【正文】 路4公里。然而，隨著珠港澳大橋、廣珠鐵路、江珠高速、粵西沿海高速公路、廣珠西線高速公路、太澳高速、廣珠輕軌等一大批區(qū)域性交通項(xiàng)目的陸續(xù)啟動(dòng)和陸續(xù)建成，經(jīng)過(guò)五年的交通設(shè)施的加快建設(shè)，珠海市“五縱三橫”路網(wǎng)規(guī)劃將會(huì)實(shí)現(xiàn)，珠海將成為以“一橋雙港”為龍頭的區(qū)域性交通樞紐城市，其90分鐘城際生活圈中將囊括江門(mén)、中山、廣州、順德、佛山、深圳、香港、澳門(mén)等經(jīng)濟(jì)繁華的珠三角重要都市。2. ，形成了以休閑度假、會(huì)議展覽為特色的旅游發(fā)展格局，被譽(yù)為“中國(guó)最浪漫的城市”。梅溪牌坊、陳芳故居、唐家共樂(lè)園、白石街和寶鏡灣摩崖石刻是歷史悠久的旅游古跡。迷人的海島、優(yōu)質(zhì)的溫泉和具國(guó)際水準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)是珠海主要的特色旅游產(chǎn)品。珠海屬實(shí)施外國(guó)人進(jìn)入珠江三角洲144小時(shí)便利簽證城市。全市共有旅行社44家，其中國(guó)際社13家，國(guó)內(nèi)社31家；直接從業(yè)人員4萬(wàn)人，年接待游客10萬(wàn)人次以上的旅游景點(diǎn)20個(gè)，屬實(shí)施外國(guó)人進(jìn)入珠江三角洲144小時(shí)便利簽證城市。%。 %。2007年上半年，外國(guó)游客、香港游客大幅增加，臺(tái)灣游客在保持了兩年的高速增長(zhǎng)后，2007年上半年仍增３０％。到2020年珠海旅游總接待量將增加到8400萬(wàn)人次；旅游總收入將增加到850億元，形成①以都市風(fēng)貌、特色文化和海島風(fēng)光為特色，國(guó)內(nèi)外著名的文化游樂(lè)、時(shí)尚休閑、會(huì)展度假旅游目的地；②國(guó)內(nèi)高端休閑度假旅游產(chǎn)品的示范區(qū)和旅游服務(wù)國(guó)際化率先接軌區(qū)；③珠三角旅游創(chuàng)新的重要基地新局面。1987年以前的珠海還沒(méi)有真正意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除了當(dāng)時(shí)的極少數(shù)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)少量住房用于外銷(xiāo)，房產(chǎn)建設(shè)主要用來(lái)解決住房福利分配。1992年，珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)像被突然間點(diǎn)起一把火，開(kāi)發(fā)投資同比迅猛增加了近5倍，全市有359家注冊(cè)的房地產(chǎn)公司，其中有外資89家，很多工業(yè)企業(yè)都被卷進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)買(mǎi)賣(mài)地皮炒作房?jī)r(jià)。到１1995年，珠海有許多房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入停頓，樓盤(pán)爛尾，房?jī)r(jià)跳水。1999年之后，珠海逐漸進(jìn)入成熟發(fā)展時(shí)期，政府停止了以地抵頂工程款，嚴(yán)格控制新批土地。目前房地產(chǎn)業(yè)作為珠海的支柱性產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，呈現(xiàn)著較好的發(fā)展勢(shì)頭。在房地產(chǎn)景氣指數(shù)不斷上升的情況下，房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重在未來(lái)幾年仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢(shì)，并將更有力拉動(dòng)珠海市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。而在社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模方面，珠海的排位也與房地產(chǎn)投資一致。而對(duì)比2006年和2007年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，與竣工面積相比，施工面積的增幅更為顯著?！　》康禺a(chǎn)屬第三產(chǎn)業(yè)，與整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)。近年來(lái)珠海市的各項(xiàng)投資力度加大，全市財(cái)政收入環(huán)比每年增長(zhǎng)20％以上?！　≈楹Ｊ姓I(yè)西進(jìn)、城市西拓發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，以及海泉灣、溝通唐家灣至前山的鳳凰山公路隧道施工等一系列大項(xiàng)目的建設(shè)和完成，使我市的中心城區(qū)同時(shí)向東、西部擴(kuò)展，改變了珠海人購(gòu)房的心理半徑，以前買(mǎi)房不愿意過(guò)前山橋的觀念改變了，在前山、南屏、唐家買(mǎi)房已很自然，斗門(mén)、金灣的房市也開(kāi)始興旺。 房地產(chǎn)景氣指數(shù)提高，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。值得一提的是海景樓的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售。伴隨著地產(chǎn)大腕們的進(jìn)入，珠海海景樓價(jià)全面躥升。早期建設(shè)的拱北區(qū)域的銀海新村、美景花園、海濤居、海灣新家園，吉大區(qū)域的水灣頭海景樓、大型社區(qū)海灣花園、海濱花園，香洲區(qū)域的海霞新村、碧濤花園等，均是當(dāng)時(shí)珠海的高檔住宅。在九十年代初期和中期的商品房銷(xiāo)售均價(jià)一直維持在8000元/m2的高位，海濱花園更是曾經(jīng)創(chuàng)造出高達(dá)20000元/m2的珠海樓市天價(jià)。在九十年代后期，由于國(guó)家宏觀調(diào)控和珠海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，造成珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷，尤其是外銷(xiāo)市場(chǎng)客源明顯下降，海景住宅的價(jià)格有較大幅度的下滑，部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度減緩甚至造成爛尾。在這樣的市場(chǎng)背景下，海景住宅市場(chǎng)也重新出現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。據(jù)了解，到了2007年，沿港灣大道、情侶路從北到南，海景樓集中上市：每一間、十里陽(yáng)臺(tái)、萬(wàn)科傲景峰等一線海景樓以及二線海景樓，都把銷(xiāo)售起價(jià)定在了10000元／平方米以上，而銷(xiāo)售均價(jià)直奔15000元／平方米大關(guān)，最高銷(xiāo)售價(jià)已超過(guò)20000元／平方米，比2003年均價(jià)60007000元／平方米的銷(xiāo)售價(jià)翻了一倍以上。商品房施工面積與竣工面積較去年同期漲幅均超25%左右。這在一定程度上反映了開(kāi)發(fā)商的“惜售”心態(tài)。而到了下半年，由于宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，周邊市場(chǎng)的環(huán)境變化，市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)的預(yù)期出現(xiàn)一定分歧，消化率呈現(xiàn)震蕩趨勢(shì)（參下表）。例如，隨著下半年樓市熱銷(xiāo)季節(jié)的來(lái)臨，6月和9月珠海迎來(lái)了兩個(gè)供應(yīng)高峰，而與供應(yīng)量的穩(wěn)定性較差形成鮮明對(duì)比的是，需求量表現(xiàn)出顯著的平穩(wěn)特征，上半年保持了每個(gè)月20萬(wàn)平方米左右的消化量，而作為樓市銷(xiāo)售旺季的下半年則保持了30萬(wàn)平方米左右的消化量。珠海市20032006年各類商品房屋空置情況見(jiàn)下表圖。 度空置總計(jì)商品住宅商 公其20032007年全市出讓商品房屋建設(shè)用地交易情況年度宗數(shù)用地面積建筑面積成交金額樓面地價(jià)2003611302004913952005101445200675353221067564279663262020071010961442336506————合計(jì)42————近年來(lái)最高地價(jià)也不斷攀升。到2007年的9月28日，位于前山河西岸、前山大橋南側(cè)的“珠國(guó)土儲(chǔ)2007－01”號(hào)地塊以7700元／平方米的樓面價(jià)格、被中信華南收入囊中。 外地客戶成為主要購(gòu)買(mǎi)力珠海優(yōu)美的城市環(huán)境、便利的通關(guān)條件、怡人的氣候、相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)吸引了大批外地人士在珠海置業(yè)。隨著珠海樓盤(pán)的大量開(kāi)發(fā)，許多開(kāi)發(fā)商也將目光投向了外來(lái)投資客的“炒作”，特別是房?jī)r(jià)飛漲的近鄰深圳，新樓盤(pán)深圳客戶占一半，有的樓盤(pán)甚至還專門(mén)開(kāi)通了至深圳的看樓車(chē)。珠海樓盤(pán)外銷(xiāo)的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，海景大戶型等豪宅多為有較好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的外地買(mǎi)家消化。 2006年珠海市區(qū)新建商品房屋購(gòu)買(mǎi)人群分析項(xiàng) 目本市戶籍市外戶籍外籍（含港、澳、臺(tái)）宗 數(shù)701147061454建筑面積 (平方米)成交金額 (萬(wàn)元)成交金額所占比例%%% 20032006年珠海市新建商品房屋購(gòu)買(mǎi)人群分類年 度本市戶籍市外戶籍外籍（含港澳臺(tái)）宗 數(shù)比 例宗 數(shù)比 例宗 數(shù)比 例2003年7793%4660%576%2004年6869%4601%1012%2005年7779%4620%1854%2006年7011%4706%1454%房地產(chǎn)交易中心的辦證資料顯示：2007年1至7月，在珠海市區(qū)購(gòu)房辦證者共103636人，其中市內(nèi)購(gòu)房者占49％，市外購(gòu)房者占40％，境外購(gòu)房者占11％。據(jù)專家分析，由于：城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快。 消費(fèi)者消費(fèi)觀念變化。隨著居民消費(fèi)觀念的變化，10年換購(gòu)一套住房在未來(lái)幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。雖然在過(guò)去的一年內(nèi)銀行的連續(xù)幾次加息，此外也降低了15%的利息稅，但相當(dāng)于高企的CPI，％，投資存款、債券的收益依然十分的低，甚至是負(fù)收益，現(xiàn)在把積累了幾十年的財(cái)富放到銀行顯然會(huì)被流失。專家們從中得出的結(jié)論是，在市場(chǎng)化程度較高情況下，有需求的市場(chǎng)是不會(huì)萎縮的。預(yù)計(jì)今年投資增幅不會(huì)低于20%。從目前的情況來(lái)看，無(wú)論作為自住還是投資，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)均表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿?。港珠澳大橋一旦建成，大珠三角“?jīng)脈”將打通，使香港發(fā)展的腹地?cái)U(kuò)大，粵西也打開(kāi)了連接世界的紐帶。其次，珠海房地產(chǎn)交易市場(chǎng)持續(xù)活躍。從以上資料可以看出，珠海商品房市場(chǎng)交易量比較大，但還是有很大的上升空間，這與珠海自身的居住環(huán)境、越來(lái)越明顯的區(qū)域中心城市的定位及城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升有直接關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)也是一個(gè)有利的條件。珠海一般住宅的售價(jià)不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門(mén)地區(qū)樓價(jià)的推動(dòng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。若以市區(qū)計(jì)算，珠海2006年下半年住房交易均價(jià)為5558元／平方米，廣州接近9000元／平方米，深圳約為11916元／平方米，樓價(jià)在珠三角發(fā)達(dá)城市間處于較低水平。參考深圳、香港相鄰地區(qū)價(jià)格比例逐漸縮小到1：～2之間的例子，而目前珠海與澳門(mén)價(jià)格差距在3倍左右，故珠海近關(guān)口地帶及豪宅樓盤(pán)價(jià)格有相當(dāng)大的空間，以此推算，珠海樓盤(pán)尤其近關(guān)口地帶及豪宅樓盤(pán)價(jià)格在2007～2012年前后也會(huì)逐步上升至20000～25000元／平方米，較目前可望有600～80%的增長(zhǎng)。第四，珠海人收入和可支配收入的增長(zhǎng)，并且手里有足夠的閑散資金。而其人均可支配收入的增幅目前排第5，對(duì)比往年，已呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)。珠海房地產(chǎn)炒房環(huán)境好，城市不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格相對(duì)大城市來(lái)說(shuō)也比較容易把握，所以很多人將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)市場(chǎng)。珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常年四季如春，而且空氣質(zhì)量較高，總可以達(dá)到超國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，于1999年獲聯(lián)合國(guó)人居中心頒發(fā)“國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”，成為中國(guó)唯一獲此殊榮的城市，2007年獲“中國(guó)最具幸福感城市”，是中國(guó)最適合生活的城市之一。綜上所述，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)保持健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并展現(xiàn)出較大的升值空間，房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性很小，2008年的珠海房?jī)r(jià)依然穩(wěn)中有升，即使出現(xiàn)所謂的樓市“拐點(diǎn)”也只是整體上升過(guò)程中的小波動(dòng)。淇澳島在珠海市東北部，距離市區(qū)17公里，屬于珠海市高新區(qū)唐家鎮(zhèn)。南宋期間，鐘姓村民先后從臺(tái)灣和南雄珠鞏巷到此定居．原名奇獨(dú)澳，清朝末期，村中族老認(rèn)為“獨(dú)”字義不佳，故改名為淇澳。耕地3000畝，蠔田800畝，以種植水稻為主，兼營(yíng)林業(yè)，養(yǎng)牡蜘、魚(yú)，盛產(chǎn)香蕉、大蕉、松木材。淇澳歷史悠久，燦爛的文化點(diǎn)綴著這樸實(shí)的小島，在島上的后沙灣、東澳灣古遺址，考古工作者發(fā)掘了大量距今約4500至5000年的彩陶和白陶，它們是珠海迄今最早人類活動(dòng)的證據(jù)，而東澳灣古遺址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遺址。淇澳八景：赤嶺觀日、鹿嶺朝露、松間流水、金星波濤、雞山夕照、夾洲煙雨、婆灣晚渡、蚧珠夜月，如詩(shī)如畫(huà)，空靈秀逸。村東祖廟始建于宋代，文昌宮建于清同治年間。它不僅是珠海市的珍稀資源，也是珠江三角洲不可多得的一片紅樹(shù)林濕地，同時(shí)是全國(guó)少有的緊靠大城市的紅樹(shù)林區(qū)之一，已列為廣東淇澳島紅樹(shù)林濕地省級(jí)自然保護(hù)區(qū)。不僅因?yàn)殇堪挠凶屼堪娜烁械焦鈽s的革命先驅(qū)中國(guó)共產(chǎn)黨早期工人運(yùn)動(dòng)的杰出領(lǐng)導(dǎo)人——蘇兆征，更重要的是淇澳有一條用英國(guó)人戰(zhàn)敗賠款修建的白石街，這是中國(guó)近代史卜絕無(wú)僅有的，是以中華民族反抗殖民侵略告勝的典范，是淇澳乃至國(guó)人的驕傲。侵略者的行為激起了淇澳人民的無(wú)比憤怒，英勇的淇澳人民架起了防海盜的土炮，男女老少一起上陣，奮起還擊，打得英軍丟盔棄甲，舉起了白旗，并賠償白銀3，00O兩。讓后人永記淇澳人民抵抗外來(lái)侵略者取得勝利的光輝歷史，激勵(lì)后人更加愛(ài)祖國(guó)、愛(ài)集體、愛(ài)人民。淇澳島現(xiàn)已修建了跨海大橋與大陸相連，現(xiàn)興建了北大試驗(yàn)學(xué)校和和珠海國(guó)際文化園，修建了環(huán)島路碼頭，開(kāi)通了島內(nèi)公交車(chē)。 根據(jù)珠海市總體規(guī)劃所界定的城市職能之第一大類的要求：建設(shè)具有國(guó)際影響，以休閑康體度假、海洋海島生態(tài)旅游，會(huì)議會(huì)展為特色的旅游產(chǎn)業(yè)。①土地價(jià)格開(kāi)發(fā)成本目前珠海區(qū)域土地的市場(chǎng)拍賣(mài)成交價(jià)為5500元／平方米左右，開(kāi)發(fā)成本由于國(guó)家對(duì)固定資產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控從而使建筑材料的市場(chǎng)價(jià)格已回落至正常的價(jià)格水平。城市規(guī)劃對(duì)建筑設(shè)計(jì)沒(méi)有特殊性的約束。④上下水，煤氣，電話，電力等市政條件市政配套設(shè)施已相當(dāng)?shù)耐晟撇粫?huì)有任何的問(wèn)題。⑥環(huán)境質(zhì)量的好壞自然環(huán)境質(zhì)量可稱為優(yōu)秀，周邊區(qū)域的景觀也非常漂亮，且無(wú)任何廠礦企業(yè)。一般來(lái)說(shuō)，度假是休閑的一種方式，度假對(duì)應(yīng)的時(shí)間比較長(zhǎng)一點(diǎn)。休閑度假者則往往在一個(gè)地方停留較長(zhǎng)的時(shí)間。這種休閑方式在國(guó)內(nèi)還沒(méi)有普遍產(chǎn)生，只是少數(shù)人有這樣的趨向。中國(guó)純粹的度假市場(chǎng)還不夠成熟，但是總的已經(jīng)產(chǎn)生，從觀光加度假逐步轉(zhuǎn)化成度假加觀光的模式，將來(lái)成為一個(gè)主體性模式，再進(jìn)一步就會(huì)形成比較單一的度假模式。中國(guó)國(guó)內(nèi)普遍存在的一種“候鳥(niǎo)式”度假，即北方人士一到冬天即到南方度過(guò)的方式。散客與家庭式的旅游方式在國(guó)際上是從70年代末、80年代初開(kāi)始興起的。復(fù)游率高復(fù)游，就是通常所說(shuō)的回頭客。比如有的德國(guó)客人，一生度假可能就只到印尼的巴厘島，一輩子去二十次，而不去其它地方。比如墨西哥的坎昆度假區(qū)，全世界很多富翁每年都要去度假。因?yàn)橐皇且呀?jīng)產(chǎn)生了現(xiàn)實(shí)需求，二是總會(huì)有新的消費(fèi)人群不斷產(chǎn)生，一方面是年輕人不斷成長(zhǎng)，逐步具備了休閑度假的條件；另一方面是西部和中部地區(qū)的需求也在不斷產(chǎn)生；第三個(gè)方面，農(nóng)村的休閑度假需求會(huì)逐步產(chǎn)生。繼2002年突破1000美元后，2006年突破了2000美元，達(dá)到2010美元，比2002年翻了一番；居世界的位次也由132位上升到129位。休閑需求急劇增長(zhǎng)的門(mén)檻是人均達(dá)到2000美元，那時(shí)候就將形成對(duì)休閑的多樣化需求和多樣化的選擇；人均收入達(dá)到3000美元的時(shí)候，度假需求才會(huì)普遍產(chǎn)生。假日結(jié)構(gòu)及調(diào)整、分時(shí)度假的出現(xiàn)我國(guó)1995年開(kāi)始實(shí)行雙休制；1999年國(guó)務(wù)院重新調(diào)整了假日結(jié)構(gòu)，增加了兩天的假期，迅速形成三個(gè)黃金周。2007年實(shí)行的節(jié)假日調(diào)整方案，取消五一黃金周，清明節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)劃定為法定假期，農(nóng)歷新年的假期提前到除夕開(kāi)始，全民強(qiáng)制性實(shí)行帶薪年休假等新制度。另外同時(shí)2007年明確了帶薪休假制度。旅游者的成熟在這個(gè)過(guò)程中，旅游者的不斷成熟已經(jīng)成為旅游市場(chǎng)的一個(gè)重要現(xiàn)象。早期的旅游者是窮旅游，追求的只是多看，其它不講究。這兩年休閑度假旅游的市場(chǎng)現(xiàn)象已經(jīng)非常普遍，表明，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)休閑度假需求已經(jīng)普遍產(chǎn)生，這也是由于旅游者的成熟而逐步使消費(fèi)需求升級(jí)。并且在接待人數(shù)上位于前三的城市在同比增長(zhǎng)量上處于最后三位。如今，人們外出旅游更看重旅游的舒適性、實(shí)效性。相比起來(lái)，北京、上海、廣州等大城市依然只是靠高樓大廈來(lái)吸引人們的目光，然而喧鬧的都市生活已使人逐漸厭倦，