【正文】 不爭的事實(shí)，其環(huán)境質(zhì)量和景觀質(zhì)量在中國名列前茅，可謂是珠三角城市群中的“一方凈土”?？芍^夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，四季宜居，氣候怡人，風(fēng)光旖旎。來到珠海，便會聯(lián)想起蘇軾的一句詞：“半壕春水一城花”。失敗的主要原因也是市場不成熟。現(xiàn)在比較有規(guī)模的主要集中在特大城市，比如北京、上海、廣州已經(jīng)形成復(fù)合型、全方位的環(huán)城市旅游度假帶。我國北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百項(xiàng)；以高爾夫、滑雪、野外運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假項(xiàng)目超過80個(gè)。做的比較成功的，有大連的金石灘國家旅游度假區(qū)，海南的三亞國家旅游度假區(qū)等。省級旅游度假區(qū)最多時(shí)達(dá)到120多個(gè)，市縣兩級數(shù)量更大。國內(nèi)休閑度假地產(chǎn)大致有旅游度假區(qū)、環(huán)城市旅游度假帶、產(chǎn)權(quán)酒店三種形式。自駕車旅游的興起這五六年以來，汽車在家庭中普及很快，自駕車旅游大興。這說明我國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在飛速增長的同時(shí)，人們已經(jīng)不再像以往對那些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市充滿向往?，F(xiàn)在這種模式已經(jīng)在逐步淘汰，旅游者經(jīng)驗(yàn)越來越多，要求比較深入的體驗(yàn)，追求也越來越個(gè)性化，所以就從初期簡單的觀光旅游轉(zhuǎn)向休閑度假，這是一個(gè)必然趨勢。假日總量已經(jīng)形成，而且時(shí)間不少，成為休閑度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要背景。從1999年到現(xiàn)在，已經(jīng)歷了24個(gè)黃金周。從全國的角度來，北京已經(jīng)超過3500美元，上海已達(dá)到4500美元，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)也在40005000美元間，按照國際經(jīng)驗(yàn)，人均超過1000美元，正是一個(gè)國家旅游需求急劇膨脹的時(shí)期，但主要是觀光性的需求。從調(diào)查和親身體驗(yàn)中可以感受到，中國現(xiàn)在已經(jīng)形成了龐大的休閑度假的市場需求，尤其是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，在近幾年之內(nèi)不僅可以預(yù)期，而且已經(jīng)深刻地體驗(yàn)到它的持續(xù)性。因?yàn)樗J(rèn)準(zhǔn)了這個(gè)地方，覺得熟悉、很親切，這樣外出度假的感覺和家里生活的感覺就能夠內(nèi)在地聯(lián)系到一起。1983年到現(xiàn)在，又是20年時(shí)間，這種散客與家庭式的方式在中國現(xiàn)在已經(jīng)成了一個(gè)重要方式，也會逐步成為一個(gè)主導(dǎo)方式。中國面積大，跨越了熱帶、亞熱帶、溫帶、寒帶，氣候差異大，尤其冬季。典型的是西歐、北歐的度假者，比如到泰國的普吉島，坐著飛機(jī)直接抵達(dá)，到了那兒，在海灘上待一個(gè)星期，閑到無所事事的程度，是非常典型的一種休閑方式。第三章 項(xiàng)目分析及市場定位休閑度假在中國還是個(gè)新事物，也是一種新的社會生活方式。③政府報(bào)建審批流程簡捷，且費(fèi)用低，同時(shí)辦事透明度高。本項(xiàng)目致力于在珠海市總體規(guī)劃指導(dǎo)下結(jié)合設(shè)置旅游部長國際會議中心及其附屬設(shè)施，打造符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、生態(tài)環(huán)保原則的海洋生態(tài)旅游度假區(qū)。根據(jù)《珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2007－2020）》，項(xiàng)目所在地的高新區(qū)主打都市休閑牌，大力發(fā)展淇澳島生態(tài)旅游。 鴉片戰(zhàn)爭前夕的1838年間，10多艘英國戰(zhàn)艦駛進(jìn)了珠海淇澳島金星門，企圖占領(lǐng)淇澳島，目的是利用這里的要塞地理位置，設(shè)立對華走私和進(jìn)行侵略活動(dòng)的據(jù)點(diǎn)。淇澳島西北部大圍灣是紅樹林濕地面積，面積達(dá)到533公頃，是目前珠海市保存最完整、最集中連片的林分，樹高46米。 　　淇澳山青水秀，“九灣十八峰”，以極其原始質(zhì)樸的魁力吸引著游人。該村聚落在淇澳島的東南部山麓，坐東南向西北呈長方塊狀分布．建筑多為磚木結(jié)構(gòu)平房部分混合式樓房。對發(fā)展商來說，利潤空間可能縮小，但仍有利可圖；對消費(fèi)者來說，正是回歸理性置業(yè)的拐點(diǎn)。最后、自然資源得天獨(dú)厚。在珠三角9城市中，珠海人均可支配收入僅次于深圳、東莞，說明珠海居民具有很大的消費(fèi)潛力。 但2006年珠海住宅均價(jià)明顯落后于廣州和深圳，三地房價(jià)分別是4581元／平方米，6149元／平方米和9173元／平方米。珠海與深穗相比，收入差別不大，房價(jià)相差懸殊。再次，城際比較，珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房價(jià)補(bǔ)漲空間較大廣珠輕軌和連接珠海的各條高速公路也是珠海房地產(chǎn)高速發(fā)展的催化劑。珠海房地產(chǎn)業(yè)近年來的持續(xù)發(fā)展，除了與珠?？沙掷m(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略性計(jì)劃、舒適的居住環(huán)境，天然的城市景觀以外，還與珠海的生態(tài)環(huán)境、人口密度、經(jīng)濟(jì)狀況有很大關(guān)系。全世界財(cái)富存在無非三種方式：現(xiàn)金、房地產(chǎn)、證券，股市的高風(fēng)險(xiǎn)已為大家所認(rèn)同，無疑購置物業(yè)不失一種選擇。 拆遷安置需求。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快是國家大的宏觀政策，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將是未來一段時(shí)間促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的動(dòng)力。外地人士在珠海置業(yè)，度假居住和作為投資的客戶各占48%。同為“地王”，在四年中地價(jià)以火箭般的速度上升到一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨取?他2003年2004年2005年2006年另外，近年珠海市的土地交易活躍，20032007年，全市累計(jì)出讓商品房屋建設(shè)用地42宗，其中2007年出讓商品房屋建設(shè)用地10宗，,，且成交價(jià)都較高，也說明了珠海房地產(chǎn)發(fā)展勢頭看好、投資信心很足。 20032006年珠海市各類商品房屋空置情況 單位: 萬平方米年結(jié)合當(dāng)月供需量的變化特征可以看出，總體而言，今年各月消化率變化幅度甚大，其中主要原因來源于不同月份的樓市冷熱度差異、國家調(diào)控政策及發(fā)展商對此采取的策略。下半年開始，受宏觀調(diào)控預(yù)期及周邊市場環(huán)境變化影響，施工面積增幅相對上半年有所回落，竣工面積相對增幅更大幅回落，而可預(yù)售面積則令人意外的低于去年水平。金域藍(lán)灣、東方進(jìn)入二十一世紀(jì)后，到2003年，眾多利好消息頻頻出臺，珠海宏觀經(jīng)濟(jì)也開始步入一個(gè)新的高速增長時(shí)期，珠海房地產(chǎn)市場明顯回暖，而且在今后比較長的一段時(shí)間內(nèi)，預(yù)期將出現(xiàn)市場規(guī)模和價(jià)格水平較快增長的趨勢。要么是面向港澳市場的外銷型商品房，要么是政策機(jī)構(gòu)人員的聚居地，要么是本地及內(nèi)地高收入人群的高尚住宅區(qū)。海景樓盤的稀缺性使其占據(jù)了較高端的市場區(qū)隔?！　×硗庵楹Ｊ袑€尾樓盤活制定的“一樓一策”和著力進(jìn)行城中村改造等優(yōu)惠政策，不僅盤活了城市資源，改善了珠海環(huán)境，還增加了商品房的供應(yīng)量，使珠海市房地產(chǎn)市場的資源更加豐富，也促進(jìn)了珠海市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。所以珠海房地產(chǎn)發(fā)展的好勢頭也是與珠海的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分不開的。但就珠海而言，自1999年后，珠海市場一直保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，觀察1999－2007年的房地產(chǎn)投資規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營情況（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模和珠海的竣工面積和銷售面積變化一直是一條較為平滑的曲線，施工面積在2005年以后呈現(xiàn)了較大幅度的上揚(yáng)態(tài)勢。據(jù)珠海市統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，近年房地產(chǎn)業(yè)對珠海經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯，%；，%；，%。1995年之后到1998年，珠海的房地產(chǎn)市場進(jìn)入相對冷靜的調(diào)整恢復(fù)階段。1988年之后，房地產(chǎn)作為商品的概念逐步被引入開發(fā)建設(shè)。在境外旅游者中，投資、商務(wù)旅游的人明顯增多，入境的散客增多，以珠海為目的地的游客增多。其中，%%。擁有完善的旅游接待服務(wù)體系及設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量達(dá)到國際水準(zhǔn)。珠海園明新園、夢幻水城、御溫泉、中藥谷是新興的旅游勝地?？梢灶A(yù)見，未來珠海與珠三角內(nèi)和周邊其它重要都市的經(jīng)濟(jì)往來將更加頻繁，珠海將憑著優(yōu)美的自然環(huán)境，獨(dú)特的地理位置、發(fā)達(dá)的交通體系，大大提升城市自身的吸納能力。人均GDP突破6萬元，和15年前相比，2007年珠海的人均GDP增長超過400％，截至目前，珠海人均GDP位居全省第三位。全球500強(qiáng)企業(yè)中的19家已落戶珠海。 自1996年承辦首次航展來連續(xù)五屆航展，全國人民、全世界人民進(jìn)一步認(rèn)識了珠海，了解了珠海，看到了珠海的發(fā)展；給珠海帶來了一筆巨大的無形資產(chǎn)，為珠海今后走向世界創(chuàng)造了一個(gè)無限廣闊的空間和天地。作為“世宣”活動(dòng)重要內(nèi)容之一的粵港澳投資環(huán)境推介會暨經(jīng)貿(mào)洽談會也取得豐碩成果：來自粵、港、澳三地的官員和企業(yè)家1000多人參會，共有24個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場簽約，其中。 2003年1月10日世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言大會暨中國企業(yè)高峰會在珠海成功主辦，來自30多個(gè)國家和地區(qū)的政要及國際組織代表、駐華使節(jié)、商會負(fù)責(zé)人、工商界領(lǐng)袖、企業(yè)代表、專家學(xué)者等如何在平等的基礎(chǔ)上，更好地開展合作，促進(jìn)共同發(fā)展與繁榮進(jìn)行了熱烈交流和探討，《珠海宣言》勢必對中國乃至世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。主要有拱北口岸地下廣場、蓮花路、灣仔澳門街、香洲南坑小澳門、五洲花城世派街等。2004年8月，內(nèi)地與香港、澳門特別行政區(qū)簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》《內(nèi)地與澳門關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（ＣＥＰＡ），ＣＥＰＡ正式實(shí)施以來，ＣＥＰＡ優(yōu)惠政策吸引了香港和澳門產(chǎn)品進(jìn)入內(nèi)地。 自從中國內(nèi)地實(shí)行改革開放政策以來，港澳與內(nèi)地業(yè)已形成了互補(bǔ)、互利、相互依存、相互合作、共生共榮的經(jīng)濟(jì)合作格局。同時(shí)，隨著進(jìn)口關(guān)稅的降低，進(jìn)口的建材（尤其是裝飾材料）價(jià)格相應(yīng)回落，使樓宇的建造成本降低。中國已正式加入世界貿(mào)易組織（WTO），市場開放的程度更大，境外投資者相繼進(jìn)軍國內(nèi)市場，我國對外的出口貿(mào)易亦大幅度增加。中華民國第一位內(nèi)閣總理唐紹儀，首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳，華南地區(qū)第一位系統(tǒng)傳播馬克思主義者楊匏安，中華全國總工會第一任委員長林偉民，省港大罷工領(lǐng)導(dǎo)人蘇兆征，清華大學(xué)第一任校長唐國安，我國第一位世界冠軍、第25屆世乒賽男單冠軍容國團(tuán)，我國第一位在美國取得博士學(xué)位的留學(xué)生容閎，畫家、詩人、文學(xué)家蘇曼殊，著名的人民版畫家古元，中國近代著名實(shí)業(yè)家唐廷樞，上海第一家醫(yī)院（仁濟(jì)醫(yī)院）創(chuàng)辦人徐潤等許多近現(xiàn)代名人就出生在這片土地上。年降雨量為1770．4毫米，其中48月占全年降雨量的76％。預(yù)計(jì)2008年珠海機(jī)場的旅客吞吐量能達(dá)到132萬。廣珠鐵路于1997年10月23日動(dòng)工建設(shè)，全長142公里，總投資34億元，按國鐵Ⅰ級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，預(yù)留電氣化條件和澳門運(yùn)道，年貨運(yùn)量可達(dá)950萬噸。拱北口岸是我國第二大陸路口岸，九洲口岸是我國最大的水路客運(yùn)口岸。（）。自戰(zhàn)國時(shí)期為百越之地到1953年正式定名為珠?？h，1979年改為珠海市，并為省轄市。開發(fā)期8年，環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施方面將建設(shè)小型污水處理廠一座，并采取節(jié)能燈器具、環(huán)保空調(diào)和太能能制熱和清潔交通系統(tǒng)，加強(qiáng)廢物管理燈措施，環(huán)保節(jié)能投資超過3000萬元。十一、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施擬建設(shè)小型污水處理廠一座，園區(qū)采用零排放車輛和超低排放車輛，建設(shè)自行車道，全部實(shí)行垃圾分類收集和處理措施，室外路燈、草坪燈、公共廁所照明、綠地灌溉等，全部使用太陽能光伏發(fā)電技術(shù)設(shè)備，會展中心、度假酒店制冷制熱采用環(huán)保空調(diào)和熱泵技術(shù)。九、安納西溪谷風(fēng)情小鎮(zhèn)。茵特拉根海岸風(fēng)情沙地高爾夫居住主題。六、西班牙小鎮(zhèn)。風(fēng)情商業(yè)街入口設(shè)置巴伐利亞城堡酒店，商業(yè)街沿著蜿蜒起伏的谷地通向海邊。意大利威尼斯風(fēng)情濱水旅游商業(yè)街主題。規(guī)劃條件規(guī)定容積率≤，建筑密度≤25%，綠地率≥40%，其中總用地面積中的20%（）可用于房地產(chǎn)開發(fā)。公司現(xiàn)有主要管理人員28人，并獲得集團(tuán)公司大力支持。中新集團(tuán)（控股）有限公司創(chuàng)立于1999年，2003年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家以中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)、土地一級開發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營為主要投資方向的大型綜合性集團(tuán)公司?！? 珠海市規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2006用地字（香洲）第088號及用地紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)※ 珠海市旅游局《關(guān)于申請將淇洲島影視城項(xiàng)目改為會展旅游度假項(xiàng)目的報(bào)告的復(fù)函》※ 珠海市整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組《房地產(chǎn)項(xiàng)目開工通知》 ※ 參考資料： 《珠海市城市規(guī)劃條例》 《珠海市城市總體規(guī)劃（20012020）》《珠海工程造價(jià)信息》《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估方法與參數(shù)》（第三版征求意見稿）珠海市淇洲島影視城有限公司是中新集團(tuán)（控股）有限公司下屬中外合資企業(yè)。珠海市淇洲島影視城有限公司成立于2007年，注冊資本9000萬元人民幣，實(shí)行獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)營管理體制，于2008年1月獲得單項(xiàng)房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。，用地的性質(zhì)為住宅、旅游及房地產(chǎn)配套開發(fā)。二、主題旅游設(shè)施具體旅游項(xiàng)目有禮儀廣場、彩虹橋、威尼斯水街、漁人碼頭、沙灘排球、室外露營燒烤、四月白露天演繹場、叢林觀光驛站、攀巖探險(xiǎn)、山地摩托車、林中棧道、山地滑翔飛行、赤嶺觀日、觀海摩天輪、山地網(wǎng)球場、生態(tài)濕地、觀海索道、雕塑廣場、野外露營地、金色沙灘、觀海景觀平臺、沙灘排球、海洋劇場三、威尼斯水街總建筑規(guī)模3萬平方米。德國山地風(fēng)情旅游商業(yè)街主題。設(shè)置海洋劇場，海洋文化發(fā)展中心，海底世界、海洋生態(tài)健康中心、潛水俱樂部、漁人碼頭等設(shè)施，沿海岸依山勢設(shè)置度假別墅。七、茵特拉根金色海岸沙地高爾夫低層住宅。設(shè)置會所及公寓。十、學(xué)校、幼兒園。，分三期建設(shè)，三期項(xiàng)目劃分、占地面積、總建筑面積、總投資分別為一期包括亞太旅游部長論壇國際會議中心、威尼斯水街學(xué)校、幼兒園巴伐利亞度假酒店、海濱度假酒店、配套休閑項(xiàng)目等公建項(xiàng)目，㎡，㎡，；二期包括一期商住、巴登巴登谷商業(yè)街及會所、西班牙小鎮(zhèn)，㎡，㎡，；三期包括二期商住、高爾夫低層住宅、安納溪谷小鎮(zhèn)，㎡，㎡。第二章珠海政治經(jīng)濟(jì)自然社會環(huán)境及房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r珠海最早歷史起源于在新石器時(shí)代，距今四五千年前便有原始部落人群在這里生活，在鳳凰山脈周圍和珠江口一些海島的沙丘、山崗、臺地上，都留下了先民們的遺跡。全市總面積7650平方公里，其中陸地1266平方公里，海域6289平方公里，海岸線長691公里，珠海擁有146個(gè)島嶼，有“百島之市”的美譽(yù)，是珠三角中海洋面積和海島面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市。設(shè)有拱北、九洲、高欄、萬山、橫琴等國家一類口岸6個(gè)，二類口岸7個(gè)。廣深珠高速公路已1999年12月底通車。2007年珠海機(jī)場的旅客吞吐量有望達(dá)到103萬人次，比2006年的80萬人次增長31%；運(yùn)輸起降9146架次，同比增長21%；服務(wù)范圍從不足200萬人口的珠海、澳門，逐步擴(kuò)展到超過2300萬的珠江口西岸地區(qū)的廣闊腹地。7月均溫28．4℃，最低氣溫2．5℃?！　≈楹Ｈ私艿仂`，古往今來，涌現(xiàn)出眾多聞名中外的英才。外資的涌入、基礎(chǔ)設(shè)施的完善，造就了珠海四大特色經(jīng)濟(jì)，近年珠海的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。“入世”后隨著外商投資搶攤國內(nèi)市場，境外資金將有相當(dāng)部分投向房地產(chǎn)業(yè)，從而不僅給房