【正文】 資金占用或縮短占用資金。 3. 房屋預(yù)售 8000 萬元。 建設(shè)期利息 項目將在國家政策允許的范圍內(nèi)預(yù)售期房，計劃在項目建設(shè)第二年開始，預(yù)售資金全額用于工程建設(shè)。 費用合計 =21000*826+4*5000+2*5000+1600000 =1735萬 +2 萬元 +1 萬 +50 萬 =1788萬元 ② 評估費、拆遷管理費、委托服務(wù)辦公費： 20萬元 ③ 拆遷安置費 =① +② +③ =1898+20+50=1808萬元 國有土地出讓金： 1500萬元。 11 投資估算 本建設(shè)項目總占地面積 平方米，凈用地 21209平方米，總建筑面積 平方米，其中商業(yè)建筑面積，住宅建筑面積 。 棗陽市行政區(qū)域內(nèi)有棗陽市真龍水泥廠、葛州壩水泥廠棗陽生產(chǎn)基地等水泥生產(chǎn)企業(yè)，城區(qū)建材商常年經(jīng)營華新水泥、葛州壩水泥等名牌水泥，近年價格穩(wěn)定在 260290 元 /噸，屬湖北省價格水平較低的地區(qū)之一，有利于降低 建設(shè)成本。 物業(yè)管理部 ：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。 采購部 ：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。 組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會 監(jiān)理會 總經(jīng)理 專家委員會 行政副總 運(yùn)營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室 ： 負(fù)責(zé)公司文檔管理，內(nèi)部員工管理。從造價上看較省，一般 13 萬元左右一套，只需考慮水泵房的變頻供水設(shè)備費、地下貯水池費，不需要屋頂水箱（約 1500 元／只），還可減少屋頂水箱的二次污染和保證頂層的供水壓力（用熱水器壓力也沒問題）。 給水節(jié)能 采用水池－水泵（恒壓變頻或氣壓罐）－管網(wǎng)系統(tǒng)－用水點 式 集中供水。 選用低損耗節(jié)能型變壓器，減少變壓器的電能損耗。其傳熱系數(shù)為 W/（ m因此， 建筑 物 屋頂 大部采取尖屋頂設(shè)計，考慮美觀， 上鋪設(shè) 25cm 厚的膨脹珍珠巖 塊 ，并在上面加設(shè) 彩瓦 保護(hù)。 方法是 在安裝工程進(jìn)在 木門框內(nèi)填入聚苯板，釘上一層面 板，其傳熱系數(shù)為 W/（ m短波的太陽光線照樣射入，但室內(nèi)產(chǎn)生的長波紅外熱卻反射回來，因而保溫效果較普通玻璃為優(yōu)，其整窗傳熱系數(shù)為 （ m 廚房窗戶不與密封，以免炊事燃燒，供氧不足。新建建筑塑鋼窗采用現(xiàn)場及早注的專用密封膏（英國 astorSTAG公司生產(chǎn)）就取得了良好的密封效果。此種密封條為硬質(zhì)塑料板與軟質(zhì)塑膠帶結(jié)合而成，有各種不同規(guī)格。此種密封條為尼龍短絲用鋼（或鋁）板夾緊成為條形刷狀，再嵌入塑料夾板中形成，可有多種規(guī)格。 在暖氣散熱器后外墻上貼上熱反射板（由英國Novitherm公司生產(chǎn)），可將散熱器傳至其后外墻的熱能大部分反射回室內(nèi)，使散熱器后的墻體溫度降低，通過外墻傳往室外熱量減小，節(jié)約熱能，并提高室內(nèi)溫度。此種外保溫不占房屋使用面積，避免產(chǎn)生冷橋，建筑熱舒適性好。 建筑節(jié)能措施及效果分析 墻體保溫 外墻外保溫 新建建筑外墻 240mm厚蒸養(yǎng)灰砂磚，均采用外保溫方案。因此，人們普遍要求提高建筑物的保溫隔熱性能，降低采暖與空調(diào)的用能費用，做到冬暖夏涼，改善和提高建筑物室內(nèi)的舒適度?！笨沙掷m(xù)發(fā)展是集生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會三位一體的協(xié)調(diào)發(fā)展。 20xx年 2月 18 日，建設(shè)部依法頒布了 76 號部長令《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》，先后頒布了一系列的建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。能源短缺，已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個根本性的制約因素。 戶門采用鋼質(zhì)防盜防火門， K≤ 。 外窗及陽臺門的氣密性等級，不低于 II 級 。 東西向外窗遮陽系數(shù)不大于 ，外窗氣密性不低于II 級。 K) 遮陽系數(shù) SC (東、南、西向 /北向 ) 單一朝向外窗 (包括透明幕墻 ) 窗墻面積比≤ ≤ — ＜窗墻面積比≤ ≤ ≤ — ＜窗墻面積比≤ ≤ ≤ ＜窗墻面積比≤ ≤ ≤ ＜窗墻 面積比≤ ≤ ≤ 屋頂透明部分 ≤ ≤ 熱工數(shù)據(jù) 商廈熱工數(shù)據(jù)如下： 建筑的體形系數(shù)為 ≤ 。 內(nèi)部空間的組織與劃分： 采用開敞的平面形式，所有房間都有直接的通風(fēng)采光，保證使一套住房內(nèi)不同方位的房屋之間有流暢的氣流，形成穿堂風(fēng)。 建筑布局： 建筑物朝向設(shè)計根據(jù)節(jié)能需要，除少量因地理條件限制的地段外，全部采用南北朝向設(shè)計，減少夏季太陽照射量。重視遮陽板、窗簾、百葉窗等節(jié)能措施的使用。 （ 4）屋面保溫和隔熱。先用北京秦天科技發(fā)展有限公司的 FGC（有機(jī)硅）外墻外保溫墻體材料，是經(jīng)建設(shè)部科技發(fā)展促進(jìn)中心評估并推廣的墻體保溫材料。目前節(jié)能住宅常用的有：具有保溫、隔熱、承重且價廉的保溫墻體、外墻外保溫體系、外墻內(nèi)保溫體系、屋面保溫體系、門窗的保溫與隔熱技術(shù)。夏季耗冷量指標(biāo)必須小于 ，空 調(diào)年耗電量小于 ，冬季耗熱量指標(biāo)必須小于 ，采暖耗電量小于 kWh/m2。 （ 1）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （ 2）《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （ 3）《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)定》 （ 4）《全 國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專屬》 主要節(jié)能設(shè)計 主要指標(biāo) ：本地區(qū)屬夏熱冬冷地區(qū)，為推進(jìn)夏熱冬冷地區(qū)建筑節(jié)能工作，依據(jù) 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 、 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ13420xx（以下簡稱節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)）， 節(jié)能 50%。 7 建筑節(jié)能 節(jié)能設(shè)計 設(shè)計依據(jù) 項目節(jié)能設(shè)計應(yīng)能適應(yīng)社會的發(fā)展，滿足消費者的需求，提高室內(nèi)舒適度，減少空調(diào)設(shè)備，從根本上降低建筑能耗。 施工期固體廢棄物。 表 61：各施工階段主要噪聲源狀況 施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級 土石方階段 挖土機(jī) 7896 裝修、安裝階段 電鉆 100115 沖擊機(jī) 95 電錘 100105 空壓機(jī) 7585 手工鉆 100105 打樁機(jī) 95105 無齒鋸 105 底板與結(jié)構(gòu)階段 混凝土 輸送泵 90100 多功能木工刨 90100 振搗器 100105 混凝土攪拌機(jī) 100110 電據(jù) 100110 云石機(jī) 100110 電焊機(jī) 9095 多角磨光機(jī) 100115 空壓機(jī) 7585 表 62：交通運(yùn)輸車輛聲級 施工期揚(yáng)塵。施工場地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工 階段的主要噪聲源及其聲級見表。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道；生活垃圾根據(jù)測算，目均約為 噸，按棗陽市現(xiàn)行的處理辦法，實現(xiàn)定點收集，由本項目物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)立固定收 集點 6個，按目前國內(nèi)慣例實施垃圾分類收集，定時運(yùn)輸，由棗陽市環(huán)衛(wèi)局負(fù)責(zé)用專用垃圾車轉(zhuǎn)運(yùn)，防止運(yùn)輸過程的灑漏，造成二次污染，運(yùn)輸費用由物業(yè)公司集中支付。棗陽市供電公司已經(jīng)批準(zhǔn)本供電方案。 已經(jīng)具備的建設(shè)條件 供水：在襄陽路北側(cè)與新華路東側(cè)各有φ 400mm 城市自來水上水管線，經(jīng)城建管理部門批準(zhǔn)、城市自來水公司同意，本項目上水可從上述干線引入。 發(fā)布用地通 告：由市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。 開發(fā)地的獲取與開發(fā) 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該地塊自然條件良好，開挖土石方不會影響到土地平整、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。居住區(qū)地形呈高低變化，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。既有安全保護(hù)功能，又可美化環(huán)境。 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。 排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺 門為彩鋁門。廚房鋁塑扣板吊頂。 屋面：現(xiàn)澆 坡 屋面頂、 局布 屋頂花園。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。 4 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模 棗陽國際商務(wù)廣場建設(shè)項目 規(guī)劃占地面積 米，合 畝 ，建筑面積 平方米，其中，住宅建筑面積 平方米，建設(shè)商品房 523 套，規(guī)劃總居 住人口 20xx 人；商業(yè)建筑面積 ，設(shè)大型超市、國際商品交易市場，就業(yè)人員 1000 人。這部分人收入穩(wěn)定，投資意識強(qiáng)，對家庭居室的要求較高，關(guān)注住宅品位，對戶型的設(shè)計要求也比較高。最終導(dǎo)致價格上揚(yáng)。 購買力的增強(qiáng)。據(jù)此分析，此時開發(fā)經(jīng)營商鋪和商品房，迎合市場需求，銷售前景良好。 產(chǎn) 品供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，目前棗陽市房地產(chǎn)投資大幅增加。 市場價格 購房者能承受多高的房價，是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，購房者對購房總價格的承受能力如下：承受總價格在 10 萬元以下的占 33%，承受總價格在 1015 元萬之間的占 %，承受總價格在 1520 萬元的占 %，承受總價格在 20 萬以上的占 12%。棗陽市發(fā)改、建設(shè)、城管、稅務(wù)等部門均表示大力支持這一促進(jìn)棗陽城市升級和可持續(xù)發(fā)展的項目建設(shè)，建設(shè)過程中按國家最優(yōu)惠的政策減免相關(guān)費用。隨著人們物質(zhì)文化生活水平的提高，對安全性、舒適性較好的高檔住宅要求越來越多，如果按照目前通用的 20%左右的國內(nèi)中產(chǎn)階級比例計算，棗陽市對高檔住宅現(xiàn)總需求量在為 萬套以上，按慣用的 10%最小增長比例計算，年需求量增加 1200 套以上。 各級領(lǐng)導(dǎo)重視，政府支持項目 本項目已被棗陽市各級領(lǐng)導(dǎo)納入了重要的議事日程，從市委書記、市長到各有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對項目實施已達(dá)成共識，市政府成立了專門領(lǐng)導(dǎo)小組服務(wù)于該項目。 項目建設(shè)的可行性 項目前期工作準(zhǔn)備充分 為了開發(fā)建設(shè)棗陽市國際商務(wù)廣場項目，在著名企業(yè)家、房地產(chǎn)商朱大和先生的支持下，已經(jīng)成立了棗陽市星誠偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)該項目的開發(fā)建設(shè) ，公司注冊資本金 1000 萬人民幣，該公司正在從事本項目的前期籌劃、調(diào)查研究以及項目開發(fā)建設(shè)工作。在棗陽開發(fā)商業(yè)用地不僅有利于平抑快速上漲的商業(yè)用地價格，防止泡沫經(jīng)營出現(xiàn)，而且可以解決 1000 人就業(yè)問題，對緩解棗陽就業(yè)壓力，鞏固改革 開放成果極為有利。人口密度大，為城建重點地區(qū)。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。 20xx 年，棗陽市地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 84 億元（不變價計）。 4039。 0039。而且，由于是市政開發(fā)的需要，更要重視該項目的社會效益。項目建成后，由于經(jīng)營面積大、住戶多，會給管理和維護(hù)帶來不便。 結(jié)論 建設(shè)棗陽市國 際商務(wù)廣場，對促進(jìn)棗陽地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升棗陽整體形象，完善棗陽城市建設(shè)的，改善棗陽經(jīng)營環(huán)境增加居民收入具有重大意義。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 附表 11：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 可行性研究報告編制依據(jù) 可行性研究報告編制依據(jù) : （ 1）項目建議書及其批復(fù)文件； （ 2）國家的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；