【正文】 與之連接的交通主干道——東風路和海拉爾東路已經(jīng)建成，對該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)起到了推波助瀾的作用。 東部的人口密度目前不如南區(qū)高，生意人是目前的主要市場。 同時，由于該地區(qū)普遍為當?shù)卣賳T和普通市民看好，該地區(qū)的地價已有較大幅度的上升。如麗苑小區(qū)就有30萬平方米的規(guī)劃量在今后3年開發(fā)。 市南區(qū)地勢平坦，原先多為農(nóng)田和菜地，地理上沒有發(fā)展的阻隔。但除教師和醫(yī)生以外，由于本地原為郊區(qū)，郊區(qū)農(nóng)民是一個重要部分。該區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤相對較少，只有東苑住宅小區(qū)和學府花園等。二環(huán)路工程在今年6月將首先開始南段的動拆遷工作，預計在2年內(nèi)完成南段（即金橋開發(fā)區(qū)概念）。因此，在此地發(fā)展房地產(chǎn)將有升值潛力。金橋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是****經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的南片區(qū)，與西片區(qū)的金川開發(fā)區(qū)和東片區(qū)的如意開發(fā)區(qū)相聯(lián)，形成一個有機整體。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿(mào)金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高科技園區(qū)、倉儲區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資60億元。 土地市場供應量及供應方式 其主要目的是授權市土地經(jīng)營公司，對城市建設控制區(qū)內(nèi)的土地一級市場進行壟斷，實行“五統(tǒng)一”，同時，開放土地二級市場，通過市場運作，盤活土地資產(chǎn)，獲取土地收益，為城市建設籌集資金。市規(guī)劃局負責城市建設統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負責用地審批，市土地資產(chǎn)經(jīng)營公司負責統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設。 根據(jù)了解，市對商品住宅用地供應量沒有明確和單獨的控制計劃，僅在商品房開發(fā)年度計劃中體現(xiàn)。 根據(jù)市房地局提供的信息，1999年以前，市每年下達的商品房銷售面積在20至30萬平方米左右，而1999年商品房出售面積一躍達到100萬平方米，2000年的商品房出售面積為80萬平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項目）。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于市統(tǒng)計體系有待完善，故無法提供。 自2001年起的3年內(nèi)，市房管部門每年將下達商品房建設計劃100萬平方米，并作為控制指標，一般不予突破。據(jù)了解，市雖然制訂了實物動遷（包括現(xiàn)房和期房）和貨幣動遷的政策，但由于開發(fā)商的資金實力一般不強，且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費能力十分有限，無法自行貼補購買較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動遷仍以就地返遷為主。 由于統(tǒng)計體系不健全，對市近年新建商品房存量說法各一。一般的購買對象是由各機關、事業(yè)單位（集團消費）和個人，近年個人購買的比例開始上升，但集團消費的現(xiàn)象依然有一定的比例，在20%至30%左右。 市近三年房產(chǎn)成交價格及房型特點分析 經(jīng)濟適用房銷售價格在1150元/M2。銷售的主力房型為80100平方米的兩房。 目前市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。熱點區(qū)域――東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開發(fā)區(qū)，致使市東北部成為房產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤均以中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價在1300元/平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價在1750元/平方米左右。次熱點區(qū)域――東南部，目前市東南部尚未成為房產(chǎn)開發(fā)的真正熱點地區(qū)，但“東苑”60萬平方米的開發(fā)量足以引起市房產(chǎn)市場的關注，預計在3－5年后會有一個地位的提升。 房地產(chǎn)市場有關政策分析 該條例根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有： 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應有100萬元以上的注冊資本和4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設項目后應辦理城市房地產(chǎn)開發(fā)建設項目手冊，在項目建設過程中應當將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送有關部門備案。l 竣工驗收時，政府有關部門組織的綜合驗收包括拆遷安置方案的落實情況。l房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助辦理。由于市的經(jīng)濟發(fā)展狀況不如上海，因此銀行的貸款能力也相當有限。 職工貸款由中心負責審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。然而，市并非每個企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔住房公積金和房改基金的管理工作。 建設周期 市地處北方，傳統(tǒng)上每年10月中旬左右到第二年4月中旬為凍土期，一般的工程建設全部停止。 預售許可 一般在建筑結構出形象后，才會有銷售量。 市沒有類似上海的交付使用許可證制度。其主要原因是市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設周期過長，開發(fā)商壓力過大。 在開發(fā)區(qū)或經(jīng)濟園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應的財稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。 4．與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以“東苑”為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標準進行分析，并作為主要的樓盤競爭對象。nA房型 房型實際單價1F140926 二室二廳16003F166778 二室二廳16605F150645 躍層1850小計1016446 B房型 房型實際單價1F172231 三室二廳16003F203826 三室二廳16605F184109 躍層1850小計1212309 C房型 房型實際單價1F151119 二室二廳16003F178842 二室二廳16605F161541 躍層1850小計1090148 D房型 房型實際單價1F177625 三室二廳16003F210210 三室二廳16605F189875 躍層1850小計1310800 E房型 房型實際單價1F234683 四室二廳16003F277735 四室二廳16605F250868 躍層1850小計1694493 銷售面積 建筑類型―― 一房三房躍層比例%%100 n一期2001年10月交房，二期將于7月份開盤。物業(yè)管理 n200米范圍內(nèi)：東瓦窯副產(chǎn)品批發(fā)市場。500米范圍內(nèi)：郊區(qū)醫(yī)院。 地段位置 與本案地段位置接近。 在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競爭對象加以研究。n位于海拉爾路東路和二糕點廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。n總建筑面積50多萬方左右，其中一期30萬方，二期22萬方。n一期為純多層小區(qū)，二、三期將開發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類型。n一期平均價格：1300元/平方米左右，二期初步定價為2200元/平方米左右 主力房型 環(huán)境規(guī)劃 交房時間 銷售情況 一期的銷售速度在每年3萬平方米左右，是市銷售較好的項目。 消費者 發(fā)展態(tài)勢 4．3 其它競爭對象研究 n位于電桿廠街和師大南路交界處。 物業(yè)規(guī)模 物業(yè)類型 n表價區(qū)間：1310－1580元/平方米 折扣：一次性付款95折，貸款98折。n本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為70－100元/平方米。n環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶狀綠化為主。n一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬開盤，2001年年底交房。n一期去化率達85％以上，僅余幾套面積較大的房型。n院校教師、個體戶、工薪階層（以小房型為主） n位于東風路展覽館對面，屬于新城區(qū)。n總建筑面積15多萬方左右。n純多層小區(qū)。n表價區(qū)間為：1650－2200元/平方米 主力房型 環(huán)境規(guī)劃 交房時間 銷售情況 消費者 （3）伯爵花園 地理位置 物業(yè)規(guī)模 物業(yè)類型 銷售價格 n共有七種房型，房型面積為16180、22280、27300平方米不等。n一期現(xiàn)房，二期年底交房。n一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷售二期。n有車族、企業(yè)老總等處于市消費金字塔上層的人。 目標市場定位和特征 其次選擇高校附近的文教區(qū)； 由于市收入水平很低，能買房的消費者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購房年齡相比要高出5－10歲，市潛在購房年齡集中在35－55歲的中老年人。市平均物業(yè)總價在8－13萬元之間，月付承受能力1000元左右。 現(xiàn)居住區(qū)域 現(xiàn)居住在賽罕區(qū)和新城區(qū)。 職業(yè)特征 消費者可分為三個層次，具體如下： 第二層次是機關干部，但這批對象主要傾向高檔盤，有相當一部分將消費轉(zhuǎn)移到北京； 項目選址 1．1 地理位置 緊臨區(qū)行政中心，與市中心距離最近且距規(guī)劃中工業(yè)區(qū)最遠。 市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設發(fā)展的速度。1．2 交通狀況 通過昭烏達路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進一步加強金橋開發(fā)區(qū)的開放功能，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢。目前本案周邊的公交線路有34路和38路與市中心相連。1．3 商業(yè)氣氛 金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業(yè)步行特色街。 2．本區(qū)域目前最主要的競爭板塊為以如意開發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競爭中能否占據(jù)一定的優(yōu)勢變成本區(qū)域能否成為優(yōu)勢板塊的關鍵。 經(jīng)統(tǒng)計分析，針對東北部板塊，本區(qū)域總結出以下幾大優(yōu)勢： 南面就是塞罕區(qū)和開發(fā)區(qū)的政府辦公大樓，容易出形象，在市容景觀上也可得益于