【正文】 運(yùn)營計(jì)劃與人力資源配置 ...................................................... 59 運(yùn)營戰(zhàn)略 ................................................................................ 59 運(yùn)營人員配置 ......................................................................... 60 主樓營業(yè)人員配置 ......................................................... 60 副樓營業(yè)人員配置 ......................................................... 62 運(yùn)營計(jì)劃 ................................................................................ 62 建議經(jīng)營策略 ................................................................. 62 銷售步驟 ........................................................................ 64 第十一章 實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃 ...................................................................... 65 實(shí)施進(jìn)度 ................................................................................. 65 招投標(biāo) .................................................................................... 66 第十二章 財(cái)務(wù)分析 ............................................................................. 67 財(cái)務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ................................................................. 67 *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 成本、收入、稅金測算 ......................................................... 68 成本分析 ......................................................................... 68 收益分析 ........................................................................ 70 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ......................................................................... 73 投資利潤率 .................................................................... 73 靜態(tài)投資回收期 ............................................................ 73 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 .................................................................... 73 不確定性分析 ......................................................................... 73 盈虧平衡分析 ................................................................ 73 敏感性分析 .................................................................... 73 財(cái)務(wù)評價 ................................................................................ 74 第十三章 結(jié)論與建議 .......................................................................... 75 研究結(jié)論 ................................................................................ 75 建議 ........................................................................................ 75 *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 附表 （圖） ： 總 表 財(cái)務(wù)評價指標(biāo)匯總表 附表 1 建設(shè)期利息表 附表 2 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 附表 3 總成本費(fèi)用估算表 附表 4 利潤與利潤分配表 附表 5 借款還本付息計(jì)劃表 附表 6 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 附表 7 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 附表 8 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 附表 9 資產(chǎn)負(fù)債表 附表 10 財(cái)務(wù)敏感性分析成果表 附圖 1 盈虧平衡分成果析圖 附圖 2 敏感性分析成果圖 *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 第一章 總論 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目名稱： ******國際大酒店升級改造項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn)： ******市 江南區(qū)五一路 項(xiàng)目性質(zhì)： 裝修 升級 改造 項(xiàng)目建設(shè)期： 6個月 建設(shè)單位： ******集團(tuán) 有限公司 *****集團(tuán)公司是一家擁有酒店、金融投資開發(fā)、品牌酒業(yè)、影視文化、酒精貿(mào)易等多方 位產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)公司。集團(tuán)發(fā)展穩(wěn)定 ，戰(zhàn)略清晰，資源豐富 ， 總部位于 *******國際城。 ****文化傳播公司：與 ****電視臺影視頻道《帶上媽媽來相親》攜手合作，打造知名本地相親欄目，是廣大年輕朋友最喜愛的電視節(jié)目之一。 ****酒業(yè)：中國知名品牌 “古井貢酒 ”總經(jīng)銷，主銷古井貢 “年份原漿 ”系列產(chǎn)品，逐步發(fā)展自有品牌。 編制依據(jù) 與原則 *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 編制依據(jù) 1） 可行性研究報(bào)告編制委托書 2）國家旅游局《關(guān)于賓館建設(shè)宏觀調(diào)控的若干意見》 3） 《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》 4）《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》 5）建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料 6） 國家或地區(qū)相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、條例 （ 1）中華人民共和國建筑法 （ 2）中華人民共和國消防法 （ 3）建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例（國務(wù)院令第 279 號） （ 4）建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) （ GB503002021） （ 5）建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 （ GB502102021） （ 6）建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（ GB502092021） （ 7）建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 （ GB503032021） （ 8）高級建筑裝飾工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn) （ DBJ012796） （ 9）室內(nèi)裝飾工程質(zhì)量規(guī)范 （ QB183893） （ 10）建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范 （ GB5022295） （ 11）《質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)》 GB／ T19001—2021 （ 12）《環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)》 GB／ T24001—2021 （ 13）《職業(yè)安全健康管理體系標(biāo)準(zhǔn)》 GB／ T28001—2021 （ 14）《建設(shè) 工程項(xiàng)目管理規(guī)范》 GB/T503262021 （ 15）《建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》 (GB50210—2021 *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 （ 16）《高級建筑裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（ XBJ/T01272021，J102712021） （ 17）《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》 JGJ1132021 （ 18）《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5022295 （ 19） GB18580—2021 室內(nèi)裝飾裝修材料人造板及其制品中甲醛釋放限量 （ 20） GB18581—2021 室內(nèi)裝飾裝修材料溶劑型木器涂料中有害物質(zhì)限量 （ 21） GB18583—2021 室內(nèi)裝飾裝修材料 粘接劑中有害限量 （ 22） GB18587—2021 室內(nèi)裝飾裝修材料地毯、地毯襯墊及地毯膠粘接劑有害物質(zhì)釋放限量 （ 23） GB18582—2021 室內(nèi)裝飾裝修材料 內(nèi)墻涂料有害物質(zhì)限量 （ 24） GB18585—2021 室內(nèi)裝飾裝修材料 壁紙中有害物質(zhì)限量 （ 25） GB6566—2021 建筑材料放射性核素限量 編制原則 嚴(yán)格按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定進(jìn)行編制，以提升功能、改善環(huán)境、 增加特色 、 提高檔次 為主線。隨著一線城市豪華酒店市場漸趨飽和， 酒店業(yè) 的重心已從北上廣轉(zhuǎn)移至內(nèi)地經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的二三線城市。 2021 年新版《飯店星級的劃分與評定》正式實(shí)施，其中將一二三星級飯店定位為有限服務(wù)飯店，評定星級時應(yīng)對飯店住宿產(chǎn)品進(jìn)行重點(diǎn)評價，四五星級定位為完全服務(wù)飯店，評定星級時應(yīng)對飯店產(chǎn)品進(jìn)行全面評價。隨著我國旅游業(yè)的迅猛發(fā)展，對休閑度假酒店的需求也將有成倍的增長，中國酒店業(yè)發(fā)展前景廣闊。 市場前景與需求分析 截止到 2021 年底 ， *****二 星以上的酒店近 100 家 ，其中四星級酒店 13 家 ， 五星級酒店 7 家 。 *****是 “ 聯(lián)合國人居獎 ” 得主，且依托于 *****得天獨(dú)厚的豐富旅游資源，休閑度假旅游市場將進(jìn)一步擴(kuò)大 ，并要求與之匹配的休閑度假酒店將成*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 倍增長。 這些現(xiàn)象必將改變 *****以綜合性酒店為主的行業(yè)分別現(xiàn)象 ， 促使許多酒店改進(jìn)行目標(biāo)市場的細(xì)分進(jìn)而升級改造成為休閑度假酒店 、 商務(wù)酒店或會展酒店等，服務(wù)品質(zhì)也將進(jìn)一步提高。 可以預(yù)測 ， 在未來的 5 年內(nèi)，以簡單節(jié)約為主的經(jīng)濟(jì)型酒店在 *****整個酒店業(yè)市場的份額將從現(xiàn)在的 10％左 右提高到 20％以 上。 裝 修 升級 改造 方案 本項(xiàng)目 為原建筑裝修改造工程， 定位為四星級商務(wù) 酒店， 原 有 建筑分為 主體樓和副樓 兩 部分，主體樓 總共 9 層半，面積 8600 平方米 ；副樓共 8 層，面積 4160 平米； 停車場面積為 2021 平米 ，總建筑面積14760 平米。 3） 增加修建一座連接主樓和副樓間的走廊通道。 5） 同時進(jìn)行綠化、停車場、管網(wǎng)、線路等配套設(shè)施翻新 ， 配套完善相關(guān) 經(jīng)營服務(wù)功能 。 7） 新增空調(diào)系統(tǒng)、消防噴淋 系統(tǒng)、智能廣播系統(tǒng)及弱電系統(tǒng)。 投資估算與資金籌措 1）總投資 本項(xiàng)目估算總投資為 8768 萬元，其中： 1）原估算裝修投資約為人民幣 5748 萬元，其中：原主樓裝修及前期投入約 3170 萬元；原副樓裝修及前期投入約 1948 萬元，流動資金、場地租金、押金等費(fèi)用約 630 萬元。 2）資金籌措 1）本項(xiàng)目原有裝修改造投資 5748 萬元，原融資計(jì)劃為項(xiàng)目業(yè)主自籌資金為 1748 萬元，申請銀行擔(dān)保貸款 4000 萬元。 選址與 建設(shè)條件 本項(xiàng)目位于 *****重要交通要道五一中路與中興大橋交接處，周邊文化、娛樂、旅游設(shè)施完善，是市區(qū)通往機(jī)場的必經(jīng)之路。 項(xiàng)目水、電、路、通訊等建設(shè)條件具備，建設(shè)條件良好。 2） 商圈：處于江南淡村商圈，目前該商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目包括：夢之島江南店、南城百貨淡村店、國美電器、歌朝 KTV、星秀麗 KTV、大地電影院等。 3） 重要商機(jī)：與正在建設(shè) *****大型重點(diǎn)的國家級商業(yè)巨頭華南城、國際級企業(yè)臺灣鴻海集團(tuán)毗鄰；近距離的沙井火車站 將建云桂鐵路樞紐 *****最大鐵路貨運(yùn)中心，項(xiàng)目于上月正式剪 彩明年投入使用；每年南博會的分會場，鄰近南站大道的專業(yè)汽車 4S 店林立；以及青川大橋周邊圍繞以上大型重點(diǎn)項(xiàng)目