【正文】 升降系統(tǒng)：商廈部設(shè)電梯 5部，其中自動(dòng)扶梯 2部、平板式自動(dòng)扶梯 1部、垂直升降貨運(yùn)電梯 2部，均考慮選用蘇州富士佳產(chǎn)品；房產(chǎn)部設(shè)電梯 11 部，考慮到經(jīng)濟(jì)性和先進(jìn)性并重的原則，選用武漢智能電梯公司自主研發(fā)的成果 ——每秒可運(yùn)行 3米的電梯。 衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚 鋁塑扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 2) 室內(nèi)： 內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆?；?底 建筑面積，容積率 ，綠化覆蓋率 %。 競爭力分析 由于棗陽市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，房地產(chǎn)市場競爭激烈，在激烈競爭的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 價(jià)格預(yù)測 據(jù)調(diào)查，今年棗陽市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔房產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再 上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)棗陽市房價(jià)繼續(xù)走高，預(yù)計(jì) 房價(jià)升幅在 15%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： 政府土地供應(yīng)政策與方式發(fā)生變化，地價(jià)上升。以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,棗陽市購房者所能承受的價(jià)格在 1020 萬之間，比例占到總量的50%以上。因此，項(xiàng)目有較大的市場需求，項(xiàng) 目建設(shè)有群眾基礎(chǔ)、有社會(huì)要求，得到社會(huì)各方面的認(rèn)可和支持。項(xiàng)目建議書階段已獲準(zhǔn)，根據(jù)棗土儲(chǔ)出字（ 20xx）第 61 號(hào)通知土地出讓也已經(jīng)棗陽市國土資源局辦理完畢，受讓年限 50 年 。近兩年來，市政府認(rèn)真總結(jié)了以前在城區(qū)建設(shè)和開發(fā)上的經(jīng)驗(yàn)，明確提出了城區(qū)開發(fā)建設(shè)要超前規(guī) 劃、拓展發(fā)展空間，創(chuàng)建商、居一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的新城區(qū)。財(cái)政全口徑預(yù)算內(nèi)收入實(shí)現(xiàn) 。北緯 31176。因此，要制定嚴(yán)格的管理責(zé)任制，特種設(shè)備的維護(hù)經(jīng)要常性 ，確保項(xiàng)目安全經(jīng)營。 結(jié)論與建議 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 總建筑面積 平方米 居住居數(shù) 戶 523 平均每戶建筑面積 平方米 144 容積率 綠化率 % 停車位 個(gè) 208 本項(xiàng)目屬舊城區(qū)改造，對(duì)提高棗陽城區(qū)形象，發(fā)展棗陽市工商業(yè)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)棗陽就業(yè)，都具有重大意義。 基礎(chǔ)條件 供水：在襄陽路北側(cè)與新華路東側(cè)各有φ 400mm 城市自來水上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 項(xiàng)目提出的理由與過程 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承“誠信、合作、卓越、創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。 建設(shè)方案 國際商務(wù)設(shè)備廣場開發(fā)項(xiàng)目 規(guī)劃占地面積 米，合 畝 ，建筑面積 平方米，其中，住宅建筑面積 平方米，建設(shè)商品房 523 套，規(guī)劃總居住人口 20xx 人；商業(yè)建筑 面積 ，設(shè)大型超市、國際商品交易市場，就業(yè)人員 1000 人。 項(xiàng)目投入總資金及效益情況 本項(xiàng)目投入資金 14105萬元。項(xiàng)目建設(shè)地城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，可以節(jié)省投資和建設(shè)周期，有利于項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，可研報(bào)告務(wù)實(shí)全面，建設(shè)切實(shí)可行。 3039。本地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢顯著，境內(nèi)有漢丹鐵路、孝襄高速、 316 國道大動(dòng)脈東西貫通，寺沙、新桐省道南北穿境，距襄樊機(jī)場 40 公里?，F(xiàn)今，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。因此在市政府的支持下、在民眾要求下提出本項(xiàng)目。 項(xiàng)目有市場要求 棗陽市近年下崗職工日益增多，就業(yè)壓力越來越大，需要更多的商業(yè)經(jīng)營場所安置下崗職工，穩(wěn)定社會(huì)秩序。 戶型與市場分布 目前棗陽市住宅市場供應(yīng)上，住宅面積在 100m2以下的占總量的 4%，住宅面積在 101120 的占總量的 32%，121140 占總量的 45%， 141160 的占總量的 5%， 161180占總量的 10%， 180以上的占總量的 4%。二是棗陽市近年來城區(qū)人口收入增長較快，平均年增加 500 元以上，隨著收入的提高和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城區(qū)人口改善居住面積和擁有第二套住房愿望的人越來越多，平均每年約需 20 萬平方米以上。 住宅品質(zhì)的提高。 通貨膨脹 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，其本身對(duì)通貨膨脹具有防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有的特性決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。戶型，見下表： 附表 41：戶型分配表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） 總面積（㎡） ① A 2室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 96 B 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 48 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 52 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 52 ③ E 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 84 F 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 84 ④ G 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 56 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 51 小區(qū)商鋪規(guī)劃為整體式商廈設(shè)計(jì)，考慮到為棗陽總體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，以建設(shè)大型超市和經(jīng)貿(mào)活動(dòng)場所為主，經(jīng)營方式上主要開展租賃經(jīng)營或期權(quán)式經(jīng)營。廚房、陽臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 電氣配置：開關(guān)、照明、插座 ，電表 一個(gè)。 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。大小高度適宜，便以觀看。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。 發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)允許使用土地的證明。 6 環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目建 成后的環(huán)境保護(hù) 污染物的處理 本項(xiàng)目為商住綜合開發(fā)，無工業(yè)生產(chǎn)，不產(chǎn)生工業(yè)廢棄物，主要污染源為生活廢水、生活垃圾、少量的固體廢棄物。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見表。 施工階段 運(yùn)輸內(nèi)容 車輛類型 聲級(jí) /dB(A) 土方階段 土方外運(yùn) 大型載重機(jī) 90 底板與結(jié)構(gòu)階段 鋼筋、商品混凝土 混凝土罐車、載重車 8085 裝修階段 各種裝修材料及主要設(shè)備 輕型載重卡車 75 施工期環(huán)境保護(hù) 通過對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪 聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。外墻和屋頂平均傳熱系數(shù) K 值分別控制在 ， W/()以下，窗墻面積比小于 ， K值控制在 W/() 以下 等。采用混凝土空心小砌塊，其構(gòu)造簡單、施 工方便、價(jià)格低廉，生產(chǎn)能耗低、重量輕。用水泥澎脹珍珠巖制成方形的箱子，內(nèi)填巖棉板，倒放在屋面上，在板與屋面之間形成 3cm的空氣間層。在建筑的布局上舒展開敞，窗 墻比采取小于 的國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) 。 屋面的傳熱系數(shù)為 Km≤ 。 分戶墻 ,K≤ 。國家頒布了《中華人民共和國節(jié)約能源法》（ 1997 年 11 月 1日全國人大常委通過， 1998 年 1 月 1 日起實(shí)行）。在我國南方地區(qū)實(shí)施冬季采暖，全國大部分地區(qū)實(shí)施夏季空調(diào)，已成為普通現(xiàn)象。突出的優(yōu)點(diǎn)是，保溫體系與外墻墻體物理性能接近，施工工藝簡便（現(xiàn)場混拌，一次可抹 10cm 厚） ， 傳熱系數(shù)值為 (m 方法是將墻面清理后，用石膏膠粘劑粘貼 30mm 聚苯板（密度 17kg/m2）上用石膏膠粘劑粘貼玻璃纖維網(wǎng)格布加強(qiáng)，面層厚度為 7mm。此種密封條施工簡單，密封性能好，壽命也較長。低射率玻璃厚 4mm，空氣間層厚度為 12mm， 為對(duì)開推拉窗。 屋頂保溫 考慮到膨脹珍珠巖是一種廉價(jià)的高效保溫材料，價(jià)格僅為 70 元 /m2。 工藝節(jié)能措施 充分利用各種條件，實(shí)現(xiàn)物流自動(dòng)化，從而節(jié)約能耗。主水泵三臺(tái)，二開一備自動(dòng)切換，付泵為一小流量泵，夜間用水量小時(shí)主泵自動(dòng)切換到付泵，以維持系統(tǒng)壓力基本不變。 財(cái)務(wù)部 ：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理。 附圖 71：施工進(jìn)度橫道圖 時(shí) 間 任務(wù) 20xx年 20xx年 20xx年 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 前期準(zhǔn)備 土建工程開工 建筑基礎(chǔ)施工 主體工程施工 水電工程 營銷 10 原材料供應(yīng) 棗陽建材行業(yè)較發(fā)達(dá)，城區(qū)內(nèi)建有鄂西北最大的水泥制品廠，年生產(chǎn)能力折合水泥原料 5萬噸，為全市建筑行業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保障建筑質(zhì)量。 拆遷安置費(fèi)： 1808萬元。 總投資估算 附表 111： 總投資估算匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 3308 2 建筑工程費(fèi) 10186 3 預(yù)備費(fèi) 509 4 建設(shè)期利息 102 5 總投資 14105 12 融資方案 融資的渠道與方式 棗陽市星誠偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入建設(shè)資金6000 萬元。 銷售收入 =*3600= 萬元。 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝％。本項(xiàng)目的建設(shè)不但可以為棗陽市居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、貿(mào)易洽談、人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。 附表 1 借款償還計(jì)劃表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 20xx 20xx 1 借款 年初本息余額 1000 本年借款 1000 1000 本年應(yīng)計(jì)利息 68 32 本年還本付息 68 1032 其中：還本 0 1000 付息 102 68 32 年末本息余額 1000 0 。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù)發(fā)展 對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無 無 無 15 結(jié)論與建議 本項(xiàng)目開發(fā)后可提供商業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū) 平方米，提供高檔住宅 523套，將切實(shí)解決城區(qū)居民的生活及居住問題。項(xiàng)目的建設(shè)過程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單 位等提供許多機(jī)會(huì)。 敏感性分析 采用因素變化試算分析法。 銷售收入 =*1500= 萬元。 3. 房屋預(yù)售 8000 萬元。 費(fèi)用合計(jì) =21000*826+4*5000+2*5000+1600000 =1735萬 +2 萬元 +1 萬 +50 萬 =1788萬元 ② 評(píng)估費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、委托服務(wù)辦公費(fèi)： 20萬元 ③ 拆遷安置費(fèi) =① +② +③ =1898+20+50=1808萬元 國有土地出讓金： 1500萬元。 棗陽市行政區(qū)域內(nèi)有棗陽市真龍水泥廠、葛州壩水泥廠棗陽生產(chǎn)基地等水泥生產(chǎn)企業(yè)，城區(qū)建材商常年經(jīng)營華新水泥、葛州壩水泥等名牌水泥，近年價(jià)格穩(wěn)定在 260290 元 /噸，屬湖北省價(jià)格水平較低的地區(qū)之一，有利于降低 建設(shè)成本。 采購部 ：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資