【正文】 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 來(lái) 10 年將以超過(guò) 10％的速度增長(zhǎng)。隨著我國(guó)會(huì)議市場(chǎng)的快速發(fā)展，我國(guó)酒店客源中會(huì)議團(tuán)隊(duì)所占份額將會(huì)進(jìn)一步提高。 我國(guó)的商務(wù)旅游市場(chǎng)預(yù)計(jì)在未來(lái) 10 年將以超過(guò)12％的速度增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)到 2020年 ， 前往日本和韓國(guó)的國(guó)際游客中將有 25%以上來(lái)自中國(guó)，而從中國(guó)到歐洲的游客人數(shù)將翻兩番，在北美來(lái)自中國(guó)的游客數(shù)量將位居第三。國(guó)家旅游局提出 “十二五 ”時(shí)期中國(guó)旅游業(yè)的具體發(fā)展目標(biāo)：到 2021 年，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 33 億人次，年均增長(zhǎng) 10%；城鄉(xiāng)居民年均出游超過(guò) 2 次，旅游消費(fèi)相當(dāng)于居民消費(fèi)總量的 10%；旅游業(yè)總收入年均增長(zhǎng) 12%以上，旅游業(yè)增加值占全國(guó) GDP 的比重提高到 %，實(shí)現(xiàn)每年新增旅游就業(yè) 50 萬(wàn)人。國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)市場(chǎng)和出境旅游市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭較好。 億豪國(guó)際大酒店 的裝修 升級(jí) 改造必然會(huì)得到 *****委、 市 政府等地方政府及有關(guān)部門(mén)的認(rèn)可和大力支持，這些都為項(xiàng)目實(shí)施提供了便利條件。這樣對(duì)于提升項(xiàng)目業(yè)主 *****酒店、 旅游、渡假行業(yè)的知名度， 實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用 。背靠美麗的邕江河畔，坐擁一河兩岸都市美景，其優(yōu)越的地理位置獨(dú)一無(wú)二。 因此，本項(xiàng)目升級(jí)改造酒店，提高酒店檔次，提供環(huán)境優(yōu)良、硬件設(shè)施好、服務(wù)周到的四星級(jí)酒店，對(duì)顧客需要是必要的。 滿(mǎn)足顧客需求的需要 現(xiàn)代人追求的已經(jīng)不是吃飽、穿暖，而是休閑、娛樂(lè)、旅游。 *****作為“全球人居獎(jiǎng)”城市，商務(wù)旅游居住繁榮 ， 酒店發(fā)展前景廣闊，本項(xiàng)目 提出建設(shè)一座四星級(jí)的大酒店是順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展， 可 為 到此地的人們提供更加舒適的休息環(huán)*****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 境。 建設(shè)必要性 宏觀必要性分析 項(xiàng)目 提出符合《 *****國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》、《 *****市旅游發(fā)展總體規(guī) 劃》。在當(dāng)今酒店行業(yè)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)的情況下，只有不斷從硬件和軟件兩個(gè)方面改善酒店環(huán)境，提升酒店的服務(wù)和品質(zhì)，才能在日漸激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，并謀求進(jìn)一步的發(fā)展。如今，在 *****城區(qū)，幾乎每條街都有幾家酒店、賓館，一些區(qū)位和地段優(yōu)勢(shì)較好的街道，甚至開(kāi)設(shè)有十幾家酒店、賓館。 *****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 隨著 *****經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速發(fā)展，城市面貌日新月異，都市經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模，依法開(kāi)設(shè)的酒店、賓館數(shù)量不斷增加， *****酒店行業(yè)迎來(lái)了飛速發(fā)展的黃金時(shí)期。隨著我國(guó)旅游業(yè)的迅猛發(fā)展，對(duì)休閑度假酒店的需求也將 有成倍的增長(zhǎng)，中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展前景廣闊。 2021 年新版《飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》正式實(shí)施，其中將一二三星級(jí)飯店定位為有限服務(wù)飯店，評(píng)定星級(jí)時(shí)應(yīng)對(duì)飯店住宿產(chǎn)品進(jìn)行重點(diǎn)評(píng)價(jià)，四五星級(jí)定位為完全服務(wù)飯店，評(píng)定星級(jí)時(shí)應(yīng)對(duì)飯店產(chǎn)品進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。隨著一線(xiàn)城市豪華酒店市場(chǎng)漸趨飽和， 酒店業(yè) 的重心已從北上廣轉(zhuǎn)移至內(nèi)地經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的二三線(xiàn)城市。 近年來(lái) ， 隨著國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng) 的快速增長(zhǎng)以及入境游客的增長(zhǎng)，我國(guó)的酒店業(yè)近年一直迅猛發(fā)展，新建的本地酒店如雨后春筍，國(guó)際酒店集團(tuán)也大展拳腳。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 見(jiàn)表 11： *****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 備注 1 總投資 萬(wàn)元 8768 新增投資： 3020 萬(wàn)元 主樓投資 萬(wàn)元 5690 新增 投資： 2520 萬(wàn)元 副樓投資 萬(wàn)元 2448 新增 投資： 500 萬(wàn)元 流動(dòng)資金、租金等投資 萬(wàn)元 630 2 資金籌措 萬(wàn)元 8768 自籌資金 萬(wàn)元 2768 新增 自籌投資： 1020 萬(wàn)元 銀行擔(dān)保貸款 萬(wàn)元 6000 新增銀行擔(dān)保融資： 2021 萬(wàn) 3 總 建筑 地面積 平米 16560 新增 2 層 1800 平米 原主樓面積 平米 8600 原副樓面積 平米 4160 停車(chē)場(chǎng)面積 平米 2021 增建 2 層主樓層 平米 1800 4 勞動(dòng)定員 人 232 5 營(yíng)業(yè) 收入 萬(wàn)元 5987 6 總 成本 萬(wàn)元 4966 7 稅 費(fèi) 萬(wàn)元 467 8 利潤(rùn) 總額 萬(wàn)元 554 含所得稅 9 所得稅 萬(wàn)元 10 凈利潤(rùn)（稅后） 萬(wàn)元 470 11 總投資利潤(rùn)率 % 平均多期 12 全部投資內(nèi)部收益率 % 所得稅前 13 全部投資財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 所得稅前 14 靜態(tài)投資回收期 期 含建設(shè)期 15 資本金投資內(nèi)部收益率 % 16 資本金 投資財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 17 盈虧平衡點(diǎn) % *****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 第二章 背景與必要性 項(xiàng)目背景 中國(guó)酒店業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以及國(guó)際酒店業(yè)的滲透不斷成長(zhǎng)，生命力愈加旺盛 ， 中國(guó)酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模成倍數(shù)地加速發(fā)展。并根據(jù)整體布局，對(duì)隱蔽管線(xiàn)走向作相應(yīng)的調(diào)整，為 酒店 整體經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)性、安全性、環(huán)保性和舒適性打下良好的基礎(chǔ)。 2） 問(wèn)題和建議 （ 1） 項(xiàng)目 施工 過(guò)程中，要特別注意加強(qiáng)污染防治與治理，嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)搞好環(huán)境保護(hù)。 從財(cái)務(wù)分析結(jié)果和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)可行，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 綜上所述， 本 項(xiàng)目具有較強(qiáng)的社會(huì)效益和較好的經(jīng)濟(jì)效益 。 （ 3） 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 萬(wàn)元 ，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 結(jié)論與建議 1）結(jié)論 （ 1） 根據(jù)本項(xiàng)目 可行性研究分析，本項(xiàng)目符合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，符合 *****酒店產(chǎn)業(yè) 發(fā)展需 要。20％時(shí)，內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)值，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)值均大于零。 從敏感性成果分析表明，在各因素分別變化 177。 項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅 前 為 %，所得稅 前凈現(xiàn) 值 萬(wàn)元 ；項(xiàng)目 投資利稅 率為 %；稅后投資回收期為 年 （ 含建設(shè)期） 。 計(jì)劃 2021年 12 月正式投入運(yùn)營(yíng)。 以上區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，在高級(jí)酒店稀缺的江南片區(qū)，有著大量的商務(wù)應(yīng)酬、會(huì)議接待、婚宴禮儀等市場(chǎng)，以此商機(jī)為基礎(chǔ)，億豪國(guó)際大酒店旨在為江南片區(qū)消費(fèi)者打造一個(gè)具有標(biāo)志性的精品四星級(jí)酒店，他的產(chǎn)生必將提升江南的商務(wù)接待品質(zhì)。周邊有數(shù)個(gè)大型成熟小區(qū)，如社區(qū)翠湖新城，正在建設(shè)的大型綜合社區(qū)保利城 .商業(yè)港項(xiàng)目一街之隔，醫(yī)院、銀行、購(gòu)物、*****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 娛樂(lè)、餐飲配套完善，按照政府部門(mén)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)周邊常駐人口約5 萬(wàn)，有充足的人流量，足夠的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 1） 交通：四通八達(dá)，周邊踞江北大道、快速環(huán)道、青川大橋、明秀南路等主要干道，距離 *****二橋中興大橋僅 200 米 ， 獨(dú)居江南五一路中，酒店位置毗鄰機(jī)場(chǎng)車(chē)程 20 分鐘以?xún)?nèi)，建成后將成為——“離機(jī)場(chǎng)最近的精品四星級(jí)酒店 ”。背靠美麗的邕江河畔，坐擁一河兩岸都市美景， 地處江南區(qū)中心商圈， 其優(yōu)越的地理位置獨(dú)一無(wú)二。 2）本項(xiàng)目新裝修升級(jí)改造后，追加投資 3020 萬(wàn)元，由項(xiàng)目業(yè)主再自籌資金 1020 萬(wàn)元（用于主樓升級(jí)），再申請(qǐng)銀行擔(dān)保貸款 2021萬(wàn)元（其中： 1500 萬(wàn)元用于主樓升級(jí)改造，另外 500 萬(wàn)元用于副樓升級(jí) 改造）。 2）新裝修升 級(jí)改造后，將追加投資 3020 萬(wàn)元，其中主樓增加投資 2520 萬(wàn)元，主樓整體投資約 5690 萬(wàn)元；副樓增加投資 500 萬(wàn)元，副樓整體投資 2448 萬(wàn)元，流動(dòng)資金、場(chǎng)地押金、租金等費(fèi)用為 630*****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 萬(wàn)元。 裝修 升級(jí) 改造后 主樓 將 用于住宿、餐飲（包廂）、大型會(huì)議、辦公經(jīng)營(yíng)，副樓 將 用于大型宴會(huì)接待餐飲、 生態(tài)（特色）餐飲、 小型會(huì)議、休閑娛樂(lè) 、康體保健 等 ，使整個(gè)酒店檔次達(dá)到并超過(guò)四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并預(yù)留將來(lái)升級(jí)評(píng)定五星酒店的功能設(shè)施。 6） 改造原有的外墻裝飾和內(nèi)部裝飾，改造原有的采暖系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)。 *****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 4） 對(duì)副樓進(jìn)行調(diào)整裝修，將原來(lái) 副樓 定位的 KTV、按摩保健樓層共計(jì) 6 層減少為 2 層，增加 2 層 大型 宴會(huì)接待餐廳（大型宴會(huì)接待餐廳、大眾餐廳） ， 2 層 特色餐廳、生態(tài)餐廳（引入跨世紀(jì)品牌進(jìn)行合作）， 2 層中小型商務(wù)會(huì)議樓層。 由于原有裝修檔次尚不足以達(dá)到四星標(biāo)準(zhǔn)，所以 本 可研將 根據(jù) 2021 年 2 月 28 日可研專(zhuān)家評(píng)審意見(jiàn) 對(duì)酒店進(jìn)行裝修升級(jí)改造，裝修改造內(nèi)容如下： 1） 在現(xiàn)有整體裝修改造基礎(chǔ)上 按照四星級(jí)酒店 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行升級(jí) 改造， 全面提升 主樓 19 層的裝修 質(zhì)量和檔次； 2） 在現(xiàn)有主樓層高基礎(chǔ)上 增 建 2 層 樓層 （新增面積 1800 平米） ，主要 作為酒店大型會(huì)議 、 公司辦公場(chǎng)所 ， 使 主樓 達(dá)到 11 層 半 。 與此同時(shí)，文化酒店 、綠色客房也將成為 *****酒店越來(lái)越重視的主題并得到長(zhǎng)足的發(fā)展。 根據(jù)商務(wù)部近期出臺(tái)的《關(guān)于加快住宿業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》， “經(jīng)濟(jì)型酒店 ”和 “綠色酒店 ”將是酒店業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn) 。同時(shí)， ****經(jīng)濟(jì)區(qū)的深入發(fā)展也必將為 *****帶來(lái)大量的商務(wù)客人。 根據(jù) *****目前的發(fā)展機(jī)遇與投資速度，可以預(yù)測(cè)到 2021 年， *****又將新增至少 5 —8 家五星級(jí)酒店，使 *****五星級(jí)酒店的數(shù)量增至 12— 15 家左右。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與消費(fèi)升級(jí)的大背景下，未來(lái)幾年仍將是酒店業(yè)加速發(fā)展的黃金時(shí)期。 2021 年上半年的中國(guó)酒店業(yè)，隨著商旅和休閑旅游回暖，平均房?jī)r(jià)和出租率雙雙上升。與此同時(shí)， 2021 年中國(guó)酒店業(yè)不斷涌現(xiàn)新的營(yíng)銷(xiāo)模式，先是團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站風(fēng)潮蔓延至酒店 業(yè)，隨后神秘房、 Last Minute 等國(guó)外成功模式也紛紛登陸國(guó)內(nèi)。 研究結(jié)論 項(xiàng)目背景 2021 年以來(lái)，中國(guó)新開(kāi)業(yè)的星級(jí)酒店如雨后春筍，各大國(guó)際酒*****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 店管理集團(tuán)競(jìng)相制定出里程碑式的開(kāi)業(yè)計(jì)劃，不是鞏固自身在中國(guó)的豪華酒店之領(lǐng)先地位，就是努力使自己比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占據(jù)更大的市場(chǎng)。 ****貿(mào)易 ： 從事倉(cāng)儲(chǔ)物流、 食糖、酒精等生產(chǎn)貿(mào)易。同時(shí)擁有 ****國(guó)際城廣告牌的獨(dú)家代理權(quán)以及城區(qū)主要路口高炮廣告牌資源。旗下子公司有 ： ****投資 公司 ： 負(fù)責(zé) 建材城、物流基地、國(guó)際養(yǎng)老公寓、星級(jí)酒店等項(xiàng)目的籌劃準(zhǔn)備。 *****國(guó)際大酒店 升級(jí)改造 項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 ******集團(tuán)有限公司 二 O 一三年三月 *****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一章 總論 ........................................................................................... 8 項(xiàng)目基本情況 ............................................................................. 8 編制依據(jù)與原則 ......................................................................... 8 編制依據(jù) ............................................................................ 9 編制原則 .......................................................................... 10 研究結(jié) 論 .................................................................................. 10 項(xiàng)目背景 ..........................................................................