【正文】 》JGJ50— 20xx 進(jìn)行設(shè)計(jì)，主要對(duì)道路、公共綠地及小廣、公共建筑入口、電梯廳和通道進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)。 二、環(huán)境保護(hù)措施 污水處理 施工期間施工生產(chǎn)污水含大量泥沙、污物，不能直接排放。主要考慮夏季空調(diào)，冬季采暖，通過采用合理建筑設(shè)計(jì)，增強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫，隔熱性能和提高空調(diào)及采暖設(shè)備效能比的節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境的前提下，與未采用節(jié)仍措施前相比，全年空調(diào)和采暖總能耗減少 50%。 在建筑物外表面采用淺色處理，以減少外墻的太陽輻射吸收熱，外墻采用 200 厚蒸壓加氣混凝土砌 塊 。項(xiàng)目實(shí)施擬從公司抽調(diào)得力人員參與工程建設(shè)的監(jiān)督、管理工作。 （二）基礎(chǔ)材料 建筑材料價(jià)格依據(jù) XX 市 20xx 年 9 月份發(fā)布的建筑工程價(jià)格； 可行性研究報(bào)告中相關(guān)建設(shè)方案及工程量。 銷售再投入資金 萬元，占 ％。 銷售稅金及附加 （ 1） 項(xiàng)目銷售稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教 育費(fèi)附加，營(yíng)業(yè)稅按 5%征收，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別按照營(yíng)業(yè)稅的 5%和 4%征收。 40 （ 2） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 I 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。 從這兩個(gè)因素 敏感性分析表明，項(xiàng)目對(duì)銷售價(jià)格 較 敏感， 相對(duì)而 42 言 對(duì)開發(fā)成本敏感性較弱。 第四節(jié) 不確定性分析 一、盈虧平衡分析 以銷售價(jià)格表示的盈虧平衡點(diǎn)為 銷售收入的 ％即 寫字 樓 銷售價(jià)格達(dá)到 5210 元 /m2， 商業(yè) 銷售價(jià)格達(dá)到 15330 元 /m2，企業(yè)就可以保本，由此可見該項(xiàng)目具有一定的適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力。基準(zhǔn)收益率 I 的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等。 二 、 收入和稅金估算 根據(jù)規(guī)劃方案 ,可銷售面積具體為：寫字樓 面積： 平方 37 米，商業(yè)面積： 平方米。 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資為 萬元，其中建設(shè)投資 萬元， 銷售費(fèi)用為 萬元。 項(xiàng)目建設(shè)期間，要嚴(yán) 格工程質(zhì)量管理，按照項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)的內(nèi)容組織建設(shè)，不得擅自變更建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和主要建設(shè)內(nèi)容，按質(zhì)、按量、按時(shí)完成任務(wù)計(jì)劃建設(shè)任務(wù)，確保發(fā)揮效益。 本項(xiàng)目由 XX 市發(fā)展和改革局具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批等工作，XX 市建設(shè)局負(fù)責(zé)項(xiàng)目的技術(shù)指導(dǎo) 。一至九層外窗氣密性達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 3 級(jí)要求，十層以上外窗氣密性達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 4 級(jí)要求，外窗可開啟面積＞所在房間面積的 8%。 建設(shè)工程對(duì)環(huán)境影響是多 方面的，其中較為重要的是對(duì)自然生態(tài)、聲環(huán)境、大氣質(zhì)量、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、水環(huán)境、交通運(yùn)輸方式等影響，且此項(xiàng)目地處交通主干道旁，屆時(shí)將以環(huán)保專題研究的結(jié)論為依據(jù)， 27 指導(dǎo)設(shè)計(jì)和施工。 固體廢棄物影響分析 施工期間的固體廢棄物主要為土建工程施工時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾，主要有搬遷民房的廢土、廢磚以及建筑過程中產(chǎn)生的廢渣、廢水泥漿、廢鋼筋、廢木料、廢砂土等和施工人員在施工現(xiàn)場(chǎng)的生活垃圾；二次裝修施工中 產(chǎn)生的建筑垃圾主要為廢砂、廢磚、廢木料、廢金屬、廢油漆桶、廢紙及各種包裝袋。 十、安防設(shè)計(jì) 本工程設(shè)置周界防越報(bào)警及閉路監(jiān)控系統(tǒng)，各出入口、周界及停車場(chǎng)設(shè)閉路監(jiān)控點(diǎn)，監(jiān)控中心采用長(zhǎng)時(shí)間錄像機(jī)記錄圖像。 本工程按高層 綜合 樓高度＞ 50M 設(shè)計(jì)。 本工程由當(dāng)?shù)仉娦挪块T提供通訊光纜引至地下電話交接間，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所及辦公部分設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以滿足語音、數(shù)據(jù)及圖像等傳輸?shù)囊?，設(shè)置一套保安管理系統(tǒng)在大樓各層入口及電梯轎廂等處設(shè)置攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控，在營(yíng)業(yè)廳及主要出入口等處設(shè)置監(jiān)視攝像機(jī)及緊急報(bào)警按鈕，辦公室各層設(shè)置紅外地射探測(cè)器以防入侵。地下室內(nèi)泵房、車道 截水溝均設(shè)置集水坑，經(jīng)潛水排污泵提升后排出室外，雨水經(jīng)室外管網(wǎng)匯集后排入市政雨水管。 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 主體為 鋼筋混凝土 框架 — 剪力墻 結(jié)構(gòu)，樓屋面均采用現(xiàn)澆鋼筋砼梁板結(jié)構(gòu)， 地下室為全埋式鋼筋混凝土整體結(jié)構(gòu)。 商業(yè)樓房有四層，主要為大空間商業(yè)用房，一層沿中央大道 20 一側(cè)設(shè)置 8 間店面。沿街中央大道設(shè)置獨(dú)立店面，在十字路口處設(shè)置商業(yè)廣場(chǎng)，在聚集人氣、吸引人流的同時(shí)，也提升了 XX國(guó)際廣場(chǎng)的形象。 18 第五章 工程建設(shè)方案與建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) 一、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）； 二、《 XX 市城市總體規(guī)劃》； 三、《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》； 四、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999）； 五、《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 六、《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》； 七、《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（ CJJ7597）； 八、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 20xx 版）。郵政也得到 穩(wěn)步發(fā)展，開辦了特快專遞。十五期間，一批有較強(qiáng)輻射帶 16 動(dòng)能力的生產(chǎn)性項(xiàng)目落戶 XX 并陸續(xù)開工、建設(shè)和投產(chǎn)，累計(jì)承接浙南等市外項(xiàng)目 95 項(xiàng)，資金 億元；累計(jì)利用外資 6281 萬美元；總投資為 800 億元的核電項(xiàng)目落戶 XX，將給 XX 帶來前所未有的發(fā)展高速和機(jī)遇。 1995 年 10月 13 日竟國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)同意撤縣設(shè)市，年輕的 XX 市依據(jù)自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源條件，確定了 XX 市城市性質(zhì)為：海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)東北翼濱海旅游工業(yè)城市。介于北緯26176。政府行政中心及法院、檢察院、建設(shè)局、國(guó)土局、海事處等諸多部門均處于項(xiàng)目周邊， 而目前周邊地區(qū)并無建設(shè)規(guī)模較大的專業(yè)寫字樓， 因此， 特 別適合建 造 環(huán)境優(yōu)雅、景觀美麗 、 管理完善、 功能齊全的寫字樓。以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力 ，特別是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增加，為寫字樓市場(chǎng)提供了巨大的消費(fèi)潛力 。 三、 項(xiàng)目建設(shè)是拉動(dòng) 桐南新城 發(fā)展的需要 本項(xiàng)目用地位于 XX 市桐南新城海事處南側(cè) ， 西臨中央大道，北臨 18 米規(guī)劃路， 它的建設(shè)與完善，能帶動(dòng) 桐南新城 的建設(shè)，使 桐南新城 的城市建設(shè)步入新的階段， 充分體現(xiàn)城市東擴(kuò)的發(fā)展戰(zhàn)略。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、 項(xiàng)目建設(shè)是 XX 市城市建設(shè)的需要 近年來 XX 市加快城市化 進(jìn)程，提高城市管理水平作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)的飛躍、提高人民生活質(zhì)量的突破口。同時(shí)市政府以名山為媒，以特色海濱風(fēng)光為媒，積極開發(fā)和儲(chǔ)備旅游建設(shè)項(xiàng)目，在全國(guó)大中城市開展推介、促銷、招商活動(dòng)，并在政策上制定一系列優(yōu)惠措施，提供良好的投資環(huán)境、服務(wù)環(huán)境，尋求各種經(jīng)濟(jì)成份參與旅游開發(fā)。 總 人口 56 萬 人 ，老區(qū)基點(diǎn)村 231 個(gè)， 老區(qū)人口占全市總面積的 86%，少數(shù)民族鄉(xiāng) 1 個(gè)、民族村 25 個(gè)，少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?%。 4 三、 項(xiàng)目總投資及資金籌措方案 項(xiàng)目總投資為 萬元，項(xiàng)目所需資金由建設(shè)單位自籌28000 萬元， 其余 萬元 由 銷售收入再投入 解決。 （二） XX 市寫字樓市場(chǎng)概況 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的 近年獲得了長(zhǎng)足的 發(fā)展，多層及高層公寓式住宅已成為市場(chǎng)的 新寵，新落成的 鉑金華城、濱江朝代城、龍澤外灘、集創(chuàng)大廈、桐南明珠、 御景園等一批高層住宅樓盤 及商業(yè)單位 ，市場(chǎng)銷售火爆 。周邊道路通暢，交通便捷。項(xiàng)目地點(diǎn)交通便利， 形成良好的景觀空間。 但 XX 近年來寫字樓的開發(fā)一直處于一個(gè)空白點(diǎn)，眾多 對(duì)寫字樓有需求 的 客戶 ， 只能租用酒店或一些單位空余辦公室 。 項(xiàng)目選址科學(xué)合理，自然條件及水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件好，具備了建設(shè)的 基本 條件。 XX 市擁有海岸線長(zhǎng) 公里， 占全省的十分之一，有大小港灣 41 個(gè)，島嶼 81 個(gè)。深厚的道教、佛教、儒教文化，獨(dú)具民族特色的畬族文化、獨(dú)具地方特色的飲食文化與閩東老區(qū)的革命精神共同構(gòu)筑現(xiàn)代 XX 多元的文化體系， 1997 年和 20xx 年連續(xù)兩屆榮獲全國(guó) “雙擁模范城 ”稱號(hào)。十幾年間城市建成區(qū)面積比原來擴(kuò)大了近一倍，城市規(guī)劃控制區(qū)從 60平方公里擴(kuò)展到 200 平方公里，城市人均居住用地、人均居住面積、人均道路面積、人均公共綠地面積等指標(biāo)都大幅提高，現(xiàn)已完成城市道路、給排水、防洪、電力、公交、消防、燃?xì)獾葘I(yè)規(guī)劃。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。 三 、 XX 寫字樓 市場(chǎng)前景 根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng) 和 XX 市寫字樓需求 特征，本項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)等的分析，本項(xiàng)目定位為 集“購(gòu)物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。 四、威脅 13 國(guó)家 某些 政策的不確定性，將可能給本項(xiàng)目造成一定的影響。55′—120176。沿海 地區(qū)年平均降雨量為 1300—1700 毫米， 15 太姥山是 XX 市降雨中心區(qū)，您平均降雨量達(dá) 2112. 3 毫米，主要降水都集中在水稻生長(zhǎng)季的 3—9 月，其中 5—6 月為梅雨季和 8—9 月的臺(tái)風(fēng)雷雨季節(jié)是降水量的高峰期。 第四節(jié) 配套基礎(chǔ)設(shè)施條件 近年來， XX 市加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，初步形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。 17 項(xiàng)目建設(shè)的鋼材、水泥、木材，當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)可以采購(gòu)：基建所需的砂、石、磚等地材在當(dāng)?shù)丶瓤刹少?gòu)并滿足供應(yīng)。 以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活模式與需求，塑造出獨(dú)特的都市天際線及新景觀風(fēng)貌。 人行流線：合理組織流暢的步行流線，保證商業(yè)、寫字樓功能區(qū)互不干擾。建筑整體穩(wěn)重大氣，并結(jié)合各造型元素的刻畫，利用材料及色彩的對(duì)比，形成純凈簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代風(fēng)格。 人防抗力等級(jí)甲類 核六級(jí)，常六級(jí)。 電力配電方式采用樹干式和放射式相結(jié)合，對(duì)重要負(fù)荷采用雙電源供電。 八 、消防設(shè)計(jì) 本工程 西北兩面均臨 城市道路，區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，消防車可直接到達(dá)建筑周邊，道路滿足消防車通行，高層建筑均有 4 米以上環(huán)形消防車道，底層建筑底邊直接落地，設(shè)有直通室外的樓梯出口 。 本工程建筑均屬于一類高層建筑， 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)對(duì)象為一級(jí)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的形式為集中報(bào)警形式。 第三節(jié) 工程建設(shè)內(nèi)容 工程建設(shè)內(nèi)容詳見下表： 工程建設(shè)內(nèi)容一覽表 序號(hào) 工程或項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總 用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 計(jì)容 總建筑面積 ㎡ 辦公 建筑面積 ㎡ 商業(yè) 建筑面積 ㎡ 24 配套建筑面積 ㎡ 4 不計(jì)容總建筑面積 ㎡ 地下室面積 ㎡ 人防面積 ㎡ 停車場(chǎng)面積 ㎡ 配套 建筑面積 ㎡ 5 建筑 占地 面積 ㎡ 6 綠地面積 ㎡ 3334 7 容積率 7 建筑密度 % 8 綠地率 % 9 實(shí)際停車數(shù) 機(jī)動(dòng)車停車數(shù) 輛 224 地面停車數(shù) 輛 36 地下 車庫(kù)停車數(shù) 輛 188 摩托車停車數(shù) 輛 74 換算為 222 輛非機(jī)動(dòng)車 非機(jī)動(dòng)車停車數(shù) 輛 1681 地面停車數(shù) 輛 1459 摩托車換算為非機(jī)動(dòng)車停車數(shù) 輛 222 25 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 一、污染源分析 水污染分析 本項(xiàng)目施工期間將產(chǎn)生少量的生產(chǎn)廢水和生活污水；正常使用期主要為辦公及生活使用污水。因此，在施工中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工污水的管理，建設(shè)相應(yīng)的沉淀池、攔污設(shè)施等，避免污水橫流，污染環(huán)境，處理后排城市污水管網(wǎng)。為此建筑設(shè)計(jì)上，從下 面幾點(diǎn)進(jìn)行考慮。 在建筑設(shè)備選型上，采用節(jié)能型空調(diào)降溫器；選用的公共走道照明燈為延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉節(jié)能燈；廚房抽油煙機(jī)設(shè)有專用煙道，集中排至屋頂上空；衛(wèi)生間內(nèi)選