【正文】 漢中食品批發(fā)以底商為主，且大多鋪面狹小，設(shè)施老舊，需要進(jìn)行升級和改造。 一江之隔的南鄭縣及大河坎鎮(zhèn)目前的專業(yè)市場尚處起步階段，家居建材、蔬菜、水果和食品批發(fā)市場尚處于完善階段，不能完全滿足該區(qū)域市民的購物和消費需求，因此該項目市場潛力巨大。 三、市場發(fā)展趨勢 《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃綱要》大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟體 。面對加入世貿(mào)組織的形勢，我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展要堅持走開放競爭與自主發(fā)展相結(jié)合的道路，大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)優(yōu)強企業(yè)加快發(fā)展，提高行業(yè)整體素質(zhì)，增強競爭力，力爭成為國民經(jīng)濟的支柱 13 產(chǎn)業(yè)。 隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，快速發(fā)展的一個重要原因是宏觀國民經(jīng)濟的發(fā)展， 2021 年國家將繼續(xù)實行積極的財政政策，進(jìn)一步增大基礎(chǔ)設(shè)施的資金投入，擴大內(nèi)需，經(jīng)濟增長有望達(dá)到 7％。國家經(jīng)濟保持較高的增長速度，將使國民收入和企業(yè)盈利水平有效增長，為第三產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。 四、項目的市場情況分析及預(yù)測 項目 SWOT 分 析 （ 1） 優(yōu)勢（ S）分析 S1．地理位置：南鄭大道的貫通，漢中汽車南站的建成使用，為本項目? XX國際家居建材博覽廣場?和? XX商務(wù)酒店?兩個子項目的形象打造及物流配送提供了保障。 ：項目整體規(guī)劃涉及商業(yè)、辦公、休閑、餐飲、倉儲、物流、信息發(fā)布等多種業(yè)態(tài)類型，各業(yè)態(tài)之間能形成互補優(yōu)勢。 ：項目先進(jìn)、合理的規(guī)劃設(shè)計，方便商戶使用；齊全的配套設(shè)施可以完全滿足業(yè)主及社會公眾的需求。 ：總規(guī)模 149298ｍ 178。 的大體量設(shè)計，勢必產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，無論是行業(yè) 影響力還是市場覆蓋面，都較漢中現(xiàn)有的同類專業(yè)市場有優(yōu)勢。 （ 2 ） 劣勢（ W）分析 W1．地段：項目周邊目前生活、商業(yè)配套設(shè)施有待完善，整體形象需要進(jìn)一步打造。 14 W2．商業(yè)氛圍：地塊周邊目前只有零散建材、食品、水果商戶經(jīng)營，尚缺乏成熟的相關(guān)業(yè)態(tài)經(jīng)營氛圍和商圈。 W3．自建項目：漢中相關(guān)經(jīng)營商場（店）有部分為商家自行投資興建，基本不會考慮遷移至本項目，且部分經(jīng)營戶與房東簽訂了長期租用協(xié)議，短期內(nèi)也不會選擇搬遷。 （ 3） 機會（ O）分析 O1．政府資源：南鄭縣及大河坎鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)及 各職能部門的高度重視，為本項目在未來的開發(fā)、招商環(huán)節(jié)上獲取更多政策扶持創(chuàng)造了條件。 O2．市場：目前南鄭縣在本項目的相關(guān)子項目方面還缺乏大型的定位明確、形象統(tǒng)一的專業(yè)市場。本項目擬通過明確的市場定位，打造一個功能完善，規(guī)劃合理、管理科學(xué)的、國際化、現(xiàn)代化交易市場和商業(yè)綜合體，以填補這些空白。 O3．借勢：漢中目前大多數(shù)同類市場似一盤散沙，未發(fā)揮出品牌集聚效應(yīng)。本項目擬在硬件平臺的基礎(chǔ)上，借政府之勢整合各項資源，形成公司與政府雙贏的局面。 （ 4 ）威脅（ T）分析 T1．同業(yè)競爭：漢臺區(qū)相關(guān)市場與本 項目存在同業(yè)競爭的威脅。由于本項目當(dāng)前不論在市場成熟度，還是在交通便利性上（紅軍路道路狀況較差，且改擴建存在不確定性），都與上述市場存在一定的差距。 T市場容量：漢臺區(qū)目前的家居建材市場和食品批發(fā)市場體量較大，對本項目的招商等有直接威脅。 各物業(yè)類型分析 15 本項目地處南鄭縣大河坎鎮(zhèn)，分 A、 B、 C、 D四個地塊，該地塊處于南鄭縣大河坎新的城市發(fā)展中心，具有良好的商業(yè)前景。 從交通情況看：東鄰冷水河至漢中、城固、西鄉(xiāng)等公路要道，南臨西漢高速、西臨漢朱公路、北鄰南鄭大道至漢中市中心、周家坪（縣 政府所在地）是東西通道大動脈要道口，周邊交通非常便利。這為城市內(nèi)外顧客往來，擴大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。 從消費群體看，目前漢中市已有一些商業(yè)批發(fā)及物流市場，涉及產(chǎn)品有家居飾品、裝修裝飾材料、農(nóng)產(chǎn)品銷售加工、物流、倉儲、商務(wù)辦公、超市、餐飲、住宿等于一體的大型商貿(mào)中心。主要客戶來源：市區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。因此有強大的消費基礎(chǔ)。 從競爭環(huán)境看：距離漢中市中心不到 10公里，綜合型的商貿(mào)中心給廣大的消費群體一站式的購物環(huán)境，給廣大消費者節(jié)省了寶貴的時間。 綜上所述，本項目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符 合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了大型綜合性商貿(mào)城對商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場前景。 第二節(jié) 擬建規(guī)模 根據(jù)市場需求及可利用的場地現(xiàn)狀，本項目擴建規(guī)模為： 建筑面積： 80000 平方米；規(guī)劃占地面積： 150000 平方米；層數(shù)：地上平均二層 16 第四章 建設(shè)條件與地址選擇 第一節(jié) 自然條件 一、地理位置 南鄭縣位于陜西省漢中市西南部，地處東徑 106176。 30＇－ 107176。 22＇，北偉 32176。 24＇－ 33176。 7＇之間。南部與四川省通江縣、旺倉縣接壤 ,寧強縣、勉縣為鄰 ,邊界長度分別為 37 公里、 83公里 。東與 城固縣、西鄉(xiāng)縣毗連，北與漢中市漢臺區(qū)隔江想望，全縣總面積 2849 平方公里，全縣總?cè)丝?萬人。縣城建設(shè)沿漢南路的大河坎鎮(zhèn)、城關(guān)鎮(zhèn)、南湖風(fēng)景區(qū)成?三點一線?的組團式格局。目前，總建成區(qū)規(guī)模為 平方公里，城區(qū)居住人口 萬人，其中：大河坎建成區(qū)為 7 平方公里，居住人口 萬人。縣政府駐地城關(guān)鎮(zhèn)周家坪，位于縣城北部，東北距漢中城 12 公里，有跨省道路漢中南江道路穿城而過；距漢中火車站 13 公里，距漢中飛機場 10公里。 二、氣象條件 冬季干冷，光照不足，春季氣溫偏高，降水偏少，初夏高溫少雨，夏末 低溫陰雨寡照，秋季前濕后干，光照不足。年平均氣溫 ，全年無霜期 247 天。 三、工程地質(zhì)水文條件 南鄭縣在陜西的地貌分區(qū)中，屬陜南山區(qū)的組成部分。境內(nèi)米倉山構(gòu)成地貌脊梁，漢江環(huán)繞東北部，地勢南高北低，西高東低。該項目在南鄭縣城關(guān)鎮(zhèn)屬南鄭縣北部。該地土壤類型以黃、棕水稻土為主，參考臨近區(qū)域地質(zhì)資料，項目實施地段地勢平坦，開闊，表皮為耕植土，下部位普通黃土，地表以下七 八米為沙礫層。項目擬建設(shè)用地屬劃撥用地，地質(zhì)情況良好，地層結(jié)構(gòu)簡單，基巖面起伏平衡，場地?zé)o活動斷裂帶和不良地 17 質(zhì)現(xiàn)象，長期處 于穩(wěn)定狀態(tài)（詳細(xì)情況可等工程地質(zhì)勘察后詳述）。應(yīng)根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB11— 89）的規(guī)定進(jìn)行設(shè)計，按地震烈度7 度設(shè)防。 第二節(jié) 交通運輸條件 漢中是陜西省重要的交通樞紐城市組成部分，到 現(xiàn)已構(gòu)成公路、鐵路、民航交通體系，有寶成、陽安、襄渝三條鐵路過境；公路四通八達(dá)，連接陜、甘、川、鄂。 108和 31 210國道公路穿過市境， 2021年西漢高速公路勉寧段通車。全市 99%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 70%以上的村通公路。漢中火車客運可直達(dá)北京、武漢、西安、成都等地；民航航班直達(dá)西安。國際程控電話全市開通，寬帶網(wǎng) 通向世界各國。 2021 年，全市公路總里程達(dá)到 17247公里，二級以上公路達(dá)到 1400公里，占總里程的 %，路網(wǎng)密度達(dá)到 公里 /百平方公里，實現(xiàn) 100%縣區(qū)通二級公路，重要縣區(qū)通一級公路，所有縣鄉(xiāng)公路和具備條件行政村路面硬化的目標(biāo)。加快十天、寶漢高速公路建設(shè)，改善 210 國道、 316 國道、和 108 國道的行車環(huán)境，對外交通十分便利。 第三節(jié) 場址選擇 XX 國際商業(yè)大世界位于漢中市南鄭縣大河坎東南部， 東鄰冷水河至漢中、城固、西鄉(xiāng)等公路要道，南臨西漢高速、西臨漢朱公路、北鄰南鄭大道， 總用地面積為 175615m2。該地段基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，居住小區(qū)、學(xué)校布局合理，離漢中市中心城區(qū)不到 10公里，形成了比較廣闊的銷售市場。 根據(jù)上述條件綜合分析論證，從地理位置、自然條件、氣象和地震資料及公用、交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件等分析，該項目的選址是可行的。 18 第五章 項目建設(shè)方案 第一節(jié) 項目概括 XX 國際商業(yè)大世界位于漢中市南鄭縣大河坎東南部， 東鄰冷水河至漢中、城固、西鄉(xiāng)等公路要道，南臨西漢高速、西臨漢朱公路、北鄰南鄭大道 。 總規(guī)劃占地面積為 175615 平方米，規(guī)劃建筑面積 149298 平方米。本期建設(shè)規(guī)模：分三期實施， 一期建設(shè)內(nèi)容包括 XX 國際家居建材博覽廣場（家居館） 32659 平方米，二期 XX 國際食品蔬菜批發(fā)城（包括生態(tài)食品批發(fā)中心、生態(tài)水果批發(fā)中心和生態(tài)蔬菜批發(fā)中心） 61618 平方米，三期包括 XX商務(wù)酒店 13480 平方米； XX 國際家居建材博覽廣場（建材館） 41541 平方米。 第二節(jié) 建設(shè)目標(biāo)、設(shè)計依據(jù)和原則 一、建設(shè)目標(biāo)與功能定位 (一 )規(guī)劃目標(biāo) 項目將牢牢把握?以人為本?的核心理念，在滿足城市規(guī)劃的前提下對每一個子項目地塊進(jìn)行準(zhǔn)確定位，合理分區(qū)。通過科學(xué)合理的規(guī)劃，在充分考慮項目周邊資源現(xiàn)狀的同時，高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格 建設(shè)和完善自身地塊內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施，以將該項目建設(shè)成為一個功能齊全、設(shè)施完善的?國際化、現(xiàn)代化的‘一站式’休閑購物大世界?，為項目內(nèi)入駐商家和顧客打造國際化、現(xiàn)代化的經(jīng)營、生活及購物空間，以進(jìn)一步滿足南鄭縣城市發(fā)展和西部地區(qū)人民的消費需求，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展潮流。 (二 )功能定位 通過綜合分析，本次規(guī)劃將規(guī)劃區(qū)定位為一個集建材家居銷售、建筑 19 裝飾裝修材料銷售、生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品展銷、加工、商務(wù)辦公、休閑住宿、物流配送等服務(wù)項目為一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、安全的高檔次綜合商貿(mào)城。 二、規(guī)劃依據(jù) (一 )《中華人民共和國城市 規(guī)劃法》 (二 )《城市規(guī)劃編制辦法》 (三 )《漢中市南鄭縣總體規(guī)劃》 (四 )《漢中市南鄭縣城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》 (五 )《 XX 國際商業(yè)大世界控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計條件》 三、 規(guī)劃設(shè)計理念與原則 (一 )遵從漢中市南鄭縣總體規(guī)劃，合理、高效的利用土地。 (二 )根據(jù)?統(tǒng)一規(guī)劃、分布建設(shè)、滾動發(fā)展?的原則高標(biāo)準(zhǔn)、高起點編制規(guī)劃。 (三 )從整個商貿(mào)園區(qū)考慮，分析現(xiàn)狀區(qū)域周圍各項功能構(gòu)成及布局結(jié)構(gòu)，完善其道路交通、配套功能設(shè)施，建設(shè)一個布局合理、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、具有標(biāo)準(zhǔn)性的綜合商貿(mào)城。 (四 )考慮市場經(jīng)濟條件下土地利用 情況，合理規(guī)劃用地功能，以期達(dá)到土地利用價值最大化，同時強調(diào)社會、經(jīng)濟、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。 (五 ) 致力于創(chuàng)造優(yōu)美的城市建筑景觀和良好的生態(tài)環(huán)境，充分考慮該地段周圍城市布局的整體環(huán)境，將商城的特色景觀融入其中，形成完整的城市街景。 20 第三節(jié) 總體布置 一、 規(guī)劃設(shè)計方案的原則 在設(shè)計過程中必須堅持 “以人為本 ”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的工作、居住環(huán)境。 本著以人為本、從實際情況出發(fā)、兼具一定超前意識的原則 ,綜合考慮節(jié)能、日照、采光、通風(fēng)、消防、抗震、管線埋設(shè)、避 免視線干擾、管線埋設(shè)、保護私秘性等各項因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)及辦公環(huán)境。 配套公建設(shè)施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工。 供水、雨水、污水、電力、電訊、燃?xì)饧肮峁芫€地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。 公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點、線、面、空間的多維視覺效果。 組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。部分人防設(shè)施本著平戰(zhàn)結(jié)合的原則宜設(shè)為地下停車場。 項 目建設(shè)采用國家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。 二、道路交通 交通組織是規(guī)劃的重點，為此對交通流線和停車場地的布置進(jìn)行了深入的研究。為解決車流和人流的疏散，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)實行環(huán)道交通設(shè)計。通過軸線設(shè)計、環(huán)道交通和停車場的設(shè)計，使得大規(guī)模的商業(yè)建筑實現(xiàn)均好的效果。 (1)出入口布置：家居館、建材館呼應(yīng)相連形成統(tǒng)一布局，通過對現(xiàn)狀周圍 21 的調(diào)查和對車流的分析，將設(shè)四個主出入口。次出入口根據(jù)設(shè)計格局，本著方便服務(wù)群眾的原則交相布置；生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品加工批發(fā)區(qū)設(shè)置主出入口四個，次出入口五至八個滿 足商品流通的需要。商務(wù)酒店設(shè)置三個出入口。 (2)車行交通：由各出入口將人、車流分流通行，在建材館、家居館及生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)區(qū)內(nèi)部形成一環(huán)行交通，能有效解決內(nèi)部交通問題。 (3)步行交通：步行活動是交通構(gòu)成中基本的類型，而步行購物就需要便捷的交通路徑。為了使區(qū)域展館與服務(wù)功能區(qū)及它們各自之間能夠緊密的聯(lián)系，本規(guī)劃布置了大量獨具特色的鋪地，不同類型的鋪地與不同類型的綠化緊密結(jié)合形成獨特的步行交通系統(tǒng)。 (4)靜態(tài)交通：為使消費都能夠就近停車而不到處亂停，在沿商城環(huán)行道路的外側(cè)設(shè)置集中停車場。四個功能區(qū)露天停車場 布置均勻，總停車位為 2040個，并且結(jié)合功能設(shè)置綠地，商務(wù)酒店設(shè)有一個地下停車場以解決地面停車位不足的局面。 第四節(jié) 建筑設(shè)計方案 一、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)良好，內(nèi)外裝修高檔協(xié)調(diào)，布局合理，結(jié)構(gòu)體系規(guī)范，外觀獨具風(fēng)格。 二、建設(shè)規(guī)模 項目名稱 建筑面積 （平方米） 占地面積 （平方米） 建筑層高 備注 家居館 32659 9558 地上 3層局部 4層 一期（ B 區(qū)） 食品蔬菜批發(fā)城 61618 27850 地上 2層局部 4/1 層 二期（ D 區(qū)） 22 建材館 41541 11870 地上