【正文】 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 隨著 *****經(jīng)濟(jì)社會高速發(fā)展，城市面貌日新月異，都市經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模，依法開設(shè)的酒店、賓館數(shù)量不斷增加， *****酒店行業(yè)迎來了飛速發(fā)展的黃金時(shí)期。截至 2021 年底，全市已開通網(wǎng)上預(yù)定查詢業(yè)務(wù)的酒店數(shù)量就達(dá)到 460 家，是 90 年代初全市酒店總數(shù)的十多倍。如今，在 *****城區(qū)，幾乎每條街都有幾家酒店、賓館，一些區(qū)位和地段優(yōu)勢較好的街道，甚至開設(shè)有十幾家酒店、賓館。在助推都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，方便旅客住宿、休息的同時(shí)，過于龐大的供給也使酒店面臨激烈的競爭，不少酒店的生 存收到挑戰(zhàn)。在當(dāng)今酒店行業(yè)已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場的情況下，只有不斷從硬件和軟件兩個(gè)方面改善酒店環(huán)境，提升酒店的服務(wù)和品質(zhì)，才能在日漸激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，并謀求進(jìn)一步的發(fā)展。 綜上所述，根據(jù)目前 *****酒店行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀， *****國森集團(tuán)有限公司 經(jīng)過論證、分析，決定投資對酒店進(jìn)行裝修，改造 ， 以改善酒店硬件設(shè)施， 提高酒店檔次， 達(dá)到吸引客源、增加收入的目的。 建設(shè)必要性 宏觀必要性分析 項(xiàng)目 提出符合《 *****國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》、《 *****市旅游發(fā)展總體規(guī) 劃》。在現(xiàn)今人們越來越注重生活品質(zhì)、生活質(zhì)量的時(shí)代，人在工作之余需要的是享受、放松，而旅游 商務(wù)酒店 是人們釋放自己的最佳選擇。 *****作為“全球人居獎(jiǎng)”城市，商務(wù)旅游居住繁榮 ， 酒店發(fā)展前景廣闊，本項(xiàng)目 提出建設(shè)一座四星級的大酒店是順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展， 可 為 到此地的人們提供更加舒適的休息環(huán)*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 境。因此 ， 建設(shè)該酒店是有必要的。 滿足顧客需求的需要 現(xiàn)代人追求的已經(jīng)不是吃飽、穿暖，而是休閑、娛樂、旅游。生活質(zhì)量大幅度改善和提高，對居住環(huán)境的要求下相應(yīng)提高，那種無衛(wèi)生間、無空調(diào)、無飲用水的 “三無 ”客房及硬件差、標(biāo)準(zhǔn) 差的 “兩差 ”客房已經(jīng)不能滿足顧客需求，人們追求的是高檔舒適客房。 因此，本項(xiàng)目升級改造酒店，提高酒店檔次，提供環(huán)境優(yōu)良、硬件設(shè)施好、服務(wù)周到的四星級酒店，對顧客需要是必要的。 企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需要 本項(xiàng)目 地處 *****重要交通要道五一中路與中興大橋交接處，周邊文化、娛樂、旅游設(shè)施完善，是市區(qū)通往機(jī)場的必經(jīng)之路。背靠美麗的邕江河畔，坐擁一河兩岸都市美景，其優(yōu)越的地理位置獨(dú)一無二。項(xiàng)目改造升級后 ， 將 擁有高級客房 170 多套， 將極大的提升酒店的接待能力和規(guī)格，給企業(yè)帶來新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效 益。這樣對于提升項(xiàng)目業(yè)主 *****酒店、 旅游、渡假行業(yè)的知名度， 實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用 。 響應(yīng) *****政府政策的需要 *****作為 *****的首府，是西部地區(qū) 旅游、避暑勝地，城市定位為 生態(tài)型、園林式、國際性旅游休閑渡假 城市 ， *****歷屆政府都非常重視旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 億豪國際大酒店 的裝修 升級 改造必然會得到 *****委、 市 政府等地方政府及有關(guān)部門的認(rèn)可和大力支持，這些都為項(xiàng)目實(shí)施提供了便利條件。 *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 第三章 需求分析 與建設(shè)規(guī)模 需求分析 中高檔酒店， 以 商務(wù)旅游客人為主 ，提供包括客房、高檔餐飲、宴會、會議承辦、信息資訊及傳播、休閑娛樂等服務(wù)。國內(nèi)旅游消費(fèi)市場和出境旅游市場發(fā)展勢頭較好。一方面， 2021 年中國人均 GDP達(dá)到 4000 美元左右，中國旅游業(yè)迎來了快速發(fā)展的時(shí)期。國家旅游局提出 “十二五 ”時(shí)期中國旅游業(yè)的具體發(fā)展目標(biāo)：到 2021 年，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 33 億人次，年均增長 10%；城鄉(xiāng)居民年均出游超過 2 次，旅游消費(fèi)相當(dāng)于居民消費(fèi)總量的 10%；旅游業(yè)總收入年均增長 12%以上，旅游業(yè)增加值占全國 GDP 的比重提高到 %，實(shí)現(xiàn)每年新增旅游就業(yè) 50 萬人。另一方面， 經(jīng)過多年發(fā)展，我國 已躋身全球出境旅游消費(fèi)前十位，是全球增長最快的新興客源輸出國。預(yù)計(jì)到 2020年 ， 前往日本和韓國的國際游客中將有 25%以上來自中國，而從中國到歐洲的游客人數(shù)將翻兩番，在北美來自中國的游客數(shù)量將位居第三。 2020 年我國將成為世界第一大商務(wù)旅游市場，對商務(wù)旅行消費(fèi)的帶動(dòng)將持續(xù)增強(qiáng)。 我國的商務(wù)旅游市場預(yù)計(jì)在未來 10 年將以超過12％的速度增長。 我國目前會議規(guī)模在萬億元，酒店會議收入達(dá)到 萬 億 元。隨著我國會議市場的快速發(fā)展，我國酒店客源中會議團(tuán)隊(duì)所占份額將會進(jìn)一步提高。我國商務(wù)旅游市場尚存在很大的發(fā)展空間。與世 界商務(wù)旅游業(yè)平均僅為４％的年增幅相比，我國的商務(wù)旅游市場預(yù)計(jì)在未*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 來 10 年將以超過 10％的速度增長。美國運(yùn)通的一項(xiàng)調(diào)查顯示，到 2020年，預(yù)計(jì)我國將吸引超過 億國際商務(wù)旅行者，占全球國際商務(wù)旅游市場的 ％。 截止到 2021 年底 ， *****二 星以上的酒店近 100 家 ，其中四星級酒店 13 家 ， 五星級酒店 7 家 。 根據(jù) *****目前的發(fā)展機(jī)遇與投資速度，可以預(yù)測到 2021 年， *****又將新增至少 5 —8 家五星級酒店，使 *****五星級酒店的數(shù)量增至 12— 15 家左右。 *****是 “ 聯(lián)合國人居獎(jiǎng) ” 得 主，且依托于 *****得天獨(dú)厚的豐富旅游資源，休閑度假旅游市場將進(jìn)一步擴(kuò)大 ，并要求與之匹配的休閑度假酒店將成倍增長。同時(shí)，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的深入發(fā)展也必將為 *****帶來大量的商務(wù)客人。 這些現(xiàn)象必將改變 *****以綜合性酒店為主的行業(yè)分別現(xiàn)象 ， 促使許多酒店改進(jìn)行目標(biāo)市場的細(xì)分進(jìn)而升級改造成為休閑度假酒店 、 商務(wù)酒店或會展酒店等，服務(wù)品質(zhì)也將進(jìn)一步提高。 根據(jù)商務(wù)部近期出臺的《關(guān)于加快住宿業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》， “經(jīng)濟(jì)型酒店 ”和 “綠色酒店 ”將是酒店業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn) 。 可以預(yù)測 ， 在未來的 5 年內(nèi)，以簡單節(jié)約為 主的 經(jīng)濟(jì)型酒店在 *****整個(gè)酒店業(yè)市場的份額將從現(xiàn)在的 10％左 右提高到 20％以 上。 與此同時(shí)，文化酒店 、綠色客房也將成為 *****酒店越來越重視的主題并得到長足的發(fā)展。 競爭優(yōu)劣 （ SWOT 分析） Strengths（優(yōu)勢） 1） 項(xiàng)目酒店 周邊 3km 內(nèi)有成熟商圈以及數(shù)個(gè)大型小區(qū)，人氣旺*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 盛； 2） 項(xiàng)目酒店 地處五一中路、中興橋以及壯錦大道交匯處，交通便捷，項(xiàng)目酒店往東經(jīng)由五一路可達(dá)星光大道，往南經(jīng)由壯錦大道可達(dá)吳圩國際機(jī)場，往北過中興大橋可達(dá)明秀路； 3） 周邊其他酒店運(yùn)營狀況良好，酒店業(yè)、餐飲業(yè)發(fā)展紅火， 說明該區(qū)域?qū)频曜∷?、餐飲需求旺盛? 4） 項(xiàng)目酒店是距離 *****吳圩國際機(jī)場最近的四星級酒店，來往機(jī)場交通方便； Weaknesses（劣勢） 項(xiàng)目周邊 3km 內(nèi)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店、單體酒店分布密集，酒店市場競爭激烈，對本項(xiàng)目裝修、運(yùn)營等環(huán)節(jié)均提出較高的基準(zhǔn)要求； Opportunities(機(jī)會 ) 1） 在調(diào)查區(qū)域內(nèi)，沒有一家集餐飲、住宿、娛樂為一體的四星級酒店，在檔次上酒店具有一定的優(yōu)勢； 2） 項(xiàng)目酒店可主打 ——“離機(jī)場最近的四星級酒店 ”，充分利用交通優(yōu)勢，吸引來往機(jī)場的高端商務(wù)人群； 3） 江南片區(qū)具有大型宴 會、婚宴接待能力的酒店屈指可數(shù)，項(xiàng)目酒店可著重挖掘江南片區(qū)的婚宴市場，根據(jù)其地理位置，還可延續(xù)輻射至明秀、新陽片區(qū)。 Threats（威脅） 1） 項(xiàng)目酒店周圍大小賓館林立，競爭激烈； 2） 項(xiàng)目距離淡村商圈還有一段距離（ 3km），商圈所聚集的人氣*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 25 很多被分流到了商內(nèi)現(xiàn)有的酒店； 3） 酒店近距離（ 1km 內(nèi)）尚未有能夠聚集大量人氣的購物、娛樂場所。 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目 為原建筑裝修升級改造工程，項(xiàng)目 定位為四星級商務(wù) 酒店， 原有建筑分為 主體樓和副樓 兩 部分，主體樓 總共 9 層半，面積8600 平方米 ；副樓共 8 層，面積 4160 平米； 停車場面積為 2021 平米 ，總建筑面積 14760 平米。由于原有裝修檔次尚不足以達(dá)到四星標(biāo)準(zhǔn)，所以本可研將根據(jù) 2021 年 2 月 28 日可研專家評審意見對酒店進(jìn)行裝修升級改造，裝修改造內(nèi)容如下： 1）在現(xiàn)有整體裝修改造基礎(chǔ)上 按照四星級酒店 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行升級 改造， 全面提升 主樓 19 層的裝修質(zhì)量和檔次； 2）在現(xiàn)有主樓層高基礎(chǔ)上 增 建 2 層 樓層（新增面積 1800 平米），主要作為酒店大型會議、公司辦公場所， 使 主樓 達(dá)到 11 層 半。 3）增加修建一座連接主樓和副樓間的走廊通道。 4）對副樓進(jìn)行調(diào)整裝修，將原來副樓定位的 KTV、按摩 保健樓層共計(jì) 6 層減少為 2 層，增加 2 層大型宴會接待餐廳（大型宴會接待餐廳、大眾餐廳）， 2 層特色餐廳、生態(tài)餐廳（引入跨世紀(jì)品牌進(jìn)行合作）， 2 層中小型商務(wù)會議樓層。 5） 同時(shí)進(jìn)行綠化、停車場、管網(wǎng)、線路等配套設(shè)施翻新 ， 配套完善相關(guān) 經(jīng)營服務(wù)功能 。 6） 改造原有的外墻裝飾和內(nèi)部裝飾，改造原有的采暖系統(tǒng)、照*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 26 明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)。 7） 新增空調(diào)系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、智能廣播系統(tǒng)及弱電系統(tǒng)。 裝修 升級 改造后主樓 將 用于住宿、餐飲（包廂）、大型會議、辦公經(jīng)營，副樓 將 用于大型宴會接待餐飲、 生態(tài)（特色）餐飲、 小型會議、休閑娛 樂 、康體保健 等 ，使整個(gè)酒店檔次達(dá)到并超過四星級標(biāo)準(zhǔn)，并預(yù)留將來升級評定五星酒店的功能設(shè)施。 *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 27 第四章 選址與建設(shè)條件 選址 本項(xiàng)目位于 *****重要交通要道五一中路與中興大橋交接處，周邊文化、娛樂、旅游設(shè)施完善，是市區(qū)通往機(jī)場的必經(jīng)之路。背靠美麗的邕江河畔，坐擁一河兩岸都市美景， 地處江南區(qū)中心商圈， 其優(yōu)越的地理位置獨(dú)一無二。 建設(shè)條件 建設(shè)地條件 項(xiàng)目水、電、路、通訊等建設(shè)條件具備，建設(shè)條件良好。 1） 交通： 四通八達(dá)，周邊踞江北大道、快速環(huán)道、青川 大橋、明秀南路等主要干道，距離 *****二橋中興大橋僅 200 米 ,獨(dú)居江南五一路中，酒店位置毗鄰機(jī)場車程 20 分鐘以內(nèi)，建成后將成為 ——“離機(jī)場最近的精品四星級酒店 ”。 2） 商圈： 處于江南淡村商圈，目前該商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目包括：夢之島江南店、南城百貨淡村店、國美電器、歌朝 KTV、星秀麗 KTV、大地電影院等。周邊有數(shù)個(gè)大型成熟小區(qū)，如社區(qū)翠湖新城，正在建設(shè)的大型綜合社區(qū)保利城 .商業(yè)港項(xiàng)目一街之隔，醫(yī)院、銀行、購物、娛樂、餐飲配套完善，按照政府部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)周邊常駐人口約5 萬，有充足的人流量，足夠的市場基礎(chǔ)。 3） 重要商機(jī)： 與正在建設(shè) *****大型重點(diǎn)的國家級商業(yè)巨頭華南城、國際級企業(yè)臺灣鴻海集團(tuán)毗鄰；近距離的沙井火車站 將建云桂鐵*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 28 路樞紐 *****最大鐵路貨運(yùn)中心，項(xiàng)目于上月正式剪彩明年投入使用；每年南博會的分會場，鄰近南站大道的專業(yè)汽車 4S 店林立；以及青川大橋周邊圍繞以上大型重點(diǎn)項(xiàng)目的各種物流基地；處于江南區(qū)政府目測范圍，各種機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位眾多。 以上區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，在高級酒店稀缺的江南片區(qū)，有著大量的商務(wù)應(yīng)酬、會議接待、婚宴禮儀等市場，以此商機(jī)為基礎(chǔ)，億豪國際大酒店旨在為江南片區(qū)消費(fèi)者打造一個(gè)具有標(biāo)志性的精品 四星級酒店，他的產(chǎn)生必將提升江南的商務(wù)接待品質(zhì)。 周邊環(huán)境條件 周邊 3km 內(nèi)商業(yè)環(huán)境 ： （ 1） 商業(yè)機(jī)構(gòu) 名稱 性質(zhì) 距離本項(xiàng)目距離 夢之島江南店 百貨商場 以東 南城百貨 百貨超市 以東 3km 國美電器 家電商場 以東 3km 淡村市場 集貿(mào)市場 以東 3km 聚福隆燈具城 照明燈具 以東 500m （ 2） 金融機(jī)構(gòu) 名稱 性質(zhì) 距離本項(xiàng)目距離 農(nóng)業(yè)銀行 支行 以東 3km 工商銀行 支行 以東 600m 郵政儲蓄 支行 以東 1km *****集團(tuán)有限公司