn)一步火熱的勢(shì)頭。 　　盡管上半年珠海樓市總需求量（亦即銷售面積）較去年同期有較大幅度上升，然而1－6月間，由于大量新盤的入市，總體消化率依然有較大降幅。2003年以來珠海市商品房空置面積也持續(xù)下降，%，%。 業(yè)辦2004年10月22日，位于前山河西岸、昌盛路北側(cè)的“珠國(guó)土儲(chǔ)2004－02”地塊（華發(fā)世紀(jì)城）被上市公司華發(fā)股份公司以1589元／；同樣是華發(fā)股份公司，2006年10月18日，位于南屏珠海大道北、南灣大道東、前山河南側(cè)、華發(fā)新城以西的“珠國(guó)土儲(chǔ)2005－13”號(hào)地塊（華發(fā)新城第五期）被其以樓面地價(jià)3510元／平方米。珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由本地向珠三角、港澳，甚至向全國(guó)開放?！吧钲谕顿Y客助推珠海樓市”成為2007珠海地產(chǎn)十大新聞大事。珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景與國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境分不開。據(jù)北京、上海等城市測(cè)算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10%。 隨著居民可支配收入的上升，財(cái)富增值壓力。盡管從今年下半年起，央行政策可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展有一定影響，但2008年全年及未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，珠海經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和眾多利好消息的刺激，如港珠澳大橋的立項(xiàng)、